2012年中部六省会城市房地产市场之对比分析

　　◇ 文/长沙市房产研究中心数据统计部  邓晖

　　2012年房地产市场政策调控对长沙房地产市场影响较大，商品房新开工面积、施工面积、竣工面积同比均有下降，商品房新增供给量、成交备案量，二手房交易量同比均呈负增长，房地产市场整体处于收缩状态。那么，其他城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

　　一、城市发展情况比较

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　? 小结：长沙GDP及同比增幅在中部六省会中仍居第二位

　　从经济总量来看，2012年中部六省会各市GDP差距继续增大，各市最小顺序差距已达689亿元。武汉仍遥遥领先，GDP超过8000亿元，比第二位长沙高1603.91亿元；其余五城市经济总量分处6000亿元、5000亿元、4000亿元、3000亿元、2000亿元段，顺序差距分别为852.91亿元、1382.70亿元、1163.78亿元、689.09亿元。长沙2012年GDP为6399.91亿元，在中部六省会中仍居第二位。

　　从GDP同比增幅来看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超过全国平均增幅（7.8%）。合肥仍为最高，增幅达到13.6%。长沙同比增幅13.0%，比2011年下降1.5个百分点，但高于全国增幅5.2个百分点；增幅在中部六省会中居于第二位，仅比第一位合肥低0.6个百分点。

　　2、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　? 小结：长沙全社会固定资产投资在中部六省会中居第二位，但增幅居倒数第二位

　　从固定资产投资规模来看，2012年中部六省会城市中，武汉全社会固定资产投资规模较大，超过5000亿元；长沙、合肥基本相当，投资规模在4000亿元左右；郑州、南昌、太原固定资产投资在1000-4000亿元，但三市差距均较大，顺序差距达900亿元以上。长沙全社会固定资产投资4011.96亿元，在中部六省会仍居第二位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉少1019.29亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，中部六省会同比增幅均超过两成，南昌最高，达到31%，与全国平均增幅（20.6%）比较来看，武汉、长沙固定资产投资增幅低于全国平均增幅。长沙同比增幅20.3%，比2011年下降5.8个百分点，低于全国增幅0.3个百分点；增幅在中部六省会中居倒数第二位，仅比武汉高0.3个百分点。 

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　? 小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居第五位

　　从房地产开发投资规模来看，2012年中部六省会城市中，武汉房地产投资规模最大，超过1500亿元；郑州、长沙、合肥投资规模顺序缩小，投资量在910-1100亿元；太原、南昌房地产开发完成投资规模较小，投资量在370亿元以下。长沙房地产开发完成投资1032亿元，在中部六省会中居第三位，投资额比中部六省会第一位武汉少479.86亿元，比前一位郑州少63亿元。

　　从开发投资额增长率来看，2012年中部六省会城市中，除合肥外，同比增幅均超过16%；与全国平均增幅（16.2%）比较来看，仅合肥低于全国增幅。长沙同比增幅16.4%，比2011年下降13.2个百分点，但高于全国增幅0.2个百分点；增幅在中部六省会中居倒数第二位，仅高于合肥。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　? 小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第四位

　　从以上数据我们可以看到，中部六省会仅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超过20%，其中武汉、郑州超过30%。与2011年比例比较来看，2012各市比例仅有小幅波动，这表明在近期内房地产投资在全社会固定资产投资中仍将保持相当比例，这将有助于房地产市场的稳定发展。

　　3. 商品房新开工面积占施工面积的比例

　　新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

　　? 小结：长沙新开工面积在中部六省会中均居第三位，施工面积居第二位，新开工面积占比有所缩小

　　2012年中部六省会城市中，郑州、武汉新开工面积较大，超过2100万m2；长沙、合肥居于第二梯队，新开工面积在1400-1900万m2；南昌、太原相对较少，新开工面积在850-1100万m2。从施工面积来看，郑州、长沙、武汉、合肥施工面积较大，超过6000万m2；南昌、太原相对较少，施工面积在3100-3800万m2。从新开工面积占施工面积比例来看，中部六省会城市比例均低于三分之一，这表明中部六省会城市在2012年均减缓了新开工速度，未来商品房新上市面积增幅或将有所缩小；长沙新开工面积在中部六省会中居第三位，施工面积居第二位，新开工面积占施工面积比例为24.78%，低于南昌、武汉、郑州。

　　4.商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数

　　施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

　　? 小结：长沙竣工面积在中部六省会中居第三位，未来新增供应将继续保持较大规模

　　从表中数据可以看出，各市施工面积与竣工面积之比均大于4倍，未来商品房市场新增供应量继续放大的可能性仍然较高；长沙竣工面积在中部六省会中居第三位，低于郑州、合肥，施工面积与竣工面积之比为5.25:1，未来几年内房地产市场新增供应仍将保持较大规模。

　　（二）市场即期指标

　　1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　? 小结：长沙新增供销量在中部六省会中均居第三位

　　从商品房新增供销量来看，2012年中部六省会城市中，新增供销量均突破千万平方米的有三个城市——武汉、合肥、长沙，其中，武汉批准预售量突破2000万m2；太原、南昌新增供销量均低于千万平方米，其中太原销售备案量低于300万m2。2012年长沙供销量在中部六省会中均居第三位，批准预售量名次与2011年持平，而销售备案量名次则下降一位。

　　从商品房新增供销的同比增幅来看，武汉、长沙、合肥新增批准预售量同比负增长，其余三市同比增幅均超过17%，其中郑州同比增幅最大，超过40%；而从销售备案量来看，仅长沙、太原同比负增长，其余四城市同比增幅均超过14%，其中南昌同比增幅最大，接近80%。长沙商品房新增批准预售、销售备案同比均有下降，新增供应同比略有降低，但销售备案量同比降幅超两成。

