政策铁拳 十八大后楼市反响 

　　回望2012年，楼市表现可谓跌宕起伏、精彩无限。2012年是“欲扬先抑”的一年，上半年，长沙楼市总体表现不够景气，下半年，长沙楼市活力焕发，楼市成交量稳步上升。

　　2012年11月8日-11月14日，举世瞩目的十八大召开了。十八大后的中国房地产行业走向，也受到了各方的高度关注。一方面，中央政府坚持调控不松，另一方面，市场出现了回暖迹象。可以说，中国的房地产调控又走到了一个敏感时期。一时间，重申限购令、房产税、保障房、地王频出、楼市翘尾等关键词充斥着楼市。十八大后房地产政策走向如何？2013年楼市又将走向何方？本期观察家邀您一同观察。

　　重申限购令

　　事件回放：

　　“房地产市场调控政策现在还没想放松。”2012年11月12日，在十八大新闻中心举办的记者招待会上，十八大代表、住建部部长姜伟新一句话打破了外界各种幻想。

　　2012年12月25日，在全国住房城乡建设工作会议上住房和城乡建设部部长姜伟新再次表示，“凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部门对其进行约谈直至问责。”同时，他还提到，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

　　各地反应：

　　北京：官方重申限购政策不动摇  补缴社保不予认可

　　自2011年2月17日实行严格的住房限购政策以来，北京市实行“家庭承诺——企业初审——部门联审——登记复审”四道把关的购房资格审核机制。

　　北京市住建委2012年12月17日发布公告，自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。北京住建委同时重申：非北京市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月开始往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。

　　上海：一个半月内两次重申限购令 意在稳房价预期

　　2012年10月17日，上海市政府举行了住房保障体系专题新闻发布会，上海市住房保障与房屋管理局局长刘海生表示，上海将继续严格执行限购令等调控政策，“上海决不会放松政策，目前也不会有新的政策调整。”这是上海一个半月内第二次重申限购政策不取消。

　　刘海生表示，近年来国家和上海市多次强调要严格执行房地产市场调控政策，目前房地产市场调控政策仍然处于关键时期，上海将继续严格执行住房的限购调控措施，一方面抑制投资、投机性住房需要，另一方面支持居民的合理住房需要，巩固促进房地产的健康发展。

　　西安：“限购令要取消”仅是传言   楼市相对稳定

　　国家统计局报告显示，西安2012年11月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比则上涨0.6%。这是自2012年8月份起，西安市新建住宅价格以及新建商品住宅价格连续四个月环比出现微涨的局面。

　　“限购令不可否认地限制住了一部分投资投机需求，在市场供给量继续的情况下，根据供需关系，房价没有出现大幅上涨的情况，西安的住宅均价一直在7000元左右徘徊。”西安市房地产协会会长王圣学表示，西安作为一个二线城市，刚需和改善型需求支撑了全年楼市保持稳定。从目前监控的成交量价来看，属于一个正常住房需求逐步得到释放的过程，在其他储备政策还没有可以迅速上马的情况下，“限购令要取消”的说法也会仅是传言。

　　长沙：住建部否认长沙限购令撤销的传言  仍在实施

　　2012年10月11日，有媒体报道称，长沙市一些开发商没有按照“限购令”进行售房，对一些不符合条件的购房者，放宽购房政策，搞暗箱操作。但是，长沙市住建委相关工作人员对记者说：“限购令没有撤销，还在实施。”

　　据了解，在限购对象方面，购房者户籍除了长沙市以外，长沙周边的湘潭、株洲、衡阳、常德、益阳、娄底与岳阳等地，皆排除在“外地户籍”之外，而且，“限购令”只规定了对“90平方米以下”的户型进行限购，大于这个面积的户型没有限购，无论本地、外地家庭皆可无限制购买。

　　专家观点

　　中国房地产学会副会长  陈国强

　　今年房价总体企稳，伴随着经济基本面的好转，2013年房价向好的概率更高，但出现暴涨的可能性比较小。从目前来看，“限购”、“限贷”政策在2013年不太可能退出，而当前的市场供求关系和调控前不一样，开发商和消费者都更加理性。投资性需求在“限购”区域的可运作空间已经十分有限。

　　房产税

　　事件回放：

　　针对党的十八大报告提出的加快改革财税体制，财政部部长谢旭人发表署名文章，指出形成有利于结构优化、社会公平的税收制度，强调认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。

