2012年长沙市写字楼空置率抽样调查报告

◇ 长沙市房产研究中心市场监测部 申蝶

空置率是衡量写字楼市场的重要指标，分析写字楼空置率，无论对写字楼行业的稳定还是持续性发展都有重要意义。根据经验，一线城市写字楼空置率一般控制在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右。通常来说，由于使用性质与收益回报率的差别，一个城市的写字楼物业价格要比住宅高，空置成本相对也高，空置率一般较住宅低。

一、调查目的与意义

房地产业与经济发展密切相关，而写字楼又是房地产市场的重要组成部分之一，写字楼的使用与投资与当前经济环境密切相关，是城市经济发展的指示器。写字楼空置率既是一个反映写字楼的供给与需求之间矛盾的指标，也是反映一个城市经济发展活跃度的风向标之一。因此，研究当前市场下的写字楼空置率成为分析房地产业发展的重要环节。

长沙写字楼市场起步较晚，相对北京、上海等一线城市还不够成熟，市场不完全规范，写字楼的品质不高，租金回报率较低，大部分写字楼为小业主自己拥有，写字楼运营管理和维护水平较低，对整个写字楼行业的发展带来较大的风险和不确定性。我们从长沙写字楼市场的现状出发，通过抽样调查分析，综合评价当前写字楼市场的运行情况，并提出相应对策，对促进长沙写字楼市场的健康发展具有重要的现实意义。

二、写字楼空置率的定义

空置是指房屋建成但没有投入使用，处于待出售、待转让或待出租的状态，空置率是反映空置的主要指标。我们此次调查对空置物业的界定是指未出售或到2012年底未第一次使用或当年闲置9个月以上的写字楼物业，写字楼空置率就是空置物业占全部被调查物业的比率。

三、调查方法与分析方法

本次调查采取抽样的方法进行，即在长沙市主城区符合要求的写字楼项目中，每个区抽取5个进行调查，共25个调查样本。针对每个项目的物业管理公司展开调查，收集信息，填写调查表。

每个写字楼项目空置率的量化考虑到调查数据获取的情况，可采取以下计算方法：写字楼空置率=（未售写字楼面积+未第一次使用写字楼面积+空租写字楼面积）/写字楼总面积*100%。计算出各写字楼项目的空置率后，对其进行算术平均，可粗略得出长沙市目前总体写字楼空置率水平。

四、调查对象

调查对象以楼盘已竣工交房一至三年的写字楼项目为主，包括纯写字楼、公寓式写字楼，调查项目的空间位置尽量分布均匀。具体抽样楼盘见下表 ：

五、长沙市写字楼空置现状分析

（一）总体市场的写字楼空置率

1. 写字楼空置率的总体水平

根据25个样本楼盘的调查数据，可以计算出各个楼盘的写字楼空置率，再汇总各楼盘的写字楼空置量，推算出总体市场的写字楼空置率。通过计算，25个样本楼盘的总体空置率平均水平为19.22%，最小值为0，最大值为66.02%。多数写字楼项目的空置率在5%以下（见表3），另外还有部分样本空置率达30%以上，这部分高空置率的样本交房时间基本不长，或者租赁面积较大，或者招租价格过高等等。根据世邦魏理仕(CBRE)的调查结果，2012年一线城市的写字楼楼空置率为7.94%，二线城市的写字楼楼空置率为20.7%。从我们的调查数据来看，长沙写字楼空置率略低于二线城市的平均水平。与住宅空置率（42.59%）相比，写字楼空置率水平明显偏低。

2. 写字楼空置率的组成

我们定义的写字楼空置率是待售率、未使用率以及空租率的合计。其中，待售率是未售写字楼面积占写字楼总面积的比例，未使用率是已售但未第一次使用的写字楼面积占写字楼总面积的比例，空租率是已售已用但2012年空置9个月以上的写字楼面积占写字楼总面积的比例。25个样本楼盘总的待售率为2.08%，未使用率为14.79%，空租率为2.35%。

由于调查楼盘均是交付使用接近一年或以上，写字楼销售状况良好，其中17个楼盘全部售完，4个楼盘待售率低于5%，4个楼盘的待售率在5%以上。4个待售率较高的项目中，新时代广场、沁园春.御院的待售率在10%以上，主要是单体面积较大造成的滞销；长沙之芯、明城国际中心因单价上万，待售率也较高。

