“新国五条”下的楼市众相

　　蛇年伊始，

　　全国房地产市场呈现一片回暖态势，

　　各大城市住宅成交量激增，上演了一波逆市高涨的行情。

　　然而，正当业内对行业形势一片看好时，

　　中央紧急出台“稳定市场预期”的“新国五条”，

　　这无疑是给楼市扔下一枚重磅炸弹。

　　一时间，“新国五条”成为了街头巷尾热议的话题。

　　“新国五条”地方细则落定会以怎样的效果显现呢？

　　楼市又会迎来怎样的发展？

　　本期观察家邀您一同解析。

　　北京：京籍单身人士禁购二套房   二手房成交骤降

　　市场现象：3月30日下午，北京市人民政府办公厅印发《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神，进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》宣布3月31日起正式执行，并要求坚决抑制投机投资性购房，继续严格执行商品住房限购措施。北京户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，细则出台一周（3.31~4.5）北京二手房市场新增买卖房源登记量环比前一周下跌了5%；新增买卖客户登记量环比下跌近一成；二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。

　　政府：3月30日，北京市国土局表示将积极落实北京市房地产调控细则的有关要求，增加自住型、改善型住房的土地供应。今年的1650公顷住宅用地供地计划中，保障房将供地800公顷，商品住宅用地850公顷。

　　开发商：保利地产北京公司的副总经理王英男表示，“去年保利在北京开发的住宅产品，80%~90%都集中在单价4万元以上的高端住宅。今年我们调整了产品结构，高端住宅的比例会大幅降低，主要是满足刚性需求的供应。”另外，除了加大刚需产品的开发，加码商业地产的开发也成为新政之后开发商的又一个发展重点。

　　专家：北京大学经济学院教授，北京大学中国产权课题组组长曹和平博士强调说，“新国五条”和北京细则都只是短期宏观管理的调控工具，对居民的住宅需求（基于长期收入预期下的需求）有不合理的一面。他说，“这不是消灭了需求，而是遏制了需求。一旦放开来，这些需求就会再次推高房价。”

　　购房者：购房者刘先生一直都是将手中资金用于置业投资住宅，如今手里有未过户的房产2套。他表示，“新国五条”新政策的出台，对他的置业影响是比较大的。“短期内我不再购置商品房，会将资金用于门面投资”。

　　上海：沪“新国五条”严征20%个税   新建商品住宅成交迅速回落

　　市场现象：3月30日，上海市政府办公厅印发上海市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，重申了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则。据悉，沪版“国五条”细则公布之后的第一个星期，上海新建商品住宅成交量出现迅速回落的态势。据21世纪不动产统计数据显示，4月1日至4月7日，全市新建商品住宅成交1400套，共计面积为17.34万m2，这一成交量是近六周来的最低水平。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，出现这种状况，一方面是三月份大量成交的正常回落，另一方面则与市场的观望情绪有关。

　　政府：一位参与了近期上海市政府国五条细则落地相关调研会的人士表示，他们将积极落实上海市房地产调控细则的有关要求。他指出上海细则公布房价控制目标，考虑控制房价结构上涨：即行政干预高端房入市节奏，放缓高端房预售证发放，防止了高端房入市集中拉高全市均价。

　　开发商：上海多数开发商表示，“新国五条”出台对未来市场并未出现恐慌心理，不会改变既有的推盘计划。“新国五条”细则虽然在限购和二套房信贷政策上更为严厉，但是对房价涨幅并不过快且限购执行已经颇为严格的上海来说，影响不大。对于限购并不那么严格的二线城市受到的冲击更大。

　　专家：同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上海国五条细则基本为“新国五条”细则内容的强调，主要是通过此次政策的强化，遏制今年第一季度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。

　　购房者：购房者杨先生表示，由于婚期在即婚房的购置也是刻不容缓，“我一直考虑的是买新房，所以，楼市新政对我来说影响不大。而且，我也并不会因为新政推出而延缓置业，我会按照我原来的节奏进行。”

