TOPIC2 供应篇 蛰伏寻机 稳中保供

　　楼市的跌宕起伏，归根结底是楼市供给与需求博弈的轨迹。土地供应解决开发项目的用地，开发投资决定项目的进度，批准预售保障市场的需求，房屋信贷支撑需求的释放，这就是决定楼市存亡的“供应链”。

　　Part 1 年报解读

　　◎土地出让

　　下半场，渐回温

　　房产市场的调控在持续，土地市场的博弈也在持续。2012年长沙土地市场，可谓是先抑后扬，上半年温和冷清唱主旋律，下半年则渐入佳境，开始逐步回温。也许是鉴于围困土地市场的诸多调控措施威力尚在，上半年地方政府放慢了供地的脚步，减少了供地的数量，潜在供给在收敛。然而完成全年土地供应目标任务以及依靠土地财政的潜在动机，让这股被压制的潜在供给流蠢蠢欲动，终于在下半年有所释放。2012年，长沙全市招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1817.72万m2。其中，商业（综合）用地挂牌211宗；住宅用地挂牌38宗；工业用地208宗。全市土地实际成交454宗，成交面积1755.77万m2，总金额3708054万元，综合地价水平值2112元/m2。从内六区单月土地出让趋势分析，2、3、4、5月市场相对冷清，地块成交宗数非常有限；下半年土地成交升温，6至12月单月成交均在10宗地以上，尤其10月份，成交数高达30余宗，掀起了一波土地成交高峰。另外，还有多宗地目前正在挂牌，短期内土地市场还将保持比较好的态势。

　　而具体分析长沙市内六区的土地供需状况，2012年市内六区招拍挂出让土地挂牌178宗，土地面积781.45万m2。其中，商业（综合）用地挂牌98宗；住宅用地挂牌20宗；工业用地60宗。市内六区土地实际成交168宗，同比增加50宗；成交面积776.18万m2，总金额2787269万元，同比分别增长17.42%、27.80%；综合地价水平值3591元/m2，同比增长8.84%。其中，商业（综合）用地成交94宗；住宅用地成交17宗；工业用地成交57宗。不难看出，2012年土地出让仍以商住综合用地为主，纯住宅用地依旧是调控重灾区，供应闸门仍然趋紧，有的区域甚至全年都未见纯住宅用地入市，并且成交价格也不高。同比来看，2012年土地市场无论从地块出让宗数、面积还是成交金额，都比2011年的冷清局面有较大改观，同时综合地价水平也保持稳中有升，但是单个地块成交没有2011年夺人眼球，2012年高溢价率地块明显减少，以底价成交居多。全年内六区成交的168宗地中，底价成交的95宗，溢价成交73宗。溢价地块中，溢价率最高的为137%，与2011年最高溢价率约300%相差甚远。这从侧面反映出2012年长沙土地市场正在逐步走向理性和健康，相信这种健康态势将长期持续，从上游把好房地产调控的关。

　　城市新区，领跑供地

　　根据最新的长沙市城市总体规划，提出了沿“一轴两带”、“一江两岸”的发展格局；从发展片区来看，提出了“一主两次六组团”的城市空间结构。一主指河东主城市区，两次指河西新城和星马新城，六组团指高星组团、捞霞组团、暮云组团、坪浦组团、黄榔高铁组团和黄花空港组团。城市的发展，一方面旧城改造释放土地，另一方面扩容新区，开发新兴区域，成为新的城市土地供应增长点。从2012年成交地块所在区域统计数据来看，望城区与岳麓区成交地块最多，分别为81和51宗，而其中梅溪湖片区成交14宗、洋湖片区6宗、滨江新城7宗、麓谷高新区17宗、望城经开区25宗，另外还有武广高铁、星沙等片区表现也不俗，可见目前正在大力开发建设的城市新区是当下土地供应成交的绝对领跑者。

