调控持续发力，2012楼市金九银十是否如期而至？

　　2012金九银十，开发商望眼欲穿的年内最后一个“销售旺季”在期待中来临。

　　在房产税呼声渐起，“限”字当头的调控政策仍未放松、降息降准预期仍未减弱的2012年，楼市“金九银十”让各方充满期待。2012楼市的“金九银十”能否如期而至，存在着较大变数。楼市调控政策到底会“向左”还是“向右”？楼市在这轮周期的到来有什么样的波动？购房者是否到了“该出手”的关键时刻？今年的金九银十楼市成色几何？本期楼市观察家将为您一一解读。

　　北京：9月成交量大跌    买方积极性下降

　　市场现象：据《北京晨报》不完全统计，9月北京入市新盘为39个，其中纯新盘21个，老盘推新项目18个。在政策风向举棋不定的背景下，开发商纷纷以“稳”字当头，力求“短、平、快”销售。

　　北京市建委网站数据统计显示，9月北京新房和二手房市场成交量双双下跌，比8月分别下降了24%和12%，金九成色严重不足。值得关注的是，9月北京新建住宅签约11030套，同比8月的14525套下降了24%，也是最近4个月来的成交低点。9月北京成交量下跌，业内人士称是因为多部委密集表态抑制房价致使购房者观望情绪笼罩“金九”，市场陷入僵持。

　　业内观点：北京中原市场研究部总监张大伟表示，购房者再现犹豫和高性价比房源明显减少是导致9月楼市成交下跌主要原因。目前很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，金九银十期间，开发商以价换量时代将会基本结束。

　　政府态度：8月31日，北京市委常委、副市长陈刚带领市住建委、市地税局、市统计局等房地产调控相关部门负责人，到北京市部分区县房产交易大厅和大型中介机构，检查房地产调控政策落实及执行情况。陈刚要求，本市房地产管理部门和从业机构要坚决贯彻落实中央和北京市制定的各项房地产调控政策不动摇，防止房价反弹。

　　同时，陈刚强调，执行部门要根据北京市人口、资源、环境长期协调发展的实际，严格执行住房“限购”政策，不断丰富审核手段，加大审核力度。

　　购房者：对于购房人而言，除了价格之外，房屋品质、开发商品牌同样是影响置业决策的关键。尤其是在新盘井喷、竞争加剧的当下，品质更加成为楼盘制胜的法宝。购房者王小姐表示，她打算在金九银十期间买房，但是，她会首选品牌开发商的品质楼盘。

　　上海：“金九”成色不足    购房者观望依旧

　　市场现象：2012年9月上海开盘住宅共计43个（公寓项目39个，别墅项目5个，其中混合盘1个），环比8月37个的最终开盘数上升约16%。佑威房地产研究中心数据显示，9月份上海商品住宅的成交面积为80.99万平方米，仅比8月份上涨了0.96%，与今年6月份102.07万平方米的成交量相比，更是有着不小的差距，“金九”成色明显不足。

　　业内观点：21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，随着前期购买力集中释放及价格日趋上涨，潜在购房者对当前市场的认知需要适应。从目前的成交势头看，一旦交投双方后续磨合不佳，所谓的楼市“金九银十”将只是空谈。

　　政府态度：8月26日，上海市房管局公开表示，为确保全年新建商品住房成交量稳中有升、价格稳中有降，上海将加大政策突破力度，积极引导开发商以价换量，加大推盘力度。同时，银监局相关负责人表示，辖区内银行压缩了其他商业性住房开发贷款，住房开发贷款的全部增量均用于支持本市保障房建设。

　　9月13日，上海市房管局发布了《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出，各区县房管部门要抽查一定比例的在售商品住房项目，重点是本区域范围内成交价格较高、价格上涨较快、外地人士购房占比异常以及存在其他成交异常情况的商品住房项目。

　　购房者：购房者赵先生告诉记者，他想买一套改善住房。“最好是学区房，因为自己小孩要上学了，这样接送也方便。”，他表示，在金九银十期间，如果看到满意的房子，价格合适的话就出手了。

　　深圳：开发商集中开盘迎金九银十    购房者“隔岸观火”

