日历

　　7月

　　7.7

　　今日，2012中国中部金融中心论坛在长举行，20余位国际知名金融专家及百余位金融精英在此论道。长沙市委副书记、市长张剑飞表示，“长沙要着力打造区域性的金融中心，引领中部地区的发展。”

　　7.10

　　今日，长沙市出台《全装修住宅、全装修集成住宅容积率奖励办法(试行)》，通过奖励容积率来鼓励住宅建设向全装修、全装修集成发展。日前，长沙市城乡规划局相关负责人表示，一个项目在报建中只能提出一次容积率奖励的申报要求。

　　7.16

　　今日，《湖南省推进新型城镇化实施纲要》征求意见座谈会召开，该实施纲要涵盖了50条具体操作细则，并对超高建筑、绿色建筑以及中心城市群的发展等内容首次做出明确界定。会上，36家省直机关负责人分别从未来信息化建设、公交优先发展、城市水体联通等方面，探讨湖南接下来十年的发展方向。

　　7.29

　　记者今日从省住建厅获悉《湖南省屋顶绿化技术导则》从本月开始试行，提出楼层6层以下、18m高度以下的建筑物屋顶宜采用屋顶绿化。《导则》提出，根据屋顶屋面的坡度和具体情况，可选择采用不同的屋顶绿化方式，平屋顶及屋面坡度小于10度的坡屋顶，宜采用花园式屋顶绿化。

　　8月

　　8.1

　　日前，湖南省办公厅发布《关于印发〈环长株潭城市群城乡统筹示范工程实施方案〉的通知》，文件规定，为了进一步保障城乡统筹协调发展，要努力推进制度创新，着力解决农村人口向城镇有序转移、集体土地有序流转、农民宅基地有序退出与城镇建设用地规模扩大有效挂钩。

　　8.9

　　近期，长沙住房公积金提取政策发生较大调整，根据新公布的《长沙住房公积金提取管理办法》，在不得提取住房公积金的情况中，“家庭已有住房产权建筑面积超过140平方米（含）的，已注销的产权面积（限一套）可不计”取消。

　　新的管理办法还在职工离（退）休、购买拆迁安置房、遭受重大疾病或灾难等方面，都实现了更为科学、人性化的调整；在时间期限、流程等方面都做出了放宽改进。

　　8.15

　　2014年长沙、株洲、湘潭三市中心城区保障性住房和政府投资的公益性建筑全部要执行绿色建筑的评价标准。截至目前，湖南已有9个项目获得绿色建筑设计标识，11个项目列入省级绿色建筑的创建计划，按照绿色建筑星级标准进行建造的示范面积累计达445万平方米。

　　8.17

　　今日，长沙市房屋产权监理处发布了《关于更换房屋登记表格的公告》，对《长沙市房屋所有权初始登记申请书》等七种房屋登记表格进行了重新修订与规范，新启用的登记表格较旧表格更加简洁和规范，取消了一些多余的提问设置。

　　8.30

　　日前湖南省国土厅已正式下发《关于开展征地拆迁专项检查的通知》，明确指出将重点排查正在实施的征地拆迁项目是否依法、规范，已实施项目存在信访或违法违规问题的，也将接受排查，同时全面检查地方政府征地拆迁工作总体情况。《通知》强调，全省各市(州)国土资源局要采取有效措施，对所辖县(市、区)的检查情况进行核查，确保检查结果的真实性、准确性。

　　9月

　　9.3

　　今日，长沙市人大常委会启动《长沙市住房公积金管理条例》执法检查。市人大常委会副主任刘晓明、王国海，副市长姚英杰参加检查。上午举行了全市住房公积金管理工作汇报会，听取了长沙市住房公积金管理中心、长沙市住房公积金管理委员会和长沙市住房公积金监督委员会等相关单位有关情况汇报。

　　9.4

　　记者近日从湖南省政府办公厅新公布的《湖南省2012年农村危房改造实施方案》中获悉，在今年11月底前，湖南省要全面完成全省25万户农村危房的改造任务，并按照农村危房改造补助对象自身情况，每户发放2000至20000元的补助。

