2013年第一季度中部六省会城市房地产市场之对比分析

◇ 文/长沙市房产研究中心数据统计部  邓晖

2013年第一季度长沙商品房新开工面积、施工面积同比均有小幅增长，竣工面积同比有一定下降，商品房新增供给量、成交备案量，二手房交易量同比均有大幅增长，房地产市场出现整体回暖，并有继续升温趋势。那么，中部六省会城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

一、城市发展情况比较

1. 经济总量比较

GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

? 小结：一季度长沙GDP、同比增幅在中部六省会中均居第二位

从经济总量来看，一季度中部六省会中，前三位（武汉、长沙、郑州）GDP超过1300亿元，后三位（合肥、南昌、太原）GDP则低于1000亿元，各市顺序差距超过100亿元。长沙2013年第一季度GDP为1443.36亿元，在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉少468.62亿元。

从GDP同比增幅来看，各市同比增幅均超过全国平均增幅（7.7%），太原最高，增幅达11.9%。长沙同比增幅11.5%，超过全国增幅3.8个百分点，增幅在中部六省会中居第二位，比第一位太原低0.4个百分点。

2. 全社会固定资产投资比较

全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

? 小结：一季度长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第三位，增幅居末位

从固定资产投资规模来看，一季度中部六省会中，合肥固定资产投资跃居首位，投资额接近1500亿元；其次是武汉，投资额为930.85亿元。长沙一季度全社会固定资产投资679.64亿元，在中部六省会中居第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位合肥低804.08亿元，比第二位武汉低251.21亿元。

从固定资产投资增长率来看，除武汉、长沙外，中部省会其余城市同比增幅均超过全国增幅（20.9%）。长沙同比增幅20.2%，低于全国增幅0.7个百分点，增幅在中部六省会中居倒数第一位。 

二、房地产市场情况比较

（一）市场预期指标

1. 房地产开发投资额比较

开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

? 小结：一季度长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第四位，增幅居第五位

从房地产开发投资规模来看，一季度中部六省会城市中，武汉投资额最大，超过300亿元；合肥、郑州、长沙基本相当，投资额约在200-240亿元之间；南昌、太原相对较低，低于80亿元。长沙房地产开发完成投资199.55亿元，在中部六省会中居第四位，投资比中部六省会第一位武汉少107.29亿元，比前一位郑州少14.14亿元。

从开发投资额增长率来看，一季度中部六省会城市中，三城市同比增幅超20%，分别是武汉、郑州、南昌；其余城市同比增幅低于13%，其中合肥呈现负增长。与全国平均增幅（20.2%）比较来看，合肥、长沙、太原低于全国增幅。长沙同比增幅2.2%，低于全国增幅18个百分点，增幅在中部六省会中居第五位。

2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

? 小结：一季度长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例为29.36%，处于基本正常状态

从以上数据我们可以看到，中部六省会城市房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上（15%-37%）。长沙一季度房地产开发完成投资占固定资产投资比例为29.36%，处于基本正常状态。

3. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为一季度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

? 小结：一季度长沙新开工面积、竣工面积在中部六省会中居第一位，施工面积居第二位

从新开工面积来看，一季度中部六省会中长沙、武汉、郑州超过500万m2，其中，长沙超过600万m2；其余城市低于500万m2，其中，太原低于100万m2。而从同比增幅来看，太原同比增幅最大，超过100%；合肥、南昌负增长，新开工面积同比分别减少4.09%、55.10%。长沙新开工面积在中部六省会中居第一位，增幅居第二位。

从施工面积来看，一季度中部六省会两城市超过6000万m2，分别是郑州、长沙；两城市在5000-5500万m2，分别是武汉、合肥；太原、南昌施工面积规模相对较小，施工面积低于3500m2。而从同比增幅来看，太原、武汉、南昌同比增幅超过16%，其余城市则低于9%。长沙施工面积在中部六省会中居第二位，同比增幅居倒数第二位。

从竣工面积来看，一季度中部六省会城市中（太原数据未取得），长沙最大，超过320万m2；合肥、郑州基本相当，竣工面积在220-260万m2；武汉、南昌相对较低，竣工面积低于130万m2。而从同比增幅来看，合肥、郑州同比正增长，其余城市负增长，其中，武汉负增幅最大，同比减少近50%。长沙竣工面积在中部六省会中居第一位，增幅居第三位。

（二）市场即期指标

1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

? 小结：一季度长沙新增供应量、成交备案量在中部六省会中均居第三位

从商品房新增供应量来看，一季度中部六省会城市中，武汉、郑州、长沙新增批准预售量基本相当，均在200-230万m2；合肥、太原新增批准预售量基本相当，新增量在150-160万m2；南昌新增批准预售量最低，仅120.20万m2。同比增幅来看，仅武汉同比负增长，其余城市中，郑州同比增幅最大，同比增长超过100%。长沙新增批准预售量在中部六省会中居第三位，同比增幅居第四位，批准预售量仅比第一位武汉少25.56万m2。

从商品房成交备案情况来看，武汉最大，成交备案面积超过400万m2；合肥、长沙分列二、三位，成交备案面积在300-400万m2；郑州、南昌、太原备案量低于230万m2，其中，太原低于90万m2。同比增幅来看，一季度中部六省会备案面积同比均出现较大增长，其中，合肥、长沙同比增幅超过90%。长沙成交备案量在中部六省会中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武汉少107.89万m2。