　　谢旭人指出，要充分发挥税收调节收入分配的作用，深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。

　　各地反应：

　　上海：房产税试点近一年  对房价影响仍有待观察

　　自2011年1月28日对部分个人住房征收房产税试点以来，上海市个人住房征收房产税改革试点工作有序推进，总体运行平稳。

　　上海市政府法制办公室副主任顾长浩称，目前上海试点的个人住房房产税，更多的是楼市调控手段。他个人认为，房产税可以与个人所得税结合，以家庭为单位征收更为合理。他同时也强调，在推进个人住房房产税的过程中，必须简化原有流通环节的税种。

　　安徽：拟开征房产税  房产税扩大试点或2013年实现

　　据中国之声《新闻纵横》报道，安徽开征房产税的条件已经成熟，政策出台为期不远。据了解，在财税系统，特别是房产价格评估、房产登记以及与银行系统的配套等问题上，安徽都具备了房产税征收的条件。

　　安徽建工学院房地产研究所所长李国昌强调：“购房者将房子空置不出租，会导致市场不规范。但如果把空房租出去，至少可以让房屋出租市场的租金降下来。”在李所长看来，房产税的开征可以起到遏制房价作用，并能有效的让投资需求化解。更重要的是，征税还可以迫使已经购买的人将房屋出租，避免长期以来购房者只重视房价不重视租金的观念误区。

　　广州：试点房产税悬而不决  接棒限购预言落空

　　2012年11月底，有消息称广州目前在为扩围房产税做准备。广州市地税局副局长林如山迅速辟谣：“广州还没有接到通知说要试点房产税，今年是否开征房产税也很难说。”但他又补充：“如果国家总局要求广州试点，我们也做好了相关准备。”

　　广东省地税局副局长刘小涛也表示，税种的开征、停征(包括试点等)权限在中央，省级税务机关无权决定税种的开征和试点，目前没有接到要求试点的通知。

　　湖南：湘潭或成湖南首个房产税试点城市

　　关于两湖试点房产税的传闻，湖南省房地产研究中心研究员陈真诚表示，“关于房产税试点的具体城市名单还没出来，但据说湖南是以湘潭作为试点。”陈真诚称房产税的征收并不是房地产调控的一种手段，而是政府财税改革的一部分。他认为房产税在试点之后肯定会大范围推广，但具体时间不好说。

　　“各省财政税务机关一直在做房产税改革的征收研究，而且现在的进程正在加快。上海、重庆是第一批试点城市，接下来是湖北和湖南的湘潭，最后一定会在全国范围内推广。”陈真诚说，“尽管有些人可能出于这样或那样的考虑而反对开征房产税，但全国推广是任何人无法阻挡的。”

　　专家观点

　　财政部财政科学研究所所长  贾康

　　在未来的房地产调控中，房产税将作为一种有效的经济手段而出现，成为未来房地产市场调控的重要手段。适时扩大房产税试点范围，这个方向已相当清晰，当然这是在各方的博弈之下，在触动了各方利益、存在明显争议之下形成的一个清晰导向。整个制度的建设过程，不是三五年就可以成熟的，一定要经过很长时间的不断探索。

　　保障房

　　事件回放：

　　在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。

　　在2012年11月12日举行的十八大记者招待会上，十八大代表、住房和城乡建设部部长姜伟新在发言中介绍说，按照中央政府要求，“十二五”期间，全国要建设3600万套城镇保障性住房，以及学校、卫生室、托儿所和相关设施。

　　各地反应：

　　北京：2012年保障房年内开工95.6%

　　2007年至2011年，北京全市累计开工建设、收购各类保障房70余万套、6000余万平方米，已通过公开摇号配租配售、棚户区改造等方式解决了近50万户中低收入家庭的住房困难。保障房新开工套数占全市住房新开工套数比重已达到60%以上。2012年，北京市新开工保障房15.3万套，达全年计划开工目标的95.6%。同时，建成保障房7.7万套，已超过7万套的目标。

　　北京市住房和城乡建设委员会委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松表示，住房保障是重要的民生工程，北京将会不断加大住房保障力度，保障房建设规模不断扩大，加快解决中低收入家庭住房困难。

　　上海：2012年保障房新开工超1100万㎡  竣工超600万㎡

　　2012年12月26日，上海市政府新闻发布会宣布，2012年上海市新开工建设保障性安居工程超过1100万平方米、竣工超过600万平方米。

　　据了解，2012年上海重点推进社会民生项目，保障性住房建设已完成全年指标，新开工建设保障性安居工程超过1100万平方米、竣工超过600万平方米，同时，大型居住社区的外围市政配套也取得新进展；上海中山医院肝肿瘤及心血管病综合楼等项目取得阶段性成果，为改善民生创造良好的条件。