　　9.12

　　湖南省委副书记、省长徐守盛近日在湖南省国土资源厅向省委、省政府提交的《关于加快推进全省农村集体土地确权登记发证工作的报告》上作出重要批示，要求各地按时完成农村集体土地所有权确权登记发证工作，为深化农村改革打下扎实基。

　　9.29

　　停工13个月后，长株潭城际铁路长沙段准备全面复工。今日上午，长株潭城铁长沙段建设工作调度会召开，长沙市副市长姚英杰参加。据预测，长沙站至株洲、长沙站至湘潭段将力争2015年前拉通，长沙站至雷锋大道站2017年前拉通。

　　10月

　　10.10

　　今日，国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定，171项行政审批项目取消，另外还有143项审批权限调整下放。其中“房地产预售许可”审批权在调整之列。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。

　　10.12

　　今天，湖南省政府召开迎接党的十八大“科学发展 成就辉煌”系列新闻发布会，省住建厅副厅长高东山透露，今年湖南将建保障性住房38.77万套，在全国排第5位，其中1万套为租赁补贴。

　　此外，为确保保障性住房体系的可持续发展，参照国家近期颁布的《公共租赁住房管理办法》，湖南《保障性住房管理暂行办法》经过多轮征求意见，已进一步完善和修改，省政府即将下发各地实施。

　　数字

　　885亿地产信托年中“抢”兑付

　　尽管新增房地产信托规模仍在扩大，但由于到期产品集中兑付，导致总体规模出现下滑。中国信托业协会数据显示，二季度新增房地产信托规模达770.8亿元，环比大幅增长74.43%，而兑付规模却达到885亿元。

　　据了解，今年一季度末房地产信托余额为6865.7亿元，环比下降了0.24%，这是我国房地产信托规模自2010年以来首次出现负增长。中国信托业协会披露的业务数据显示，截至二季度末，我国信托资产规模突破了5.5万亿元，创出历史新高。在信托总体规模稳步增长的同时，房地产信托规模继续呈现负增长的趋势，较一季度末减少了114.2亿元，二季度末房地产信托余额仅为6751.5亿元。

　　长沙市已完成住房公积金归集30.3亿元

　　截至今年8月底，长沙市本年度完成住房公积金归集30.3亿元，同比增长19.8%，全市住房公积金累计归集总额218.9亿元，归集余额134.2亿元。同时，全市当年发放住房公积金个贷金额20.6亿元。

　　近年来，长沙住房公积金管理中心采取各种有效措施，加大个贷投放力度，推行项目贷款试点，充分发挥制度的住房保障作用。

　　结合国家房地产调控的政策背景，该中心跟进调整了公积金个贷政策。前两年主要推出了降低公积金贷款首付款比例，提高公积金最高贷款额度，延长贷款期限，放宽公积金贷款对象、商业住房贷款转公积金贷款业务等适度宽松的个贷政策。目前，执行“保一限二禁三”的住房公积金差别化贷款政策：对公积金缴存对象购买首套住房的可提可贷，对购买第二套住房的予以限制，采取首付比例不低于50%，利率上浮10%的政策，对购买第三套投资投机性住房的严格禁止。

　　湖南上半年房价涨幅2.4% 下半年房价平稳

　　数据显示，今年上半年全省新建商品住宅价格略有上涨，涨幅为2.4%，较去年同期回落6.5个百分点。分月看，今年1-6月，湖南省的新建商品住宅价格同比涨幅分别为5.5%、4.3%、3.5%、2.6%、-0.3%、-1.1%，呈逐月回落的态势。 而环比涨跌交替，1-6月新建商品住宅价格环比涨幅分别为-0.2%、0.4%、-0.6%、0、-0.7%、0.3%，涨跌均在1个百分点以内，房价整体上呈现较为平稳的态势。