　　市场现象：进入“金九银十”这个传统的楼市旺季，开发商已经开始摩拳擦掌，而业界预计的以价换量的优惠却还未出现。相反，在储备政策呼之欲出的压力下，深圳开发商仍然信心满满进行提价。2012年9月，深圳六区有19个住宅项目（含别墅）开盘或加推，环比8月预开盘总量略有下降，减少约14.2%，同比去年预开盘量同样减少约14.2%。

　　深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，9月深圳新房共成交2614套，成交面积24.65万平方米，成交均价为每平方米20790元。与8月火爆的成交情况相比，“金九”深圳楼市成交呈现下滑态势，上述三项指标环比分别下滑31.45%、33.82%和3.61%。同时，深圳二手住宅成交也出现一定下滑。9月深圳共成交6120套二手住宅，环比下滑11.07%；成交面积为52.15万平方米，环比下滑11.19%。

　　业内观点：深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，近期开发商降价跑量的想法都有所改变，普遍希望在金九银十这轮回暖的大潮中，既能提价又能跑量，一举两得。就成交量而言，九、十月份有望往上冲一冲，但可能随后又将回落。如果以平常心态看待“金九银十”，或许能有较好的收成。  

　　政府态度：深圳市地税局、规土委8月30日发布通告：10月1日起，对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。

　　另外，9月12日，深圳正式发布了《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》。《贷款规定》规定，从9月28日起，公积金贷款可贷额度由征求意见稿中申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍提高到12倍。而单套住房的公积金贷款最高额度由原来80万元提高到90万元。针对个人申请，最高可贷额度仍维持50万元不变。

　　购房者：新盘入市，开发商使出各种花招强势宣传，购房者则显得更加理性。有调查显示，45%的深圳网友表示并不打算在“金九银十”期间买房，46.6%的网友认为九月十月将延续八月不温不火势态，呈现旺季不旺的局面。购房者李女士表示价格是否合理是买房前考虑的第一大因素。

　　广州：9月64盘推新    楼市量升价稳

　　市场现象：广州全市9月有64盘推新，但仅24盘有新盘优惠，占比为37.5%，环比8月下降一成。在3~5月的楼市小黄金周低价促成交的冲击下，7月淡季楼市逆势上扬。8月，开发商借助短期的“以价换量”，也使楼市成交量一路小跑。在广州上半年整体楼市平稳上扬的趋势带动下，9月不乏有大户型面市。

　　10月8日，广州市国土房管局发布了市属十区9月房价报告。9月广州楼市新建商品住宅网签面积达到74.75万m2，同比大增52.5%，环比增加3.7%；而网签均价仍在14000元/m2以下，13943元/m2的数据与去年同期相比仅微升0.4%，环比上升1.2%。广州楼市呈现量升价稳的健康状态。

　　业内观点：合富置业首席市场分析师龙斌表示，从现在到明年下半年广州楼市价格相对会比较平稳。一方面现在整个市场表现比较冷静理性，供需市场相对平和。另一方面由于限购政策的压力，开发商急需回笼资金，也不会过度高抬价格。

　　政府态度：从广州市政府部门获悉，政府表示会采取积极的“暖企”的措施，帮助房地产企业解决困难，进一步加大房地产投资、加大楼市供应、促进经济发展。同时，相关领导也鼓励企业积极的转型升级，大力发展商业地产、科技地产、文化地产和旅游地产，走多元化发展的道路。

　　购房者：与开发商的乐观情绪相比，广州购房者出手的态度仍然谨慎。记者走访市场发现，大部分购房者对金九银十的期待并非仅限于开发商降价促销，他们也期待在这个节点开发商推出更多的房源，这样选择的余地也较大。另外一小部分购房者则表示，他们对“金九银十”不感冒，不管节点到没到，只要看中合适的就可以出手。

　　天津：新楼盘集中入市冲刺“金九”   楼市量跌价涨

　　市场现象：据了解，2012年9月，天津有32个项目开盘，数量环比增加45.45%。其中市内六区有4个、环城四区10个、远郊区县10个、滨海新区8个。这些项目中纯新盘有26个，占开盘总量的81.25%。

