TOPIC4 对比篇 供销博弈 逆市向上

　　2012年，刚需撑起半边天，谁能唤醒刚需，谁就能赢得市场！开发商瞄准市场需求，产品剑指刚需，中小户型备受宠爱，供销两旺。2012楼市虽有回暖，但整体差强人意，在开发商持续推量的同时，库存量处于较高水平，开发企业去库存任务艰巨，供销博弈战持续升级。 

　　Part 1 年报解读

　　◎供销结构

　　刚需市场坚挺，中小户型“供销两旺”

　　2012年开局之际，市场一度冷清，市场低迷，长沙商品房供应与销售方面都面临着很大的压力，下半年来，楼市稍有回升。全年新建商品住房供应量、销售量基本与去年同期持平，供销两旺的同时保持着一定的平衡，未出现严重供过于求或者供不应求的局面。

　　2012年，长沙内六区住房供应套均面积103.04m2，同比缩小3.49%，由此可以看出中小户型是市场发展的流行趋势。对2012年商品房供销结构进行深入分析可知，除144m2以上套型外，其余各套型新增供应量均超同期备案量。其中60m2以下套型供销比例最大，供应量超过同期备案量达70%以上；90-120m2，60-90m2这两类套型在供应与销售上都是主力户型，分居供销第一、二位，两者的供应量、销售量之和占总量的50%以上，其中更以90-120m2面积段最为突出，供销量均超过总量的31%，这表明楼市供销仍主攻刚需，开发商为了迎合刚需群体，积极推售中小型房源；144m2以上户型商品房供应所占市场份额最小，大套型购买成本较高，偏离于刚性需求预期，因此供应量与成交量均较少，其供销比为0.97，供应量小于销售量，由此可知2012年销售的大户型房源大部分为以前的库存。

　　从全年长沙内六区新建商品住宅各户型段供销关系来看，60m2以下套型供销比为1.72，60-90m2户型供销比为1.16，90-120m2户型供销比为1.18，120-144m2户型供销比为1.19，144m2以上户型的供销比为0.97，内六区总供销比为1.20，这表明2012年新增供应和新增销售量基本平衡，市场保持着比较健康的状态。

　　中价位房源最为走俏

　　今年以来，随着政策环境变化，楼市成交市场走出底端，显现回暖迹象。从2012年全年住宅成交备案的价位结构来看，6000-7000元/m2价位段成交备案比例最大，高达26.39%，5000-6000元/m2价位段成交备案比例居第二位，比例达22.58%，由此看出，当前长沙楼市中价位房源最为消费者追捧，与2011年住宅成交备案的主流价位5500-6000元/m2相比，主力单价重心有些许上移，但在楼市调控的大背景下，主流价格波动不大。

　　在刚需主导的长沙，购房者实力有限，多半选择配套设施较齐全、中价位的房源，而房企为资金回笼，亦首选价格促销牌，此类实惠产品选择性大，因此6000-7000元/m2价位房源备受青睐。但值得注意的是，随着长沙经济日益发展，中高收入潜力消费群不断增加，购房者对产品品质的要求也越来越高，城市综合体此类品质大盘的争先入市，激发了市场对改善型产品的需求，8000元/m2及以上比例较2011年有所增长。同时在各种趋势利导下，购房者对精装修产品的接受度依旧有提升空间。刚需和改善共同发力，未来市场产品将更趋多样化、个性化，产品品质整体提升的同时，层次将逐步鲜明。

　　◎新房待售

　　房企去库存任务艰巨

　　2010至2012年12月底，长沙市内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1369.58万m2，其中住宅916.63万m2，占比66.93 %；非住宅452.95万m2，占比33.07%。

　　分行政区来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比22.94%、20.06%、18.47%，望城、天心、芙蓉三区紧随其后。

　　分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.45%，120-144m2商品住宅的待售量占比24.21%，位居第二，90-120m2、60-90m2、≤60m2紧随其后，分别占比21.80%、16.87%、8.67%。

