PART1 房地产政策解读

规范住房公积金提取及个人住房贷款

政策回放

为进一步促进房地产市场健康发展，支持中低收入家庭改善住房条件，抑制投资投机性购房需求，长沙市住房公积金管理委员会根据《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银监会关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2010]179号）文件精神，于2013年2月8日发布《关于规范住房公积金提取和个人住房贷款政策有关问题的通知》，自2013年3月1日起正式施行，通知对使用公积金贷款的起缴年限、贷款额度、贷款年限、提取年限等方面都做了要求。

深入解读

《通知》此次涉及到个人住房贷款的调整内容主要包括四个方面：一是，首套超120平方米二套房限制房贷。《通知》将首套房的面积从140平方米调整到了120平方米，只要首套房的面积超过了120平方米，再购买第二套住房时，不予发放住房公积金个人住房贷款。二是，起贷额度不得超过最高贷款额度。政策调整前，如果测算出贷款额度低于20万元，最高可贷款25万元，调整后，最高只能贷款20万元，且规定最高贷款额度不得超过50万元。三是，申请提取年限由3年改为1年。《通知》规定，职工购买、建造、翻建，大修普通自住房的，可自签订购房合同或建设工程施工许可批准或危房鉴定书出具之日起1年内申请提取住房公积金，此前，申请提取公积金年限为3年；此外，职工提取住房公积金偿还住房贷款本息的，提取金额最多不得超过最近24个月的还款金额，而此前的规定时限是36个月。四是，申请贷款缴存年限由6个月改为12个月。《通知》规定，从3月1日起，个人申请使用住房公积金贷款，须正常缴存住房公积金12个月（含）以上，此前的规定是缴存6个月即可申请住房公积金贷款。

继续做好房地产市场调控工作

政策回放

当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅于2013年2月26日制定了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知包括6个方面的内容，一是完善稳定房价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房；三是增加普通商品住房及用地供应；四是加快保障性安居工程规划建设；五是加强市场监管和预期管理；六是加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

深入解读

第一，通知规定各级政府要以稳定房价为主要任务，综合地区实际情况，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标并及时公布，调整供需结构，保持房价稳定。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的地区，要进行约谈和问责。第二，通知明确坚决抑制投机投资性购房，严格执行限购限贷税收政策。同时，税收的调节作用加大，政策明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照转让所得的20%征收，这将会增大交易成本，对二手房市场产生明显影响。第三，通知明确提出要增加普通商品住房及用地供应，尤其是中小套型普通商品住房项目用地的供应，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求，从供需结构上达到调节市场的目的。第四，此次调控政策仍然将保障性安居工程建设作为调控房地产市场，满足住房需求的重要手段。第五，通知首次提出加强预期管理，稳步推进商品房预售制度改革，并提出加强房地产企业信用管理，加大违法违规行为的处罚力度。

出台存量房交易计税价格异议处理办法

政策回放

为规范湖南省存量房交易税收管理，解决征纳双方对计税价格的异议，切实保障纳税人的合法权益，维护税收法律法规的严肃性，湖南省地方税务局根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）的有关规定，结合我省实际情况，于2013年3月13日制定《湖南省存量房交易计税价格异议处理办法》。办法中对纳税人申请异议和税务机关处理异议的程序作了详细说明，并列举了处理存量房交易计税价格的几种情形。

深入解读

该《办法》主要明确了存量房交易计税价格异议处理过程中的几个问题。第一，纳税人申请异议处理的流程。纳税人对主管地税机关出具的核定计税价格有异议的，须在30日内填写《存量房交易计税价格异议处理申请表》，书面陈述申请理由并提交真实、合法、有效证明材料。在主管税务机关对异议处理后，对主管地税机关认定的计税价格仍有异议的，可委托相应机构进行个案评估。如果纳税人对地税机关的异议处理仍然不服的，可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。第二，办法明确了地税机关可以采信纳税人申报计税价格的几种情形。一是由法院裁定、判决或仲裁机构裁决的存量房转移价格；二是通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的存量房转移价格；三是交易双方为直系亲属的；四是存量房曾发生重大意外事件或者存在功能性结构缺失、破损等严重质量问题的；五是主管地税机关认可的其他情形。第三，异议个案评估机构的确定。纳税人对主管地税机关调查核实后认定的计税价格仍有异议的，可委托存量房交易计税价格参照评估机构或者涉税财物价格认定机构进行评估，评估费用由委托方承担。其中评估机构由各市州地方税务机关通过招标的方式来确定，采用轮侯方式参与个案评估工作，并报省地税局备案。