　　二手住宅价格同比上涨6.2%。其中90平方米以下二手住宅价格上涨7.2%，90-144平方米的价格上涨4.9%，144平方米以上的价格上涨4.1%。此外，房屋租赁价格同比上涨2.5%，物业管理费用上涨0.3%。

　　下半年的房价上涨空间不是很大，从政策因素来看，虽然为了“稳增长”，国家出台了许多刺激性的政策，包括两次降息，但是对于房地产行业的政策并没有放松。从供求的状态来看，湖南省的房地产待售面积很大，因此房价要快速上涨的条件并不充分。

　　长沙高端写字楼供应将超100万m2

　　“长沙几乎没有真正高端的写字楼”——在前不久举办的2012中国中部金融中心论坛上，几位金融及投资机构负责人，虽然对投资长沙十分看好，但对长沙的写字楼整体水平，还是不约而同地做出了如上评价。

　　但这一格局将在未来几年得到改写。据长沙各大写字楼推售情况不完全统计，2012-2014年，长沙高端写字楼供应将超过100万平方米。 无论是在量上的集中爆发，还是质上的根本性超越，长沙写字楼市场与付诸于上的行业发展正迎来历史性突破。

　　相关机构监测数据显示，北京、上海、深圳、广州等一线城市写字楼市场的租金回报率，大部分已低于5%的水平，但长沙市场仍能维持在7%左右的水平。业内的另一种分析是，与住宅有所不同，从某种意义上来说，写字楼更像是一种生产工具，它终极目的是为了提高企业或资金的生产力，投资生产工具无疑更具成长空间。

　　1-9月长沙新建商品房累计成交备案993.84万m2

　　10月上旬，长沙市房产研究中心发布的《2012年1-9月长沙市房产交易情况通报》显示，2012前三季度长沙地区新建商品房累计成交备案993.84万m2，其中9月长沙地区新房成交134.13万m2。

　　数据显示，1-9月长沙地区新建商品房累计批准预售1238.05万m2，比去年同期减少9.94%。9月新增批准预售186.02万m2，比去年同期增长1.44%，比8月份增长5.60%；其中内六区9月新建商品房新增批准预售122.60万m2。

　　前三季度，长沙地区新建商品房累计成交备案993.84万m2，同比减少29.68%。单就9月而言，新增成交备案134.13万m2，同比增长21.52%，环比减少4.59%；其中，内六区新建商品房新增成交备案97.32万m2，同比增长26.34%，环比减少2.34%。

　　业内人士认为，在楼盘促销优惠和刚需带动下，今年下半年以来部分首次置业与改善型置业得以释放，因此成交量和成交均价都保持平稳。整体来看，今年“金九”与去年同期相比，市场行情趋于好转。

　　9月房地产百城价格指数涨幅收窄至0.17%

　　中国指数研究院10月上旬发布数据显示，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%。这是自今年6月止跌后连续第4个月环比上涨，不过，涨幅继续收窄。

　　9月整体市场价格微涨主要受两方面因素影响，首先，9月市场平稳，成交量为最近几个月的低点，据中原行业监测显示，9月54城市新建住宅成交面积环比8月减少14%，54个城市合计成交24.6万套环比8月份的27.4万套下调了10.2%。 

　　其次，调控政策再影响，最近督查组的各地督查及不同力度新政的传闻在一定程度上影响了购房者的积极性。开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫。高性价比房源明显减少。

　　8月湖南CPI同比上涨1.4%

　　据国家统计局湖南调查总队数据显示，今年8月湖南CPI同比上涨1.4%，低于全国平均涨幅0.6个百分点，环比价格仍上涨0.6%。8月份，湖南工业生产者出厂价格(PPI)同比下降3.1%，环比下降0.5%。 

　　整体来看，8月湖南八大类价格呈“七涨一跌”的态势。其中，食品类上涨1.2%；烟酒类上涨0.9%；居住类上涨0.7%；交通通信类上涨0.3%；衣着类和娱乐教育文化用品及服务价格均上涨0.2%；家庭设备用品及维修服务类上涨0.1%；医疗保健和个人用品价格下降0.1%。

