PART 5

二手房市场情况

1   二手房成交分析

1.1   总量分析

2013年1-6月全市二手房成交面积319.77万㎡，成交套数为22432套，成交金额为110.58亿元，同比分别增长139.88%、67.10%、123.48%；其中内六区二手房成交面积186.51万㎡，成交套数为16711套，成交金额为79.62亿元，同比分别增长83.11%、86.17%、84.92%。

从二手房成交面积来看，长沙县最大，成交量超过80万㎡（主要是某汽车制造有限公司二手厂房交易促成），约占全市总量的1/4强，望城区最小，成交量仅占全市总量的2.76%；从成交套数、成交金额来看，雨花区均最大，其成交套数超过5000套，成交金额达23亿以上，分别占总量的23.79%、21.36%，望城区均最小，成交套数、金额仅占总量的2.83%、1.80%。从各指标同比情况来看，上半年全市各区（县）二手房交易基本都有较大增幅，成交量同比增幅较大的是开福区、雨花区、长沙县、宁乡县，同比增幅超过100%，成交量猛增在很大程度上是受了3月、5月特殊情况影响，预计下半年二手房量价都将走向稳定。

1.1.2   成交走势分析

从近一年来长沙市二手房成交量走势来看，上半年全市二手房成交量已超越去年全年水平，达到近五年来最高；而从季度数据来看，一、二季度二手房成交量也均超过了过去两年各季度成交量，且在3月、5月形成了两个极大值，其原因分别是二手房增加缴税额度传闻（事实上最终缴税政策并未变化）及经济适用房重新上市，带来了3月全市各区、县、市二手房成交量普遍增长；5月二手房成交量也较高，主要是长沙县某汽车制造有限公司二手工厂厂房及二手住宅交易，仅为个案。

1.2   二手住宅市场分析

1.2.1   成交情况综述

2013年1-6月全市二手住宅成交212.48万㎡，成交套数为19975套，成交金额为80.35亿元，同比分别增长151.66%、83.27%、232.47%；其中内六区二手住宅成交153.75万㎡，成交套数为15350套，成交金额为65.22亿元，同比分别增长146.16%、103.20%、240.61%。

从二手住宅成交面积、套数、金额来看，雨花区所占比例均最大，分别占全市总量的22.40%、24.76%、25.43%，望城区各项成交比例均最小，比例均在4%以下。从各指标同比情况来看，除望城成交套数指标同比减少外，其余各区（县、市）各指标均有不同程度增长，尤其是成交面积，各区（县、市）同比增幅均超过110%，而成交金额各区（县、市）同比增幅更是超过140%，反映出民众由于政策规避考虑，最终带来了全市全范围的交易井喷。

1.2.1   成交情况综述

从近一年来长沙市二手住宅成交量走势来看，去年下半年以来，长沙市二手住宅月度成交基本稳定在14-22万㎡，且一直延续到今年2月；3月由于二手房增加缴税额度传闻及经济适用房重新获准上市影响，成交量暴增，环比增幅达400%以上，此后二手房交易呈现逐月回落，反映出在政策落定后，政策焦虑逐步解除，二手房交易实现理性回落。

1.2.3   区域市场分析

从近一年来长沙市各区（县、市）二手住宅成交情况来看，除长沙县外，各区（县、市）均在2013年3月迎来近一年来月度交易最高值，此后交易量逐月回落，其原因均是由于民众政策焦虑及经济适用房重新获准上市影响；长沙县二手住宅成交峰值出现在5月，这也是由于某汽车制造有限公司二手住宅交易所致，各区（县、市）具体成交量走势如下：

1.3   二手商业门面市场分析

1.3.1   成交情况综述

2013年1-6月全市二手商业门面成交10.50万㎡，成交套数为1225套，成交金额为8.54亿元，同比分别减少39.10%、13.55%、40.20%；其中内六区二手住宅成交7.00万㎡，成交套数为766套，成交金额为6.86亿元，同比分别减少55.08%、5.67%、49.68%。

从二手商业门面成交面积、套数来看，雨花区所占比例均最大，分别占全市总量的22.44%、19.59%，芙蓉区次之，分别占全市总量的21.20%、19.27%，望城区成交比例均最小，仅占全市总量的1.10%、1.47%。从二手商业门面成交金额来看，芙蓉区所占比例最大，占全市总量的26.06%，其次为雨花区，占全市总量的24.11%。从各指标同比情况来看，开福区、雨花区、长沙县、浏阳市二手商业门面成交面积、成交金额同比增幅较大，增幅均超过100%；芙蓉区、天心区、宁乡县同比降幅较大，降幅均超过40%。

1.3.2 成交走势分析

从近一年来长沙市二手商业门面成交量走势来看，各月交易量波动较大，上半年于3月、6月形成两个峰值，交易量分别达到2.91、2.94万m2；两大波谷，分别是2月、5月，交易量仅为0.56、1.10万m2，二手商业门面成交量月度波动较大，这主要与其交易量较少，易受个别交易影响有关。

