2013年一季度长沙市内六区住宅消费特征研究

　　◇ 文/长沙市房产研究中心市场监测部  申小蝶

　　新的一年已经拉开帷幕，以往年初房地产市场大多呈现出一幅疲态，但2013年初，房地产市场却淡季不淡，延续着2012年底暖冬的热潮，呈现出量价齐升的好势头，全然不顾楼市调控依然趋紧的政策背景。具体数据如下： 

　　新建商品住宅   “283.39，107.17%”

　　2013年一季度，内六区新建商品住宅累计网签27465套，同比增长111.58%；面积283.39万m2，同比增长107.17%。

　　二手住宅   “86.87，292.85%”

　　2013年一季度，内六区二手住宅成交8663套，同比增长214.45%；面积86.87万m2，同比减少292.85%； 

　　按揭贷款   “195.37，85.64%”

　　2013年一季度，内六区共办理个人抵押登记手续43257笔，同比增长89.35%；抵押面积479.11万m2，同比增长72.25%；贷款金额195.37亿元，同比增长85.64%。

　　从以上数据可以看出，2013年一季度内六区新建商品住宅延续去年底的热销行情，成交量同比翻番。二手住宅市场更是如火如荼，为赶搭新“国五条”实施前的末班车，3月二手住宅成交量暴增。个人抵押登记也随之上升，贷款金额增长八成以上。

　　Part Ⅰ  新建商品住宅消费特征分析

　　一、消费者特征分析

　　1、年龄结构

　　●  25-50岁人群购买力强，约占总量的3/4 

　　从购房者的年龄来看，25-50岁年龄段的人群是住房的主力需求者，约占总量的3/4。其中，25-35岁年龄段的人群需求最旺，接近总量的一半，他们有稳定的收入来源，加上成家置业的迫切需求，成为住宅购买的主力军。35-50岁年龄段的人群购买能力最强，改善需求意愿明显。

　　2、籍贯构成

　　●  本地购房者为主，接近六成 

　　从购房者的籍贯来看，本省购房者占比87.02%，其中本地（3+5）购房者占59.29%，本省其他购房者占27.73%。在本省购房者中，长沙本土购房者占29.01%，其他市州中邵阳市、岳阳市、常德市购房者居前三位；外省购房者中，以湖北省、江西省居多。

　　二、置业特征分析

　　3、置业次数

　　●  首次置业者占绝对首位，多次置业者受政策影响较大

　　从置业次数来看，首次置业的人群比例为86.16%，占绝大多数，相比去年，首次置业占比略有下降。在限购限贷等限字诀的政策调控下，二次以上置业者受政策影响较大。

　　4、置业区域

　　●  岳麓区与雨花区是置业首选区域，河西板块与新南城板块是置业热门板块 

　　从购房区域来看，岳麓区、雨花区是置业的首选区域，分别占购房总量的27%左右，其次是开福区、望城区，分别占购房总量的14%左右，芙蓉区置业人群仅占6.50%。从板块选择来看，河西板块、新南城板块是置业的热门板块，分别占购房总量的27.98%、24.87%。

　　三、物业特征分析

　　5、户型结构

　　●  二居、三居是主力户型，合计占77.61%

　　从购房户型来看，二居室、三居室是住宅购买的主力户型，分别占总量的40.46%、37.14%，然后是一居室，占比15.98%。相比去年，二居室成交下降，一居室、三居室成交上升，说明初次置业的过渡型需求和改善型需求略有增长。

　　6、套面积结构

　　●  住宅成交主要集中在60-120m2，接近六成

　　从单套住房面积来看，住宅成交主要集中在60-90m2、90-120m2，分别占比28.31%、31.63%，但成交比例较去年均有下降，60m2以下小户型成交比例上升。首次置业需求以中小户型为主，改善型需求对象偏好大户型。

　　四、价格特征分析

　　7、价格指数特征

　　●  格指数上升，新建商品住宅价格上涨

　　从国家统计局公布的长沙新建商品住宅价格指数来看，今年1月、2月同比价格指数、环比价格指数均处于上升通道，价格同比、环比连续上涨且涨幅扩大。可以看出，延续去年末的上涨趋势，年初房价继续上扬，且涨幅加大。

