置业十大难题盘点

　　一、产权登记

　　释义：房屋产权登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。主要包括初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、补给登记。

　　疑难热点

　　1.房产证如何加名？

　　肖女士问：房子办理了银行抵押贷款，但房产证还没办下来，买房合同只写了我老公一个人的名字，我现在想在房产证上加我自己的名字怎么办理啊？

　　答：您好！根据您的情况房产证增加夫妻另一方名字，首先要取得房产证还清贷撤销抵押产权清晰后，夫妻双方再持身份证，房产证，结婚证等资料到德政园市住房保障局三楼柜台办理增加名字的手续。夫妻增加名字只收取权证工本费。

　　2.如何办理房产过户？

　　周先生问：父亲去世有一套房子给三姊妹，房产证如何过户？

　　答：您好！您需要到公证处办理一份继承公证书，公证后再由合法继承人带上公证书，身份证，房产证等资料到房产局办理继承手续。

　　3.抵押权登记如何办理？

　　简先生问：个人借贷，以对方房产作为抵押保证到期还款，能否办理？需要哪些材料。

　　答：您好！可以办理，办理房屋抵押他项登记需提交房屋所有权证（单位申请的，还需提交国有土地使证），抵押合同，主债权合同(如借款合同)，抵押双方的身份证或营业执照等资料。

　　办事指南                                主办机构

　　转移登记                             长沙市房地产交易管理所

　　变更登记

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　　二、合同密码

　　释义：合同密码是购房者在签订购房合同时，为保障购房者权益而采取的保护措施，可以预防交易另一方随意修改购房合同，防止“一房两卖”等情况的发生。

　　疑难热点

　　1.合同初始密码是多少？

　　汤先生问：自己想在网上修改合同密码，但是不知道初始密码是多少？请问合同的初始是多少？这个应该找谁要密码呢？另外在网上哪里可以查到自己签定的电子合同呢？能设置密码的合同会给购房带来什么方便呢？

　　答：您好！购房合同的初始密码应在您的合同当中，该密码是随机生成的，打印后在合同中就可以看到。修改合同密码后可以防止开发商随意进入您的合同，防止一房二卖的情况。

　　2.哪里可以修改合同密码？

　　王先生问：您好，我的购房合同已经签订了，在网上可以查到，但是还没备案，请问可以修改合同密码吗？在哪里修改？谢谢！

　　答：您好！可以修改合同密码。打开http://www.csfdc.gov.cn/page/contractpwd输入对应的条件就可以修改合同密码。

　　3.网上不能修改密码怎么办？

　　刘小姐问：我的合同初始密码开发商已告知，并在书面合同中写明，当时没有及时修改合同密码，现在想起来要修改，每资操作系统显示密码不正确，这是为什么呢?

　　答：您好！如果无法在网上修改密码建议您带上身份证和购房合同到德政园市住房保障局8楼807室修改。

　　办事指南                            主办机构

　　合同密码修改                        长沙市房产信息中心

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　　三、维修资金

　　释义：物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。

　　疑难热点

　　1.维修资金怎么缴交？

　　刘先生：物业维修资金缴款正常流程，是在什么阶段才缴款？

　　答：您好！维修资金应在合同签订后备案之前业主本人到指定的银行去缴纳。

　　2.维修资金缴费单遗失怎么办？

　　李先生问：请问维修资金缴费单蓝色的联丢了，黑色的底单还在。物业那不能办收房，说不能去办房产证。该怎么办？银行能重打蓝色的联吗？

　　答：您好！您应到市级以上市的报纸登报挂失，挂失后带上登报的报纸到维修资金窗口复印盖章，您再凭盖章的复印件就可以办理房产证。

　　3.二手房维修资金怎么过户？

　　胡小姐问：请问买的二手房的维修资金是否需要过户？

　　答：您好！房产过户后建议办理维修资金过户，买卖双方持身份证，房产证，二手房合同，维修资金凭证等资料到维修资金窗口办理过户手续。

　　办事指南                               主办机构

　　物业维修资金查询                   长沙市物业维修资金中心

　　维修资金自缴

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　　四、物业管理

　　释义：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

　　疑难热点

　　1.物业管理费用何时开始计算？

　　陈女士问：请问现在物业管理费是从开发商交房算起，还是从业主收房开始算起？

　　答：您好！如果因业主原因延迟收房，物业费从书面通知业主时间开始计算；如果因开发商原因延迟收房的，物业费从业主办理了收房手续后开始计算。

　　2.物业管理费用预收是否合理？

　　蔡先生问：你好！我于2010年12月在雨花区一楼盘购房，前几天收到开发商的物业寄过来的入伙通知书，通知书上列出的交房流程第一步就要求业主先预交一年的物业管理费，交了钱后才能验房、收房、领取钥匙，请问开发商的物业这种做法是否合法合规？

