引言

　　党的十八大指出我们要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，并明确了推进我国经济结构战略性调整，重点之一是推进城镇化。随后的中央经济工作会议更是明确指出城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，未来要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。城镇化发展能够有效促进城乡一体化，改变城乡二元结构，表现在房地产业上，则是改善城乡居民的居住条件，创造更好的人居生活。城乡一体化发展过程中，小城镇房地产业的发展起到十分关键的作用。它对拉动城镇相关产业发展、改善基础设施建设、增加就业机会、促进地区经济增长、维护社会稳定等都有着重要的现实意义。

　　一、长沙市小城镇房地产业发展现状

　　（一）城乡一体化建设现状

　　1、城镇化速度加快

　　2012年长沙跨入中国最具竞争力“十强”城市、全球城市竞争力提升速度最快的“十快”城市。在这个跨越式的发展背后，长沙城乡一体化建设功不可没。自2009年开始，长沙便以先着眼于村镇建设，建设示范点，以镇带村，统筹发展等建设思路，走出了一条符合资源节约、环境友好、独具长沙特色的城乡一体化道路。

　　图1 2002-2011年长沙市城镇化率情况

　　从长沙城镇化率情况来看，近十年来，城镇化率呈上升趋势，上升速度十分快，十年上升了22.29个百分点，至2011年长沙城镇化率已经达到了68.49%的水平。根据Northam关于城镇化呈“S”型曲线发展理论，城镇化可分为从起步—高速发展—高位趋缓的3个阶段，当城镇化水平达到10%表明城镇化进程开始启动，城镇化水平达到30%以上城镇化加速发展，达到70%以上后处于稳定发展期，由于需要保留一定的农村居民，城镇化水平必定有一个上限。根据长沙“十二五”规划到2015年城镇化率预期达到70%，因此，2015年后长沙城镇化发展逐步进入第3个阶段，城镇化率继续上升，但速度有所放缓。

　　从长沙县镇情况来看，2011年底，长沙有113个乡镇，内五区（不含望城区）有乡镇14个，四区县（市）有乡镇99个，其中建制镇76个，乡23个。四区县（市）村镇建成区面积达364.9平方公里，总人口达417.34万人，其中城镇人口199.56万人，城镇化水平达47.8%。目前，长沙已初步形成中心城市—中等城市—中心镇—一般镇的城镇体系。

　　2、城乡差距逐步缩小

　　长沙城乡一体化进程的推进直接拉动了长沙区域经济的发展，尤其是被喻为长沙“四小龙”的长沙县、望城区、浏阳市、宁乡县的经济发展。在2007-2011年五年间，它们的生产总值占长沙市的比重越来越高，发展速度高于长沙市的总体水平。同时，它们在全国的发展地位也不断提升，2001年，长沙县率先跨入全国百强县（市）行列；2006年，浏阳市以第92位的成绩首次登上百强榜；2008年，宁乡县以第97位的成绩登上百强榜；2009年，望城排名百强榜第99位。长沙也因此成为全国唯一全部县（市）挺进“百强”的省会城市。

　　图2 2007-2011年长沙市及四区县（市）地区生产总值增长速度

　　从人均可支配收入增长速度来看（图3），自2004年开始农村人均可支配收入增长速度高于城市人均可支配收入增长速度，尤其是自2007年后增长速度的差距有所拉大。这意味着若一直保持着农村人均可支配收入增长速度高于城市，那么城乡之间的收入差距将越来越小。

　　图3 2002-2011年长沙城乡居民人均可支配收入增长速度

　　经济发展的同时，长沙的城乡差距也在逐步的缩小。从城乡收入比上来看，2007年以来长沙全市及四区县（市）城乡收入比逐步缩小，四区县（市）城乡收入比差距小于全市差距。就2011年数据来看，长沙县城乡收入比差距最小，为1.69，其次为望城区、浏阳市、宁乡县（表1所示）。

　　表1 2007-2011年长沙全市及四区县（市）城乡居民人均可支配收入情况

　　（单位：元）

　　年份2007年2008年2009年2010年2011年

　　长沙市城市1615318282202382281426451

　　农村6339763289861064012717

　　城乡收入比2.552.402.252.142.08

　　望城区城市1339016867188242129424355

　　农村61547440——1057413723

　　城乡收入比2.182.27——2.011.77

　　长沙县城市1583416887185752109924118

　　农村6520788593401117914237

　　城乡收入比2.432.141.991.891.69

　　浏阳市城市1412816877187702125824236

　　农村6348770690171074712907

　　城乡收入比2.232.192.081.981.88

　　宁乡县城市1218714879166791869021093

　　农村547965947781922711003

　　城乡收入比2.222.262.142.031.92

　　注：数据来源于长沙市国民经济和社会发展统计公报以及四区县（市）国民经济和社会发展统计公报。

　　3、示范村镇建设成就显著

　　一直以来，长沙坚持通过镇村示范来有步骤、有节奏的推进城乡一体化的发展思路。当前长沙的村镇建设总体上还处于发展阶段，通过先建设示范点，摸索路径，总结经验来统筹城乡发展。自2010年4月长沙市召开推进城乡一体化发展示范镇村工作会议，开展了村镇示范点的布局和建设，当前已在全市各区县(市)、先导区、高新区、经开区的10个乡镇、21个村开展了“以镇带村示范、统筹城乡发展”活动，全市建立部门联动机制，整合规划、建设、交通、水利、林业、城管、环保等部门的建设资金计划，按照统一部署，实现了优先发展，当前已经打造了一批高质量、高品位的示范镇村。同时，长沙借助大河西先导区发展之机，推进统筹城乡样板区建设，以靖港、丁字、乔口、铜官沿江四镇为重点推进了望城省级小城镇示范区和省级示范镇建设。