加强保障性安居工程建设和管理

政策回放

为贯彻落实党中央、国务院关于加快推进住房保障工作的要求，切实做好2013年城镇保障性安居工程建设和管理工作，住房和城乡建设部于2013年4月3日制定了《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》。通知主要涵盖8个方面的内容，其中包括保障性安居工程的建设任务，重点做好棚户区（危旧房）改造工作，保证保障性住房的有效供应，完善保障性住房的分配与管理机制等等内容，通知督促市县认真排查工作中的薄弱环节和存在问题，切实规范保障性安居工程的建设和管理。

深入解读

与2012年城镇保障性安居工程的通知相比，此项通知主要传递了以下几项重要信息：一是下达了具体的建设任务。通知中明确2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套，并责令各市、县将建设任务具体落实到项目。二是通知明确规定积极推进棚户区（危旧房）改造，着力抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造，积极推进非成片棚户区、零星危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，提出改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上，到“十二五”期末，力争基本完成集中成片棚户区改造。三是要求提高工程质量水平。落实《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑标准行动方案的通知》（国办发〔2013〕1号）要求，积极执行绿色建筑标准。自2014年起，直辖市、计划单列市及省会城市保障性住房建设，要全面执行绿色建筑标准，提高保障性住房安全性、舒适性和健康性。

公布2013年新建商品住房价格控制目标

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）精神，继续巩固房地产市场调控效果，抑制投资投机性需求，长沙市人民政府办公厅于2013年3月31日发布《关于公布长沙市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》，通知中提出了长沙市2013年新建商品住房控制目标，并强调长沙市2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。

严格管理违法违规征地

政策回放

为进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护被征地农民的合法权益，维护社会和谐稳定，国土资源部于2013年5月13日制定了《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》，并要求各省（区、市）国土资源主管部门要认真落实通知要求，抓紧开展工作，排查整改落实情况于2013年6月15日前报国土资源部，同时抄送各派驻地方的国家土地督察局。

深入解读

此通知主要阐述了5个方面的重要事项。一是强化思想认识，严防因征地引发的矛盾和冲突。通知明确要将被征地农民的合法权益放在首要位置，不得强行实施征地，杜绝暴力征地；二是开展全面排查，坚决纠正违法违规征地行为。各职能部门积极开展自查，凡整改、查处不到位的，不得继续实施征地；三是加强调查研究，完善征地政策措施。各地区要有针对性的完善政策措施，确保被征地农民成为新型工业化、城镇化和农业现代化的积极参与者和真正受益者；四是改进工作方法，建立健全征地矛盾纠纷调处机制。征地实施中一旦发生矛盾冲突，基层国土资源主管部门要及时主动向同级人民政府和上级国土资源主管部门报告，积极采取措施，配合妥善解决；五是落实工作责任，严格实行监督问责。对违法违规征地、采取暴力方式征地等侵害农民利益行为，引发群体性或恶性事件的，要按照有关规定对有关责任人员严肃追究责任。同时，要严格文明执法，防止因执法不当引发相关恶性事件。

加强物业维修资金管理

政策回放

为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，长沙市人民政府根据国务院《物业管理条例》等规定，结合本市实际，于2013年2月28日制定了《长沙市物业专项维修资金管理办法》，并自2013年7月1日起施行。此办法约束的范围包括本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动都要遵循此办法。

深入解读

此办法主要包括以下几项主要内容。一是强调物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。通知明确规定由市物业专项维修资金管理机构具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。二是物业维修资金的交存。同一物业区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。购房者购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户，房地产开发企业不得代收物业专项维修资金。三是首创一次性表决模式。在同一物业管理区域内全体业主受益、单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下这两种情形下，提前编制物业专项维修资金使用方案，并经过“双2/3”以上业主（占受益建筑物总面积2/3以上，且占总人数2/3以上的受益业主）同意后，授权物业业委会在一定额度、一定情形和一定期限内使用物业维修资金，可依据相关审批程序，直接使用物业专项维修资金，不需要业主再次表决。这样可以减少繁琐程序带来的办事效率低下等问题。四是提出应急维修模式。按照以往的规定，维修资金必须有“双2/3”业主签名同意才能动用。此次出台的管理办法提出了“应急维修模式”。在一些应急情形下，需要立即对物业项目进行维修、更新和改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。五是明确资金的其他使用范围。办法表示，在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，除可以按国家规定购买国债外，不得挪作他用，这样才能确保维修资金的安全和专款专用。