　　2. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　? 小结：大多数城市商品房供大于销，长沙供销比为1.32：1，处于轻度过剩状态

　　从数据来看，太原商品房供销比超过1.80，供过于求；郑州、长沙、武汉供销比大于1.20，但低于1.80，新增供应处于轻度过剩状态；南昌、合肥供销比在0.80~1.20，新增供销处于基本平衡状态。与2011年比较来看，仅太原、长沙供销比增大。2012年长沙新建商品房供销比为1.32：1，供销比在中部六省会中居第三位，新增供应处于轻度过剩状态。

　　3. 房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　? 小结：长沙二手房成交量在中部六省会中居第四位，房产一、二级市场成交量之比居第三位

　　从上表数据来看，武汉二手房成交量最大，超过310万m2；合肥、郑州、长沙、南昌成交量在200-300万m2，成交量较为接近；太原成交量最低，低于80万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居第四位，相较2011年下降一位。从房产一、二级市场比值来看，除南昌外，其余城市新房与二手房成交量之比均高于3，表明中部六省会大多数城市房地产交易均以商品房为主，房地产市场仍处于快速发展期；长沙比值为4.73，比值居第三位。

　　（三）市场价格指标

　　1. 市场价格指数比较

　　该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

　　? 小结：2012年长沙房价月平均指数为100.60，下半年指数有一定上行

　　从上表来看，2012年中部六省会中，各省会城市月平均指数（按平均发展速度方式计算）均高于100，表明2012年中部六省会城市房价均有一定幅度上涨；从各月情况来看，进入下半年后，大部分城市月环比指数均高于100，表明下半年是中部六省会房价集中上涨期。从长沙市情况来看，2012年长沙市房价月平均指数为100.60，房价有一定上涨，但平均涨幅在中部六省会中最低。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。

　　国家统计局初步测算显示，2012年中国经济比上年增长7.8%，高出年初预期目标0.3个百分点。其中一季度增速为8.1%，二季度7.6%，三季度7.4%、四季度7.9%，前三季度经济增速呈现继续回落，第四季度有所回升，一举结束了此前连续七个季度的增幅下滑态势。从中部六省会来看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超过本年度全国平均增幅。

　　（二）中部六省会房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例与2011年基本相当，五城市房地产开发投资增幅超全国增幅。

　　除长沙、武汉外，其余四市全社会固定资产投资增幅均超全国增幅；除合肥外，其余五城市房地产开发完成投资增幅均超全国增幅；除南昌外，中部六省会其他城市房地产投资占全社会固定资产投资的比例均高于22%。与2011年对比来看，各市房地产开发完成投资占固定资产投资比例仅有小幅波动，表明房地产投资在近期内仍将在固定资产投资中保持相当比例，这将有助于房地产市场的稳定发展。

　　（三）中部六省会多数城市商品房新开工、竣工规模相对缩小，市场及政策压力或是其主因。

　　从数据来看，中部六省会新开工面积占施工面积的比例均低于三分之一；施工面积与竣工面积比较来看，各市施工面积均超过竣工面积4倍以上，竣工比例也出现明显偏小，这都表明在当前商品房供给过剩的市场环境及限购、限贷政策等压力影响下，开发商减缓了其入市节奏，并试图重新找到供销平衡点；但从长期来看，巨大的施工规模仍在，预计未来1-3年内商品房新上市面积仍将维持在较高水平。

　　（四）中部六省会多数城市新增供应过剩依旧，除南昌、合肥外，供应均超均衡水平。

　　从数据来看，除南昌、合肥外，其余四省会的商品房供销比均超1.30:1，新增供应量继续呈现过剩态势，其原因是多方面的，但商品房仍在大量上市，而成交量却低于预期，正是当前政策下房地产市场不争的事实，这也将在某种程度上继续推高各市的商品房存量。

　　（五）中部六省会多数城市房产一、二级市场成交量之比扩大，新房交易占房地产市场交易比重进一步提高。

　　从房产一、二级市场的比值来看，除长沙、太原外，其余城市新房与二手房成交量之比均较2011年有所增大，新房交易占房地产市场交易比重进一步提高，这从侧面反映了各市房地产市场仍处于快速成长期，在二手房交易不太景气的情况下，预计未来房产一、二级市场成交量之比仍将维持较高水平。

　　（六）中部六省会月环比指数上半年有所下行，下半年均有提升。

　　从数据来看，2012年上半年中部六省会房价月环比指数下降面居多，而下半年月环比指数却大多上涨，这表明虽然政策及经济形势压力迫使开发商调低了上涨预期，但由于各市住房内需尤其是刚需仍然较大，从而使得销售在下半年出现回升，房价也随之迎来强劲反弹。

　　（七）2012年长沙房地产市场规模有所收缩。

　　从数据来看，2012年长沙商品房新开工面积、施工面积、竣工面积、批准预售面积、成交备案面积、二手房交易面积等房地产相关指标同比均为负值，这在中部六省会中是不多见的，这表明2012年长沙房地产市场相较中部六省会其他城市，更易受到全国经济形势及房地产相关政策影响；但我们也应看到这种困难应该是暂时的，从2012全年的房地产成交形势来看，商品房、二手房成交量均呈逐季走高，房地产市场正逐步回温，市场交易信心正逐步恢复，这都将给2013年带来了一个良好预期，预计在政策不出现大的改变的前提下，2013年房地产市场发展将呈现回稳。