　　西安：2012年保障房完成投资211亿  竣工各类保障房76800套

　　据西安市房管局住房保障处有关工作人员介绍，截至2012年12月底，省政府下达西安市保障性安居工程各项任务指标均提前超额完成。当年实际新开工保障性安居工程10.74万套，完成全年省考指标的104.4%。其中，廉租房7602套，完成全年任务的100%；公租房31691套，完成全年任务的105.6%；经适房17194套，完成全年任务的101.1%；限价房16627套，完成全年任务的101.4%；棚户区改造开工34378套，完成全年任务的107.4%；廉租房租赁补贴新增发放4217户，完成全年任务的105.4%。2012年，西安市各类保障房实际竣工76800套，完成全年任务的101.1%。

　　西安市人大常委会副主任李秋实强调，以新的理念和办法，不断推进保障性住房建设管理工作，走出一条西安保障性住房建设管理新路。

　　湖南：2012年前10月开工超40万套

　　据湖南省住房和城乡建设厅的最新统计，2012年前10个月湖南全省保障性住房和各类棚户区改造开工建设41.3万套，基本建成39.3万套(含往年续建结转19万套)，分别完成年度计划的106%和101%，全面完成省委、省政府提出的“2012年任务10月底全部开工建设”的要求。

　　按照省委、省政府部署，各地充分调动一切积极因素，湖南保障性安居工程取得明显成效。据了解，2012年国家下达湖南省保障性安居工程建设任务39.78万套(户)，其中保障性住房和各类棚户区改造住房38.78万套，新增廉租住房租赁补贴1万户。加上往年续建结转，实际在建规模近60万套。

　　专家观点

　　清华大学经济管理学院金融系主任   李稻葵

　　保障房并不是各级地方政府一次性的财政开支，而是各级地方政府的资产。应该动员全社会的各个方面，包括民营投资者来投资保障房，可以和地方政府共同持有保障房的产权，地方政府可以从未来出租保障房的收入中来偿还目前的投资者，这样也可以解决保障房的融资难题。

　　经适房

　　事件回放：

　　经济适用住房，原指购房人拥有有限产权的具有保障性质的政策性住房，以政府统一组织建设和销售为主。由于当初建造经济适用房的政策性目的在于照顾中低收入群体，所以已购经济适用房在出售时，仍受到一定限制。

　　2012年，各地政府针对经适房，制定了相关政策。有的城市取消经济适用房转商品房功能，有的城市则在下半年让经适房上市交易大门重新打开。经适房上市交易，究竟该如何补交土地价款、该按何种标准缴纳各个城市各有不同。一时间，关于经适房上市，引得众网友围观议论，“经适房”也就成为网友热议关键字。

　　各地反应：

　　北京：将取消经济适用房转商品房功能

　　有报道称北京市将尽快建立经济适用住房封闭运行机制，完善政府回购制度。据悉，2013年北京市还将对限价房定价机制进行调整，两限房价格将有所上调。 

　　具体来说，新政发布后经适房将不允许房主自行上市交易，而是由政府进行回购，等于取消经济适用房转商品房的功能。2012年12月26日，中国社科院工业经济研究所曹建海接受《证券日报》记者采访时表示，这一政策的出台非常必要，且具有“亡羊补牢”的性质。在其看来，经适房一旦不能自由上市流通，就意味着它失去了投资功能，避免了房主借机套利的可能。

　　广州：住房保障办称不再新批经适房

　　广州市保障办工程前期处的相关负责人表示，2012年之所以还有经适房建设，其实是往年已经批准的项目在建，按照规定，目前已不再批准经济适用房新建。

　　该负责人称，此前批复的项目已投入土地成本前期费用，骤然停工会造成工程资源浪费；此外，对广州经适房统计和供需进行分析，目前轮候购买经适房的家庭达到1 .7万户，历年在建的、尚未分配的经适房则有1 .4万套。“如果现在全面停建经适房，可能会对这些轮候多时的家庭产生新的不公平。”

　　武汉：经适房购买5年后可出售  需上缴70%买卖差价

　　武政规【2012】14号是2012年7月16日正式下发的，该文件规定，在武汉购买经济适用房（以办证时间计算）5年之后的上市交易原则正式确定——买卖差价的70%将作为土地收益上缴。据了解，2006年武汉即出台规定，允许购买经适房满5年的上市交易，并要求缴纳土地收益等相关价款。但土地收益如何收取一直没有明确，导致不少已满5年的经适房实质上不能交易。