2. 商品房供销比比较

即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

? 小结：一季度除太原外，其他城市同期新增供应量均低于备案量，长沙供销比为0.60:1

从数据来看，太原轻度过剩，其余城市同期供应小于销售，存量呈现加速消化趋势。长沙供销比为0.60:1，显示一季度商品房市场交易出现快速回升。

3. 房产一、二级市场成交量之比

反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

? 小结：一季度长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，房产一、二级市场成交量之比也居第三位

从上表数据来看，一季度中部六省会中武汉二手房交易量最大，超过200万m2，郑州、长沙基本相当，成交量在110万m2左右；南昌、合肥、太原成交量相对最低，成交量低于70万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，比第一位武汉少111.41万m2。从房产一、二级市场比值来看，由于新“国五条”落地传言等影响，各市二手房交易均出现明显增长，同比增幅最低的也超过了90%，这使得房产一、二级市场比值明显缩小，除合肥外，比值均降至4以下；长沙比值为3.10:1，房产一、二级市场成交量差距在中部六省会中居于第三位。

（三）市场价格指标

1. 市场价格指数比较

该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

? 小结：一季度长沙房价月平均指数为101.27，月环比指数呈现上行

从上表来看，一季度中部六省会中，各市各月环比指数均高于100，表明一季度房价呈逐月走高趋势。从长沙市情况来看，一季度长沙市房价月平均指数为101.27，指数总体呈现上行；从各月情况来看，环比指数逐月走高，表明一季度房价有加速上扬之势。

三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

（一）一季度国民经济增速回落，但仍处适度区间；中部六省会增速均超全国。

一季度中国国内生产总值(GDP) 118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，环比增长1.6%，增速比去年四季度和去年全年分别回落0.2和0.1个百分点，但高于今年7.5%的预期目标。而从中部六省会来看，各市GDP增幅均超过全国平均增幅，国民经济运行总体平稳。

（二）一季度中部六省会房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常及以上，除合肥外，房地产投资均有较大增幅。

除武汉、长沙外，中部省会其余城市固定资产投资增长率均超过全国增幅（20.9%）；除合肥、长沙、太原外，其余城市房地产开发完成投资同比增幅均高于全国增幅（20.2%）；从房地产投资占全社会固定资产投资比例来看，各市房地产投资占固定资产投资比例均在基本正常以上，这都表明投资拉动经济仍然是当前主要的经济增长方式，而固定资产投资的重要方面——房地产投资仍将在较长一段时期内继续作为投资的重点。

（三）一季度中部六省会房地产开发规模均较大，除南昌、太原外，其余城市新开工面积均超480万m2。

从中部六省会房地产开发规模来看，一季度各市施工面积均超过2800万m2，其中长沙、武汉、郑州、合肥超过5000万m2；新开工面积除南昌、太原外，均超过480万m2，这都表明当前房地产市场仍处在大规模扩张阶段，未来房地产市场供应总体上仍将处于充盈水平。

（四）一季度中部六省会四城市商品房新增批准预售同比大增，而成交备案各市均有较大增幅。

一季度仅武汉商品房新增批准预售同比减少，其他城市中，郑州、合肥、南昌增幅较大，同比增长达50%以上。而从备案情况来看，各市同比增幅均较大，除合肥外，其余五市同比增幅均超50%，这一方面是由于去年同期供销基数均较低造成，另一方面，去年来交易量的逐季回升，也给市场带来了信心，最终促成了一季度供销的同向大幅增长。

（五）一季度中部六省会二手房交易暴增，“新国五条”的落地传闻是主因；二手房交易的暴增也改变了市场的交易结构，房产一、二级市场成交量差距显著缩小。

一季度中部六省会各市二手房交易量均出现暴增，除合肥同比增幅在100%以下外，其余城市同比增幅均超过150%，武汉甚至超过450%；这也明显的改变了房产一、二级市场的交易结构，除合肥外，其余城市房产一、二级市场比值均降至3.5:1以下。二手房交易的暴增，很大程度上是由“新国五条”的落地传闻引起的，由于“新国五条”宣称二手房征收“20%个税”，造成了二手房的恐慌性交易，一季度二手房交易出现了近年来少有的旺市；但这种政策市一般是不持续的，从四、五月长沙的情况来看，交易量开始下降，市场已趋于正常。

（六）一季度中部六省会房价月平均指数呈现上行，房价水平整体趋于上涨。

从统计局发布的各城市价格指数来看，一季度中部六省会中，各市各月商品住宅月环比指数均超过100，房价环比呈上升趋势；从长沙情况来看，各月指数逐月走高，表明一季度房价上涨速度有所加快。

（七）一季度长沙房地产市场各项数据在中部六省会中处于中等偏上，市场整体处于恢复性增长状态。

从各数据来看，房地产开发投资居第四位，新开工面积居第一位，施工面积居第二位，竣工面积居第一位，商品房批准预售面积、成交备案面积、二手房交易面积均居第三位，各项数据在中部六省会中处于中等偏上；而从近一年来各季度数据来看，房地产交易量呈现逐季回升，本季度交易量同比的大幅增长，在很大程度上仍是这种回升趋势的体现，因而从整体上看，“恢复性增长”仍是一季度长沙房地产市场发展的主要基调。