　　得益于两型社会大河西先导区的建设，河西这片广阔的土地正在成为新一轮造城运动的中心和城市供地新热点。从发展迅猛的滨江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城区，大河西先导区建设全面起航，带动着先导区各重点片区的土地轮番入市，随着基础设施与各类配套的完善，地价也是水涨船高，演绎着大河西这片土地上有史以来最激烈的攻城略地。目前，洋湖片区湿地公园已建成开园，中海国际社区等高端项目已为洋湖片区打响了品牌，随后洋湖I-36地块被中国水电建设集团拿下，成为洋湖片区2012年最亮眼的地块。2012年是滨江新城片区的供地高峰，滨江新城片区目前已吸引了恒大、保利、纳爱斯、绿地、奥克斯、楷林、万科、世茂等一线品牌进驻，这些大型房企纷纷看中了滨江新城未来的良好区位、生态环境和发展潜力，未来这里将成为宜居和商业价值凸显的新兴区域。而原来成片葡萄架的梅溪湖片区，如今借势梅溪湖国际新城的发展，土地招商形势一片大好，已经开盘的金茂梅溪湖以及中建梅溪湖壹号销售业绩十分喜人，该片区的投资价值不言而喻。

　　品牌房企，专宠优质地块

　　纵观今年长沙土地市场，出手拿地的省内外大型品牌房地产开发企业不在少数，并且优质地块的出现也不断拨弄市场的神经。一方面，这些开发商们看中了长沙这片发展迅猛的投资热土，一些地段稀缺的地块受到热捧；另一方面，选择条件优越的地块进行投资开发可以极大的提升品牌优势和最大程度的规避开发风险。2012年，包括恒大、楷林、万科、金茂、梅溪湖实业、保利、中铁、中国水电等一大批大型房企均有地块入手，并且这些地块分别属于滨江新城、洋湖片区、梅溪湖片区的优良地块，区位优越、交通配套便捷、生态环境优美、可塑性极强。从目前这些片区已开发项目的热销局面来看，品牌房企的眼光是十分独到和尖锐的。

　　优质地块的潜在开发价值注定了地价水涨船高，开发商们必须拿出真金白银才能志在必得。从2012年成交地块的宗地单价与楼面地价来看，规划建设中的老火车北站金融生态区内的商业金融用地[2012]网挂063号经过30轮的激烈角逐，湖南盛世金融城置业有限公司打败多家实力企业以9.38亿元竞得，最终溢价28.73%，成为2012年长沙土地市场的“地王”，楼面地价高达5421元/平方米，每亩单价超3000万元，创下本年度商业规划地块的楼面地价最高值。同区域另一块商业[2012]网挂064号地，经过三轮角逐后由绿地集团竞得，成交总价72060万元，溢价1400万元，折合楼面地价3470元/平方米。在2012年土地市场稳定的大局下，优质地块的争夺暗流涌动，多个优越地块竞争惨烈，“地王”出现的概率增大足以搅动土地出让市场的平静，需要引起足够重视。

　　2012年，面对绝对优质地块的诱惑，竞争对手转为合作伙伴志在必得的案例在长沙重现。长沙万科和湖南保利组成的联合体以32.56亿的起始价，成功拿下了长沙大河西滨江新城B7地块，这一地块拟开发成地标性的高端城市综合体，区位条件极佳，配套完善，交通便捷，这是长沙今年以来最大规模的一宗土地交易，创下了土地成交面积和成交总价的年度纪录。大型品牌房企选择联合开发，既是在调控之下大型房企抱团取暖、分担风险、共拓市场的一种战略，更是为了应对市场变化、避免恶性竞价的一种合作式淘金。

　　年关，你拿地了吗？

　　放眼全国土地市场，在地方财政压力空前、土地市场复苏和房企资金压力缓解的多重情况下，开发商对于市场预期好转，临近年底，土地交易步入高潮，各地的优质地块纷纷登场，一幕幕房企“抢地”大戏正在上演。有数据显示，从2012年10月至11月中旬，在全国土地市场成交溢价率排名前二十名的住宅地块中，最低的溢价率也高达72.91%，最高的溢价率达到了惊人的196.77%。全国土地市场年尾供地潮开始出现，实力雄厚的开发商们积极拿地，更多的在补库存以及进行战略性拿地，为来年的发展储备土地，酝酿发展大计。而长沙土地市场同样呈现年末供地潮的趋势，开发商们似乎一致的嗅到了拿地好时机的来临，在销售状况稍有好转、资金压力稍有缓解的情况下，攻城略地战上演正酣。鉴于目前长沙土地市场的逐步回温，对于一些资金足够又有着明确发展规划的房地产企业而言，的确是出手拿地的好时机。

