TOPIC1政策篇 调控轮回 刚中带柔

上半年，楼市微调论喧嚣尘上，或被紧急叫停，或被迅速辟谣；下半年，房地产调控并未进入尾声，国家调控房地产行业的决心未改，方向未变，力度未松。倾听2012下半年楼市风声，国家调控政策更加着力于巩固房地产调控成果，引导房地产行业向更加稳定、健康的方向发展。 

2012下半年全国楼市政策解读

★ 进一步巩固房地产市场调控成果

政策回放

为更好地落实中央要求，巩固已有调控成果，切实维护好房地产和土地市场的稳定，国土资源部、住房和城乡建设部于2012年7月19日发布了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门应该严格执行文件有关精神，坚持房地产调控工作不动摇。文件主要就住房用地供应力度、土地交易方式、土地供给等方面内容做了详尽规定与说明。

深入解读

2011年以来，各级国土资源主管部门、住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门按照中央要求，认真贯彻落实国务院有关房地产调控政策，做了大量工作，发挥了应有的作用，促进了房地产和土地市场平稳运行。但2012年5月份以来，部分城市商品房销售量明显回升，新建住宅价格出现环比上涨，土地市场也随之出现了一些波动，部分城市再现高价地，引发社会热议，为了巩固房地产调控成果，相关职能部门从五个方面着手：一是进一步提高认识，坚持房地产市场调控不放松；二是加大住房用地供应力度，提高计划完成率；三是继续探索完善土地交易方式，严防高价地扰乱市场预期；四是严格执行现有政策，加强监管增加住房有效供给；五是强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。

★ 加强土地储备与融资管理

政策回放

为加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行，国土资源部于2012年11月5日发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》，此通知自发行之日起实施，各相关单位应该严格执行文件精神。通知主要对确定储备土地规模结构、储备土地前期开发管理、土地收储及管护工作、土地储备融资行为、土地储备资金管理等几方面的内容做了明确的规定

深入解读

通知以加强土地储备机构管理、合理确定储备土地规模结构、加强储备土地前期开发管理、加强土地收储及管护工作、规范土地储备融资行为、严格土地储备资金管理6个方面为切入点对文件进行详细阐述。此项通知主要传递了以下几个信息：一是土地储备制度亟待规范、完善。土地储备制度是落实土地调控、土地供应政策采取的重要措施，是市、县人民政府及国土资源管理部门对依法取得的土地进行必要的整理和基础设施配套，使之具备供应条件而做出的一种制度安排。在经济快速发展的大背景下，土地储备制度在运行中遇到了一些新的情况和问题，因此完善现有土地储备制度意义重大；二是要理清土地储备机构与融资平台的关系。目前一些地方政府成立的融资平台公司，以土地储备名义融资用于非土地储备业务，混淆了土地储备的概念。受其影响，正规的土地储备机构不仅贷款难度加大，有的还被地方政府当做融资工具，被迫偿还其他债务，影响土地储备的正常发展，因此，加强储备机构的规范管理，理清土地储备机构与融资平台的关系，控制贷款规模减少地方政府债务成为相关部门的共识；三是为政府供应“净地”提供有效保障。通知提出，要加强土地储备及管护工作，强调两个方面，一个方面是纳入政府储备的土地必须是产权清晰的土地。另一方面是对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等管护方式；四是保障土地市场平稳健康运行；五是防范和控制信贷风险。土地储备机构的资金来源主要是银行贷款。财政返还的资金只够偿还以往项目的贷款，要开展新的土地储备项目离不开银行贷款的支持，但目前各地土地储备机构面临的贷款融资难度较大，面对此问题，通知也做了详细规定；六是加大资金收支监管力度。此次通知在严格执行现有政策的基本上强调加强收支预算和决算的管理，更重要的是加强国有土地收益基金的落实与管理。