　　答：您好！如果房屋达到交付条件，业主验收合格并且办理入住手续，物业服务费应从收房后的下月由业主缴纳。物业费按月计收，经双方约定可以预收，但预收一般不得超过12个月。

　　3.空置房屋的物业管理费用如何收取？

　　刘女士问：我于2009年购买了一个楼盘的新建商品房，但是由于人在外地务工，一直没有入住，请问请问空置房的物业管理费该如何收取？

　　答：您好！已办理入住手续但未入住或未使用的物业，物业费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业与业主大会、业主委员会会协商确定。

　　办事指南                               主办机构

　　物业服务企业信用查询                   长沙市物业监管处

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　　五、住房公积金

　　释义：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

　　疑难热点

　　1. 使用住房公积金购房面积的限制？

　　胡先生问：我在长沙已有一套70㎡的房子，还想再在长沙购买一套120㎡的房子，请问能否使用住房公积金贷款？

　　答：您好！您家庭（包括未成年子女）已有住房面积之和没有超过140平方米，可以申请公积金贷款及提取。

　　2.住房公积金如何提现？

　　唐女士问：你好，如果住房公积金不用的话，是不是可以提出，如果可以，需要具备什么条件才可以提？

　　答：您好！办理购房提取公积金的时限为自签订购房合同之日起三十六个月内未使用过积金的，可申请提取，限提取一次。请提供经过备案的购房合同、购房首付款发票（或税务部门的统一收据）、夫妻双方身份证、结婚证、未婚证明、无未成年子女证明、户口本相关资料的原间和复印件，按要求填写《个人提取住房公积金申请（审批）书》后来中心或办事处申请提取。提取额度:可以提取账户内百元以上的部分，同一套房屋所有提取人的提取总额不得超过总购房款（不含住房补贴金额）。

　　3.外地住房公积金能否在长买房？

　　王先生问：我在北京工作多年，公积金一直未用，想回长沙购买房屋，请问能使用么？

　　答：您好！如果您所购的公积金与长沙市公积金中心有合作的话就可以使用公积金贷款。北京缴纳的公积金目前不能在长沙使用公积金贷款。

　　办事指南                               主办机构

　　市住房公积金网上服务厅

　　住房公积金个人抵押保证担保贷款业务须知               长沙市住房公积金管理中心

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　　六、住房保障

　　释义：住房保障是在我国社会主义市场经济条件下，政府为解决住房有困难群体的居住问题而采取的政策措施。目前主要包括有廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等类别。 

　　疑难热点

　　1、经济适用住房申请条件有哪些？

　　周先生问：男，单身，45岁，无房，长沙户口，在长沙交社保已16年，可否申请经适房？

　　答：您好！长沙户口满五年无房低收入符合以上条件就可以申请经济适用房货补。要申请经济适用房货补需提交公安部出具的《户口户籍信息证明》，市房屋产权监理处出具的《长沙市申请住房保障家庭住房状况证明》，民政部门出具的《长沙市申请住房保障家庭收入认定证明》、《婚姻状况证明》、结（离）婚证、离婚协议或提供人民法院已生效的离婚法律文书，身份证，户口本等其它资料。

　　2、怎样申请廉租住房？

　　王先生问: 你好,我咨询:什么样的人才能获得廉租房补贴(从来没有享受过福利分房的长沙市户口人员可以申请吗?)需要办理哪些手续?谢谢!

