2013年一季度长沙市房地产市场分析报告

　　◇  长沙市房产信息中心  长沙市房产研究中心

　　2013年一季度我市（含三县市）完成房地产开发投资199.55亿元，同比减少2.16%。商品房施工面积6198.06万m2，其中新开工面积603.26万m2，同比增长7.61%、9.87%；竣工面积321.95万m2，同比减少24.86%。2013年一季度我市（含三县市）累计批准预售309.39万m2，同比增长26.62%；实现商品房成交备案面积459.06万m2，备案金额274.81亿元，同比分别增长78.19%、79.02%。

　　Part1  长沙地区房地产市场基本情况

　　一、新建商品房批准预售情况

　　小结：一季度商品房新增上市继续保持较高增长，同比增幅超过两成

　　2013年一季度全市新建商品房累计批准预售309.39万m2，同比增长26.62%，其中住宅批准预售257.25万m2，同比增长37.53%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售201.84万m2，同比增长29.88%，其中住宅批准预售167.20万m2，同比增长52.74%。从走势来看，一季度长沙市商品房新增批准预售量同比增幅较大，除2月外，1月、3月新增批准预售量均达130万m2以上。从各区情况来看，天心区、雨花区、浏阳市、宁乡县同比仍为负增长；其余五区县中，开福区同比增幅最大，批准预售量接近去年同期的2.5倍。

　　二、新建商品房网签情况

　　小结：一季度楼市行情继续向好，成交量继续保持

　　2013年一季度全市新建商品房累计网签480.10万m2，同比增长110.80%，其中住宅网签410.12万m2，同比增长105.39%。分区域来看，内六区新建商品房累计网签337.52万m2，同比增长112.68%，其中住宅网签283.39万m2，同比增长107.17%。与去年一季度的成交低谷相比，今年一季度成交翻番，环比去年第四季度，今年一季度成交量有所回落。总的来看，去年年底的市场上升行情仍在延续。

　　三、新建商品房成交备案情况

　　小结：一季度商品房成交备案量继续攀升，连续第五个季度保持环比增长

　　2013年一季度全市新建商品房累计成交备案459.06万m2，同比增长78.19%，其中住宅成交备案394.40万m2，同比增长80.68%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案336.11万m2，同比增长91.53%，其中住宅成交备案286.06万m2，同比增长98.38%。从走势来看，一季度长沙市商品房成交备案量猛增，除2月外，1月、3月备案量均超过170万m2，季度走势延续了去年来的回升趋势；从各区情况来看，各区商品房备案量同比增幅均为正值，除浏阳市外，其余各县市同比增幅均超过30%，芙蓉区、天心区、雨花区相对较高，同比增幅超过100%。

　　四、二手房成交情况

　　小结：一季度二手房成交量巨幅增长，新“国五条”实施细则即将出台是主因

　　2013年一季度全市二手房成交面积142.50万m2，成交套数为12019套，同比分别增长172.20%、120.86%；其中住宅成交112.62万m2，成交套数为10812套，同比分别增长264.95%、164.03%。分区域来看，内六区二手房成交面积108.48万m2，成交套数为9453套，同比分别增长176.27%、167.26%；其中住宅成交86.87万m2，成交套数为8663套，同比分别增长292.85%、214.45%。从走势来看，由于经济适用房的解禁，以及“新国五条”实施细则可能在近期推出，使得我市二手房市场供应放量与交易成本上涨预期重叠，最终带来3月成交量暴增，同比、环比增幅分别达412.43%、448.29%；这也使得全市一季度二手房交易同比大幅增长，交易量达到去年同期的2.7倍以上。

　　五、房产一、二级市场交易量对比分析

　　小结：由于一季度二手房成交猛增，房产一、二级市场交易比陡降，但或不持续

　　房产一、二级市场对比来看，2013年一季度全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.22：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为3.10：1，比2012全年比值分别缩小1.38、1.63。分区来看，由于二手房交易暴增，各区房产一、二级市场交易量之比均有缩小，但这种暴增只是政策实施前基于避税的交易行为，预计待政策发布后，未来房产一、二级市场交易量之比仍将回复至4.00：1以上水平。