　　武汉一区级房管局分管局长表示，经适房的用地属划拨性质，没有经过国有土地出让，这样才能确保经适房单价低于商品房。“之所以要收取买卖差价充当土地收益，就是相当于将经适房用地性质转成出让土地，这样就能自由买卖了。”

　　长沙：2013年14．94万套经适房可上市交易 

　　2012年12月18日，长沙市政府办公厅公布《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)，规定自2013年1月5日起，在长沙购买经适房满五年并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。相关数据统计，截至2007年底，长沙市经适房累计销售14．94万套。依据《办法》规定，凡是在2007年之前购买的经适房，到了2013年1月，购房期将满5年。这意味着，这14.94万套的经适房在2013年只要补交土地款后，办理好相关手续，均可上市交易。

　　专家观点

　　中国房地产及住宅研究会副会长  顾云昌

　　几年前就有人批判经适房，但制度本身没有问题，问题在于过去管理不严。现在住建部成立了住房保障司，但只是在政策层面加强管理，而执行层面缺乏法律效力。解决的办法就是立法，不但要没收骗购的经适房，还要给予当事人刑事处罚。

　　地王频出

　　事件回放：

　　先冷后热，是2012年土地市场的真实写照。上半年，土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，流拍、延期成为土地市场的普遍现象。但第四季度起，形势悄然出现逆转。伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加。2012年12月18日，国土部强调要努力避免出现“地王”，保持土地市场稳定。但是，房企年底拿地的劲头却依然十足。各地“地王”大戏轮番上演，土地市场看似也进入了“暖冬”。

　　各地反应：

　　北京：房企拿地凶猛  北京地王入市价或超7万/㎡

　　2012年11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价高达3.38万元/m2，创历史新高。对此，链家地产市场研究部张絮表示，这块地年末出让时将会顺利晋升为北京新住宅楼面价单价地王，而项目未来入市价格将超过7万元／m2。

　　业内人士分析，这几年的北京地王，2009年的地王基本都在房价快速上涨的过程中拉低了溢价；2011年以后出现的地王基本处在核心位置，相对理性一些；而销售难度大的则是2010年出现的地王。

　　上海：地王遍地开花  地头蛇过江龙“各领风骚”

　　仅仅3个月的时间，2012年内上海总价地王纪录已被刷新4次，单价地王纪录被刷新2次。截至2012年12月28日，上海海门路55号商办地块成为2012年总价最高地王，上海黄浦区594(北块)596街坊商办地块成为2012年单价最高地王。

　　中原房地产研究资源部经理宋会雍表示：“‘地王’现象或许是土地市场逐步走出低谷的信号，2013年，上海的土地市场竞价压力或许还将大于2012年，市场竞争程度比现在还要激烈，但同时，开发商们拿地的高涨热情也会遭到政府的宏观调控。”  

　　天津：鲁能集团46亿拿天津新双料地王

　　2012年12月24日下午，鲁能集团以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中，楼面地价15000元/m2，溢价率24.53%，刷新天津土地市场地块出让总价和楼面价年内纪录，该地块成天津新双料地王。 

　　资料显示，该地块于12月13日开始挂牌公示，起始挂牌价为36.96亿元（不含市政公用基础设施大配套费），起始楼面价为12000元/m2。最终成交价15000元/m2。该地块土地出让面积为104324m2，规划地上建筑面积不大于30.8万，其中商业金融类不大于20.9万平方米、住宅建筑面积不大于9.9万平方米；建筑密度不大于55%，建筑限高200米。

　　长沙：万科保利联手拿下年度地王  老火车北站地块成长沙年度单价地王

　　2012年10月10日上午10时许，2012年度长沙规模最大、金额最高的河西滨江新城B7地块，以逾32亿元总价，由万科、保利联合摘牌——国土局交易网上显示保利摘牌，实为保利代表的“万科保利联合体”，合作股权各占50%。

　　2012年12月7日，长沙市国土资源交易中心网上挂牌系统显示，湖南盛世金融城置业有限公司以93783万元拿下[2012]网挂063号地块。绿地地产集团长沙置业有限公司则以72060万元的价格拿下[2012]网挂064号地块。这两宗地是老火车北站德雅路南首批出让地块，预计2013年正式启动建设。而 [2012]网挂063号地块成为年度最高单价地块。对此，业内人士称，在经历了漫长的低谷期之后，“长沙土地市场正在进入活跃期”。

