TOPIC6 诊断篇 楼市起伏 不失亮点

　　当下，处在楼市调控漩涡中的长沙楼市，起落沉浮成为了各方最为关注的热点。在今年楼市由冷转热的表象下，隐藏着怎样的奋力挣扎，又演绎着多少的逆袭亮点，《长沙楼市》在此权威发布2012年度长沙楼市城房指数、景气指数、市场健康度，全方位记录楼市发展轨迹。

　　Part 1 城房指数

　　根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2012年12月底，我市商品住宅成交价格指数为253.58点，较年初增长0.98点，今年指数月均增长0.08点，整体呈现平稳略升的态势。从具体单月指标来看，1月指数降幅较大，2月、5月、9月、12月有小幅回落，其余月份基本小幅增长。

　　从面积子市场指数来看，至2012年12月底，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市场价格指数较年初上升，月均分别增长1.18点、0.40点、1.06点；90-120m2、120-144m2子市场价格指数较年初下降，月均分别减少0.15点、0.27点。

　　从板块子市场指数来看，至2012年12月底，东城板块、新南城板块、河西板块、中心板块子市场价格指数较年初上升，月均分别增长2.39点、0.70点、0.57点、2.10点；北城板块子市场价格指数月均减少0.91点。

　　小结：2012年长沙内六区城房指数小幅上涨，整体走势平稳

　　1-12月商品住宅价格指数累计增长0.98点，至2012年12月底指数为253.58点，月均增长0.08点，今年指数整体呈现平稳略升的态势。分面积段来看，60m2以下、60-90m2、144m2以上子市场价格指数上升；分板块来看，除北城板块下降，其余板块子市场价格指数上升。

　　Part 2 景气指数

　　小结：2012年长沙内六区市场景气指数先抑后扬，下半年稳定在高景气位运行

　　依据我市房地产市场景气指数分析模型，2012年上半年长沙房地产市场景气指数延续2011年年末的惨淡之势，低位开局，并且呈明显回落趋势，尔后景气指数开始逐步回升，下半年市场景气基本在100点以上的高景气位运行，整个市场情况保持基本稳定。从单月指数来看，1、3、4、5、7月景气指数均处在低景气空间；1月份景气指数环比下降后，2月份市场景气度继续大幅度降温，降至全年的最低点93.88，跌入不景气空间，市场表现十分冷清。3月份市场有所好转，但4、5月份市场回温不明显，6月份市场需求开始释放，景气度上升明显，指数上涨至101.77点。进入下半年，市场景气指数延续涨势，保持在高景气位，并且在年末的11月份上涨至103.24，创下近一年来的最高值，12月份则为102.06点，年末市场回暖局面比较明显。

　　分季度来看，一季度市场调控异常严格，去年年尾市场不景气惯性比较大，市场景气度一度跌入谷底。第二季度，受多种因素刺激影响，开发商“以价换量”等多种促销、房价止涨、多地银行信贷政策出现调整等，市场景气指数开始缓慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房贷利率、鼓励刚需等利好，带来市场成交的一波小回升。三季度市场情况继续好转，景气指数继续逐步回升，并且比较稳定，虽“金九银十”市场表现没有往年火爆，但市场景气度还是比较稳定，而到了年末，土地市场成交火热，市场刚需释放，开发商推盘加速，市场信心高涨，市场暖冬迹象比较明显，景气指数则是一路回升至今年的最高值，实现了完美收官。预计2013年内六区房地产市场景气指数将继续保持稳定态势，高景气运行的机率比较大。

　　Part 3 楼市健康度

　　2012年长沙楼市健康度加权评价

　　价格健康度指标房价收入比6.20 30.22 正常

　　房价增长率与CPI增长率之比1.6030.21 正常

　　房价增长率与居民可支配收入增长率之比0.2830.22 正常

　　月供与家庭月收入之比（%）38.7120.15 基本正常

　　规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比（%）24.8230.19 正常

　　房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比0.8830.22 正常

　　商品房新开工面积与施工面积之比（%）25.4820.16 基本正常

　　供需健康度指标商品房供销比1.3210.07 异常

　　待售率（%）11.0130.25 正常

　　二次以上置业者购房比例（%）11.6520.10 基本正常

　　住房自有率（%）61.7330.26 正常

　　结构健康度指标房产一、二级市场成交面积比4.7310.08 异常

　　换手率（%）8.1320.19 基本正常

　　普通商品住房供应面积占比（%）82.6030.11 正常

　　综合评价2.41健康

　　（注：部分数据为在统计局1-11月数据基础上的预测值）

　　小结：2012年长沙内六区市场健康测度值为2.41，为近五年来首次全年健康度评测进入标准健康区间

　　根据我市房地产市场健康状况测度分析，2012年我市（内六区）房地产市场健康测度综合得分为2.41，比2011年健康度提高了0.11点，健康度在上半年及全年连续两次评测中均进入标准健康区间。从各指标值来看，正常指标值8个，异常指标2个，基本正常指标4个，与2011年相比正常指标增加一个，异常指标减少一个，基本正常指标持平，健康度提升，并进入标准健康状态。

　　具体来看，2012年我市仅商品房供销比、房产一、二级市场成交面积比两指标出现异常，而月供与家庭月收入之比、商品房新开工面积与施工面积之比、二次以上置业者比例、换手率等四指标基本正常，其余指标均为正常状态。结合市场情况来看，上述指标的异常及基本正常均与当前的市场行情有关。在以限购、限贷为主要手段的房地产市场宏观调控下，投资、投机性住房需求逐步被挤出，自住需求逐步成为主流；房价快速上涨得到抑制，但持币待购等观望情绪也有一定的滋长，这都使得当前我市的商品房、二手房成交量同比出现了一定下滑；同时由于惯性作用，商品房供应量仍在持续增加，商品房待售开始攀升，最终使得供销差距拉大，供销比进入异常区间。房产一、二级市场成交面积比指标出现异常，是由于二手房市场发展一直较为缓慢，且在近期核税政策调整，交易成本提高，加之首付也较高等，成交量降幅比商品房市场更为明显，最终使得该指标出现异常。