未使用率是空置率的主要构成部分，占的比例最大，已售写字楼中未收房、未装修或正在装修、等待出租等等这类写字楼因从未投入使用造成的空置。其中，15个楼盘的写字楼使用率高达95%以上，3个楼盘的写字楼使用率在90%-95%之间，7个楼盘的写字楼使用率在90%以下。湖南商会大厦使用率不到四成，主要是因为办公成本高但又不处于核心位置，不能吸引租户；御邦国际广场的写字楼使用率只占到一半，与交房时间不长以及外地业主投资购房有关；国杰大厦有一套接近2000平米的写字楼因租赁面积过大而空置，明城国际中心也因租金较高，2个楼盘的写字楼使用率均低于70%。另外，公寓式写字楼因空置小户型分散不相邻，未集中不能联合起来出租，单体面积达不到客户需求，造成部分空置。

空租率的比例较小，主要是原租户退租且未找到合适的新租户造成的长期空租。其中，12个楼盘的空租率为0，没有长期空租的现象，9个楼盘的空租率不超过5%，4个楼盘的空租率在5%以上。长沙之芯空租率最高为26.37%，其次长城华都公寓的空租率也超过10%。由于办公环境不理想或物业管理不到位等，换租较频繁，造成物业长期空租。

（二）各行政区的写字楼空置率比较

从各行政区来看，岳麓区的写字楼空置率最低，在10%以下，其次是开福区，空置率约为15%，天心区、芙蓉区、雨花区的空置率相对较高，接近或超过20%。岳麓区有3个调查样本处于市政府商圈，写字楼优势突出，空置率低；开福区调查样本的租金水平偏低，空置率相对也不高；天心区调查样本主要集中在新省政府附近，写字楼配套尚不成熟，空置率偏高；芙蓉区调查样本以公寓式写字楼为主，而租赁价格接近纯写字楼，空置率也偏高；雨花区受单个调查样本的影响较大，空置率最高。

（三）不同类型的写字楼空置率比较

本次调查中，纯写字楼项目共有14个，公寓式写字楼项目共有11个。从空置情况来看，纯写字楼和公寓式写字楼的空置率相当，均在19%左右，纯写字楼略低。纯写字楼和公寓式写字楼各有利弊，从写字楼的舒适性和功能来看，纯写字楼优于公寓式写字楼，但公寓式写字楼的使用成本（如租金、物业管理费）均比纯写字楼低，可以居住，又可以写字楼，经济又实用。因而，这两种写字楼类型的空置率并没有明显的高低之分，写字楼偏好与其所从事行业和现状规模有关。

（四）各商圈的写字楼空置率比较

从调查样本所属的商圈来看，火车站、四方坪、高桥、市政府商圈的空置率低于5%，市政府商圈经过几年的快速发展已日趋成熟，可以称得上最具活力的新商圈；伍家岭、侯家塘、银盆岭、桐梓坡商圈的空置率在10-15%之间；红星商圈的空置率接近25%，因商圈内的调查样本多数位于新省政府周边，配套设施尚不成熟，空置率较高；芙蓉广场、马王堆、东塘商圈的空置率超过30%，芙蓉广场商圈属于城市次中心但租金水平接近中心区，空置率高，马王堆商圈主要发展农贸业，办公商务环境不高，空置率也高，陆都小区（湖南商会大厦）拉高了东塘商圈的空置率水平。一般而言，商圈的成熟度与写字楼空置率成反比，商圈越成熟，空置率越低。由于抽取的样本不处于商圈的核心位置，或者受个别样本的影响较大，部分成熟商圈的空置率调查结果偏高。

（五）交房时间对写字楼空置率的影响

这次抽样选取的是2009年-2011年之间交房的写字楼项目，调查结果显示，2011年交房的写字楼空置率达31.08%，2009年、2010年交房的写字楼空置率均只有6%左右。根据不同交房年限的空置率数据，可以发现，交房1-2年的项目空置率水平最高，交房2年以上的项目空置率会趋于稳定。由于交房前期需要装修、招租，以及商务软环境的不清晰，空置率处在一个较高的水平，随着交房时间变长，写字楼的使用率逐渐提高，空置率会达到一个平衡状态。

（六）租金水平对写字楼空置率的影响

从租金水平对应的空置率数据来看，平均租金在2.0-2.5元/天/m2之间的写字楼项目空置率最低为6.14%，这种优质写字楼办公环境和商务环境统一，租赁市场表现活跃，是理想的办公场所。平均租金低于1元/天/m2的写字楼项目的空置率也在10%以下，因为办公成本低，经济实力有限或对写字楼条件要求不高的租户比较热衷于此类物业。平均租金在1-1.5、1.5-2.0元/天/m2之间的写字楼项目的空置率约为15%左右，这个价位的写字楼租金不是最便宜的，写字楼环境不是最好的，空置率相对偏高。平均租金在2.5-3.0元/天/m2之间接的写字楼空置率最高，达到66.02%，这个区间的调查样本只有陆都小区（湖南商会大厦）一个，空置率受单个楼盘的影响很大。另外，租金高的写字楼项目空置率高，也说明长沙总部经济的辐射力不够，对高档写字楼的需求和承受力不够。