　　专家观点

　　社科院城市发展与环境研究中心主任   牛凤瑞

　　经过此前的市场热销和各项融资举措，前三季度开发商基本完成全年销售任务，回笼资金充裕，买地也是为了补充库存。值得关注的是，年底诞生地王的地块多为各地的优质、稀缺地块，好地段卖出高价格从而产生地王是正常现象，本身就是土地资源优化配置的体现。

　　楼市翘尾

　　事件回放：

　　国家统计局2012年12月18日发布的70个大中城市房价数据显示，11月，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市数量大幅反弹，达53个，比10月增加了18个，比重扩大至76%，创下年内新高；价格环比下降的城市有10个，比10月减少7个；持平的城市有7个，比10月减少了11个。从价格涨幅看，已连续5个月稳步回调的新建商品住宅价格平均环比指数，由10月的0.06%升至11月的0.26%，同样创年内新高。

　　各地反应：

　　北京：“涨”声一片  岁末出现“翘尾”行情

　　亚豪机构提供的统计数据显示，2012年12月下旬，北京有18个老项目入市，有半数出现价格上涨，其中涨幅最大的达到30%左右，而另外半数，大部分也已经走出价格低谷的区间，维持在较高位水平。其中单价低于20000元/平方米的刚需盘价格也出现回升，涨幅有所加大。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，从年底阶段的需求方购买力情况来看，由于部分银行全年信贷额度已接近消化完毕，因此对购房者放款的时间以及房贷折扣的申请上会有一定影响，但是鉴于2012年以来北京住宅市场供需缺口较大，部分群体购买力的下降并不会影响整体市场成交，并且基于对2013年市场预期的看涨，大量购房人群会抓紧这一阶段入市。因此，2012年最后一个月北京楼市成交出现“翘尾”的现象。

　　上海：楼市入暖冬  “恐慌入市”不可取

　　来自21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示，2012年12月前23天上海全市新建商品住宅成交80万平方米，较11月同期提升13.6％，同比则提升104.6％；其中，12月17日—12月23日期间成交2548套、30.2万平方米，环比分别提升25％、27％。楼市单周成交面积突破30万平米，为年内次高。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，楼市在年末出现连续的翘尾行情，显然已进一步确立了市场复苏的势头。而与年初相比，不少购房者的心态也确实出现了逆转，但根据目前市场面判断，仍无须受市场传言怂恿而选择“恐慌”入市。

　　深圳：楼市年末成交  呈现“翘尾行情”

　　深圳市规土委网站数据显示，2012年12月深圳新建住宅价格为18173元/平方米，同比上涨13.6%，环比下跌2.4%，这也是继2011年11月跌破2万元/平方米之后，深圳房价再次跌破这一关口；成交面积为43万平方米，同比上涨52.5%，环比增长3.5%；成交套数为4637套，同比上涨47.3%，环比上涨6.8%，为年内最高值。

　　从开盘情况看，2012年12月入市的新盘开盘当日普遍取得了八成以上的销售率，使12月深圳全市新房成交步入暖冬。

　　长沙：年末楼市成交翘尾  市场价格稳中缓升

　　长沙市房产研究中心权威发布《2012年1-11月长沙市房产交易情况通报》数据显示，2012年11月长沙地区新建商品房网签179.92万m2，同比增长71.15%，环比增长8.68%；其中内六区新建商品房网签139.58万m2，同比增长102.23%，环比增长16.24%。

　　长沙市房产研究中心研究员毛欣欣表示，“2012年11月份新建商品房网签成交量大幅增长，是受累积刚需的逐渐释放、房企在年底冲刺阶段加大促销力度等因素影响。”她解释说，在十八大召开前，部分购房者期待有更进一步的调控政策出台，因此放缓了购买计划。目前看来，调控政策方面并没有出现太大的变化，这让这部分购房者不再等待而选择出手，因此，2012年年末长沙楼市现“翘尾”。

　　专家观点

　　北京市房协秘书长   陈志

　　年底“楼市翘尾”主要有两方面原因：一是当前市场各方认为调控政策基本稳定，房价大幅下降的可能性很小；二是十八大“收入倍增”目标的确立，使购房者对未来收入增加的信心进一步加强，观望的改善性需求加快入市。虽然2013年中国经济复苏已初现曙光，但内外部需求都没能稳定下来，经济增长尚未恢复至常态的水平，要延续刚刚出现的好转势头，促使经济步入真正的复苏阶段，房地产行业与开发企业还应慎重与理性。