　　答：您好！本市户籍无房低收入、低保护家庭符合以上条件可以申请廉租房，低收入标准是家庭人均收入低于1010元。要申请廉租需提交公安部门出具的《户口户籍信息证明》，市房屋产权监理处出具的《长沙市申请住房保障家庭住房状况证明》，民政部门出具的《长沙市申请住房保障家庭收入认定证明》、《婚姻状况证明》、结（离）婚证、离婚协议或提供人民法院已生效的离婚法律文书，身份证，户口本等其它资料到您所属的区住房保障局申请。

　　3、公共租赁住房申请条件有哪些？

　　熊小姐问：你好！我是08年的毕业生，户口到长沙已经有7年，我想和男朋友一起申请套公租房，不知是否符合公租房的申请条件？

　　答：您好！申请公共租赁住房的个人，须符合以下条件：（1）中等偏下收入的认定标准为：家庭人均可支配收入低于本市上一个年度城市人均可支配收入。（2）城市户籍家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）：家庭成员中至少有1人取得本市常住非农业户口5年以上，且在本市市区范围内无自有住房或家庭人均住房面积低于15平方米的家庭。（3）新就业大学生：具有大中专及以上学历、毕业不满5年、在本市连续交纳社会保险一年以上，且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的人员。（4）外来务工人员：在本市连续缴纳社会保险三年以上（含），且本人及家庭在本市市区范围内无自有住房的非本市户籍人员。

　　办事指南

　　长沙市申请经济适用住房和廉租住房办事指南

　　长沙市经济适用住房申请审批流程图（一般申请对象）

　　长沙市申请经济适用住房货币补贴流程图（棚改重点工程）

　　长沙市廉租住房申请审批流程图

　　长沙市经济适用住房货币补贴发放流程图

　　主办机构

　　长沙市住房保障局

　　七、交易税费

　　释义：是指房地产转让过程中需要交纳的税费，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、综合税、印花税、营业税及附加、个人所得税、手续费等等。

　　疑难热点

　　购买新建商品住房需要缴纳哪些税费？

　　肖女士问：我想请问您一下我现购的90平米的首套房按现行的标准我应缴纳哪些税费，具体的点是多少？

　　答：您好！新购商品房应缴纳契税（本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，对于个人购买非普通住房（144平米以上）或非住宅契税按4%征收），维修基金（商品毛胚带电梯维修资金应按120元/平方），产权登记费（住房80元/套，非住宅550元/套,测绘成果利用费每幅40元），预告登记费（住房80元/套，非住宅550元/套），（预）抵押他项权证费（住房80元/套，非住宅按千分比例收取）。

　　2、长沙二手房交易税费有哪些？

　　王先生：我想知道长沙市二手房交易税费的明细，详细完整的？

　　答：您好！普通二手私房交易，契税标准是本市户籍或在本市连续缴纳社保一年以上的非本市户籍的个人购买90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契税按1%征收，不符合以上条件的按2%征收，对于个人购买非普通住房（144平米以上）或非住宅契税按4%征收（契税由买受人缴纳），综合税按1.88%征收（综合税由出卖人缴纳），手续费每平米6元（买卖双方各半），未满五年还需交5.6%的营业税（营业税由出卖人缴纳）等。

　　赠与房产的税费如何收取？

　　李先生问：我亲哥哥有一套房屋想赠送给我，税费如何收取？是否属直系亲属，按1%收取契税？

　　答：您好！兄弟姐妹之间建议办理赠与，双方持身份证，房产证，直系亲属证明等资料到德政园住房保障局三楼大厅办理过户手续，私房赠与需交1%的契税，每平米6元的手续费。

　　办事指南

　　长沙市房屋交易税费一览表

　　主办机构

　　长沙市地方税务局

　　八、预售许可

　　释义：开发企业按照商品房预售应当符合的条件，在房屋未建好之前，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证书》，进行商品房的预售。

　　疑难热点

　　1、没有取得预售许可证是否能进行销售？

　　梵小姐问：您好,我最近看中了一套房子,想买下它,怎么样知道他这个楼盘是已经取得了预售许可证的了，那是不是没有取得预售许可证的楼盘在售就属于不合法的了,我交了定金可以要求他返还吗,谢谢。