　　小结：一季度商品房、二手房交易同比大增，带动一般抵押及在建工程抵押市场走向强劲

　　2013年一季度，全市办理抵押登记手续60233笔，抵押面积1021.57万m2，贷款金额361.31亿元，同比分别增长61.56%、35.42%、63.87%，其中，办理个人抵押登记手续59298笔，抵押面积761.91万m2，贷款金额259.12亿元，同比分别增长61.23%、40.51%、69.46%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续43935笔，抵押面积611.02万m2，贷款金额267.15亿元，同比分别增长89.92%、65.92%、76.27%；其中，办理个人抵押登记手续43257笔，抵押面积479.11万m2，贷款金额195.37亿元，同比分别增长89.35%、72.25%、85.64%。

　　2013年一季度，全市共办理在建工程抵押409笔，抵押面积319.27万m2，贷款金额86.47亿元，同比分别增长17.19%、22.47%、49.47%。其中，内六区共办理在建工程抵押284笔，抵押面积227.49万m2，贷款金额74.69亿元，同比分别增长-3.73%、21.65%、60.83%。

　　从一季度情况来看，由于交易回暖，一般房屋抵押同比出现大幅增长；交易的回暖也刺激了开发商的入市积极性，在建工程抵押也有了较大增幅。

　　七、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

　　小结：一季度全市土地市场比较平稳，望城区、三县市土地出让量较大

　　一季度，全市招拍挂出让土地挂牌80宗，土地面积333.21万m2。其中，商业（综合）用地挂牌41宗，土地面积164.00万m2；住宅用地挂牌8宗，土地面积38.01万m2；工业用地31宗，土地面积131.20万m2。全市土地实际成交103宗，成交面积402.01万m2，总金额893292万元，综合地价水平值2222元/m2。其中，商业用地成交面积208.60万m2，成交金额615954万元；住宅用地成交面积55.92万m2，成交金额199473万元；工业用地成交面积137.49万m2，成交金额77865万元。

　　Part2 长沙市（内六区）房地产市场基本情况

　　八、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）

　　小结：一季度商品房供销同增，但去化速度更快，各套型供销比均低于0.7

　　2013年一季度长沙内六区住房供应套均面积为108.98m2，同比增大10.43%。从供销情况来看，一季度新增供应量仅为其同期备案量的六成左右，特别是60m2以下小户型，新增供应套数仅为其同期备案量的36%，商品房去化速度加快；分套型来看，90-120m2、60-90m2是今年前三月新增供销的主力套型。一季度90m2以下套型供应占比为32.26%，同比缩小17.47个百分点。

　　九、内六区新建商品房待销情况

　　小结：内六区新建商品房待售量充足，截止3月底约1200万m2

　　2011年至今年3月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1177.02万m2。其中住宅818.44万m2，占69.53%；非住宅358.58万m2，占30.47%。分行政区划来看，雨花区、岳麓区待售量均占20%以上，其次是开福区、望城区待售量分别占18%左右；分面积段来看，144m2以上、120-144m2、90-120m2商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比28.92%、24.89%、20.87%。

　　Part 3 2013年后三季度长沙房地产市场发展趋势分析

　　从2013年一季度长沙房地产市场运行情况来看，市场火热开局，供需均有所回暖，尤其是受“新国五条”政策落地的预期影响，二手房市场呈现出短暂空前的热潮。3月份以后各地方政府贯彻落实“新国五条”细则的逐步明朗，房地产市场又将面临着新的调控政策压力。综合十八大后的政策走向、社会经济发展新形势和房地产业宏观调控等各方面因素，我们认为，下一阶段长沙房地产市场发展趋势会呈现以下特点： 

　　（一）房地产宏观调控继续从紧，长效机制保产业健康发展

　　在今年“两会”前夕，国务院出台了“新国五条”，彰显了政府继续加强房地产市场调控的坚定决心，其中主要内容更是在原有政策上的进一步升级。我市确定了今年新建商品住房价格涨幅必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持价格基本稳定的目标。目标扣除物价上涨因素，更加严格。可见，2013年后三季度房地产调控从严从紧基调已基本确立，落实“新国五条”政策将是政策主线，房地产市场监管将会进一步加强。房地产业调控更趋常态化，差别化信贷政策、个人住房信息系统建设、房产税试点等长效化调控措施将确保产业平稳健康发展，对当前的房地产市场将产生实质性的影响。