　　在示范点建设中，长沙不仅注重打造经济强镇，还结合“两型”理念，注重生态建镇，强调绿色、低碳、环保理念。在2011年国家环保部公布的“全国环境优美乡镇”和“国家级生态村”名单中，长沙市分别有10个乡镇和11个村名列其中。

　　4、政策支持力度增大

　　从国家层面来看，城乡一体化的推进与三农问题、新农村建设息息相关，加快推进城乡一体化是我国发展的重要方向。早在党的十五届三中全会便指出“发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略”。2000年出台了《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》，对发展小城镇建设提出了新的要求。2010年中央一号文件《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》中指出要协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。在国家“十二五”规划中提出建立健全城乡发展一体化制度，并要逐步建立城乡统一的建设用地市场。在党的十八大会议上指出必须毫不放松抓好“三农”工作，推动城乡一体化发展。随后的中央经济工作会议强调要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。

　　从湖南省层面来看，积极响应中央关于推动城乡一体化的举措，2006年出台了《关于加快小城镇建设统筹城乡协调发展的意见》，稳步推进农村小城镇综合改革试点。在2010年湖南省九届十中全会上，湖南省首次提出以“推进新型工业化、农业现代化、新型城镇化、信息化，建设资源节约型、环境友好型社会”为主要内容的“四化两型”发展战略，将新型城镇化作为经济结构调整的战略重点和破除城乡二元结构的根本途径。2012年出台了《关于加快新型城镇化推进城乡一体化的意见》，随后制定了《湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020年）》，进一步加大促进城乡一体化的政策支持力度。

　　从长沙市层面来看， 2005年长沙市出台《关于加快小城镇建设的意见》，确立了小城镇建设的指导思想，2009年出台了《推进城乡一体化发展工作纲要》，提出了城乡规划、基础设施、产业发展、公共服务、生态环境和管理体制“六个一体化”发展要求，为村镇发展指明了方向。2012年出台了《关于加快中心镇（小城市）建设推进城乡一体化发展若干意见》，落实了加快小城镇建设的政策措施。与此同时，在新型城镇化建设过程，政府十分注重提前规划，按照“小城镇-中心村-集居点”的新型空间架构，要求各级规划部门组织对镇村规划进行了全面优化调整。目前，全市乡镇规划已全面完成，村庄规划覆盖率达到75%。根据长沙市城镇化发展战略要求，未来二十年，长沙市要构筑起具有特色的中心城市-中等城市-一类重点镇-二类重点镇-一般镇的城镇体系，形成人口向城镇集中、工业向园区集中、农业向基地集中的发展格局。

　　（二）小城镇房地产业现状

　　1、房地产业起步晚发展快

　　当前长沙小城镇房地产还处于起步阶段。由于基础设施不完善、政策机制不健全等因素，房地产业发展的基础相当薄弱，在很长一段时间内，产业呈现无章法的自主建房状态。随着城乡一体化的逐步推进，长沙市逐步加大了对小城镇建设的投资。“十一五”期间，全市小城镇固定资产投资年均增长25%以上，全市已累计完成小城镇基础设施投入约373亿元。随着小城镇房地产业投资大环境的改善，以及居民对住房需求，尤其是改善住房需求的热切期盼，小城镇房地产业迅速发展起来，虽然发展时间要远远迟于中心城区，但发展速度十分可观。从长沙四区县（市）近几年来房地产业发展情况即可看出。

　　表2 长沙四区县（市）新建商品房市场供销情况 （单位：万平方米）

　　区域2007年2008年2009年2010年2011年

　　新建商品房批准预售面积

　　望城区100.64159.54104.09139.95173.89

　　占全市比例7.85%8.72%7.15%6.56%8.64%

　　长沙县248.36257.36225.91287.66377.14

　　占全市比例19.38%14.07%15.52%13.48%18.74%

　　浏阳市59.9558.0447.5558.89127.3

　　占全市比例4.68%3.17%3.27%2.76%6.32%

　　宁乡县67.58122.9982.2138.51137.07

　　占全市比例5.27%6.72%5.65%6.49%6.81%

　　新建商品房销售备案面积

　　望城区89.4359.2876.7795.6498.13

　　占全市比例6.88%6.24%4.47%4.47%5.46%

　　长沙县202.04110.86214.63375.09319.94

　　占全市比例15.54%11.67%12.51%17.52%17.81%

　　浏阳市64.5946.9149.3582.2978.84

　　占全市比例4.97%4.94%2.88%3.84%4.39%

　　宁乡县49.8152.0399.05105.79116.07

　　占全市比例3.83%5.48%5.77%4.94%6.46%

　　注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统。

　　从供给上看，2007-2011年，四区县（市）在长沙房地产市场供给中所占的比列总体上呈上升趋势，2011年这四大区域占长沙全市批准预售的40%。随着市区房地产开发建设的逐渐饱和，房地产市场向周围郊县扩张，拉动了郊县房地产市场供给；从成交上看，四区县（市）在销售备案量上都呈上升趋势，2011年这四大区域占长沙全市销售备案的34.12%。随着新型城镇化的加快，越来越多的郊县居民自主购置房产，预计未来需求会进一步释放。