　　广州：“新国五条”细则温和落地   新房市场依然火热

　　市场现象：3月31日晚，“新国五条”细则在广州温和落地，未提及“征收20%个人所得税”及增城、从化限购等。尽管4月份恰逢清明节，但开发商对于后市的信心不降反增，积极推货，据《新快报》不完全统计，4月份广州楼市推出折扣楼盘的数量达49.85%，基本与3月份保持一致。在二手房方面，穗版“新国五条”出台后，广州市房地产交易登记中心大厅已回归正常，3月份天天人满为患赶过户的现象消失。

　　政府：4月1日，广州市地税局有关人士称，广州市地税部门将对具体操作细则进行讨论研究，而具体出台时间未定。房产个税落地细则出台前，广州市二手房个税暂按原有政策计征。

　　开发商：广州“新国五条”细则落地，市场整体表现平静，多数商家表示“和广东版差不多，限购、限贷都早已在实施，不会觉得特别意外。”广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥称：“无意外，也无惊喜。原来还担心地方细则可能会比较严厉，现在可以放心了，开发商可以按照原计划行事。”

　　专家：“整份细则，最大杀伤力的就是对非广州市户籍人士补缴税单或社保的限制”。在满堂红研究部高级经理周峰看来，外地客户不允许补缴，包括番禺、花都在内的外地客户支撑的区域，在接下来的第二季度甚至整个下半年的成交都会受到直接冲击，“至少有两成客户没法买房或者暂时推迟买房计划”。

　　购房者：购房者马女士表示，近段时间，自己认真查看了新政的相关规定，但是新政对于她这种首次购房者影响不是很大。“新政的执行，或许会一定程度上抑制房价上涨。我一直考虑的是50平米左右的小户型，而不是二手房，新政主要对投资的人有一定影响，我不用于投资，影响不大的。” 马女士很坚定的说道。马女士表示，刚需购房者，房子是必须买的，新政执行与否，都不会改变置业计划。

　　深圳：新房市场唱主角   二手房交易休眠 

　　市场现象：3月31日下午，深圳市公布“新国五条”实施细则，明确深圳将依法严格开展房地产税收征管工作。关于备受关注的20%个人所得税征收，深圳细则并未做明确规定，仅提及“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”。据悉，深圳版“国五条”细则出台一周多，深圳一二手楼市“背道而驰”。根据深圳中原地产数据监测，细则出台后首周，深圳全市一手住宅成交套数为1270套，环比上升了30.93%，成交面积为11.45万平方米。二手市场中的买家和卖家经历了一个月近乎疯狂的买卖后，提前释放的购买力让二手市场进入短暂的休眠状态。

　　政府：深圳地税部门相关负责人重申“20%个税”在深圳一直存在，深圳目前有“按总价1%~3%的核定征收方式”和“采用差额20%”两种个税征收方式，大多数交易以前者为主。至于深圳今后是否会全部按差额20%的方式来缴税，仍未有定论。

　　开发商：“深圳版‘国五条’细则比较含糊，对于一手房而言，之前外界猜测的月度环比零增长并未提及。但现在不提，不代表以后不提；一旦市场火热，相关部门肯定会出台其他的方案。”深圳一位上市房企负责人表示，之前因为工程进度的问题，本打算4月加推的楼盘，现在做样板来不及。“我们现在就开始蓄客，不打算开样板间了，直接开卖。”

　　专家：“目前来看，各地方包括深圳的细则均未及预期中严厉，一定程度上安抚了前期恐慌入市的非正常市场情绪，二手房市场成交3月呈现严重透支现象。”深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，长期来看，在未有新的政策变动前，深圳一二手市场仍将保持量价平稳的状态。新房市场在房价控制目标的限制下，开发商受限涨令影响，价格也将维持平稳状态。

　　购房者：据《深圳特区报》调查显示，有近六成的读者认为：深圳房价上涨偏快；超四成的读者认为，深版国五条细则无实质内容，深圳房价仍会上涨。购房者何先生表示：“深圳楼市一直以来都是严控的对象，新政出来也没有很多的新意。我现在一直在看房，看中的话就早点买。”