　　答：没有取得预售许可证的房屋是不能对外预售的，如果开发商在未取得预售证的情况下收取了您的定金的话属于违规销售，您可以向房产执法局反映并且要求开发商退还定金。

　　2.房屋预售许可证怎么查询？

　　金先生问：长沙市的房屋预售许可证怎么查询？ 查询电话是多少啊？ 

　　答：您好！打开长沙房产政务信息网预售许可证查询页面，

　　（http://www.csfdc.gov.cn/page/presale），输入相关的查询条件就可以验证该预售证的真伪。

　　3.已取得预售许可证，其他四证是否也取得了？

　　颜先生问：最近想买房，看了一楼盘。但只看到该楼盘预售证复印件，其它证件没有看到。对方说，在办理预售证时，房产局必须要验其它四证的，不知是不是这么回事。

　　答：您好！预售许可证是第五证，如果取得了预售许可证就说明前面四证都已取得。

　　办事指南

　　预售许可证查询

　　主办机构

　　长沙市住房和城乡建设委员会房地产市场监管处

　　九、二手房交易

　　释义：二手房交易是指已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的房屋，再次上市进行交易。

　　疑难热点

　　1、二手房按揭需要准备哪些材料？

　　王先生问：我购买了二手房一套，请问二手房按揭需要准备哪些资料，如何办理？

　　答：您好！买卖双方协商一致达成购房意向，并确定房屋成交价格。买方到二手房交易服务中心二楼（蔡锷中路196号原市房产交易大楼）监管银行贷款柜台递交贷款申请资料。申请贷款一般提供如下资料：（1）买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明（验原件收复印件）；（2）买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证（验原件收复印件），有经适房货币补贴凭证的还需带上货补凭证原件。其他资料根据各贷款银行的要求提供。详情应询问贷款的银行。

　　2、二手房交易契税和综合税纳税基数是什么？

　　张先生问：二手房交易时的契税和综合税，是按房屋交易价格计算还是按房屋评估价格计算？另外营业税的时间计算，是按房主买房时的契税发票时间还是房产证上的时间？ 以哪个为准？

　　答：您好！纳税基数是成交价与评估价取高价纳税。营业税以契税发票时间或房产证时间二者取其一，一般情况都是以契税发票时间为准。

　　3、未取得房产证的房子能否交易？

　　彭先生问：看中一套二手房，房产证要等到明年才能下来，现在能够交易吗？交易的话，如何保障资金安全，房产证下来后如何保障过户问题？

　　答：您好！未取得房产证的房屋不能上市交易。

　　办事指南

　　二手房交易须知

　　二手房交易进度查询

　　二手房房源自助挂牌

　　主办机构

　　长沙市房屋产权监理处

　　十、网签与备案

　　释义：商品房网签是指开发企业通过网络系统打印出商品房买卖合同，在销售现场与购房者直接签订的过程。商品房备案是指开发企业准备好购房者的相关资料，送至房产部门受理，办理商品房预告登记。目前我市商品房网签及备案情况均可通过网络进行查询，也可到房产部门相关窗口进行现场查询。

　　疑难热点

　　1.如何办理网签？

　　李先生问：我购买一处商铺，去年10月签订合同，一次性付了全款？到现在还没办网签，如何办理网签？什么条件和程序？买受人可以办吗？

　　答：您好！网签就是房产系统中打印出来该套房的电子合同文本，双方再签字盖章。您的情况应找开发商询问不能网签的原因，双方再协商处理。

　　2.如何查询网签与备案情况？

　　周小姐问：我的房子已经交房了，但想知道所买的房子的“房屋产权部门网上备案或网签时间”，可以有哪几种方式查询？

　　答：您好！您可以在长沙房产政务信息网个人查询业务

　　（http://www.csfdc.gov.cn/query）中查询您房屋的备案及签订时间。

　　3.网签与备案的区别？

　　李先生问：你好，我买了套房，现在贷款也下来，但在我们网站上只能查询的到合同签订查询，而预告登记查询不到，为什么？是否是房地产公司没有去备案？我们需做什么才能保证自己的权益？

　　答：您好！签订合同后就可以在网上查询到签约情况，而备案需开发商将您的资料送到房产部门受理后才能查询到，办理预告登记需开发商准备好栋袋和户袋资料，买卖合同及抵押合同，预售款监管证明和签合同时打印出来的那一套表格等资料到窗口受理。

　　办事指南

　　商品房合同签订查询

　　商品房预告登记查询（备案）

　　预购商品房合同备案、预告登记注销 

　　主办机构

　　长沙市房地产交易管理所