（七）物业管理对写字楼空置率的影响

1. 物业企业资质等级对空置率的影响

写字楼物业管理的质量会直接影响到租户的使用需求，空置率的高低与与物业管理的好坏息息相关。从物业企业的资质等级来看，一级物业管理的写字楼空置率明显较低，空置率为10.63%；二级、三级物业管理的空置率较高，但两者物业管理水平的差异对空置率并无明显的影响，调查样本中三级物业管理的空置率反而较二级物业低。调查表明，高品质的一级物业运营管理和维护，是维持现有租户和吸引新租户的重要法码。

2. 物业管理成本对空置率的影响

写字楼租金是写字楼租赁的主要成本支出，但也不能忽略物业管理费的成本，特别是写字楼面积较大时，物业管理费也是一笔大的开支。以一套300m2的写字楼为例，如果物业管理费为3元/月/m2，每月的物业管理支出接近1000元。因此，物业管理成本对空置率或多或少有一定的影响，但不会太大。调查数据显示，物业管理费在2.5-3.0元/月/m2之间的空置率明显偏高，这与调查样本的物业管理性价比不高有直接关系；物业管理费在2.0-2.5元/月/m2之间的空置率较低，就是因为调查样本的管理成本与管理品质的综合性价比较高。

六、空置的主要原因分析

（一）纯写字楼空置的主要原因

1. 结构性供给失衡。

目前市场上，长沙写字楼的供给量充足。截止2012年12月底，长沙市主城区写字楼物业库存面积约130万m2，2012年成交面积约40万m2，供求比约为3：1。随着长沙城市的拓展，对写字楼的需求也日益增长。由于长沙写字楼起步较晚，产品还不够成熟，有效需求不足，造成了高端产品缺乏、中低端产品遭遇价格瓶颈的局面，整个市场面临结构性供给失衡的问题。

2. 办公成本高。

纯写字楼的租金成本和物业管理成本高，特别是有些写字楼需要整层或整体出租，租赁面积大，写字楼总成本高。比如，嘉盛国际广场裙楼有两层写字楼（面积分别为1810m2、2143m2）因要整层出租，一个月的租金就上10万，租赁成本太高，未能招到租户。

3. 受到公寓式写字楼的冲击。

公寓抢占了写字楼不少市场，给写字楼造成了较大的压力，特别是对周边的中低端写字楼租赁形成了较大冲击。一些中低端写字楼办公成本较公寓高，且物业陈旧，功能不断退化，而处于商圈黄金地段的公寓楼更具优势。相对于写字楼，公寓综合费用低，对于许多小型公司而言，选择公寓式写字楼经济实用。

4. 产权分散。

长沙纯写字楼项目的产权形式绝大多数都是分散产权，由业主自行出租，很难集中所有业主的意愿进行长远、统一的物业资产管理，这会影响物业的整体品质和统一运营。

5. 物业管理水平参差不齐。

随着写字楼的发展，对物业服务的要求越来越高。由于写字楼市场未形成有序的市场竞争环境，对写字楼物业管理还没有提出高的要求和标准，物业管理企业之间的水平差距很大。14个纯写字楼样本中，只有4个一级资质的物业管理企业，物业管理水平普遍不高。

6. 专业高品质写字楼缺乏。

在写字楼发展竞争激烈的今天，虽然长沙写字楼项目众多，但是高品质写字楼还比较缺乏。不少投入运营几年的写字楼，或多或少都面临着租金下滑和品质客户流失的境地，随之而来的就是物业品质降低、空置率增高等局面。

（二）公寓式写字楼空置的主要原因

1. 办公环境不佳。

虽然公寓受到中小型企业以及资金不足企业的青睐，但公寓楼也存在一定的问题，具体表现在人员混乱、车位不够用、电梯数量不足、难以统一管理等等问题，尤其是住户和商业办公之间容易产生矛盾，进而可能影响到到整栋楼的健康发展。

