PART 4 新建商品房市场情况

(注：本章中新建商品房含集资、定向开发、经济适用房等数据)

1   总量分析

1.1   批准预售

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年上半年全市新建商品房累计批准预售929.15万m2，同比增长23.92%，累计批准预售87233套，同比增长17.27%。

分区域来看，内六区累计批准预售611.03万m2，同比增长15.58%，其中雨花区累计批准预售132.80万m2，同比下降24.53%，岳麓区为内六区累计批准预售面积最大的区域，为176.68万m2，同比增长75.93%。长沙县为上半年全市累计批准预售面积最大的区域，为204.55万m2，同比增长93.77%，浏阳市累计批准预售37.27万m2，同比下降28.58%。

从走势来看，6月长沙市新增商品房批准预售面积238.55万m2，同比增长70.67%，环比增长55.25%，创年内新高

1.2   网签成交综述

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年上半年长沙市新建商品房累计成交952.77 万m2，较2012年上半年同比增加61.21%，成交套数91010套，同比增加63.40%，成交金额624.71亿元，同比增加77.04%，成交均价6557元/m2。综上所述， 2013年上半年长沙市新建商品房市场同比呈“量价齐升”趋势。

1.2.1  成交量分析

2013年上半年长沙市新建商品房成交量为952.77万m2/91010套，同比增幅超过60%。今年以来，除2月份成交面积低于130万m2外，其它月份成交面积均超过150万m2，其中1月份的成交面积及同比增幅均最大，分别为195.92万m2、170.29%。

从各行政区成交量绝对值来看，岳麓区成交196.97万m2、长沙县成交162.83万m2、雨花区成交159.59万m2为市内成交最为活跃的区域，分别占比20.67%、17.09%、16.75%，芙蓉区、浏阳市成交面积低于50万m2，为市内成交最少的区域，占比分别为4.41%、4.95%，其余行政区域成交面积占比10%左右。

从各行政区成交量增幅来看，芙蓉区、天心区、宁乡县成交面积同比增幅为前三的区域，增幅超过80%；其次为望城县、岳麓区、浏阳市，成交面积同比增幅分别为76.52%、72.96%、51.65%；长沙县、开福区、雨花区成交面积同比增幅均低于50%，为全市同比增幅最小的区域，分别为43.61%、45.23%，49.64%。

1.2.2   成交均价分析

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，除2012年9月份成交均价低于6000元/m2外，近一年来长沙市新建商品房其余月份成交均价都高于6000元/m2。其中2013年5月份新建商品房均价最高为6775元/ m2。

2013年上半年长沙市新建商品房成交均价为6557元/m2，其中内六区成交均价7233元/m2。

各行政区来看，开福区上半年成交均价9120元/m2、天心区成交均价8427元/m2，均价居所有行政区前二位；宁乡县、芙蓉区上半年成交均价分别为4155元/m2、7164元/m2，与去年同期基本持平；望城区、浏阳市成交均价均小于5000元/m2，分别为4748元/m2、4353元/m2。成交量最为活跃的岳麓区、雨花区、长沙县均价分别为6745元/m2、7642元/m2、5187元/m2。

2   商品住宅市场分析

2.1   批准预售

2013年上半年全市新建商品住宅累计批准预售788.39万m2，同比增长33.18%，累计批准预售73250套，同比增长25.47%。

分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售505.97万m2，同比增长27.05%，累计批准预售47592套，同比增长18.83%。长沙县、岳麓区为上半年累计批准预售面积最大的区域，分别为191.08万m2、143.73万m2，芙蓉区上半年新增批准预售项目仅东郡华蓉广场、百纳公寓等8个项目，累计批准预售面积最小，为20.11万m2， 同比增长32.70%，雨花区、浏阳市累计批准预售面积同比下降分别为30.45%、27.83%。

从走势来看，除去年7月份和今年2月份新增批准预售面积低于100万m2外，其余月份均高于100万m2。上半年月度批准预售面积起伏较大，其中4月新增批准预售面积206.78万m2，为近一年来单月批准预售最大面积。

