PART 8 上半年长沙房地产市场评测分析

1   商品住宅成交价格指数分析根据内六区商品住宅成交价格指数分析模型（指数以2006年1月为基期，指数值为100点），至2013年6月底，内六区商品住宅成交价格指数为260.76点，较年初增长7.18点，今年上半年指数月均增长1.20点，指数呈现平稳略升的态势。从具体单月指数来看，3月、6月指数略降，其余月份小幅上升，其中2月增长略快，指数上升3.37点。

从面积子市场价格指数来看，至2013年6月底，60-90m2子市场指数值最高为332.83点，60m2以下子市场指数值最低为234.80点。今年上半年各面积子市场指数较年初均有所上升，其中120-144m2子市场指数涨幅最大，月均增长2.15点，60m2以下子市场指数涨幅最小，月均增长0.76点。

从板块子市场价格指数来看，至2013年6月底，新南城板块指数值最高为306.42点，中心板块指数值最低为263.57点。今年上半年河西板块指数涨幅较大，月均增长1.79点，新南城板块、北城板块指数小幅上升，月均分别增长0.48点、0.22点，东城板块、中心板块指数小幅下降，月均分别减少0.55点、0.22点。

小结：上半年城房指数小幅上升，房价平缓增长

上半年内六区商品住宅价格指数累计增长7.18点，至2013年6月底指数为260.76点，月均增长1.20点。各面积子市场指数均上升，120-144m2子市场指数涨幅较大，月均增长2.15点；各板块子市场中，河西板块指数涨幅略大，月均增长1.79点，东城板块、中心板块指数小幅下降。 

小结：上半年长沙内六区市场景气指数先抑后扬，3月开始进入高景气位运行

依据长沙市房地产市场景气指数分析模型，2013年上半年长沙内六区房地产市场景气指数呈现先抑后扬的运行轨迹，年初延续去年年末高景气行情，1月份开局良好，而后市场景气指数下滑明显，3月份开始房地产市场逐步复苏转暖，此后市场景气度逐月略有上扬，一直保持在高景气空间内运行，长沙内六区房地产市场在上半年持续宏观调控下整体表现出稳步发展态势。

从单月指数来看，1月份与去年12月份基本持平，以102.12点的高景气指数开局，2月份由于恰逢春节长假淡季，市场景气指数迅速下滑，跌至98.34的冰点，直接落入低景气空间，并创下上半年的最低值。3月份，“新国五条”随即出台，但房地产市场并未受此影响，反而二手房市场因政策预期出现交易激增的难得局面，新房市场也出现转机，因此3月份景气指数在2月份基础上上涨2.08点，开始进入高景气位，4月份市场行情基本维持。到了5、6月份虽二手房市场交易有所收敛，但新房市场、土地市场等表现出明显的转暖迹象，土地出让总价不断攀高，竞价十分激烈，开发商促销推盘力度加大，刚需等购房需求逐步释放，使得5、6月景气指数在4月基础上逐月上涨，6月份达到103.81点，从景气指数走势来看，上半年房地产市场发展整体稳定，预计下半年多数月份会维持在高景气空间运行。

3   长沙楼市健康状况测度分析

小结：2013年上半年全市（内六区）市场健康测度值为2.48，为近五年第三次健康度评测进入标准健康区间

根据长沙市房地产市场健康状况测度分析，2013年上半年长沙市（内六区）房地产市场健康测度综合得分为2.48，比2012年健康度提高了0.07点，健康度评测连续第三次进入标准健康区间。从各指标值来看，正常指标值7个，基本正常指标7个，异常指标为0个，与2012年相比正常指标减少1个，基本正常指标增加3个，异常指标已完全消灭，健康度在标准健康水平上又上升了一大步。

具体来看，2013年上半年长沙市四类指标中，价格健康度正常指标最多，四个指标中已有三个指标达到正常评价；其次是规模健康度，三个指标中有两个达到正常评价；供需健康度、结构健康度评价相对较低，都仅有一个指标达到正常评价，综合来看，其原因主要有以下几点：

一是上半年房价涨幅较低，推动了价格健康度的提高。

从数据来看，上半年长沙市平均房价涨幅仅保持个位增长，而同期CPI涨幅相对较低，城镇居民可支配收入仍维持较高增长，这使得长沙市上半年与价格相关各指标健康度均有提高。

二是房地产投资旺盛，商品房交易回升，促进了规模健康度、结构健康度的提高。

从数据来看，房地产开发完成投资占全社会固定资产投资比例预计达30%左右，仍保持了适度投资水平；而商品房成交备案已连续五个季度保持逐季回升，市场交易态势总体向好。在房地产市场有所回暖的行情刺激下，商品房供给和销售两个方向上都出现良好势头，供销比趋于正常，最终带来了长沙市规模健康度和结构健康度各指标评价提高。

三是政策变化也在客观上推动了结构健康度的提高。

从上半年的数据来看，由于二手房课税额度提高传闻及经济适用房重新获准上市，带来了长沙市3月二手房成交量的暴增，并最终使得全市上半年二手房成交量超过了去年全年，而内六区成交量也接近去年全年成交量的90%，直接推动了房产一、二级市场成交面积比缩小，将该指标也带入了基本正常区间。

总的来看，房价涨幅降低、政策推动、市场回升等因素使得长沙市房地产市场健康度达到了近几年的最高水平，虽有偶然因素，但也见证了长沙市房地产市场的理性发展，预计在国内金融形势好转及房产政策不变的前提下，全年健康测度指数仍将维持在标准健康以上水平。