　　8、单价结构

　　●  单价集中分布在5000-7000元/m2，整体水平上升

　　从新建商品住宅成交单价来看，5000-6000元/m2、6000-7000元/m2是主力价位区间，分别占21.81%、28.85%；5000元/m2以下住房主要分布岳麓区和望城区，占19.30%；7000-8000元/m2价位占16.44%，8000元/m2以上价位占13.60%，高价房主要是精装房、市中心高档房、别墅等。与去年相比，6000元/m2以下住宅成交下降10.33%，一季度住宅单价整体水平有所上升。

　　从各区住宅均价来看，开福区、天心区均价超过7000元/m2，芙蓉区、雨花区均价介于6500-7000元/m2之间，然后是岳麓区均价略超过6000元/m2，望城区均价低于4500元/m2。

　　从各板块住宅均价来看，中心板块均价最高突破9000元/m2；其次是东城板块均价为6800元/m2，因其是老城区，配套设施发展偏为成熟，房价相对突出的特点继续存在；随着北城的崛起，楼市大盘的加入，以及精装房项目的开发，北城板块的均价达6694元/m2以上；新南城板块、河西板块均价在6200元/m2左右。

　　从各环住宅均价来看，中心城区均价明显突出，高达14188元/m2，该地段属于城市的最核心区，高价楼盘集中，依托其地理位置优势，房价坚挺；相比中心城区的高房价，二环区域拥有地段较好、房价不高的优势，均价为7333元/m2，只有中心城区房价的一半；三环及三环外区域均价略高于6000元/m2。

　　9、总价结构

　　● 总价呈阶梯式走势，50万元以下成交下滑

　　从套成交总价来看，呈现中间向两端递减的阶梯式走势，中间价位的50-60万元、60-70万元两个区间的比例较高，分别占19.97%、17.47%，然后向两端递减，高低价位的比例较小。相比去年，总价50万元以下的住房成交下滑8.12%，中高价住房成交比重上升，主要是单价的上涨带动总房价的攀升。

　　五、付款特征分析

　　10、付款方式

　　● 银行按揭为主，公积金贷款比例下降

　　从支付方式来看，银行按揭是主要的支付方式，占比60.42%，其次为一次性付款占比24.26%，然后是公积金贷款占比13.52%。同去年相比，最主要的变化就是银行按揭比例上升，一次性付款和公积金贷款分别下降3.67%、2.70%。今年3月1日起，长沙调整公积金政策，提高了公积金的贷款门槛，公积金贷款比例下降。

　　11、贷款年限结构

　　● 16-20年长期贷款为主，约占七成         

　　从贷款年限来看，以16-20年的长期贷款为主，占69.56%，这种选择偏向主要是基于还款压力而言，月还款相对少些，压力较小，但20年以上的贷款要支付更多的利息。当然，在还款压力许可的情况下，贷款年限越短越划算。

　　Part Ⅱ  二手住宅消费特征分析

　　一、消费者特征分析

　　12、年龄构成

　　● 25-50岁购房者占主力，25岁以下购房者增多 

　　从二手住宅购买者年龄来看，25-35岁、35-50岁是主要的消费阶层，分别占1/3左右。25岁以下购房者约占两成，较去年增长7.26%。为了在新“国五条”实施前赶上政策的末班车，二手房卖家低价入市，3月掀起了一轮购房潮，低房价也吸引了越来越多初次置业的年轻人。

　　13、籍贯构成

　　● 本地购房者是主力军，约占3/4

　　从二手住宅购买者籍贯来看，本省购房者占比90.73%，其中本地（3+5）购房者占76.85%，又以长沙本市购房者为主，占44.35%，其他市州中娄底、益阳、岳阳的购房者居前三位。外省购房者中，以湖北、江西省居多。