　　不过，对于后市政策的不确定性，开发商拿地仍会谨慎乐观，难以出现疯抢行情，并且必须看准抗风险能力强的优质地块才能下手。在楼市调控期间，部分房企实行的是“不拿地”策略，经过一年调整，土地储备吃紧，适当补货属于正常现象。此轮楼市调控仍未结束，限购等措施仍未解除，后市存在许多不确定因素，高价拿地难以出现，开发商普遍持乐观谨慎态度。

　　◎投资施工

　　开发投资增速筑底

　　经历了几年的飞速发展后，长沙房地产开发遇到了前所未有的瓶颈期，一直保持着持续高位增速的房地产开发投资在2012年明显放慢了脚步。2012年长沙市（含三县市）完成房地产开发投资1032.00亿元，其中住宅投资698.86亿元，同比分别增长16.36%、2.13%，住宅投资约占全部房地产投资的67.7%。受到房地产调控的影响，2012年长沙全市房地产完成开发投资绝对量虽较去年有一定的增长，但累计增速高位持续回落、逐月放缓，开发投资从年初的同比增速65.23%下降至年末的16.36%，特别是住宅开发投资受调控影响最为严重，增速从年初的42.61%直线降至年末的2.13%，其中1-10月的住宅投资累计增速还一度出现负增长，投资规模出现萎缩迹象，从侧面反映出房企开始从住宅单一产品的开发向多元化产品开发转型的趋势。值得注意的是，9月份开始全市房地产完成开发投资的累计增速下滑的趋势有所缓解，累计增速基本维持在15%左右，有基本稳定的势头，尤其是住宅投资从10月的负增长逆转过来，全市的开发投资增速筑底态势比较明显。分析原因，可能是下半年全市土地市场回温，开发商们用于购置土地的投资增加所致，同时，开发商们拿地之后必然会在较短时期内进入开发阶段，因此未来房地产开发投资以及商品房开工面积等指标将会有所提升。

　　作为房地产开发资金来源及后市商品房新增供应的先期指标和风向标，房地产开发投资对于政策及市场波动的敏感程度相当高，在一定程度上影响着市场下游环节的表现，稳定开发投资也是稳定长期购房预期的基础因素。从2012年开发投资发展的大趋势来看，这种情形将加剧未来住房市场供给不足的预期，不过随着年末房地产开发投资增速的稳定和房企明年开发投资意愿的增强，再加上市场目前库存的充足，短期来说不会对商品房市场供应造成较大影响。 

　　资金压力，扛住！

　　2011年严厉调控以来，受到国家房产金融政策的趋紧调整以及商品房存货难消化、资金回笼缓慢的双面夹击，众多开发商曾长期出现资金链紧张的局面，资金压力让很多中小房企捉襟见肘，举步维艰。年初，各大银行对房地产融资实行限贷政策，贷款增长持续放缓，审批更加严格，再加上上半年不景气的市场销售传导至开发端，销售乏力给开发商资金周转雪上加霜，即便偶有放贷政策微调，但也力不从心，于是长沙出现多起施工楼盘停工、开发商跑路事件。好在市场行情瞬息万变，机遇无处不在，随着房产金融政策微调以及对政策的日渐适应，一方面，房企融资心态转向积极，部分房企谋求逆势扩张，也是其积极融资的动力之一。另一方面，年末长沙房地产市场成交量逐渐回升，并且出现了“供销两旺”的热闹局面，艰难的扛过了一波又一波资金压力的开发企业资金面紧张的局面开始得到缓解，封冻的资金链条开始融冰。这一点可以从年末大型开发商积极拿地储备中得到印证。对于房企来说，资金链的好转势必会促使他们逐渐调整其定价策略，再加上成交行情的回暖，可能会带来房价的相对坚挺，甚至涨价的现象，从今年11、12月份房价指数的上涨就能看出这一趋势。年末房企资金状况的好转趋势为明年房地产市场的良性发展打下了基础。

　　融资，期待新出路

　　虽然部分大型房企资金链在年末完成筑底，开始明显好转，但如何彻底解决房企资金压力成为了最大难题，房企寻求资金出路是未来的集中诉求。2012年12月12日，《福布斯》中文版在长沙发布2012中国大陆最佳商业城市排行榜，长沙在全国排名16位，连续三年排名中部第一，长沙的投资环境日渐趋好是有目共睹的，这为各类投资，特别是房地产投资大量涌向长沙创造了极佳的条件，这也为房企寻求投资资金的新出路创造了良好的平台。