　　中国前8个月保障房开工650万套

　　今年前8个月，中国城镇保障性安居工程新开工650万套，完成投资8200亿元人民币。新华社9月10日援引住房城乡建设部有关负责人的话称，前8个月开工率为87%，基本建成420万套。

　　根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。近年来，中央加大城镇保障性安居工程建设力度。自2009年至2011年年底，全国共开工建设廉租住房435万套，公共租赁住房321万套，各类棚户区改造住房882万套。

　　同时，各地还根据当地需要，开工建设经济适用住房352万套、限价商品房128万套。加快保障房建设不仅是中国抑制房价，坚持本轮严厉调控房地产的重要内容，也是抑制目前经济下滑，稳定投资的重要手段。

　　标普预计中国下半年房价降幅低于5%

　　评级机构标准普尔昨日发布报告，称中国房地产业正出现企稳迹象，近几个月来地产开发商运营和信用状况在改善。该机构预计今年下半年房价降幅将低于5%。

　　6月的报告中，标普曾预计下半年中国的房价将可能下跌11%-14%。标准普尔信用分析师符蓓表示，很多开发商仍将面临严峻挑战，尤其是在住宅市场。市场公开数据显示，今年6月中国一线城市房价止跌回升迹象明显，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别环比上涨了0.3%、0.2%和0.2%。渣打银行此前发布的报告也认为，中国房地产市场的复苏已经开始。

　　事件

　　长沙综合竞争力跨入全国“十强”全球“十快” 

　　全国294个城市排名，城市综合竞争力挺进10强，成为中西部地区唯一代表；全球500个城市同台竞技，获评城市竞争力提升速度最快城市之一，位居第四，成为中部唯一入选城市。

　　两个“前十”，两个“唯一”，两大排行榜出炉时间先后相隔不到两个月，这让长沙这座历史文化名城再次熠熠生辉。

　　地处中部的长沙，城市综合竞争力为何能一枝独秀?中国社科院城市与竞争力研究中心特约成员、中央党校政治经济学博士研究生康珂在最具可持续竞争力10个城市的案例研究中，为长沙戴上了一顶璀璨的桂冠——长沙：制造之都，创意之城。 

　　在城市竞争格局中，面对前有标兵、后有追兵的咄咄逼人态势，2006年底，省委常委、长沙市委书记陈润儿到任伊始，就直奔区、县(市)进行新型工业化调研，寄语长沙工业在加速推进新型工业化中率先发展。

　　充分发挥自身的比较优势，在“大抓工业”和“抓大工业”的战略指引下，长沙工业成功实现了又好又快发展，工业总产值在“十一五”期间实现年均增长33%，长沙工业核心竞争力带来的爆发力让人惊叹，成为长沙城市综合竞争力快速提升的重要砝码之一。

　　国务院督查楼市调控 称湖南仍有房价上涨压力

　　7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。近日，督查组已督查结束陆续返京，督查结论也随之浮出水面，16省市中仅广东江门市挨批，其余省市均获得积极评价。

　　今年以来，各地楼市出现一些异动，住房成交量自3月起持续上涨。“量在价先”，伴随着成交量的节节攀升，房价也开始逐渐上涨，部分省市甚至出现二手房一月涨价20万的情形。

　　督查组每到一个地方，当地媒体都会对督查情况进行报道。8月8日，有媒体报道称，国务院督查组调研组肯定各地调控结果，首批六省市调控效果过关，六个省市为北京、辽宁(大连)、天津、上海、重庆、四川。

　　随后，16省市督查结论发布。除北京外，天津、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、重庆、四川的楼市调控政策执行情况，也得到督查组的肯定。对于河北、湖北、湖南三省，督查组在总体肯定调控效果的前提下，表示当地房价上涨的压力仍存在，应密切关注后续房价的走势，建议从严执行调控政策，健全完善制度，坚决落实调控目标。