　　从以上分析可以看出，目前新建商品房存在一定的库存积压，待售量足以满足市场需求，加之新增批准预售的跟进，后期商品房供应将比较充足，不仅不会面临“断供”的局面，消化现有库存量任务艰巨。

　　供销博弈继续升级

　　2012年内六区新建商品房待售量较去年年底有所增加，下半年房地产市场较比上半年稍有回升，但总体来看，2012楼市依然平淡，整体销售业绩差强人意，始终没有回到调控前的火热局面，因此待售库存居高不下。

　　在宏观调控的初期，市场总体需求不旺盛，开发商为了获得更大的收益，捂盘待销，库存量日益增加，为当前高位的库存量种下了弊端。调控持续2年来，力度丝毫未减，面对日益紧张的资金链压力，开发商纷纷采取“以价换量”卖房套现。在当前政策调控与浓浓的观望氛围中，开发商仍然不愿意放弃，持续增加供应，决意打好这场楼市博弈战。在2012年上半年“降准”、“降息”、“首套房贷款利率下调及首付款比例下调”等政策利好下，楼市成交量逐步回升，开发商继续降价促销的同时，为了获得更大的收益，纷纷入市加大房源的供应量。

　　首次置业者作为长沙市场的主流，经济条件有限，比较青睐小户型，而大户型由于总价高且税收高，让多数购房者望而却步，潜力需求者有限。这样的供需矛盾导致大户型库存量逐渐增大，截止到2012年底，90m2以上的大户型的待售量占比74.46%，其中又属144 m2以上户型待销量最大，其实当前的待售大户型多为以前遗留的房源，新增房源销售较好。

　　◎一、二级市场交易量对比

　　一、二级市场“冰火两重天”

　　房产一、二级市场对比来看，2012年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.60：1，其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.73：1。比2011年全年比值缩小0.14、0.13。由此看来，全市房产一、二级市场的差距正在逐步缩小，长沙房地产市场发展前景可观，但一、二级市场差距仍然很大，二手房市场发展堪忧。

　　从各区县比值来看，芙蓉区比值为1.64，天心区比值为2.95，岳麓区比值为8.26，雨花区比值为5.00，开福区比值为4.84 ，望城区比值为8.41，长沙县比值为6.00，浏阳市比值为2.54，宁乡县比值为3.57。与上月累计比值比较，除浏阳市外其余各区县比值均有增大；对各区县比值进行分析，芙蓉区一、二级市场交易规模相当，接近1 ，天心区、浏阳市比值仍在正常范围内；其他区县比值均超正常水平，尤其是望城区、岳麓区竟高达8.41、8.26 ，发展极不平衡。

　　从下半年的走势来看，房地产市场交易整体呈回升趋势，但商品房市场交易回升速度明显要快于二手房市场，当前长沙房产一、二级市场存在很大的差距，表明长沙楼市目前仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场，二手房市场成交比重偏低，发展不成熟。

　　二手房的春天不远了？

　　长沙二手房市场相比新房市场稍显平淡，发展欠缺火候，况且过去一些黑中介的不法行为，着实让老百姓吃了不少亏，层出不穷的行业诟病影响着长沙市二手房市场的发展。为了规范二手房市场秩序，今年政府先后出台了《关于进一步规范长沙市房地产经纪管理的通知》、《长沙市存量房交易税收征收管理试行办法》等文件，针对存量房交易税收环节与房地产经纪行业弊端进行了明确规定，对促进房地产市场的健康有序发展起到了很大的作用。

　　长沙新房市场蒸蒸日上，二手房市场虽有所进步，但受交易环境和市场风险等多方面的因素影响，依旧在低量中徘徊，发展乏力。二手房市场与市民生活息息相关，备受关注，一方面众多的需房者希望迅速有效的找到所需房屋，另一方面众多的有房者希望迅速有效的将闲置房屋变现增值，实现二手房资源的良好流通。这一切都需要一套完整的市场服务体系，长沙市二手房交易中心树立新标杆，“阳光中介”应运而生，由进驻银行进行房屋担保服务，进驻行业协会对市场进行监管，进驻政务大厅办理权证，进驻装修行业为百姓提供后续服务，24小时监督热线使服务更加畅通，一站式的服务和全方位的监督管理，给长沙二手房交易市场带来一片阳光，进一步促进了长沙二手房市场的健康发展。