　　2、成交价格稳中有升

　　受近年来长沙地区生产总值、人均可支配收入、城镇化率等社会经济基本面因素上升的影响，以及县域房地产市场服务体系逐步完善、供需不断增加，成交价格呈现上升的趋势（图4）。总体上看，新建商品住宅备案均价保持了比较平稳的发展，未出现住宅价格暴涨暴跌的情况，说明当前我市县域小城镇房地产业发展上相对比较健康。

　　图4 2007-2011年长沙四区县（市）新建商品住宅备案均价

　　（注：数据来源于长沙市房地产市场预警预报动态监测系统。）

　　3、搭建农村土地流转交易平台

　　2009年长沙农村土地流转交易中心挂牌成立，成为湖南省第一个农村土地流转交易中心，实现了农村土地由农民自发交易向在市级土地流转交易平台进行集中交易的历史性突破，也标志着长沙市构建了集体建设用地、农村土地承包经营权、林权三权合一的交易平台。同时经过考察学习、实地调研、多方交流等，出台了“一个规则、四个办法”，基本形成了长沙农村集体土地流转政策体系，主要包括《长沙市农村土地流转交易暂行规则》、《长沙市集体建设用地流转管理暂行办法》、《长沙市林权流转管理暂行办法》、《长沙市农村土地承包经营权流转管理暂行办法》、《长沙市农村土地综合整治试行办法》，使得农村土地流转交易更加有据可依。土地流转交易中心的成立对规范农村土地流转、有效促成土地成交、帮助农村引进投资等都有重要的作用。

　　4、产业品质得到有效提升

　　小城镇房地产开发正处于起步时期，可充分借鉴城区建设中的宝贵经验和教训，避免建设中的弯路。当前我市小城镇房地产开发中开发企业、开发业态以及产品品质都有了较大的提升，房地产建设城市化特征越来越明显。在开发企业上，以乡镇集资自建、私营小企业开发等为主的房地产粗放开发逐渐减少，大型品牌开发企业的入驻直接提升了小城镇房地产业的质量；在产品业态上，小城镇房地产开发越来越多的借助于当前我市新型城镇化建设、新农村建设的机遇，不再以建房而建房为缘由，而是考虑到房屋周边的配套，如教育、医疗、商业等等，商业步行街、特色旅游街等开发也增多起来。尤其是结合小城镇的特色资源发展起来的房地产，如宁乡灰汤、花明楼等小城镇充分发挥优势，大力推进旅游地产的发展；在产品品质上，低碳环保、绿色建筑是城区对粗放开发后总结的深刻经验，当前，我市小城镇房地产开发环保理念逐渐渗入，如灰汤镇、莲花镇等十分重视建设中的绿色品质，按照谁建设、谁绿化、随建设、随绿化的原则，要求做到建一房、绿一点，修一路、绿一线，建一区、绿一片；同时，小城镇建设中的大社区、大物业、小高层、电梯房也逐步出现在人们的视野， 一改以前以小社区、无物业、楼梯房等粗放式建设局面。

　　5、拉动地方经济功能日益显现

　　小城镇房地产业拉动地方经济活跃与发展主要体现在两个方面：一方面，小城镇房地产业的发展，能极大的带动城镇相关产业的发展。伴随着我市小城镇房地产业的发展，小城镇的建筑业、建材业、服务业等快速发展起来，尤其是以工业产业园区为代表的小城镇，城镇经济十分活跃，财政收入明显增加，生产总值显著提高。2011年四区县（市）村镇实现财政收入40亿元，镇平均财政收入达4000万元，其中榔黎、暮云、江背、黄花、丁字、星城、永安、文家市、煤炭坝等乡镇财政总收入均超过1亿元。另一方面，小城镇房地产的发展亦能加快项目周边基础设施建设和完善，提供更多的就业机会，维护小城镇的稳定发展。长沙小城镇房地产项目的开发，在很大程度上优化了城镇生产、生活、设施配套、投资环境。同时，小城镇房地产开发中，也注重了保障性住房的建设，解决小城镇住房困难家庭的居住问题。房地产业的发展为农村剩余劳动力提供了就业机会，再加上小城镇的教育、医疗等多方面配套优于农村，对一部分农民来说很有吸引力，这直接激发了小城镇房地产的需求，拉动了小城镇住房消费。目前长沙星沙镇、星城镇、青竹湖镇、暮云镇等都是房地产业开发形势较好的城镇。

　　二、长沙市小城镇房地产业发展中存在问题及成因

　　（一）土地资源集约利用程度低

　　土地资源利用率低，存在浪费现象，是长沙小城镇房地产发展中存在的突出问题。小城镇房地产开发中土地零散出让、土地审批不严、擅自改变土地使用类型、侵占耕地、居民非法占用土地自主建房、小产权房屡禁不止等等，这些都是当前小城镇房地产开发中土地粗放式利用的表现，近年来还涌现出开发企业利用小城镇房地产业规划滞后和制度缺失，到小城镇大规模圈地，造成土地闲置现象。