★ 出台住房保障档案管理办法

政策回放

为加强和规范住房保障档案管理，确保其完整、准确、安全和有效利用，住房城乡建设部根据《中华人民共和国档案法》、《城市建设档案管理规定》和住房保障政策法规，结合住房保障工作实际，于2012年11月6日制定本办法，并自2013年1月1日起施行。办法中包括6个方面的内容：一是办法制定的总则；二是住房保障档案的归档范围；三是住房保障档案的归档管理；四是依法建立住房保障档案信息利用制度；五是各级住房保障主管部门应当切实履行职责，对住房保障档案管理工作进行监督检查；六是各地可以参照本办法建立棚户区改造安置对象的相关档案，即附则部分。

深入解读

2012年11月6日，为加强和规范住房保障档案管理，确保其完整、准确、安全和有效利用，住房和城乡建设部印发《住房保障档案管理办法》，将住房保障管理工作具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录保存，《办法》将于2013年1月1日起施行。《办法》主要规定了以下几点重要内容：一是明确住房保障档案分类。《办法》规定住房保障档案分为住房保障对象档案和住房保障房源档案，纸质档案应当同步建立电子档案，各类住房保障档案之间应当彼此关联，相互印证。同时办法对两类档案具体应该包含的信息做出详细罗列；二是保障对象档案执行一户一档制。《办法》规定，对象档案按照“一户一档”的原则，根据《归档文件整理规则》(DA/T22—2000)、《城建档案业务管理规范》(CJJ/T158-2011)等整理立卷，在申请人获得住房保障后三个月内完成归档。住房保障对象动态管理材料应当定期归入原档，或者根据工作需要单独立卷归档，并与原档的案卷号建立对应关系，便于检索查阅；三是建立严格的信息利用制度。《办法》规定，市、县级人民政府住房保障主管部门应当依法建立住房保障档案信息利用制度，利用住房保障档案信息，为住房保障申请、审核、分配、复核、退出等管理工作服务，为房屋管理、使用、维护提供依据，为住房保障管理信息系统建设提供支持。相关部门也应当依法建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。

★ 加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理

政策回放

为支持地方做好城市棚户区改造工作，加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），以及城市棚户区改造工作进展的新情况、新要求，我们于2012年8月6日修订了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》。此办法主要包括以下几个内容：一是城市棚改补助资金的计算与分配问题，办法规定城市棚改补助资金实行多改造多补助、不改造不补助的分配政策；二是资金的拨付与使用问题，办法规定财政部会同住房城乡建设部在对各地区报送的有关资料进行审核汇总后，于每年4月30日之前将城市棚改补助资金分配下达各地区省级财政部门；三是资金的监督管理问题，办法规定专员办应当对城市棚改补助资金申报基础数据的真实性、城市棚改补助资金分配使用情况开展监督检查，确保城市棚改补助资金按照规定用途使用。

深入解读

2012年8月6日，财政部、住房和城乡建设部联合修订出台了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，旨在加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益。《办法》对补助资金的分配、拨付、使用、监管等方面做了严格规定，主要强调了以下几个方面：一是明确专项资金补助范围。城市棚改补助资金的补助范围为城市规划区内已纳入省级人民政府批准的棚户区改造规划和年度改造计划的城市棚户区改造项目，不包括城市规划区内的煤矿、垦区和林区棚户区改造项目。城市棚改补助资金专项用于纳入补助范围的城市棚户区改造项目征收（收购）、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设支出。二是严格补助资金的计算分配。《办法》指出，城市棚改补助资金实行多改造多补助、不改造不补助的分配政策。按照各地区城市棚户区改造的征收(收购)面积、征收(收购)户数等两项因素以及相应权重，并结合财政困难程度进行分配。如遇发生重大自然灾害等特殊情况，城市棚改补助资金分配时可以适当向受灾地区倾斜。补助资金的分配体现公开、公平、公正、透明的原则。三是形成严格的申请审核机制。《办法》严格规定各地补助的申请、审查、拨付等的时间节点，按照相关程序及资料上报清单进行上报逐级审查审批，重点核查征收补偿（收购）协议的签订、实施情况。对于未按规定时限向专员办报送审核资料、审核发现严重弄虚作假或重大违规等问题，应及时向财政部报告。对于未按规定时间报送有关资料的地区，视同不申请城市棚改补助资金处理。同时财政部、各地区财政部门应对下达的专项补助资金的使用情况进行严格的监督管理，违法违规情节严重的追究法律责任。四是切实提高资金使用效率。《办法》提出，各地区要切实提高资金使用效率，根据城市棚户区改造工作进度及时下达预算并拨付资金，保障预算执行进度，确保城市棚户区改造资金需要。对于年底城市棚改补助资金结余较多的地区，中央财政将酌情减少安排该地区下一年度补助资金数额。违反本办法规定，采取虚报、多报等方式骗取城市棚改补助资金，或者不按规定分配使用城市棚改补助资金的，由财政部收回已安排的城市棚改补助资金或者扣减下一年度该地区城市棚改补助资金，并依照国家有关规定追究法律责任。