2013年上半年全市新建商品住宅累计批准预售788.39万m2，同比增长33.18%，累计批准预售73250套，同比增长25.47%。

分区域来看，内六区商品住宅累计批准预售505.97万m2，同比增长27.05%，累计批准预售47592套，同比增长18.83%。长沙县、岳麓区为上半年累计批准预售面积最大的区域，分别为191.08万m2、143.73万m2，芙蓉区上半年新增批准预售项目仅东郡华蓉广场、百纳公寓等8个项目，累计批准预售面积最小，为20.11万m2， 同比增长32.70%，雨花区、浏阳市累计批准预售面积同比下降分别为30.45%、27.83%。

从走势来看，除去年7月份和今年2月份新增批准预售面积低于100万m2外，其余月份均高于100万m2。上半年月度批准预售面积起伏较大，其中4月新增批准预售面积206.78万m2，为近一年来单月批准预售最大面积。

2.2   网签成交

2.2.1   综述

2.2.2   量价走势分析

从成交量走势来看，月度新建住宅成交面积起伏不大，介于100万m2与160万m2之间，其中1月份成交面积159.77万 m2，为近一年来成交量新高，6月份成交面积133.29万 m2，环比下降1.23%，同比增加21.17%。

从成交均价走势来看，去年下半年长沙市住宅成交价格相对平稳，为5700元/m2左右。今年上半年以来，成交均价呈倒V型，由1月的5716元/m2上涨至4月的6145元/m2， 5、6月成交均价连续回落，6月回落至5745元/m2，同比基本持平。

从国家统计局公布的长沙新建商品住宅价格指数来看，今年1-6月同比价格指数连续上涨且涨幅扩大，环比指数1-3月连续扩大，4-6月逐渐回调，可以看出，今年上半年长沙市新建住宅呈平稳上涨趋势。

2.2.3   区域市场分析

芙蓉区

芙蓉区上半年住宅成交面积36.49万m2，同比增长117.16%，其中上半年新增批准预售楼盘百纳公寓、才子佳郡、东郡华蓉广场、爵世名邸、中房瑞致国际、湘域城邦家园共累计成交13.85万m2。芙蓉区上半年住宅成交均价为6860元/m2，其中6月芙蓉区均价为6064元/m2，主要由于成交量最大的楼盘才子佳郡（均价5100元/m2左右）稀释芙蓉区的均价。

天心区

天心区上半年住宅成交面积65.33万m2，同比增长56.82%，新增批准预售楼盘项目有24个，成交量前五的项目为中建芙蓉嘉苑、通用家园、中信凯旋蓝岸花园、御文雅苑、融和雅苑，累计成交面积占该区的37.78%。除通用家园外，上半年成交量前五的楼盘的成交均价都低于天心区成交均价。天心区成交均价近一年来走势较平稳，上半年成交均价7285元/m2。

岳麓区

岳麓区上半年住宅成交面积170.21万m2，同比增长87.14%，是内六区上半年成交最为活跃的区域，有成交的楼盘104个，其中新批准预售楼盘有43个，成交量前5的楼盘为钰龙天下佳园、中海江御名园二期一区、华润·橡树湾、湖墅嘉园、绿地时代广场，累计成交36.12万m2，占该区总成交量的21.22%。岳麓区上半年成交均价6257元/m2，今年以来均价走势平稳。

开福区

开福区上半年住宅成交面积76.90万m2，同比增长29.32%，成交面积前5的楼盘项目中除北辰三角洲奥城D2区外，万国城三期、恒大雅苑、珠江花城二期一地块、山语城二期为新增批准预售项目，成交量占全区的29.97%。开福区上半年成交均价7462元/m2，为各行政区最高。3月份均价为7172元/m2，为近一年来该区域的月度最低均价，主要是由于住宅成交量最大的万国城三期（均价6200元/m2左右）极大的拉低该区当月价格。