　　探究其原因，目前小城镇土地出让机制都还不够完善，土地大都仍以协议出让为主，土地招拍挂出让较少。村镇政府及居民对土地资源的认识度不够深刻，在相关部门看来土地出让能够显著增加当前财政收入、增加效益等等，对土地利用规划、土地合理开发、城镇未来的发展有所忽略。在居民眼中，土地私有观念长期存在，“先占先得”助长非法侵占、非法建房。这些都严重限制了土地利用效率的提高，直接导致了房地产建设用地的不可持续。

　　（二）房地产开发投融资困难多

　　房地产行业是高投资的行业，资金的运作十分关键，小城镇房地产业的发展也不例外。长沙小城镇房地产市场上房地产资金运作存在的问题环环相扣，直接导致了房地产企业迟迟无法突破资金瓶颈。小城镇房地产业融资渠道十分有限，银行支持力度较弱，很多都是采取集资建房的模式，导致了房地产企业投资规模较小，只能开发零散小盘，在运作中资金也得不到有效的周转和利用，难以发挥资金的集聚作用。投融资的困难使得开发企业不得不转向于民间借贷，无形中增加了小城镇房地产市场的风险。 

　　投融资瓶颈难以突破，与小城镇金融体系十分薄弱息息相关。长沙小城镇金融组织过于单一，有的小城镇金融机构十分少，主要是农业银行、农村信用合作社和邮政储蓄银行，可提供的信贷服务产品也少，房地产融资渠道有限，地方政府想要搭建融资平台，却无有力的贷款方，融资平台建设有心无力。

　　（三）房地产市场发展程度偏低

　　长沙小城镇房地产市场发展起步晚，发展程度远远低于城区。在参与主体上，小城镇房地产在过去的很长一段时间内都是居民自建或是合作开发为主，真正意义上的由房地产开发企业开展房地产综合开发是近年来才开始发展的；在交易方式上，小城镇房地产市场隐形交易比较普遍，如旧城改造、合作建房、房屋私下交易等等，并未按照房地产市场交易流程办理相关手续；在供需活跃程度上， 相比于城区的活跃，小城镇房地产当前还显的比较疲软，受长期的自建房思想、家庭收入不稳定等影响，很多潜在需求并未被激发出来，形成了当前的市场状态。

　　小城镇房地产发展程度是由小城镇经济发展程度所决定的，当前小城镇经济基础还比较薄弱，居民人均可支配收入还有待提升，住房消费观念也还未完全改变、房地产市场机制不够完善等，因此小城房地产市场发展显得不够成熟。

　　（四）开发建设中社会纠纷较多

　　小城镇开发建设中涉及到的利益主体众多，包括政府、开发企业、购房者、被征地农民，容易产生集体土地流转纠纷、征地纠纷、销售纠纷等等，如一些非法占用农民集体土地，擅自扩大建设用地规模，在未办理预售证情况下进行销售，没有开发资质进行房地产开发等等。小城镇房地产开发中对于外来开发企业，纠纷冲突更是容易产生，纠纷产生后的调解也异常困难。

　　原因主要在于小城镇房地产市场监管存在缺失，未形成统一的监管体系。过去小城镇房地产开发自建自住为主，政府对房地产市场的监管形同虚设，在当前房地产市场快速发展起来，政策法规等都未跟上，严重滞后于市场发展，因此在市场监管上存有较多的漏洞。同时，小城镇在发展中地区保护主义较为明显，对于外来开发企业有较强的排挤性，与外来开发企业的矛盾纠纷十分容易被激化。

　　（五）规划的制定和实施力度弱

　　长沙十分重视小城镇发展，要求做好小城镇建设规划，但是目前部分小城镇仍未将房地产单项规划列入小城镇规划编制，或是规划严重滞后于房地产业的发展，使得房地产项目无法做到按规划有序开发；对于已经制定了规划的小城镇，规划并未落到实处，为了追求短期效益，规划频繁变动，不按规划办事，房地产项目布局混乱，功能定位不清，重复建设现象比较严重。

　　当前小城镇政府对房地产业缺乏足够的认识，尤其是对房地产业发展规划的重视度不够，在日常工作审批中，以短期经济利益为标准来衡量项目，未用长远的眼光全面考虑项目的利弊，不能与未来发展战略相拟合，或是在规划的编制过程中，好高骛远，不注重小城镇现有实际情况，使得规划成为了水中月，可操作性弱。

　　（六）产业品质有待进一步提高

　　当前小城镇房地产快速发展起来，“重数量、轻重量”的发展观念依然存在。在产品结构上，开发企业摒弃因地制宜原则，加大对住宅的开发投入，产品结构十分单一；在产品设计上，建筑设计水平相对较低，千篇一律的开发设计，没有彰显地区特色，地标性建筑缺乏；在物业管理上，由于小区规模小、分布不集中，无法开展物业管理；或是物业收费较低，无法维持物业公司的日常运转，从而呈现出众多小区缺乏物业管理的现象。

　　原因主要在于：小城镇房地产开发企业资金实力较弱、专业技术人员少、开发经验不足，主要从事于住宅为主的粗放型开发，对于要求投资大、运营能力强的综合型地产不敢尝试。在开发中也极容易忽视房屋质量、设计问题，从而形成了低档的住宅开发局面。对于开发后小区的管理问题，物业管理对于小城镇居民来说是新生事物，在观念上会有所抵触。鉴于小城镇的收入水平，要定位于居民能够接受的物业管理收费标准比较困难，使得物业工作难以开展。 

