PART9 下半年房地产市场预测

2013年上半年，长沙房地产市场走过了前期开门大红、中期热度持续，后期逐步趋稳的历程，新建商品房批准预售、销售成交均要好于去年同期，二手房市场上迎来了阶段性的成交高峰期，市场上的参与主体信心有所回升，市场总体表现稳定。但随着经济运行情况、房地产市场政策环境及市场供需预期的不确定性变化，房地产市场又将面临新的形势。综合众多因素，对2013年下半年长沙房地产市场走势进行如下预测：

（一）房地产宏观调控继续落实，力争住房价格控制目标的实现 

“新国五条”政策进一步抑制了市场的投资投机性需求，当前房产税试点扩围、住房信息系统联网、推进不动产登记制度、落实保障性住房资金等种种政策举措，彰显了政府加快建立长效机制的决心。制度建设非一朝一夕之事，因此下半年限购、限价等房地产调控政策将继续落实，尤其是对于房价上涨预期强、供需紧张的地区，不排除有从紧政策的出台。对于长沙而言，房地产市场总体上保持了健康平稳的发展，房价上涨的压力依然存在，下半年预计将坚决贯彻落实宏观调控政策，确保全年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。

（二）房地产新增贷款预计从紧，支持合理需求方向力度不变

今年6月底“钱荒”风波，既是作为央行试探市场的一次“实弹演习”，又是对金融机构提供服务方向的一种警醒。下半年央行将继续实施稳健的货币政策，支持实体经济的结构调整和转型升级。对于房地产业来说，尤其是热点地区，银行贷款的支持力度将大打折扣，预计下半年房地产贷款从紧的可能性较大。但是房地产政策仍将执行“有保有压”，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求的调控方向不变。尽管当前长沙住房公积金对住房贷款有从紧调控，但是出于抑制投资投机性需求目的，因此长沙房地产市场上首套自住型购房需求仍将会得到各类住房贷款的支持。

（三）土地市场热度将有所延续，市场分化格局将进一步加剧

纵观上半年长沙土地市场，土地市场总体上十分活跃，岳麓区成交情况十分突出，尤其是洋湖片区，可谓是今年上半年土地市场角逐的焦点，伴随着市场存量的逐步消耗，开发企业急需加强土地储备，拿地积极性显著上升。下半年若政策环境不发生重大变化，开发企业对土地的需求将进一步释放，土地市场成交火热的状况得以延续。但土地市场的分化将有所加剧，大河西先导区、高铁新城预计将受到追棒，尤其是一些热点片区的高品质地块将成为开发企业角逐的重点，成为高溢价频发的区域。而对于位置欠佳、不适合开发刚需型产品的地块或将遭受冷待。

（四）房地产市场位于景气区间，房地产投资及开工窄幅回升

除2月份外，今年上半年长沙房地产市场各月景气指数基本位于高景气区间，与去年同期相比，购房者及开发企业的信心显著增加。下半年稳增长仍是经济发展的主旋律，预计经济发展将重于调整结构，城镇化的推进稳定了经济发展预期。因此长沙房地产市场发展仍将处于一个相对较好的宏观环境，购房者及开发企业市场预期看好居多。尤其是房企预期的持续看好会提高开发投资热情，预计下半年开发投资及新开工会有所回升，但基于银行信贷增速的放缓，房企融资成本将有所上升，投资开工回升速度缓慢。预计下半年全市完成房地产投资约550亿元，新开工面积约1200万平方米。

（五）新房市场成交持续趋稳，市场去化出清有望加快

上半年长沙新建商品房批准预售面积、网签面积同比分别增长23.92%、61.21%，“新国五条”政策实施后，新房市场稍有波动，但自4月以来新房市场供应成交逐步趋于平稳。下半年预计长沙房地产市场发展的环境比较稳定，刚性需求仍是市场成交的主体，这种平稳趋势有望得到延续。当前相比于成交情况的增幅，批准预售略显保守，下半年新建商品房市场上的库存去化率将有所提高，以缓解市场供需之间的缺口。预计全市下半年新建商品房新增批准预售约900万平方米，新建商品房成交备案与上半年基本持平。

（六）二手房成交攀升动力不足，重陷低迷可能性较大

受“新国五条”及经济适用住房上市政策的影响，今年上半年长沙二手房市场呈现了供给和成交纷纷上升的行情，上半年全市二手房成交量已超越去年全年水平，达到近五年来最高。自4月份以来二手住宅成交呈现了持续的下滑，随着政策效应逐渐减弱，二手房市场预期逐步趋于平淡，二手房市场持续保持上半年热潮的动力小，下半年二手房市场成交会出现下滑。在供给房源有所增加，需求不足的情况下，二手房市场或将重返政策出台前的低迷状态，预计下半年二手房成交约240万平方米，与上半年的行情形成较鲜明的反差。

（七）有效完成保障性住房年度任务，棚户区改造工程稳步推进

长沙全年保障性安居工程已开工建设15893套，开工率为湖南省任务的79.07%，已提前完成6月底开工率达到60%的目标任务，越来越接近年初设定的目标，下半年保障性安居工程将继续稳步推进，当能圆满完成年度目标。近年来长沙始终坚持“政府主导、市区联动，民生为重，统一规划、分步实施”的思路，棚户区改造硕果累累。6月底国务院常务会议指出在未来五年国家将大力发展棚户区改造建设，并提出了六大重要措施。棚户区改造作为重大的民生工程，在保障性安居工程中占据了重要地位，下半年长沙棚户区将继续稳步推进，为建设宜居长沙出力。

（八）诸强竞争推动产业升级，积极践行走在前列理念

前有保利、万科、华远、万达、绿地、中铁、恒大等众多大牌房企的大力推盘，后有龙湖、和泓等地产的加入，长沙房地产市场上大牌云集。地标性建筑频现，市场竞争日益白热化，高品质、多元化、彰显地区特色，成为房企开发战略的重要内容，长沙房地产业的转型升级动力源此而来。当长沙各领域争先开展“六个走在前列”竞赛活动之时，房地产业必将结合当前转型的迫切需求，在加快转型创新发展、在城市建设、在加快两型社会建设、在全面建设小康等方面中走在前列，预计下半年产业发展的模式、结构、产品形态、企业管理等又将跃上一个新的水平。