　　当下，房企房地产开发投资资金缺口仍然巨大，例如一些中小房企资金链依然紧绷，不得不通过出售项目或股权转让的方式缓解资金困境，并且这种方式还比较火热，还有的企业另谋出路，开始进军其他行业，以求通过多元化经营支撑企业发展、分散经营风险、拓宽利润渠道。于是，房企拓宽融资渠道、加快融资步伐已经迫在眉睫。十八大报告中强调，要“深化金融体制改革，完善金融监管，推进金融创新，维护金融稳定”，这对房地产行业的发展至关重要。房地产行业是资金密集型行业，房地产行业的发展离不开金融行业的支持和金融产品的创新。因此，建议在坚决抑制投机炒房的同时，引导有条件的居民将以往对住房直接投机投资转到开发建设环节，并控制合理的投资收益水平，这既有利于拓宽房地产的融资渠道，也可缓解大量民间资本不断积聚的投资压力。此外，还可以开展信贷资产证券化试点，政府加大对信誉好、开发项目符合政策要求的企业的信贷支持，完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，确保资金使用安全，建议组建国家住房发展银行，将公积金等社会资金纳入该银行，同时通过吸收存款等手段，从根本上解决住房融资问题。

　　开发规模，萎缩ing

　　2012年，长沙全市商品房施工面积7361.67万m2，其中住宅5320.57万m2，同比分别减少4.03%、12%；新开工面积1824.23万m2，其中住宅1158.80万m2，同比分别减21.65%、34.79%；竣工面积1402.27万m2，其中住宅1131.00万m2，同比分别减少3.41%、5.44%。从数据上看，三大开发建设指标全部同比负增长，2012年以来施工、新开工、竣工规模均在持续萎缩，比2011年的状态有较大幅度的恶化。在建施工面积和新开工面积能够立即形成住房供给，当然两者在很大程度上受到上游房地产开发投资资金是否充裕和投放节奏的影响。而竣工面积也在一定程度上反映出房地产开发环节的速度和温度。在2012年这些规模指标全线缩小的状况下，将会对往后一段时间内的商品房供给造成隐忧。其实这种形势也不难理解，上游开发投资资金紧张，房企土地储备不足，投向房地产的资金更加有限和谨慎，下游销售环节依旧不容乐观，没有从销售业绩上提振房企的开发热情和信心，于是，最终导致新开工面积下降、施工速度放缓，后期竣工工期拖延等问题的出现。

　　随着下半年房地产市场行情的逐步转暖，如果这种市场气氛延续，开发商们的市场信心将会正向波动，新开工、施工、竣工面积三大指标的增长有望由负转正，规模可能逐步扩大。同时，下半年土地市场成交的升温，多宗优质地块落入大型品牌房企之手，对资金链把控得游刃有余的大型房企自然会抓紧动工开发，从而增加新开工规模，通常情况下，一个楼盘新开工后，快则2个月，慢则4~6个月即可达到预售条件，届时将为市场形成一波稳定的供给。

　　◎批准预售

　　下半年，供应发力

　　时至年末，留给房企们争夺市场的时间已经所剩无几。2012年房企们商品房供应的积极性稍逊于往年，较上年度供给规模有所缩小，但是基本能够满足市场需求，相对充足。2012年，全市新建商品房累计批准预售1907.14万m2，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1482.36万m2，同比减少16.07%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万m2，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万m2，同比减少16.51%，各区县中属雨花区、岳麓区批准预售量最大，而芙蓉区预售量最小，同比降幅很大，表现最为乏力，而宁乡县、天心区同比增幅最大。从市场整体供应情况来看，2012年商品房供应同比规模略有下降，主要还是受到房地产市场调控长期不放松以及市场逐步趋稳的影响，开发商们对市场的预判更加理性，但商品房供求关系还是比较正常。全年的总体走势是先抑后扬，上半年供给十分乏力，2月份创下全年的最低供应量42.84万平方米，而4月份受到第33届房交会的预热助推，蓄势储备已久的开发商找准切入点集中入市，形成一股供应高潮，成为上半年最大亮点。下半年市场供应便持续给力，“以价换量”策略进一步发酵，供应量逐月递增，并且增幅明显，“金九银十”的旺市预期在一定程度上助推房企推盘，终于在年末将商品房供应推向高峰，为刚需们提供了更多选择。