　　三、长沙市小城镇房地产发展定位及模式探索

　　（一）小城镇房地产发展分类路径

　　当前城市中心城区渐渐饱和，众多的科学、技术、信息、文化、资金等要素逐步开始向小城镇转移，尤其是国家未来大力推进城镇化，在政策扶持和资金投入上都会向小城镇倾斜。这为长沙小城镇房地产业发展提供了良好机遇，但是小城镇房地产业发展不是一蹴而就的，也不是可以直接搬出城区房地产开发经验套用，它有自身的特色。长沙小城镇房地产开发中包括县城房地产开发、建制镇房地产开发、乡村房地产开发三个类别层次，各类别经济社会发展程度上有着很大的区别，因此，房地产开发要遵循因地制宜，分类开发的原则（如图5），将长沙县、浏阳市、宁乡县打造为卫星城，人口规模约30-50万人；将黄花、暮云、金井等29个重点镇打造为卫星镇，人口规模约为3-5万人，尤其是结合长沙村镇示范点建设，在建制镇房地产开发中优先推进10个城乡一体化示范镇；推进人口聚集较好的乡村建设，打造为人口规模约为3000-5000人的中心村，在乡村房地产开发中优先推进21个示范村，真正贯彻落实国家“小城镇、大战略”的发展思路。

　　图5 长沙小城镇房地产发展分类路径

　　（二）分类发展定位选择

　　1、县城房地产发展定位——以卫星城建设为标准，分功能区推进成片开发

　　长沙三县（市）与长沙城区距离近，能够最大限度的承接长沙城区在经济增长、基础设施建设、产业转移等方面的辐射作用，充分发挥区域效应。随着长沙城区的不断发展扩大，对三县（市）的辐射作用也越来越强，这也是近年来三县（市）发展速度加快的重要原因之一。当下，县城房地产发展既有众多的有利条件，但也存在一些问题及面临一些挑战。

　　S（优势）W（劣势）

　　地理位置优越，承接主城区辐射；

　　经济发展迅速，社会稳定；

　　县城居民收入显著提高；

　　招商引资取得良好成就；

　　房地产发展速度加快。基础设施仍比较薄弱；

　　旧城拆迁工作推进难度大；

　　新城建设规划不统一；

　　零星开发不成片；

　　开发产品品质不高。

　　O（机遇）T（挑战）

　　国家大力推进城镇化；

　　城区房地产业发展渐渐饱和；

　　劳动力加快集聚；

　　住房需求和改善性需求增多。建造成本、物价上升；

　　房价上涨压力依然存在；

　　人居环境标准提升。

　　图6 长沙县城房地产发展SWOT分析

　　通过对长沙三县（市）房地产业发展的SWOT分析，可以发现，县城房地产业要取得可持续的发展，必须以优势条件为基础，充分借助机遇，逐步解决房地产开发中存在的问题。根据这些条件，不难看出长沙三县（市）房地产开发定位可从以下两方面着手：

　　一方面结合优势条件，三县（市）要牢牢抓住区域辐射力，不断扩大县城的建成区规模，积极承接长沙中心城区转移的产业和劳动力，将县城打造为经济基础厚实、产业体系完备、基础设施健全、人民安居乐业的长沙城市卫星城，在承接中心城区辐射的同时，也充分辐射周边的城镇。另一方面规避劣势条件，三县（市）房地产开发建设必然面临着城区分不同功能区进行建设的格局，因此要充分把握好县城未来规划，坚持老城区改造和新城区开发两条腿走路，房地产开发中老城区抓巩固提高，新城区抓精品工程。对县城各功能区要有明确的定位，实现各类资源的集中，充分发挥资源集聚带来的规模效应。工业园区则致力于开发工业地产，推广标准厂房；旅游资源集聚区则致力于开发旅游地产，促进旅游业发展；教育资源集聚区则重点开发教育产业地产等等，地产开发中应遵守“统一规划、统一布局、统一开发”的原则，严格控制零星建设，把开发重点从追求速度转向追求内在品质的提升。

　　综上所述，长沙三县（市）房地产开发应立足于长沙城市卫星城建设，坚持旧城改造和新城开发协调进行，分功能区推进房地产成片开发，不断提升县城城市建设和人民居住水平。

　　2、建制镇房地产发展定位——以特色资源为突破口，推进房地产综合开发

　　随着经济社会发展，受乡镇基础设施条件明显改善、城市房价逐年攀升等因素影响，农村人口呈现快速向建制镇集中态势，这为建制镇房地产业开发集聚了充足的人气。结合当前长沙建制镇房地产发展现状，通过SWOT分析法，分析建制镇房地产开发的组织内部和外部环境，从而对建制镇房地产开发做出科学合理的定位（图6）。