雨花区

雨花区上半年住宅成交面积136.25万m2，同比增长45.20%，今年以来雨花区月度成交面积逐月下降（剔除春节2月份），由1月的30.34万m2降至6月的18.66万m2，然而成交均价却逐月上涨，由1月的6411元/m2上涨至6月的7392元/m2，上半年雨花区住宅成交均价为6917元/m2。

望城区

望城区上半年住宅成交面积83.40万m2，同比增长60.53%，成交套数7658套，同比增长62.01%，该区成交量较集中，成交面积前5的楼盘长沙玫瑰园社区二、新城·国际花都二期、世纪公园、润和星城、晟通城累计成交面积36.00万m2，占比43.17%。上半年成交均价4343元/m2，其中6月均价3877元/m2，主要由于成交量靠前的晟通城（3450元/m2左右）、金富北城（2220元/m2左右）、金富星城（2300元/m2左右）均价较低。

长沙县

长沙县上半年住宅成交面积152.14万m2，同比增长39.12%，除去年8月外，近一年月度成交面积均在20万m2以上，成交活跃的楼盘有华润凤凰城三期、怡海星城、水岸新都、蓝山郡、格兰小镇等。上半年长沙县住宅成交均价4926元/m2，其中6月成交均价4945元/m2。

浏阳市

浏阳市上半年住宅成交面积36.21万m2，同比增长36.20%，成交套数3136套，同比增长38.64%，新增批准预售浏阳碧桂园、永安新城一期等13个楼盘，成交量前三位的浏阳碧桂园、新月半岛、财智广场均为新批准预售楼盘，成交面积占比37.31%。上半年成交均价3969元/m2，其中成交量最大的浏阳碧桂园均价超过5000元/m2，强力支撑浏阳市上半年新建住宅成交均价。

宁乡县

宁乡县上半年住宅成交面积57.16万m2，同比增长55.94%，上半年1月、5月和6月成交面积均超过10万m2，成交量前5的楼盘金色夏威夷、中源·凝香华都、铂金汉宫、兆基君城、格林春天成交面积15.22万m2，占比26.62%。宁乡县近一年均价走势较平稳，上半年成交均价3713元/m2。 

2.3   供销对比分析

2.3.1   供销量总体分析

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年上半年长沙市新建住宅批准预售788.39万m2/73250套，销售面积814.08万m2/77849套，销售面积、套数供销比分别为0.97：1、0.94：1，呈供不应求的局面，消耗长沙市新建住宅库存25.69万m2/4599套。

各行政区看，芙蓉区、岳麓区、开福区、雨花区和浏阳市五个区上半年呈不同程度供不应求局面，相反，天心区、望城区、长沙县和宁乡县四个区呈供过于求状态。其中供不应求最严重的是芙蓉区，面积供销比0.55：1，上半年仅新增批准预售中房瑞致国际、才子佳郡、红橡华园等48个楼盘，共36.49万m2，雨花区、浏阳市其次，面积供销比分别为0.74：1、0.77：1。长沙县是上半年供过于求最为严重的区域，面积供销比1.26：1，上半年新增批准预售楼盘106个，合计191.08万m2，成交152.14万m2，增加新建住宅库存38.94万m2，望城区、宁乡县、天心区合计增加库存29.14万m2/2253套。

2.3.2   供销结构分析

2013年上半年长沙市新建住宅60 m2以下和144 m2以上面积段呈供过于求状态，而60-144 m2面积段呈供不应求局面。60 m2以下和144 m2以上面积段套数供销比分别为1.06、1.30，分别增加库存512套、1749套。90-120 m2面积段为上半年供销最热的套型，供销套数占比均超过30%，供销比为0.90，降低库存2567套。60-90 m2和120-144 m2面积段供销比分别为0.84、0.95，分别降低库存3428套和865套。