　　南京：“新国五条”落地楼市很“平静” 房价下跌期望落空

　　市场现象：3月31日晚7点，南京市住建委网站挂出了市政府关于南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知。明确2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，但未涉及“交易所得20%个税”及“二套房首付及利率”的问题。据了解，国五条细则落地一周，南京新房刚需盘依旧热销，二手房过户依然忙碌，但挂牌量已悄悄回归正常水平。

　　政府：南京市住建委相关人士称，南京房价控制目标的统计是不含高淳、溧水两区的，这与以往的做法相同。不少市民认为将这两地的房价拉入统计从而拉低全市均价的说法，并不准确。2011年南京曾出台过房价控制目标，当年制定的标准为房价涨幅低于居民人均可支配收入增幅，且低于2010年度全市新建住房价格涨幅，由于后者的数据为10.4%，即为当年的房价控制目标。

　　开发商：南京新政发布，开发商也在时刻关注，其中高淳、溧水的不限购让两地开发商松了一口气。而对于严格限购、严格销售许可证审批等条款，一位不愿意透露姓名的开发商表示，会促使房价的稳定，特别是对于高端改善项目来说，以后的销售会遇到一定的挑战。

　　专家：南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，南京细则的出台，体现控制房价过快上涨工作的重要性；而南京的细则标准也和其他城市基本一致；以南京2012年实际可支配收入增幅12.8%为例，扣除CPI增幅2.7%，即要求房价增幅在10.1%之内，要完成这个目标，还是要有后续政策配合。

　　购房者：购房者冉小姐告诉记者，看到南京细则中未提到“所得20%个税”，她自己也放心了。虽然此前交易中心的工作人员一再告诉她只要进行了网签，显示了交易成功，就一定按照总额1%收取个税，但她心里总也不放心。因为她买的房子还有贷款，卖家解压需要时间。“现在南京版楼市细则出来了，我就更放心了。”

　　西安：“新国五条”细则落地   今年房价涨幅不超过14%

　　市场现象：3月31日，西安市通过中国西安门户网站发布《西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》，提出2013年新建商品住房价格控制目标为：确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。据悉，西安市政府出台的国五条细则对西安楼市的影响不大，业内称，由于西安购房客群比较单一，泡沫较少，刚需型客户一直都是市场的主导力量。值得一提的是，西安的二手房市场一直以来发展不是很蓬勃，西安国五条细则出台后，二手房市场再次转入冷淡期。

　　政府：由于西安3月31日公布的《西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知》对于落实“新国五条”的具体实施细则并未明确，也未涉及二手房交易中“20%个税”，西安市房管局相关负责人介绍，西安市的“新国五条”具体实施细则目前仍在研究当中，有望近期内向社会公布。

　　开发商：西安市阳光城·西西里销售经理李倩表示，该项细则对于他们这样的刚需楼盘影响不大。细则出台一周内每天的上客量与之前差不多，细则对于项目的影响目前还没有表现出来。万弘地产董事长胡俊武则称，西安“新国五条”细则是西安对土地供应量的合理规划，是大西安大踏步发展，城市扩建的一种必然需求，放开土地供应量，也有助于缓解当地房价过快的上涨的。

　　专家：陕西省房地产研究会会长王圣学认为，此次西安市出台的国五条细则还是比较温和的，细则中并未出现二手房交易征收20%个税的细则，也符合目前西安市二手房市场的发展现状。西安的二手房市场发展还比较弱，基本上不存在投机、投资成分。近期出现的二手房交易市场火爆现象，是市民对于政策恐慌性的体现。就整个楼市来看，国八条未走，国五条又来了，使得西安的房价不会有太大的波动，但是随着配套费、人工成本等因素的影响，未来西安房价将会呈现稳中有升的趋势。