　　S（优势）W（劣势）

　　农村居民人均可支配收入显著提升；

　　建制镇占有各类特色资源；

　　人口密度相对较小；

　　土地、建安成本、房价相对较低。房地产业发展资金瓶颈难突破；

　　房地产发展程度偏低，建房技术、布局都严重落后；

　　人口相对较分散；

　　自建房和集资建房为主要开发模式。

　　O（机遇）T（挑战）

　　新型城镇化的推进；

　　新农村建设的铺开；

　　农村危房改造；

　　县城中心镇的分流。“独门独户”观念短期难以改变；

　　自然环境地区差异比较大；

　　开发秩序相对较混乱。

　　图7 长沙建制镇房地产发展SWOT分析

　　结合已有的优势条件，对于自身所拥有的优势资源，应本着“保护资源，挖掘特色”的原则，充分培育相关产业，加速人口的聚集，利用土地成本、建安成本低的成本优势吸引外来开发企业入驻，定位于发展卫星镇、旅游地产、休闲地产、农业生态地产等等。如选取地理位置优越、人口相对集中的建制镇发展成为卫星镇，选取旅游资源丰富的建制镇发展成为特色镇等等。当前长沙城乡一体化建设中示范小城镇在发挥优势资源潜力，造就了特色鲜明的发展定位。如宁乡县灰汤镇立足于现有天然温泉资源，树立了“旅游建镇、旅游立镇、旅游强镇”思想，在2012年启动了灰汤华天城、金太阳现代农庄、龙熙温泉等项目工程；长沙县开慧镇依托杨开慧纪念馆、缪伯英故居等红色旅游资源，依托现有的竹山、飘峰水库等自然风光，引进湖南惠润乡村酒店有限公司投资了国际露营基地、慧润会所、慧润轩及慧润农舍，形成了乡村体验式综合旅游项目。

　　规避存在的劣势条件，自建房在很大程度上阻碍了建制镇人口的集聚，使得土地利用效率低、人口分散，无法充分提升建制镇的经济效益和社会效益。现代化下，建制镇的基础配套设施逐步完善，有很多传统观念也在逐步改变，随着乡镇企业的兴起，许多当地居民解决了就业问题，对于建造存放柴火、饲养禽兽等的独门独户房屋需求已经显著下降，反而是进镇买房需求与日俱增。因此，建制镇政府要对未来房地产业布局做好规划，严格控制在建制镇镇区内居民自建住宅，鼓励和欢迎房地产开发企业来镇进行房地产综合开发。房地产综合开发既要保留建制镇原有生态特征，又要有类城市的高楼大厦和商业中心，将建制镇的建设打造为传统与现代的最佳结合。

　　综上所述，长沙建制镇房地产开发应以特色资源为突破口，推进彰显特色的房地产综合开发，既充分结合特色资源，保护建制镇原有生态，发展产业地产，又要支持建制镇房地产开发的现代化，培育住宅产业这一新的经济增长点。

　　3、乡村房地产发展定位——以小康住宅建设为标准，开创集约生态新农村

　　建设社会主义新农村是目前和未来农村经济发展的主旋律，但在乡村，尤其是贫困村，基础设施建设很不完善，甚至还未实现村村通公路，农民生活依旧贫寒。为推进城乡一体化和新型城镇化建设，国家鼓励“撤镇并村”，提高乡村的集聚度，以此节省基础设施建设成本，提高基础设施的使用效率。因此，鼓励农民向中心村集聚是未来的发展趋势。采用SWOT分析法，对乡村房地产开发所面临的优势、劣势、机遇与挑战进行分析，为乡村房地产发展提供参考（图7）。

　　S（优势）W（劣势）

　　自然环境优美，可利用土地广；

　　村民收入有了大幅度提高；

　　村民有改善居住条件的要求。地理位置相对较偏；

　　居住分散、人口分散；

　　缺乏统一的指导与规划。

　　O（机遇）T（挑战）

　　全面建设小康社会；

　　新农村建设；

　　农村危房改造；

　　新型城镇化。小农意识观念短期难改变；

　　政策落实时间较长。

　　图8 长沙乡村房地产发展SWOT分析

　　从长沙乡村房地产发展SWOT分析可以看出，房地产开发企业一般会介入与城市相近的村镇，或是拥有稀缺资源的村镇。对于一般的乡村房地产开发企业则不会作为考虑，要打破乡村“一户一院”的传统布局也十分困难。因此乡村房地产开发很大程度上得依靠政府的扶持，尤其是由村政府组织的建房。政府应提前做好规划，划定好片区，走集约化的道路。先是要确定中心村，积极引导村民向中心村集聚，然后再开始组织提高中心村的居住水平和条件，由政府统一制定标准，对建房进行技术指导，将居住区与耕作区区分开来，引导村民在居住区内按照规划布局集中建造房屋，政府在居住聚集区内建设中心广场、小型商业中心、配套健身器材、儿童乐园等等设施，鼓励居民承包商业中心，从而形成“功能齐全、生活便利、村容整洁、乡风文明”的小康社区。对于拥有资源的特色村，政府要积极挖掘特色村的资源优势，引进经验实力强的运营企业来开发；但对于需要保护的历史文化遗产，要禁止开发，以此为引擎，在周边建设相关设施，带动乡村的产业发展，如结合特色资源发展起来的农家乐等等。

　　综上所述，长沙乡村房地产开发应立足于保护乡土乡情，积极引导村民向中心村集聚，集中兴建房屋，逐步形成新型农村社区。

　　（三）开发企业介入模式选择

　　明确了各级区域房地产开发应有的基本定位，房地产开发企业要介入小城镇有多种模式选择。小城镇房地产开发贵在企业、政府、村镇居民三方共赢，既能促进小城镇建设，又能保障既得利益。模式主要有如下四种： 