3   商业门面市场分析

3.1   批准预售

2013年上半年全市新建商业门面累计批准预售88.79万m2，同比下降0.18%，累计批准预售8892套，同比增长15.05%。

分区域来看，内六区累计批准预售面积61.11万m2，同比下降9.59%，累计批准预售6313套，同比增长3.24%。岳麓区、雨花区为上半年累计批准预售面积最大的区域，分别为28.29万m2、12.67万m2，新建商业批准预售面积同比增幅前三位的为长沙县、望城区、浏阳市，增幅分别为119.40%、76.15%、75.51%，芙蓉区上半年新增商业批准预售的项目仅有百纳公寓、崇文阁、东郡华蓉广场、湘域城邦家园、紫御园5个，批准预售面积为全市最小，为1.25万m2。

从走势来看，1-5月新增商业批准预售面积均低于20万m2，6月新增商业批准预售面积30.00万m2，同比增长73.21%，环比增长157.73%，创年内新高。

3.2   网签成交

3.2.1   成交量分析

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年上半年长沙市新建商业门面成交77.60万m2，同比增长92.75%，成交套数7406套，同比增长67.10%，成交金额92.51亿元，同比增长79.40%。

从区域来看，内六区新建商业门面成交面积55.26万m2，同比增长85.68%，成交套数5442套，同比增长65.91%，其中望城区上半年成交15.14万m2，是长沙市上半年商业门面成交面积最大的区域，主要集中于高星物流园、湾田中南(国际)商贸物流园两个项目，占比92.04%，岳麓区、雨花区成交面积超过10万m2，成交的项目分别有63个、60个，芙蓉区成交面积3.35万m2为各行政区最小，同比下降4.27%。长沙县成交面积分布于39个项目，合计5.89万m2，同比增长87.64%，浏阳市成交面积主要集中于东润·万象城、威尼斯国际花园、鸿宇公馆，成交面积为3.62万m2，占比43.61%，宁乡县成交面积8.14 万m2，其中宁乡豪德光彩贸易广场项目成交3.04万m2，占比37.35%。

3.2.2   成交均价分析

根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，2013年上半年长沙市新建商业成交均价呈跌势，上半年全市成交均价11922元/m2，较2012年上半年成交均价下跌8.22%。各行政区中除开福区、芙蓉区、长沙县外，其余六区的商业成交均价均呈跌势，其中开福区由于开福万达广场、北辰三角洲奥城（E5地块）、东宸公寓等项目成交均价超过30000元/m2，且成交量占比44.61%，上半年成交均价为25712元/m2，居全市最高，长沙县为12581元/m2，芙蓉区为10215元/m2；雨花区同比下跌14.34%至15224元/m2。

4   办公写字楼市场分析

4.1   批准预售

备注：上半年三县市新建办公写字楼无新增批准预售项目

2013年上半年全市新建办公写字楼累计批准预售面积39.99万m2，同比增长1.55%，累计批准预售3928套，同比下降25.51%。

分区域来看，长沙县、浏阳市、宁乡县上半年办公写字楼无新增批准预售项目，雨花区、天心区新增批准预售面积分别为19.43万m2、12.82万m2，分别同比增长203.37%、7.57%。芙蓉区、岳麓区、望城县上半年办公写字楼新增批准预售都仅有一个项目，分别是湘域城邦家园、西子湖畔沃府、高星物流园。开福区上半年新增2个批准预售项目楚雅苑和聚福大厦，面积为0.12万m2，为内六区最小。 

从走势来看，上半年2、3、4月办公写字楼批准预售面积均低于5万m2，其中2月无新增批准预售面积，6月办公写字楼批准预售面积创年内新高，为16.53万m2。

4.2   网签成交

4.2.1   成交量分析

2013年上半年长沙市办公写字楼供给量有所减少，但办公写字楼的成交明显走强，上半年办公写字楼成交面积37.69万m2，同比增加276.43%，成交套数4017套，同比增长249.00%，成交金额45.43亿元，同比增长411.79%。

从区域来看，上半年办公写字楼成交主要集中于内五区，其中开福区、天心区成交面积超过10万m2，同比增长分别为551.71%、1095.11%，开福万达广场办公写字楼成交突出；芙蓉区成交面积1.54万m2，同比减少19.65%，岳麓区、雨花区分别成交4.69万m2/586套、7.64万m2/880套。