　　展望长沙二手房市场，可待发展空间很大，理应拥有阳光灿烂的明天。一方面加强一、二手房市场的联动，把二手房市场的运行与一手房市场结合起来，将二手房市场的交易激活、放大，来带动一手房市场的销售，促进我市房地产市场的进一步繁荣；另一方面完善二手房市场的税收制度，征收商品房闲置税、开征物业税、减少流通环节的税收，激活二手房市场的潜力，带来发展契机。

　　Part2 楼市排行榜

　　销售率排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，按照综合销售率=（2012年项目累计总销售率×0.4+预售以来月均销售率×0.6）×100%的计算模型，将累计总销售率和月均销售率按权重进行综合测评，最终统计测算出2012年综合销售率十强楼盘。

　　2012年度长沙楼市累计销售率十强楼盘

　　（排名不分先后）

　　项目名称开发商所在区

　　领东汇湖南科鑫投资有限公司长沙县

　　万科城湖南和顺置业有限公司开福区

　　润和 · 紫郡湖南秀龙地产置业有限公司望城区

　　金茂梅溪湖长沙方兴盛荣置业有限公司岳麓区

　　纳爱斯 · 阳光锦城湖南丽星房地产开发有限公司雨花区

　　恒大雅苑长沙宝瑞房地产开发有限公司开福区

　　万博汇长沙盛和房地产开发有限公司雨花区

　　新城 · 国际花都长沙新城万博置业有限公司望城区

　　华润 · 橡树湾华润置地（湖南）有限公司岳麓区

　　佳兆业 · 水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县

　　入榜剖析：

　　四区一县势均力敌，不分上下

　　从2012年长沙楼市销售率十强榜单来看，所属行政区的比例为长沙县∶雨花区∶开福区∶望城区∶岳麓区=2∶2∶2∶2∶2，上榜四区一县各显身手，不分上下，均占榜单2席，内六区中芙蓉区、天心区遗憾未能入席，长沙县领东汇销售率撼动全城，令人刮目相看，佳兆业·水岸新都持续上榜，市场号召力非凡；岳麓区以华润地产力作华润·橡树湾矗立于备受关注的洋湖垸板块，比肩热销大盘中海国际社区而毫不逊色，区内金茂梅溪湖亦是城市十大综合体之一，实力非同一般；开福区尽显大将风范，以万科、恒大两大龙头地产项目上榜；雨花区两上榜楼盘以区位优势取胜；望城区锁定刚需市场，步步为营，以高性价比楼盘为主打成功突围。

　　上榜楼盘各显神通，领跑大长沙

　　在楼市调控力度不减的氛围下，各楼盘力图成功突围，纷纷使出浑身解数，以期在地产市场上杀出一条血路。细看各上榜楼盘，特色鲜明，竞争力十足，取得如此好的成绩也属情理之中。长沙县领东汇囊括住宅、商业、公寓复合型产品，改变区域商住格局，成就上东新中心。岳麓区华润·橡树湾以华润地产的威名打响名号；金茂梅溪湖位居炙手可热的梅溪湖国际新城核心，由方兴地产倾力打造，魅力十足。雨花区纳爱斯·阳光锦城项目地处雨花亭商圈最中心，区位优势十分明显；区内另一项目万博汇与纳爱斯·阳光锦城比邻相望，毫不逊色，仍然持续热销。开福区万科城是万科地产在北城倾力打造的精装多层情景洋房，景观独特，使用率高，入市后非常受欢迎；恒大雅苑占据月湖板块核心位置，大品牌、大制作、优配套以及绝版资源不容错过。望城区新城·国际花都也是上榜的老人了，以高性价比赢得市场关注；润和·紫郡优势多多，项目地处滨水新城核心，法式建筑与法式皇家园林交相辉映，一座城的经典悠然而现，如此特色不容错过。