　　从2012年楼市整体表现看，目前消费者和市场的预期相对稳定，购房人群集中表现为自住型需求、首次置业需求以及改善型需求，投资需求被压制，房地产调控已经挤出了投机性过度占有资源以及为卖而买的需求。由于近期各方对十八大以后的经济走势看好，以及土地市场升温、开发商拿地热情高等因素，综合造成了年底的“翘尾”现象。在金九银十遇冷之后，进入四季度，不少房地产企业为冲全年业绩，在供销上跑得比较快，所以出现明显的热销局面。于是，鉴于年末的暖市，开发商们摩拳擦掌，积极推盘消库存，形成年末商品房上的一波供应高潮。但是，值得注意的是现在各方都表现出一片乐观的情绪，越是这样，就越需要谨慎，年底的“翘尾”现象有可能是在透支明年的市场需求。另外，鉴于经济适用房放开上市的政策出台，后期可能会有一部分经济适用房作为二手房上市交易，但应该不会对新房市场供应造成冲击。明年的商品房供应节奏还应根据市场行情及时合理调整策略。

　　推盘心态，纠结……

　　2012年的长沙楼市，用“淡而稳”来形容比较合适，上半年市场比较冷清，下半年稍有回升，但要回到调控前的火爆程度还遥遥无期。淡市推盘，购房者是否捧场还是一个未知数，但又迫于资金回收、提高利润、完成目标的动力，因此，开发商们的入市心态各异，纠结的心理比较明显和普遍，楼市表象下，暗藏着诸多博弈和抉择。有的冒险大量入市，尝到甜头后继续大胆推盘；有的长期处于保守观望状态，推迟入市，想抓时机却总是错过；有的采取少量试探的方式，又收不到自己预定的效果；还有的只推商业，保留住宅物业，只为规避调控风险。总之，楼市众生相，各有各的出发点，各有各的考量。其实，不管市场行情如何变化，心态如何纠结，决定如何难做，只要保持稳健的心态，顺势而为就可以了。

　　至年末，趁着长沙楼市成交稍有回暖迹象之际，很多楼盘在“金九银十”平稳过渡后及时调整推盘的节奏和力度，顺势果断推盘，纷纷通过营销活动预热市场，试图抢抓需求快速跑量，后几月单月有开盘计划的楼盘均有30个左右，新盘老盘、改善型房源、刚需产品轮番面市，营造出了集中推盘的热闹场面，开发商们在年末赚个满堂彩。虽然受到上游开发施工规模缩减的影响，但由于目前商品房库存充足、新成交地块增多以及多个新盘的跃跃欲试，预计后期市场供应量仍会相对充足。

　　刚需盘占主流，产品创新赢市场

　　2012年，在房地产市场持续调控下，商品房投资投机性需求得到抑制和打压，更多的市场空间让位于数量庞大的刚性需求和部分改善型需求，从全年购房者户籍和置业次数来看，今年购房刚性需求占主流是长沙房地产市场最大的特点，这些刚性需求包括婚房需求、就业需求、教育需求、棚户区改造安置需求等，刚性需求成为了2012年商品房销售业绩的最大增长点，也是房企争相抢夺的市场肥肉。这一特点反映在供给上，2012年长沙刚需盘为主力，房企纷纷锁定刚需目标，尽量提供高性价比、面积户型适用的房源，同时“以价换量”策略贯穿始终。据不完全统计，年末长沙有30余个项目推房源开盘，其中绝大多数楼盘是普通住宅。其实，下半年长沙的首次置业与改善型需求就已经在加速释放，至年末随着对2013年楼市上升态势的预期，潜在购房者买房意愿会进一步转强，心态越来越成熟，相信年底仍是刚需们买房的较佳时期，同时也是刚需盘抢收的大好时机。房地产市场经过近几年的发展，很难再有大起大落，未来预计都是平稳上升态势，目前来看，年底至2013年上半年仍然是刚需唱主旋律。