　　1、捆绑合作模式

　　房地产企业在介入小城镇房地产开发中，取得所需开发土地是重要问题。当前小城镇中许多土地都是集体所有，需要通过国家征用为国有建设用地，才可实现房地产开发供地。由于小城镇居民有着“落地生根”的乡土观念、又担心土地被征用后没有了保障等，土地征用的难度较大。因此，开发企业需要配合当地政府做好征地工作，最有效的方式之一是将房地产开发项目与村镇居民的利益紧紧捆绑在一起，为被征收居民提供必要的保障，逐渐消除居民对房地产开发的抵触，变“对冲关系”为“合作关系”，我们称之为“捆绑合作模式”。该模式主要适用于乡村房地产业的开发。

　　房地产开发企业主动参与到小城镇土地征用工作中去，推进与小城镇政府的合作，可由村镇集体代表被征收居民，以土地作为股份与房地产开发企业组建开发公司，签订合作开发合同，在合同中约定项目利润中村镇集体所占的部分。项目的其他投入、项目的建设与运营都由房地产开发公司进行实施，村镇集体对房地产开发公司行为有监督的职能。房地产开发中的用人可优先考虑被征收居民，利润的分成可以以实物形式，也可以货币形式。

　　2、产业切入模式

　　产业发展是小城镇发展的核心，房地产开发若能结合小城镇的产业，能产生更大的经济效益和社会效益。当前小城镇建设中“重建设，轻产业”导致的“产业空心化”问题仍然比较突出，毫无特色的产业发展既未取得支持城镇发展的效应，又埋没了小城镇长足发展的机遇。对于此类问题政府有心解决，却因缺乏资金、缺乏经验望而止步。房地产开发企业可以小城镇产业发展为抓手，先辅助政府做好产业规划与布局，同时也为房地产开发做好前期的可行性研究，再获取所需土地开发房地产。产业切入模式主要适用于县城房地产的开发。

　　图9 小城镇房地产开发产业切入模式示意图

　　房地产开发企业要以长远的战略眼光来看待产业发展中的房地产开发，先适当的拓展本身的业务范围，选定拟进入的小城镇，成立专门的机构先到小城镇中进行调研，明确当前小城镇特有的优势资源、小城镇主要产业发展情况、产业房地产开发情况等等。由于当前小城镇产业发展不够充分，房企专业机构可尝试与政府进行合作，帮助政府制定合理的产业发展规划及布局，构建成熟的产业体系，盘活土地资源，实现资源的优化配置等等。以此获取房地产企业有优先进入小城镇开发以及优先或免费取得相应地块的权利。在房企进入后，结合前期的调研成果，对于工业主导的，可开发产业园区的工业地产；对于旅游业主导的，可开发旅游地产、养老地产等；对于综合发展型的，可开发商业综合地产等。如房企可无偿为工业主导型小城镇组建产业园，获得周边地产的免费开发权限。或者由政府无偿提供机会与地块给房地产开发公司，由房企进行某一区域内房地产的开发，但房地产的开发必须结合产业培育发展进行，房地产开发的部分利润需要反哺产业发展，从而达到房地产开发与产业发展共同进步的局面。如房企结合旅游资源的特点推出相应的商业住宅开发，以及承担景区工程，将房产收入要按一定比例投诉到景区的建设，维持旅游区长期稳定发展，保证旅游房产的增值空间。

　　3、BOT模式

　　小城镇建设中，基础设施建设至关重要，但受资金瓶颈的制约，小城镇基础设施薄弱现状仍在持续。不少小城镇政府则通过房地产项目开发，创新基础设施建设融资模式，最为典型的是BOT模式，即小城镇政府与房地产开发企业之间达成协议，政府授予房地产开发企业特权，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施，在一定时间范围内，房地产开发企业享有赚取利润的权利，在若干年后设施无偿移交给政府管理。该模式主要适用于县城以及建制镇房地产业开发。

　　BOT模式实质上是争取房地产开发企业对基础设施建设的金融支持，当前BOT模式已经衍生出了很多种其他模式，如BT模式。房地产开发企业通过基础设施建设介入小城镇房地产开发，垫资参与市政工程建设及土地一级开发，然后再取得利润。对于房地产开发企业来说，利润的取得主要有三种方式：一是直接通过基础设施建设的运营管理获取利润，在一定时期后基础设施无偿移交给政府；二是先与政府达成协议，享受土地出让收益分红，或是由政府回购等收益；三是基础设施建成后免费移交给政府，享受协议价格或是无偿取得土地。   

　　4、专业服务模式

　　小城镇房地产开发中土地的取得大都以村镇集体政府牵头，组建房地产公司，开发当地的房地产。而村镇组建的公司虽然在获取土地、疏通房产开发人脉等方面有着较强的优势，但由于缺乏房地产开发专业知识和项目经验，使得房地产项目开发运作停留在较低的水平，同时，能够为地方型企业提供房地产咨询服务的专业型企业又少，小城镇房地产开发质量难以得到有效提升。房地产开发企业则可从这种现状出发，不直接参与小城镇房地产开发建设，而是参与小城镇房地产开发企业的培育。这种模式主要适用于建制镇和乡村房地产业的开发。

　　房地产开发企业可组建成立专业的服务公司，将房地产项目开发中的策划、管理、销售、财务、人力等方面的专业知识进行整合，可为小城镇房地产项目开发提供可行性分析，或是对小城镇房地产企业进行培训，或是直接组织人员到小城镇房地产企业中进行业务指导，由此收取一定的服务费用。