　　天津市国土资源和房屋管理局公布的房价统计显示，天津市中心城区商品房成交套数是各板块中唯一上涨的区域，1680套的成交量环比8月上涨了7.1%，成交量最大的环城四区则共成交2727套商品房，环比降幅为4%。业内人士认为，市内六区和环城四区是全市价格基数最高的两大板块，而这两个区域的成交量持续走高或保持高位，恰恰会形成成交均价的高起步。而市内六区除了成交套数增加外，其成交均价也上涨7.9%，更加促使全市商品房成交均价基数上扬。

　　政府态度：天津市政府相关负责人表示，2012年要坚持房地产调控政策不动摇，继续推行限购政策，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进天津房地产市场的健康发展。

　　业内观点：天津财经大学副教授丛屹认为，天津“金九银十”期间，开发商总体上还是以价换量为主，因为9、10月份光是纯新盘的数量就近30个，这个体量本身就很大；从现在很多开发商蓄客的动作看，蓄客的优惠基本达到10个点左右，从这些情况来看，大家所说的“金九银十”，一方面市场会表现出来交易量有所回升；另一方面是价格让利，利用价格的刺激来导致购房者的购买增加。

　　购房者：市民赵金水是“刚需族”成员，他告诉记者，“虽然很多人说现在买房正当时，但我觉得在旺季期间开发商还是会凑热闹把价格涨上去一些，还是再看一段时间吧，价格下降一些最好，即使不下降，等到‘金九银十’过去，房价应该也不会再涨了”。

　　无锡：金九推盘项目超40个成交量微涨

　　市场现象：“金九银十”，锡城地产开发商们最近都在为迎战传统的国庆销售旺季忙碌着，据《江南晚报》统计，赶着在9月推盘的项目多达40余个。金九第一周，有8家楼盘齐刷刷开盘。与此相关，“金九”涨价的声音也不绝于耳。

　　10月10日上午，无锡市产监处发布数据：9月无锡商品房成交面积达56.48m2，环比增长2%；商品住宅成交面积48.15m2，环比增长1.8%。其中，住宅备案均价7722元/m2，环比微降0.37%。从成交方面来说，9月无锡楼市成交量环比微涨，但要恢复“金九”称号恐难实现。

　　政府态度：无锡市产监处相关负责人表示，无锡房地产市场与周边城市相比，健康程度比较高。下半年，无锡楼市在调控方面将会更加稳健，或会针对地方的具体情况对中央的调控政策进行因地制宜的实施，都旨在维护房地产行业发展的稳定与合理。

　　无锡房管局市场科副科长陈晖表示，“目前从政策面看还没有明显的调整的情况，所以我们预测9、10月份各个楼盘推盘的量是比较大的，从推量上看，9、10月份会延续之前的走势，可能会略微增长。”

　　业内观点：观山名筑项目副总经理王飞飞表示，无锡今年整体行情还是稳步上升的趋势，大起大伏的可能性比较小一点，“因为国家也不希望出现这种状况，购房者也不希望，经过这几年折腾，开发商也不希望这样，所以，市场成交量在往上走，今年价格稍微有点回升。至于9、10月份，我们也是比较看好的。”

　　购房者：市场的博弈情绪有增无减，开发商唯有继续推出实质性降价优惠才能打破僵局。在购房者王小姐看来，目前楼市相对乐观的局面是以价换量的结果。开发商只要在价格上做一些让步，购房者马上就会跟进。但是，如果价格坚持不变或者小幅涨价，购房者就不会买账了。

　　南昌: 销售势头放缓    金九成色不足

　　市场现象：据《江南都市》不完全统计，9月南昌有33个项目开盘，其中，有5个纯新盘项目上市，28个项目为老盘加推。在这33个项目中，住宅占据29个，别墅项目3个，商业地产1个。从开盘物业类型来看，以往一般是以住宅为主，商业或者别墅或有缺席的情况，而在9月份，商业、普通住宅、别墅齐头并进，百花齐放。因此，金九南昌楼市供应量相对旺盛。

　　从销售情况上看，开盘楼盘销售势头有所回落，环比下滑了9个百分点，销售率下降到58.78%，不过仍然高出去年同期12.6个百分点。业内人士分析，经历了“毕业季”、“升学季”以及“十一黄金周结婚季”，南昌已经提前释放了大量刚性需求，短时期内成交量无法快速上涨。