　　新一轮市场语境带来的变化，或者远不止市场环境转变本身。突如其来的政策铁拳、风云莫测的后市走势，以及市场购买力的变化，正使得越来越多的房地产企业不再仅仅热衷于随波逐流，房地产行业产品多元化趋势已经越来越明显，“以质换量”成趋势。在刚需当道的市场背景下，多元化产品异军突起，从业态内部深掘概念，从科技或者房地产周边产业整合资源……产品创新成为赢得市场的法宝。拿别墅来说，小到保温、隔热、通风、采光、隔音等性能指标的打磨，室内空间尺度的把握，户型的创新升级，大到楼盘景观的布置，项目风格的定位，乃至各种新概念的植入，生活方式和生活理念的倡导，各种风格、特性的别墅产品让人多种选择。一些品牌大型房企也开始注重细分市场需求，并且已经占据绝对优势。万科在长沙多次做精装修项目，取得了很好的市场口碑，同时尝试住宅产业化模式；华远地产以华远·华中心项目打造高档江景豪宅，并主推其绿色建筑标识认证的节能环保产品；万达集团以万达广场项目拉开长沙高端超大型城市综合体的序幕，受到市场热捧。另外，主打地铁盘、教育盘、湖景房、山水房等概念的楼盘也是层出不穷，迎合了购房者对产品的不同类型和层次的需求，也在一定程度上推动着房地产业转型升级和不断成熟。  

　　◎抵押贷款

　　信贷扩张，“严”放量

　　经历了2010年、2011年全国房地产市场金融环境的逐步恶化和多次信贷政策的“动荡”调整，市场流动资金被全面收紧，“惜贷”局面愈演愈烈，开发企业资金面受到持续重压，购房者房贷也是难上加难。政策面调控延续至2012年，房产信贷环境明显趋于稳定，央行甚至进行了两次下调存款准备金率和三年半以来的首次降息，在促经济增长的同时，也给楼市带来了一定的利好消息，从这以后房产信贷局面出现一些转机。从长沙全年在建工程开发贷以及购房抵押贷款的发展数据来看，2012年较2011年贷款规模略有扩张，银行从放贷量上稍有向好松动。2012年，长沙市在建工程抵押笔数1285笔，抵押面积1187.25万m2，贷款金额296.66亿元，同比分别增长-1.31%、33.69%、20.96%。全市办理一般抵押笔数204668笔，抵押面积3802.46万m2，贷款金额1197.92亿元，同比分别增长1.00%、10.81%、18.33%，其中办理个人抵押笔数202060笔，抵押面积2687.86万m2，贷款金额858.33亿元，同比分别增长1.19%、3.87%、13.39%。各项指标显示，长沙2012年房地产信贷热度较去年有所升温，贷款规模增大，偶尔还有支持刚需的首套房贷利率抛出。而人们从认识上感觉房产信贷一路比较吃紧主要还是体现在贷款的审批放款环节，银行严格实行“限贷”差别化信贷政策，支持刚需购房，对首套、二套及多套房的抵押贷款审批手续十分严格，严把政策落实关。  

　　开发贷投放偏重住宅

　　从银行开发贷款投放方向分析，在住宅类项目开发贷款遭遇调控之际，商业地产开发贷也同样并非一帆风顺。尽管住宅类项目开发贷款受到调控的重重压制，但目前房地产市场无论是绝对投放量还是开工竣工面积等，都是以住宅为主，因此银行的开发贷款份额更多聚集在普通住宅项目的开发上，当然正是因为住宅项目多，银行对住宅项目放款仍要求严格、放贷量有些吃紧。另外，尽管商业贷款利润更高，但与短平快的住宅项目不同，商业地产资金占用量大、培育期长、投资回报期更长，但规模和发展成熟度仍不能和住宅市场相提并论，因此商业地产开发贷的门槛相当偏高，增长乏力。在商业地产开发项目的信贷投放上，银行大部分会选择已经形成一定规模或者拥有长时间商业自持经验的开发商。尤其到年末，各大银行面临存贷比考核的压力，他们在年底会更加有意控制贷款投放。总的来看，银行对于住宅、商业地产开发贷款的基调是“稳”，而投放配比上由于住宅和商业开发体量的巨大悬殊，住宅开发贷将占绝大部分份额。