★ 严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地

政策回放

由于部分地区相关部门对土地使用标准实施不重视，标准使用没有实现全覆盖，对建设用地审批、供应和开发利用的约束力不够等问题还没有从根本上解决。为深入落实节约优先战略，大力推进节约集约用地制度建设，切实提高节约集约用地水平，国土资源部于2012年9月6日发布《严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，文件下发之日起执行，有效期为5年。通知包括以下几个方面的内容：一是严格执行和不断完善土地使用标准；二是明确土地使用标准的审查内容和使用环节；三是进一步加强土地使用标准执行的监管和评价；最后，认真开展土地使用标准的培训与宣传。

深入解读

日前，国土资源部下发《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监管和评价。《通知》主要规定了以下几个方面的问题：一是严格执行国家发布的《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》、《工业项目建设用地控制指标》等现有用地标准，对未达到用地标准的，不得办理土地审批、供应和用地手续。二是对尚未颁布土地使用标准和建设标准的特殊建设项目，应先进行项目节地评价并组织专家评审，依据节地评价结果和专家评审意见，办理用地、供地手续。三是因安全生产等有特殊要求的建设项目确需突破土地使用标准的，用地单位应报请当地国土资源部门同意，并组织有关专家论证评估，合理确定项目用地规模，经同级政府批准后方可办理相关用地手续。四是要求各地结合本地实际，抓紧研究制定或修订完善相关土地使用标准。

为确保将土地使用标准落到实处，《通知》还明确了对土地使用标准的审查内容和使用环节。凡报上级审查的建设项目用地，各地要按照规定的格式填写报件，明确适用的供地政策和土地使用标准，不得超过土地使用标准控制上限，否则不予受理；对经营性用地，市、县国土资源主管部门在拟订出让方案和编制出让文件时，要明确土地使用标准的控制要求；对其他建设项目用地，市、县国土资源部门要重点加强报件中土地使用标准适用情况的审核，并对适用标准的真实性负责。

此外，《通知》要求进一步加强对土地使用标准执行的监管和评价。市、县国土资源部门要把土地使用标准执行情况作为土地供后监管的重要内容，在国有建设用地划拨决定书和出让合同中，及时增补土地使用标准的相关内容，并及时上传土地市场动态监测监管系统。省级国土资源部门将定期开展执行土地使用标准的评价。

★ 加强物业专项维修资金管理

政策回放

为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等规定，长沙市人民政府法制办公室结合本市实际，公布了《长沙市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，对长沙市物业专项维修资金的交存主体和时点、一次性表决模式、应急维修情形及程序以及其他重要内容做了新的规定，并于2012年10月30日举行立法听证会，向社会公开征求立法意见、建议。