4.2.2   成交均价分析

2013年上半年长沙市新建办公写字楼成交均价呈涨势，根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，由于成交量大、均价高的开福区、天心区的强力拉升，上半年全市成交均价12054元/m2，其中开福区上半年成交均价15460元/m2，为全市最高，天心区、雨花区成交均价也过万，分别为12198元/m2、10320元/m2，芙蓉区、岳麓区均价在7000元/m2以上，分别为9401元/m2、7098元/m2，望城县、长沙县、浏阳市上半年成交均价在5000-5500元/m2之间。

5   商品房待售分析

2011年至今年6月底，长沙市内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1236.96万m2。其中住宅839.51万m2,占67.87%；非住宅397.45万m2，占32.13%。分行政区划来看，雨花区商品住宅待售量最大，超过180万m2，芙蓉区商品住宅待售量最小，低于50万m2；分面积段来看，待售商品住宅主要集中在90m2以上中大户型，待售面积超过600万m2，占总量的76.05%。

6   热点板块分析

2013上半年麓南板块、武广板块、雅塘井湾板块、麓谷板块、市府板块、芙蓉北板块表现活跃，成交量居高，天心中心板块、雨花中心板块、开福中心板块、芙蓉中心板块均价突出，对全市房价有较大的支撑。

6.1   芙蓉中心板块

2013上半年芙蓉中心板块17个项目有住宅成交，共成交730套/5.32万m2，在各板块中成交量处于末位，但同比增长最大，增幅高达300%，板块活跃度大大提升，成交金额4.40亿元，同比增长278.41%，成交均价8271元/m2。主要是湘域东方家园的小户型公寓成交369套，约占板块总成交量的四成，成交均价8022元/m2。

6.2   尚东板块

2013上半年尚东板块31个项目有住宅成交，共成交2961套/31.16万m2，同比翻番，成交金额20.63亿元，同比增长106.50%，成交均价6619元/m2。才子佳郡、中房瑞致小区、百纳公寓、万象凯旋湾家园、鑫科明珠成交量居前列，贡献板块五成的成交量。

6.3   天心中心板块

2013上半年天心中心板块24个项目有住宅成交，共成交2273套/23.29万m2，同比增长九成以上，成交金额20.83亿元，同比增长88.07%，成交均价8946元/m2，在各板块中均价最高，同比略降。通用家园、融和雅苑成交活跃，成交量均在400套以上。

6.4   省府北板块

2013上半年省府北板块32个项目有住宅成交，共成交2395套/22.79万m2，同比增长不足一成，在各板块中增幅最小，成交金额14.62亿元，同比增长20.07%，成交均价6413元/m2。成交量靠前的博林金谷住宅小区、万芙锦园、欧洲城、天天向上家园、湘江雅颂居等楼盘均价超过6800元/m2，抬高了板块的整体均价。

6.5   省府南板块

2013上半年省府南板块住宅成交概况

2013上半年省府南板块23个项目有住宅成交，共成交2042套/19.25万m2，板块活跃度明显提升，成交量同比增长1.5倍，成交金额12.14亿元，同比增长143.64%，成交均价6309元/m2，同比略有增长。中建芙蓉嘉苑销量最高，成交642套，成交均价6084元/m2，中信·凯旋蓝岸花园、中建·芙蓉工社的成交量也在300套以上。

6.6   市府板块

2013上半年市府板块31个项目有住宅成交，是热销板块之一，共成交3941套/36.76万m2，成交量同比翻番，成交金额24.82亿元，同比增长约1.5倍，成交均价6754元/m2，在河西四个板块中均价最高。绿地时代广场、奥克斯广场、恒大御景湾、枫桥苑(中一·九郡)、璟峰苑、沁园春·御院、铂翠湾(D-7-2-1地块)等是板块的热销楼盘，成交量占六成以上，除沁园春·御院外，几个热销楼盘的成交均价均在6800元/m2以上，拉升了板块的整体均价。