　　信贷政策调整，仍流行

　　上半年，在全国楼市调控决心坚定的前提下，一些地方边缘性的楼市微调政策十分盛行，比如公积金贷款额度提高、房贷利率微调等，试图通过这些政策的调整对楼市，特别是刚性需求起到一定的刺激作用，“曲线救市”的声浪此起彼伏。而到了下半年，为楼市业绩担忧的地方政府仍然热衷于政策微调，各地信贷政策调整的消息不断传出，引来调整的跟风流行。在这些政策调整中，各地的公积金政策调整最为集中和频繁，总体方向是降低公积金提取和贷款的门槛、提高使用率、并适度扩大适用范围，而主要意图在鼓励“刚需”入市，拉动楼市需求。细数来看，一是上调公积金贷款额度，如厦门、南昌、郑州等；二是将公积金贷款购买首套房的首付比例调低至两成，在一定条件下可以用公积金贷款购买二套房，如武汉、沈阳、广州、重庆等；三是在一定范围内允许在不同城市间公积金异地贷款或异地提取，如广东、武汉、南京等；四是扩充公积金使用范围。长沙今年7月份虽没有调整公积金贷款额度，但对公积金提取政策做了较大调整。公积金政策是为数不多的地方政府可以自行决策的楼市调控政策，通过提高公积金贷款额度等方式，不仅可以直接增强购房者的购买力，还可以向市场传递政策微调的信息。更重要的是，调整公积金政策，不会触碰限购、限贷这两条调控的“红线”。因此地方政府如果想微调楼市调控政策，公积金无疑是最好的切入点。

　　Part 2 楼市排行榜

　　预售许可排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报动态监测系统，统计得出全市2012年批准预售面积前十名楼盘。

　　2012年度长沙楼市批准预售十强楼盘

　　排 名项目名称开发商所在区批准预售面积（万m2）

　　1喜盈门 · 范城湖南润领房地产开发有限公司雨花区46.09

　　2保利 · 国际广场长沙南湖广场置业有限公司天心区34.33

　　3奥克斯广场长沙奥克斯广场置业有限公司岳麓区33.21

　　4保利 · 麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司岳麓区29.71

　　5北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区29.41

　　6华润 · 凤凰城华润置地(湖南)有限公司长沙县28.21

　　7泊富国际广场湖南新华印刷集团有限责任公司开福区26.97

　　8开福万达广场长沙开福万达广场投资有限公司开福区24.04

　　9万科城湖南和顺置业有限公司开福区21.68

　　10中信城市广场湖南省中信城市广场投资有限公司天心区21.33

　　入榜剖析：

　　城市综合体成为楼市供应亮点

　　从批准预售十强楼盘业态类型上看，2012年大体量的城市综合体在商品房供应量上占据绝对优势，十强楼盘中有七席是城市综合体，包括喜盈门·范城、保利·国际广场、北辰三角洲、泊富国际广场、开福万达广场、中信城市广场、奥克斯广场等。其中，喜盈门·范城以供应46.09万m2登榜首，并且所有供应均是在上半年淡市下推出，全年始终保持最高纪录，打造武广片区新商业中心；保利·国际广场全年供应34.33万m2，位居第二，形成了一波中心城区江景豪宅供应潮；奥克斯广场则是今年滨江新城片区供应规模最大的项目；北辰三角洲经过去年大量推盘后，今年定江洋项目持续发力；泊富国际广场地处中心商圈，将是未来实实在在的商业增长点；万达广场今年主推写字楼产品，引领全市商务领域新高度。另外，保利·麓谷林语、华润·凤凰城、万科城等楼盘都是品牌超大型老盘，2012年新推供应仍能上榜，可见规模之大。

　　开福区大体量盘推盘积极

　　从上榜楼盘全年商品房供应总量来看，所有楼盘供应量均在20万m2以上，其中7个楼盘供应量在20-30万m2之间，而雨花区的喜盈门·范城、天心区的保利·国际广场和岳麓区的奥克斯广场供应量分别为46.09、34.33、33.21万m2，均属超大规模楼盘。从上榜楼盘所在行政区域比例来看，开福区∶天心区∶岳麓区∶雨花区∶长沙县为4∶2∶2∶1∶1，开福、天心、岳麓成为2012年商品房供应的主要集中区域，并且各区内上榜楼盘均以大体量著称。望城区虽然楼盘供应并不起眼，但2012年土地出让市场十分火爆，相信明后年该区将有一大批商品房陆续上市。另外，万达广场、万科城、奥克斯广场等均是凭借12月的集中推量杀入榜中。