1.3.3   区域市场分析

从近一年来长沙市各区（县、市）二手商业门面量价走势来看，各区（县、市）差别极大，且各有特点。内六区由于是二手商业门面成交的主要区域，因而成交基本面与全市情况基本相同；芙蓉区去年9月至今年2月成交量一直较低，月平均成交量低于1000m2，今年3月达到近期成交最高点，4月大幅回落，5月、6月回升；天心区今年1月成交量最大，此后连续两月下滑，至3月达到今年最低点，4-6月逐月回升；岳麓区、开福区上半年各月成交量均较低，3月成交量均最大，但也仅0.23、0.20万m2；雨花区成交量最大月出现在6月，成交量为0.98万m2；望城区上半年成交低迷，单月二手商业门面成交量均低于500m2；长沙县上半年单月二手商业门面成交基本呈递增趋势，6月成交量达到最大，成交量为0.33万m2；浏阳市二手商业门面成交主要集中在3月、4月、6月，月成交量超0.52万m2，6月最大，成交量达0.83万m2；宁乡县上半年各月二手商业门面成交量也较少，4月、5月成交量较大，但也仅0.08万m2，各区（县、市）具体成交量走势如下：

1.4   二手办公写字楼市场分析

1.4.1   成交情况综述

2013年1-6月全市二手办公写字楼成交20.94万㎡，成交套数为316套，成交金额为7.11亿元，同比分别增长128.65%、-3.07%、50.55%；其中内六区二手住宅成交11.10万㎡，成交套数为253套，成交金额为4.65亿元，同比分别增长23.80%、-20.19%、-1.23%。

从二手办公写字楼成交面积、套数、成交金额来看，全市成交面积最大的是长沙县，其次是芙蓉区；成交套数最大的雨花区，其次是芙蓉区；成交金额最大的是长沙县，其次是芙蓉区。从各指标同比情况来看，长沙县、宁乡县今年上半年二手办公写字楼交易量同比有较大增长，这主要是因为其去年交易基数较低的缘故；其它区（县、市）中，开福区、芙蓉区成交面积同比也超过了100%，由于二手办公写字楼交易量较少，因而其同比增幅有较大起伏。浏阳市今年上半年无二手办公写字楼交易。

从近一年来长沙市二手办公写字楼成交量走势来看，各月交易量波动也较大，3月、5月形成了今年上半年两大交易高峰，成交量分别达到5.02、7.57万㎡，其余月份中，1月和6月成交量也达到了3万㎡以上，月度交易波动较大。其中，月度成交量较大的交易为：3月湖南某研究所交易，3套总面积达3.84万㎡，5月长沙县某汽车制造有限公司等交易，面积达5.69万㎡，6月宁乡县某投资有限责任公司交易，29套总面积达2.89万㎡。由于办公写字楼等也受地段及位置影响较大，因而其各月成交量有较大波动。

1.4.3   区域市场分析

从近一年来长沙市各区（县、市）二手办公写字楼成交走势来看，由于写字楼交易量较少及各区（县、市）内存在较大的地段及位置差异，各区各月成交量均有较大波动，大部分区（县、市）都存在部分月份无成交的情形，其中，上半年6个月均无成交的是浏阳市，有5个月未成交的是望城区、长沙县，有3个月未成交的是开福区，有1个月未成交的是岳麓区、宁乡县。由于各区（县、市）均存在较多零成交月份，故仅公布内六区二手办公写字楼成交走势：

2   二手房租赁价格分析（挂牌）

2.1   二手住宅租赁价格

2013年上半年长沙市主城区住宅挂牌租金均价为15.58元/m2/月，同比增长2.64%，主城区住宅租金有所上升。分行政区域来看，芙蓉区以18.01元/m2/月居于各区首位，同比增长2.56%，其次依次为雨花区、天心区、开福区、岳麓区。相比于去年同期，今年上半年各行政区住宅挂牌租金均有所上扬，岳麓区以同比增幅3.62%居于首位，其次为开福区、芙蓉区、雨花区、天心区。就趋势来看，今年上半年各月住宅挂牌租金均价持续走高，详见主城区及各行政区住宅租金近一年走势图。

2.2   二手商业用房租赁价格

2013年上半年长沙市主城区商业用房挂牌租金均价为59.69元/㎡/月，同比增长10.15%，主城区商业用房租金有较大幅度上升。分行政区域来看，芙蓉区以72.68元/㎡/月居于各区首位，同比增长11.68%，其次依次为雨花区、开福区、天心区、岳麓区。相比于去年同期，今年上半年各行政区商业用房挂牌租金均有所上扬，岳麓区以同比增幅14.63%居于首位，其次为芙蓉区、雨花区、开福区、天心区。就趋势来看，今年上半年各月商业用房挂牌租金均价以上涨月份居多，详见主城区及各行政区商业用房租金近一年走势图。

3   房产一、二级市场交易对比

3.1   房产一、二级市场交易量对比

房产一、二级市场（商品房网签量：二手房交易量）对比来看，2013年1-6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为2.98：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为3.63：1。上半年全市二手房成交量普遍增长，使得各区、县、市房产一、二级市场累计交易量之比均有收缩，但由于二手房成交猛增为政策误解或个案造成，预计下半年房产一、二级市场累计交易量之比将恢复至之前水平。

3.2   房屋租售比

租售比是用来衡量区域房产运行情况的一个指标，是每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价的比，国际上将租售比界定为1:160-1:200为房产市场运行状况较好。从近一年来长沙市主城区住房租售比可以看出，各月租售比均高于300，介于300-370之间，租售比最低月份为2012年6月的1:319,最高月份为2012年9月1:370。就趋势来看，近一年来租售比略有波动，2012年年末至2013年年初持续走低，后又回升，近两个月保持基本稳定。