6.7   金星北板块

2013上半年金星北板块16个项目有住宅成交，共成交3021套/30.64万m2，同比增长约1.5倍，成交金额17.36亿元，同比增长233.42%，成交均价5666元/m2，在各板块中均价最低，去年同期受经济适用房项目成交影响较大，均价明显低于平均水平。

6.8   麓谷板块

2013上半年麓谷板块33个项目有住宅成交，板块成交活跃，共成交4313套/45.58万m2，同比增长三成，成交金额30.13亿元，同比增长六成，成交均价6610元/m2。湖墅嘉园、旭辉御府、达美苑、联美嘉园（品格小区）、金茂苑的热销推动板块“量价齐升”，贡献板块约五成的成交量，并拉升了板块的成交均价，如湖墅嘉园均价7640元/m2，达美苑均价7853元/m2，金茂苑均价9756元/m2。

6.9   麓南板块

2013上半年麓南板块23个项目有住宅成交，在各板块中成交量最高，是成交最活跃的板块，共成交4930套/54.66万m2，同比增长八成以上，成交金额32.50亿元，同比增长约1.1倍，成交均价5946元/m2。中海国际社区一期、二期对板块成交量的贡献很大，共成交1113套，成交均价6943元/m2，华润橡树湾、利海·米兰春天、江山帝景、中建麓山和苑等楼盘的销量也较佳。

6.10   开福中心板块

6.11   芙蓉北板块

2013上半年芙蓉北板块26个项目有住宅成交，是成交热门板块之一，共成交3857套/39.88万m2，同比增长约四成，成交金额27.35亿元，同比增长近五成，成交均价6857元/m2。万国城销售火爆，成交872套/8.42万m2，珠江花城、山语城、万科城、海洋半岛花园等也是板块热销楼盘，且珠江花城、万科城等成交均价超过7000元/m2，一定程度拉动板块均价的增长。

6.12   金鹰月湖板块

2013上半年金鹰月湖板块仅11个项目有住宅成交，共成交1040套/12.74万m2，成交量仅高于芙蓉中心板块，同比增长不足两成，增幅也仅高于省府北板块，成交金额8.72亿元，同比增长14.04%，成交均价6844元/m2。恒大雅苑住宅成交490套/6.36万m2，贡献板块约一半的成交量。

6.13   雨花中心板块

2013上半年雨花中心板块21个项目有住宅成交，共成交1997套/17.01万m2，成交量不高，同比增长八成以上，成交金额15.02亿元，同比翻番，成交均价8831元/m2，仅次于天心中心板块。阳光锦城、万博汇名邸、瑞府等不仅成交量较高，成交均价也高，均价分别为8614元/m2、9999元/m2、12236元/m2，带动板块均价较快上涨。

6.14   武广板块

2013上半年武广板块39个项目有住宅成交，作为成长最快的地产新板块，成交活跃度仅次于麓南板块，共成交4639套/49.25万m2，同比增长约四成，成交金额34.80亿元，同比增长47.08%，成交均价7067元/m2。合能雨花公馆、新城新世界、城际新苑、万科金域华府三.四期等楼盘成交活跃。

6.15   植物园板块

2013上半年植物园板块30个项目有住宅成交，共成交2638套/27.62万m2，同比增长35%以上，成交金额17.19亿元，同比增长近五成，成交均价6224元/m2。郡原美村二期、恒大城成交活跃，均成交450套左右，均价约6500元/m2。

6.16   雅塘井湾板块

2013上半年雅塘井湾板块33个项目有住宅成交，成交活跃度在各板块中居第三位，共成交4413套/44.95万m2，同比增长约五成，成交金额28.92亿元，同比增长68.33%，成交均价6434元/m2。万境水岸嘉苑销售火热，成交994套，均价6657元/m2，长沙奥林匹克花园成交572套，均价7072元/m2，2个热销楼盘贡献了板块超过三成的成交量，并且推动了均价的增长。