　　购房者：陈先生计划今年上半年购买首套房，春节过后就一直在看房子，当问起新政是否影响买房计划时，陈先生称并不影响，仍将按照原计划进行，楼盘价值才是考量楼盘的标准，他会在西安买一套距离工作地点近的房子。

　　郑州：“新国五条”细则温柔落地   楼市再现凌晨排队买房

　　市场现象：3月31日，郑州版“新国五条”执行细则落地，因对“20%个税”“二套房房贷利率”等政策只字未提，被称为“温柔的毛毛细雨”。郑州版“新国五条”执行细则落地伊始，《郑州日报》记者走访市场发现，新房市场受新政影响不大，销售良好，个别项目出现购房者凌晨5点排号的现象。房价方面，较年前上涨200-1000元不等。

　　政府：“中央调控的目的在于抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，而对于以自住为主的刚性需求绝不会进行打压。”河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，“目前来看，4月份郑州楼市基本上会延续3月份的回暖行情，成交量将继续保持相对高位，价格上也可能会有小幅的上涨，但总体将处于稳定的状态。”

　　开发商：在郑州，尽管新政细则已落地，但大部分开发商对4月份的市场预测持乐观态度，不少开发商已按捺不住推盘渴求和加快消化库存的营销冲动。据《郑州日报》粗略统计，4月份郑州预计有30余楼盘开盘，其中全刚需盘和优质改善性楼盘成为市场供应的主流。

　　专家：河南财经政法大学城市研究中心主任、教授刘社表示：“虽然不少消费者认为郑州版‘国五条’了无新意，但相比2011年出台‘国八条’，郑州版‘国五条’执行细则事实上为郑州今年的房价调控目标进行了加码。”

　　购房者：“目前正考虑购买二套房，属于改善型住房，受政策影响的因素不大，关键是要合适。”购房者方女士告诉记者，虽然最近一直在看房，但她并不着急下单。方女士表示，“既然政府明确提出将年度房价涨幅控制在一定范围内，就说明郑州房价不会暴涨，关键是要找到价格、位置、户型都满意的房子。”

　　长沙：“新国五条”细则内容不到60字   二手房成交“退烧”

　　市场现象：4月1日上午，长沙市房产政务信息网转发了长沙市政府关于公布2013年新建商品住房价格控制目标的通知：长沙市今年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。随着长沙市2013年房价控制目标出台，长沙二手房交易明显“退烧”，市场开始出现观望情绪。长沙市房产研究中心数据显示，长沙版国五条出台一周，长沙市内六区二手房备案634套，较前一周减少746套，环比下滑54%。

　　政府：湖南省住建厅房产处处长何小兵表示，湖南省“国五条”细则已经拟定，报省政府审批，省政府将于近期出台细则。何小兵指出，“国五条”确定的总体方针是保证房价基本稳定、合理增长，而湖南省的房价应该是在这个大前提下保持与前段基本持平，严格控制房价的增幅不能高于CPI的涨幅。

　　开发商：湖南茂华置业有限责任公司副总经理徐伯庸表示，就目前长沙房地产的情况来看，总体上是很健康的，供需结构很良好，房价也在正常范围。政府的措施只会让房地产向更健康的方向发展。“国五条”及其细则还是相对正确的，是对上一届政府关于楼市调控的延续。目的是让整个楼市健康发展，让房价回归到理性的位置，对未来房地产行业的发展的影响是深远的。

　　专家：湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高表示，长沙市出台的这个所谓的“细则”惜字如金，可以说是“微博式细则”，总体来说是懒政行为。对国五条精神没有真正领会，限购、20%个税、二套房首付等政策均没有提及，对市场缺乏指导性。

　　购房者：长沙市民庞菲菲在告诉记者，“我本来没打算这么着急把房子过户手续办好，但是三月初出台了新政，我怕那20%的税让我买单。所以，我就趁着这个新政执行前把手续都办好，免得夜长梦多。不过，现在长沙商品房价格控制目标出来了，我发现也没有想象中那样严厉，早知道是这样，我就不要急着过户了。”