　　二、置业特征分析

　　14、置业区域

　　● 雨花区、岳麓区成交活跃，望城区居于末位

　　从二手住宅成交区域来看，雨花区、岳麓区成交活跃，分别占27.85%、23.97%，天心区、开福区、岳麓区成交比例相当，约15%左右，望城区处于末位。一季度岳麓区二手房成交比重明显上升，较去年增长10.04%，岳麓区的二手住房市场终于迎来了期待已久的春天，其市场份额正逐步扩大。

　　三、物业特征分析

　　15、户型特征

　　● 小户型不足五成，中大户型成交升温

　　从二手住宅成交套面积来看，各面积段分布较均匀，90m2以下小户型成交占45.04%，相比去年下降9.97%。今年一季度二手住房成交明显高于往年同期，不仅小户型受青睐，大户型同样热销。

　　四、价格特征分析

　　16、价格指数特征

　　● 价格指数上升，二手住宅价格上涨

　　从国家统计局公布的长沙二手住宅价格指数来看，今年1月、2月同比价格指数、环比价格指数均上升，价格同比、环比均出现上涨。伴随新建商品住宅价格走高，一季度二手住宅价格也呈现上涨的态势，涨幅较新房偏小。

　　五、付款特征分析

　　17、支付方式

　　● 一次性付款为主，二手房贷款难

　　从二手住宅的支付方式来看，与新房市场以银行按揭为主的特征相反，一次性付款是主要的支付方式，占比76.80%，其次为银行按揭占比19.16%。由于二手房贷款较新房审批难，特别是在货币政策整体收紧的背景下，二手房贷更难办。

　　18、贷款发放情况

　　● 邮政储蓄是二手房贷的主要资金来源，占38.70%

　　从二手住宅贷款的发放单位来看，中国邮政储蓄银行是二手房贷的主要资金来源，占贷款总金额的38.70%，其他单位的贷款额均不高，在10%以下，中国光大银行、招商银行分别以8.46%、7.91%的贷款比例居第二、第三位。另外，公积金贷款也不多，约占一成，其中湖南省直单位住房公积金贷款占6.36%，长沙市住房公积金贷款占4.56%。

　　Part Ⅲ  2013年一季度内六区住宅消费特征的基本判断

　　楼市调控政策仍在持续，刚性需求继续唱主角，是支撑成交量节节攀升的主力。一季度住宅消费特征具体表现如下：

　　一、新建商品住宅消费特征

　　1、购房者特征：从年龄看，25-35岁中青年是主力购买者，置业需求旺盛；从籍贯看，本地（3+5）购房者居多，接近六成。

　　2、置业次数：首次置业的购房者占八成以上，多次置业的购房者受政策的影响，需求受抑。

　　3、置业区域：岳麓区、雨花区是置业的首选区域，分别占购房总量的1/4以上。另外，从板块选择来看，河西板块、新南城板块是置业的热点板块，分别占购房总量的1/4左右。 

　　4、产品偏好：购房者偏好二居室和三居室，其中60-90m2的二居室、90-120m2的二居室和三居室、120-144m2的三居室以及60m2以下的一居室是热销产品。

　　5、价格特征：新建商品住宅价格指数同比、环比均上升，房价上涨。单价主要分布在5000-7000元/m2，套成交总价主要分布在40-70万元。

　　6、付款特征：付款方式以银行按揭为主，公积金贷款门槛提高，贷款年限以16-20年长期贷款为主。

　　二、二手住宅消费特征

　　1、购房者特征：二手住宅以25-50岁的购房者为主，35岁以上中老年人的购买比例较新房高。本地（3+5）购房者是消费主体，外地购房者对二手房的热情不高。

　　2、置业区域：雨花区二手住宅成交最活跃，岳麓区跃升为第二大置业区域，望城区还处在刚起步阶段。

　　3、产品偏好：90m2以上户型成交升温，占据半壁江山，二手房的热销促进了大户型的成交。

　　4、价格特征：二手住宅价格指数同比、环比上升，房价上扬，涨幅较新房慢。

　　5付款特征：二手房贷款审批难，一次性付款为最主要的支付方式。中国邮政储蓄银行是二手房贷的主要资金来源，约占贷款总金额的四成。