PART 2

随着年初“新国五条”的出台，2013年上半年长沙房地产市场处于宏观调控的强化期，限购、限贷、房价控制目标等政策高压态势持续，长沙楼市在稳定中谨慎前行，第二季度市场行情有所好转，楼市反应相对较活跃。而土地市场则与楼市走势息息相关，上半年整体呈现由淡转暖的轨迹。1月份土地出让延续去年年末的良好局面，强势开局。随后2、3、4月份则急转直下，十分冷清，土地供应、成交量双双下滑。5、6月份随着楼市传统旺季的到来，开发商拿地信心和意愿增强，土地市场成交明显好转，多宗优质地块呈现总价冲高、多轮竞价、高溢价的特点，尤其在城市新兴热点片区更是掀起抢地热潮，暖场整个土地市场。

上半年全市土地挂牌供应共192宗，823.18万m2，其中内六区97宗，411.72万m2，三县市95宗，411.46万m2，内六区与三县市上半年土地供应总规模基本相当，但内六区用于房地产开发的用地量比三县市多。具体区县来看，上半年岳麓区、望城区及周边三县市出让地块数量较多，尤其望城区多达44宗，望城撤县设区以及中心城区的外扩使得望城区土地价值不断攀升，市场吸引力趋强，开发商入驻信心不断高涨。

从土地用途供应来看，上半年全市商业（综合）用地挂牌供应102宗，土地面积401.48万m2；纯住宅用地挂牌供应20宗，土地面积108.61万m2；工业用地70宗，土地面积313.09万m2，纯住宅用地供应量偏小，商住综合用地供应量较大，未来开发以商住综合性物业居多。

2   土地成交情况

从成交用途来看，上半年全市商业（综合）用地成交量最大，达到87宗，而纯住宅用地上半年仅成交17宗，商业（综合）用地成交面积是纯住宅用地的约4倍，未来商住综合、商业办公、商业金融等物业将形成较大供给量，同时也会给住宅市场带来有效供给。

从成交区域来看，岳麓区、望城区及三县市地块成交形势火热，三县市土地成交表现突出主要由于工业用地出让量很大，且单宗工业用地面积大所致。而在这些成交热点区域里还存在诸多热点片区表现更为突出和抢眼，具体来看，上半年梅溪湖片区共成交5宗，洋湖片区成交6宗，滨江片区成交2宗，望城区高塘岭以及武广片区周边同样发展较快，土地出让市场潜力巨大。另外，中心城区通过棚户区改造等也有几宗区位好的优质地块上市，并且受到开发商追捧。

从成交地块楼面地价来看（根据地块规划容积率上限估算），上半年全市纯住宅用地楼面地价为2188元/m2，商业（综合）用地楼面地价为1486元/m2，两者相差约700元/m2，全市商业（综合）用地楼面地价较住宅用地偏低主要因为三县市及望城区商业用地价值还未完全显现，拉低了整体水平，另外，开福区湘江大道[2013]网挂020号纯住宅用地成交出现异常情况，拉高了住宅用地整体楼面地价。而单宗地块楼面地价最高的为浏阳市一块广场用地，高达15033元/m2，第二高为开福区湘江大道的住宅用地，10288元/m2（存在特殊情况），第三高为岳麓区滨江新城一块商业用地，为7983元/m2，高价地主要集中于商业（综合）用地。而纯住宅用地中，单宗楼面地价第二高的为洋湖片区一地块，为4164元/m2，未来开盘价格值得期待。

上半年全市共有12宗地流拍，其中内六区7宗，三县市5宗，主要是一些区位一般、条件不好的地块以及个别工业用地。

溢价率方面，全市104宗（不计工业用地）成交地块中，共有63宗地溢价出让，竞价过程十分激烈，其中溢价率超过100%的地块共有2宗，溢价率在50%-100%的有8宗。底价出让的地块41宗，主要集中于望城区和宁乡县。值得一提的是，溢价率最高的566.94%的位于开福区湘江大道[2013]网挂020号地块挂牌报价过程中存在异常特殊情况，不代表市场的实际行情，因此未计入以下列表中。