2. 不能集中办公。

小户型公寓面积小，且分散不相邻，不能集中在一起联合出租，单体面积不能满足租户的需求。

3. 用作投资。

一直以来公寓备受投资者青睐，业主因准备出售或无心获取租金收益造成物业空置。由于未收房或未装修，或者外地业主未能及时处理出租事宜，使得物业处于空置状态。

4. 租赁期望值过高。

因招租价格较高，业主与租户未能就租金达成一致，超出了租户的心理预期或者正常的市场价格，业主未找到意向的租户。

5. 原租户退租。

因某种原因，原租赁单位搬离，未能找到合适的新租户，物业因此空置。

6. 市场供大于求。

由于近些年公寓走俏，其供应量大增，虽然公寓的需求量也不断在增长，但供应量的增长快过需求量的增长，市场处于供大于求的格局，物业面临滞销。

7. 物业管理不到位。

11个公寓式写字楼样本中，有5个一级资质的物业管理企业，相对而言，物业服务普遍较高。但也存在部分物业服务水平不高，管理经验不足，不利于租户办公。

七、写字楼空置率调查结论

（一）调查结果显示，从所抽样的楼盘来看长沙市写字楼的平均空置率约为19.22%，明显低于新建楼盘的住宅空置率（约42.59%），略低于二线城市的平均水平。

（二）空置率的构成中，未使用率（已售但从未投入使用的空置写字楼的比例）最高，占14.79%，待售率（未售写字楼的比例）、空租率（主要是原租户退租造成长期空置的写字楼的比例）分别占2.08%，仅占2.35%。

（三）从各行政区来看，岳麓区的写字楼空置率在10%以下，开福区约为15%，芙蓉区、天心区、雨花区接近或超过20%。

（四）纯写字楼和公寓式写字楼各有利弊，能满足不同客户的办公需求，空置率没有明显的高低之分，均为19%左右。

（五）成熟商圈的空置率低，比如火车站、高桥、四方坪等商圈，但由于抽样调查的不全面性，部分成熟商圈受调查样本的影响空置率偏高，如东塘、红星商圈，市政府商圈经过几年的快速发展已日趋成熟，空置率较低。

（六）交房不超过2年的写字楼空置率较高，交房2年以上的写字楼空置率明显下降，并且空置率会趋于平衡，保持在一个相对稳定的水平。

（七）平均租金介于2.0-2.5元/天/m2的写字楼租赁市场表现最活跃，空置率低。这个价位的写字楼不仅拥有良好的办公环境，还具备明显的商务优势，可以称得上性价比不错的优质写字楼。另外，由于对高档写字楼的需求和承受力不够，租金高的写字楼空置率高。

（八）一级物业管理的写字楼空置率明显较低，物业运营管理与维护水平直接影响到租户的使用需求。物业管理成本对空置率也会有一定的影响，高质量低成本的物业服务对增添写字楼吸引力具有积极的作用。

八、对长沙写字楼产业发展的建议

（一）出台配套政策，鼓励写字楼发展。

长沙这些年来，随着住宅市场的快速发展，商业地产也是加速发展，而与此对应的是，写字楼的发展却有点不温不火，远远滞后于住宅，写字楼市场仍需鼓励性政策助力。可以说，一座城市的经济总量和未来发展空间决定了写字楼的总量和未来发展空间，写字楼的发展也会在一定程度上影响城市的发展，并成为城市经济活动的“晴雨表”。政府应该积极拓展总部经济，制定相应的财税优惠政策，特别是针对相关产业的企业给予税收优惠或招商引资的优惠措施，提升城市自身的竞争力。

（二）改变发展经营模式，租售并举。

按照国外市场的先进经验，成熟市场的甲级写字楼几乎都是单一产权，由一个开发商或投资商单独持有物业，对物业的长远发展做整体规划。一方面，对外的租赁政策能统一，确保实现租金收益的稳步增长；另一方面，便于后期的更新改造，写字楼物业的市场价值就会得以保持或增长。目前长沙写字楼项目绝大多数是分散产权，但考虑到项目长远的运营，应该改变传统的以销售为主的模式，选择租售并举的中间模式。虽然写字楼只租不售优势比较明显，但长沙写字楼市场还不太成熟，不是所有写字楼都适合这种模式，需要结合开发商自身情况进行选择。

（三）发展专业高品质写字楼，提升物业管理水平。

随着行业的不断发展，对写字楼的要求越来越高，写字楼的设计也从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进，写字楼成为表现企业品牌形象和创造价值的场所。随着客户对写字楼市场的更高要求，优质的专业写字楼将会走到市场的前列。对于纯粹写字楼来说，强调物业管理的提升是关系着写字楼是否赢得客户满意的关键。