　　政府态度：江西省住建厅相关人士表示，今年仍将全面落实中央房地产市场宏观调控政策措施，做好规定动作，暂时不出台新的政策措施。同时，密切关注房地产指数变化，切实加强房地产市场监管，抑制投机性购房需求，引导居民合理住房消费，稳定市场需求，促进房地产市场平稳健康有序发展。目前，国家楼市调控政策主要为住房限购、差别化住房信贷等。

　　同时，在保障房建设方面，将大力推进“三房合一、租售并举”；9月份对全省2012年新建项目开工情况进行一次全面检查、10月份对2011年续建项目竣工情况进行实地验收、12月份对2012年新建项目竣工情况进行实地验收。

　　业内观点：东亚新华地产南昌负责人陈昵表示，9月楼盘推售折扣一定不及去年，部分楼盘取消了前期的许多优惠政策，价格出现较大的上涨，这样使得购房者的购房热情出现一定的降温，成交量出现了一定下滑也是必然。楼市价格筑底在今年年初已经形成。房价的回升加上此前需求的持续释放，目前楼市购买需求有所减弱。

　　购房者：购房者王女士表示，她今年一直都有关注楼市，因为现在有房住，所以不会急于出手。目前，她也没有给自己时间上限定什么时候买房，如果金九银十期间楼盘推出的优惠力度较大，又遇到喜欢的房子，她将会出手买房。

　　长沙：9月近四十项目开盘    楼市表现不温不火

　　市场现象：九月长沙楼市将再次迎来开盘高峰期。据0731房产网不完全统计，9月长沙有近四十项目开盘，其中茂华禧都会、丰园城、深业睿城等十几个大纯新盘入市，京投银泰环球村、中建芙蓉嘉苑、新城国际花都、中一九骏等二十余项目老盘推新。

　　从实际成交情况来看，“金九”成色稍显不足。长沙市房产研究中心发布《2012年1-9月长沙市房产交易情况通报》数据显示，9月，长沙地区新建商品房成交备案134.13万m2，同比增长21.52%，环比减少4.59%；其中，内六区新建商品房成交备案97.32万m2，同比增长26.34%，环比减少2.34%。业内人士表示，9月份楼市不温不火，或恰恰表明楼市正朝着健康方向发展。

　　政府态度：湖南省副省长韩永文表示，当前房地产市场调控仍处在关键时期，湖南将按照中央的要求，进一步深化认识，严格执行住房限购政策措施，严格执行差别化住房信贷政策，严格执行房地产调控税收政策。进一步加大城市住房用地供应与管理力度，不断加大保障性安居工程建设力度，切实加强房地产市场监管。进一步科学引导住房消费需求，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，确保中央房地产调控政策全面落实到位，确保房地产市场平稳健康发展。

　　业内观点：由于宏观调控的效果已然显现，今年楼市出现季节性上升的可能性不大，市场预计，9、10月将是中央调控政策的真空期，买房人观望情绪将进一步增加。华远·华中心相关负责人表示，不小的上市量会让楼市成交依然稳中略升，总体来看“金九银十”平稳过渡的可能性最大。“供应量尤其是刚需产品会有比较大的供应，豪宅不会出现大的波动，供应量格局不会发生太大变化，价格上也不会有太大波动。”这位负责人说。

　　购房者：对于金九银十楼市走势，购房者黄先生认为，金九银十一直是楼市传统旺季，特别是今年这种市场形势下，金九银十这期间，开发商推盘量会加大，同时优惠力度也会比以往大，对于刚需购房者确实是个出手的好时机。

　　结语：

　　“金九银十”向来是楼市最重要的时间节点之一，开发商们也纷纷选择在这个传统的黄金销售时期大批量的推出房源。不过，在限购等政策严控下，九月楼市显得成色不足，“银十”似乎成为开发商最后一根救命稻草。“银十”能否带动楼市，目前还是一个未知数。不管今年的“金九银十”是晚到还是不到，是惨淡收场，还是成色不足，或是名副其实，都是楼市调控效果的真正考验。