　　（二）首套房信贷政策保持稳定，二套房信贷或持续收紧

　　2013年“两会”指出我国将继续实行稳健的货币政策，“新国五条”细则中要求银行业金融机构进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，要提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。预计后三季度信贷政策继续支持刚性需求的基调不会变化，我市自3月1日起实行公积金新政，也同样旨在保护刚需抑制投机。银行业预计会稳步配合房地产调控政策，加强对二套房信贷的审核，当市场面临着较大的房价上涨压力时，不排除进一步收紧二套房信贷政策的可能。

　　（三）房地产开发投资以稳为主，刚需产品地块更受关注 

　　受年底翘尾行情的影响，今年以来我市房地产开发投资热情高涨，新开工面积有所回升。但受从严房地产调控政策的影响，开发企业预计将对企业拿地计划、推盘速度等战略有所调整，后三季度房地产开发投资大幅增长可能性较小，预计后三季度全市完成房地产开发投资将达到900亿元，新开工面积约1400万m2。在土地市场上，新政主要通过影响开发企业预期而影响市场成交，需求预计会有所放缓，但政策提出要增加普通商品住房的用地供应，“保民生”基调十分明显，因此，适合开发刚需产品的地产将会是开发企业的重点关注对象。 

　　（四）新房市场刚需占主导，房屋交易价格基本稳定

　　当前“新国五条”对我市新房市场影响不明显，新房日均成交基本保持了稳定，一季度我市新房备案成交同比增长78.19 %。过了一季度后，如果政策未发生大的变化，预期效应会逐步减弱，新房成交预计将呈相应的调整，但我市刚性需求仍是市场主导力量，成交量大幅波动的可能性较小，预计后三季度全市新建商品房成交备案可达1000万m2。在新建商品住宅成交价格上，我市一直保持了价格比较稳定的状态，“新国五条”政策对我市新房价格的影响十分有限，再加上当前我市明确了价格控制目标，预计全年新房价格保持基本稳定，不会出现大起大落现象。

　　（五）二手房市场将由热转冷，房源供给增加但后续成交乏力

　　“新国五条”细则中提及按转让所得的20%征收个人所得税，促成了我市3月份二手房市场的短暂热潮，一季度我市二手房成交142.50 万m2，同比增长172.20 %。预计在我市细则出台之前，二手房市场成交量仍有增长的空间。同时，我市经济适用房自今年开始上市交易，明年6?月底前出台不动产登记条例，房产税试点范围的扩大，预计二手房市场上可售房源将大量增加，但二手房市场成交火爆之后可能出现较长时期的低迷。

　　（六）保障性安居工程稳步推进，保障范围进一步扩大

　　长沙确定了2013年保障性安居工程建设任务为21690套（户），其中新增廉租住房500套；新增公共租赁住房11000套；新建经济适用住房630套；城市棚户区改造9460户；垦区棚户区改造100户。发放廉租住房租赁补贴总户数10759户。后三季度是保障性住房加快建设，完成目标的重要时期，预计保障性安居工程将继续稳步的推进。根据国务院要求，2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，预计我市住房保障范围将进一步扩大，有效缓冲中、低端住房刚性需求。

　　（七）岳麓热点片区齐发力，梅溪湖引领智慧城市建设

　　岳麓区作为大河西先导区的核心区，2013年铺排建设项目321个，预计投资439亿元。其中涉及滨江新城、洋湖和坪塘、梅溪湖、溁湾镇等片区城建基础设施计划投资158.97亿元。梅溪湖国际服务区、洋湖总部经济区和滨江金融商务区更是作为发展的核心区域，区域内房地产业发展如火如荼，尤其是首当其冲的梅溪湖片区，作为国家首批智慧城市试点之一，国家首批绿色生态示范城区之一，是各大房企争相抢滩的高地，是消费者置业目光的聚集点。预计后三季度片区热度不会降温。

　　（八）商业地产市场成交走向活跃，高铁新城建设万众瞩目

　　“新国五条”政策下，住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步将投资投机性需求挤出了住宅市场，预计部分投资者的目光将转向商业地产，促成活跃的市场成交局面，投资资金将进一步推动我市商业地产的发展。定位于城市副中心的高铁新城建设，预计将是今年商业地产的热点，日前高铁新城暨地铁物业项目推介会顺利举行，高铁新城西广场南北楼项目、高端城市综合体、中央商务区、核心商业街、商贸中心等项目纷纷亮相。在沪昆高铁、2号线地铁通车等利好因素的影响下，后三季度高铁新城的建设会加步前行。