　　四、加快发展长沙市小城镇房地产的政策建议

　　（一）坚持规划先行保障合理开发

　　全面贯彻湖南省、长沙市关于加快推进城乡一体化的精神，充分落实《湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020年）》、《长沙市城市总体规划》等相关规划。强化推进小城镇建设规划的制定，尤其是要尽快弥补我市小城镇建设中土地利用和房地产开发与布局的规划空白。小城镇政府结合当地客观实际情况，因地制宜，制定科学、合理、超前的规划，并报由上级政府审批。同时，还要做好保障性住房规划，为低收入家庭提供住房保障。在小城镇开发建设中要利用规划指导方向，将所编制的规划落到实处，使得小城镇房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局。对于规划中确实存在不合理的地方需要进行规划修订的，应当报上级政府审批后再进行修订，规划修订不宜太频繁。

　　（二）坚持集约高效整合土地资源

　　充分挖掘现有土地资源，实现土地资源的再整理。在小城镇建设中应充分注重集约节约用地，加强对闲置土地整合利用，撤并一些自然村，耕地向种田大户集中，居住向城镇集中，工业向园区集中等，在保障耕地的基础上，适当增加建设用地。加强对土地高效利用的宣传，引导小城镇居民转变“土地归个人所有”的观念，建立科学合理的土地征收标准，加快推进小城镇征收工作，鼓励有实力的开发企业获取成片土地开发权。加快小城镇土地市场的培育，推进集体土地的流转，积极探索农村宅基地置换模式，坚持国有土地有偿使用原则，推进小城镇土地招拍挂。加强小城镇土地执法工作，严厉打击强行占用耕地建房、土地非法转让、改变土地用途等行为，制止小产权房的建设。

　　（三）坚持政企合作推进成片开发

　　政府应鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，适当创新土地招拍挂形式，变“价高者得”为“实力最强者得”，适当促成土地的成片转让；在房地产开发上，要为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，包括减免或推迟收取相关规费、引导银行提供信贷资金支持、开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。尤其是对于成片开发中，主动建设基础设施和公益设施的企业应给予更多的政策优惠。在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，为小城镇居民提供新的就业岗位，带动片区经济发展，政府给予一定的税费补贴。

　　（四）坚持两型建设提升开发品质

　　小城镇房地产开发建设中要秉承资源节约和环境友好开发理念，在结构、业态、质量上真正做到节能环保。在结构上要变单栋零散建设为成片集中开发，提升区域聚集度和土地资源使用率，项目建筑设计做到美观大方，适当建设地标性建筑。在业态上要综合地区实际情况，实现集商业、居住、办公为一体的多元化发展，提升小城镇居民生活的舒适度和便利性。在质量上鼓励开发企业使用节能环保材料，政府对其进行一定补贴。鼓励小城镇开发企业发展绿色建筑，申请绿色建筑示范点，绿色建筑的奖励措施按照财政部、住建部《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》执行。对于率先推广全装修住宅的项目，采取容积率奖励办法进行鼓励。

　　（五）坚持改善人居激活住房需求

　　不断完善小城镇基础设施建设，提升小城镇教育、医疗、就业、社会保障等公共服务水平，为居民生活提供良好的环境，增强小城镇对购房者的吸引力；积极引导农村居民结合就业创业、旧村改造、迁村并点，就近到小城镇发展，鼓励企业老板、外地打工人员回乡置业，充分挖掘小城镇潜在住房需求。对于购买小城镇商品住房的购房者，可以家庭为单位办理城镇居民户口，并可享受小城镇医保、社保等社会保障服务；对于购买普通自住房的居民，所缴契税给予全额的财政补贴，对于改善住房居住条件的购房者，经审核后可享受购房交易契税的优惠。 引导金融机构为小城镇购买自住型商品房的购房者提供信用贷款，对于首套自住房，可适当降低首付比例，放宽贷款条件，加快审批速度，帮助购房者早日实现购房愿望。

　　（六）坚持以城带乡实现统筹发展

　　小城镇房地产业的发展必须以经济发展为源动力，推进小城镇的产业发展，以提高乡镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力。当前小城镇发展中经济基础仍薄弱，自身发展能力提升速度慢，还要充分发挥长沙市城区对小城镇的经济辐射作用。小城镇要不断优化自身投资环境，因地制宜创建产业园区，为承接城区的产业转移做好充分的准备；同时，也要充分利用长沙市重点工程项目、城乡环境整治工程展开之机，提升小城镇的交通运输、居住环境等。对于临近城区的小城镇，更是要凭借地理位置上的区位优势，充分利用城区的带动作用，促进自身的发展。

　　（七）坚持强化监管促进健康发展

　　促进小城镇房地产的开发，需要适当放宽房地产准入门槛和政策条件，但并不意味着房地产市场监管可以放松。在当前小城镇房地产开发很不规范的现状下，强化市场监管十分有必要。小城镇房产主管部门需要出台加强市场监管的规章制度。在建设资质上，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿，对非法建筑商、非法施工队予以取消，确保房地产开发建设的安全可靠。在产品销售中，要求开发企业按照政策规定进行产品的销售，严厉打击非法集资建房、虚假广告等行为。在开发信息上，建立房地产市场信息公开制度，对开发企业基本信息、房地产项目信息、房地产市场动态等方面进行公开，为购房者置业提供参考。