深入解读

《办法（征求意见稿）》主要明确了以下几个重点内容：一是维修资金的交存。《办法（征求意见稿）》规定，同一物业区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。按照之前政策，维修资金是入住之前交纳，此次规定购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预告登记时将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。交存标准按照业主所拥有物业的建筑面积核算。每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准，由市住房和城乡建设行政主管部门根据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布，并适时调整。二是首创一次性表决模式。《办法（征求意见稿）》规定，在同一物业管理区域内全体业主受益、单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下，提前编制物业专项维修资金使用方案，并经过“双2/3”以上业主（占受益建筑物总面积2/3以上，且占总人数2/3以上的受益业主）同意后，授权业委会在一定额度、一定情形和一定期限内使用物业维修资金，可依据相关审批程序，直接使用物业专项维修资金，不需要业主再次表决。这样可以减少繁琐程序带来的办事效率低下等问题。三是提出应急维修模式。按照以往的规定，维修资金必须有“双2/3”业主签名同意才能动用。此次出台的管理办法提出了“应急维修模式”。在一些应急情形下，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支。这些情形包括：电梯故障危及人身安全；消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况；屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重；楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全；其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况；四是明确资金的其他使用范围。《办法（征求意见稿）》表示，在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，除可以按国家规定购买国债外，不得挪作他用。这样才能确保维修资金的安全和专款专用。

《办法》立法听证会后，长沙市政府法制办相关负责人表示，将会对大家所提的意见和建议进行认真研究，提出具体的处理建议，然后将整理的意见和根据听证会意见进行修改后的《办法》草案一并呈市政府常务会议进行审议。

★ 推进征地拆迁信息公开

政策回放

为进一步推进我省征地拆迁信息公开工作，国土资源厅根据《中华人民共和国政府信息公开条例》、《国务院办公厅关于印发2012年政府信息公开重点工作安排的通知》（国办发[2012]26号）精神和省政府公开领导小组会议要求制定了方案，并于2012年11月2日发行本方案。本方案是按照规范征地程序，强化信息公开责任，加强征地全程监管，完善公开工作机制，优化公开平台的总体要求而制定的。

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近日，省厅下发《湖南省推进征地拆迁信息公开工作实施方案》，要求各地国土资源部门依法主动公开征地的补偿方案、补偿标准、补偿结果和安置保障措施等信息，对征地信息公开中存在弄虚作假、欺瞒等违法行为的将予以查处，并追究有关责任。

实施方案明确了全省征地拆迁信息的公开方式分为主动公开和依申请公开两种，各地国土资源部门应主动公开征地审批结果、征地告知、征地确认和征地听证的信息，依法将依申请公开的受理机构、受理条件、办理程序等通过省政府门户网站向社会公开。

实施方案规定，各部门要将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等有关情况，以《征地告知书》形式告知被征地农民，同时将《征收土地公告》、《征地补偿安置方案公告》列入市、县国土资源部门《政府信息公开目录》，并在市、县国土资源部门网站上及时公开；要建立征地信息查询制度，为公众提供征地批复、范围、补偿、安置等信息；要与被征地的农村集体经济组织、农户和产权人共同确认对拟征土地和地上附着物的权属、面积、数量和种类的调查结果，由市、县国土资源部门负责公开相关信息；对被征地农村集体经济组织、农户和产权人就征地的补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，要由市、县国土资源部门组织听证会，公开相关信息。

★ 经济适用住房上市交易

政策回放

为规范经济适用住房上市交易管理，长沙市人民政府办公厅根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2007〕258号)、《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)以及《中共长沙市委长沙市人民政府关于安居工程建设的实施意见》(长发〔2008〕16号)等有关规定制定了此办法，将于2013年1月5日起施行，长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内经济适用住房上市交易，适用本办法。《办法》的核心内容是购买经适房满五年并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。同时，将已购经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再次申请住房保障。

深入解读

新规中主要传递了3个要点：一是长沙经适房满5年可上市交易，暂不包括望城区。此办法只适用于长沙市内五区，经济适用房包括“差价房（适用房）”和“货补房”。二是上市先得补交土地款。《办法》规定，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。三是多种特殊原因政府可回购《办法》规定，一种是购房人自愿退出经适房，交由政府回购的；一种是购买经适房不满五年，购房人因特殊原因确需转让的；另一种是国家政策规定的其他情形的政府可按原价格回购。