　　长沙城市综合体业态多元化

　　8、9月，长沙市房产研究中心、0731房产网联合开展了“2012长沙十大最具投资价值城市综合体”票选活动，引发了对城市综合体的新一轮热议。综合体的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也应有所区别，购物中心、写字楼、酒店、公寓等功能业态的分配比例更需精准定位。

　　自房地产调控以来，住宅市场开始受到抑制，而城市综合体却异军突起……在长沙，城市综合体正在超速生长。从长沙开福万达广场，到保利国际广场，到泊富国际，到世茂铂翠湾……从150米，到200米，到228米，到300米，到400米，再到远大宣告“将建838米的全球未来第一高楼”……长沙超高层建筑物的标高被迅速改写。

　　某种意义上而言，以城市综合体为主体的超高层建筑的不断出现，不仅仅是天际线的不断刷新，也是城市发展方式的转变，更是长沙楼市自我进化的体现。城市综合体的建设，为生活在长沙的市民引领着一种全新的品质生活方式，也正悄然改变着大家的生活习惯。

　　综合来看，这些密集涌现的城市综合体，也带来了洲际、凯悦、香格里拉、凯宾斯基等国际顶尖酒店品牌的进驻。而城市综合体项目中的写字楼、商铺等产品也成为投资的热点。

　　长沙首套房贷收拢至基准利率 

　　央行8月底表示，下半年严格实行差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。与此同步，光大银行宣布对个人首套住房贷款业务执行基准利率，有民生银行员工甚至称暂时不做首套房业务。其他银行驻一线城市的机构，也纷纷收窄了首套房利率优惠幅度，8.5折最低优惠月底到期，此后“最多打到9折”。

　　与一线城市相比，长沙的银行机构对首套房信贷支持的力度还要弱些。建行、交行、招商、浦发等银行对长沙首套房贷普遍收拢至基准利率，前一阵子还较大量地对首套房购房者给予8.5-9折优惠，现在审批门槛提高，优质客户能拿到9.5折利率就已相当不错了。

　　长沙市普遍执行基准利率也就是三四个月前的事，当时一线城市早已纷纷传出首套房贷可以打8折的消息。后来长沙出现了首套房利率可以“打8.5～9.5折”的消息，沿海一家银行则已爆出7折优惠利率。现在，长沙各银行机构首套房贷普遍收拢至基准利率，少数优质客户才可享95折优惠。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟在微博中表示，收窄首套房贷利率倒逼房企再度“以价换量”。而更多的资深人士则表示，只要能执行基准利率，只要放款速度正常，则信贷政策对首套房购买的影响并不会太大。

　　竞争转“竞合”  万科、保利强强联合32亿长沙拿地

　　经历了前三季度的供需平淡后，“银十月”的长沙土地市场，迎来了久违的供应、卖地高潮。10月上旬，备受关注的滨江新城地王地块——B7地块（包括B7北、B7南）以32亿的成交价，成功被万科、保利联合竞得。据消息人士透漏，万科、保利联合拿地，两大实力房企强强联合拿地，为“银十”的土地市场添了一把火。长沙土地市场的公开信息显示，10月滨江新城、梅溪湖片区、洋湖垸片区等大河西热点地块，和开福区、天心区、雨花区主城区都有地块入市。接下来的11月，洋湖片区的I-36地块，273亩的商住用地也将成为新的热点。

　　据了解，滨江B7地块由于居于滨江新城的核心位置，此前已经吸引了包括保利、华润、万科、中海、嘉里建设等大牌开发商的密切关注。B7地块位于长沙市岳麓大道以南，桐梓坡路以北，湘岳路以东，潇湘大道以西，占地面积约350.77亩，地块性质为商住综合用地，总建筑面积约为112万平米，计划总投资约75亿元，拟开发地标性的高端城市综合体。

　　“楼市常态化调控的市场背景下，合作拿地的开发模式逐渐盛行。合作拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企由竞争转为‘竞合’，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力。”业内人士表示，从最新的土地新规对开发商的开发周期及前期资金链要求都非常高，联合拿地也是一种应对策略。

　　房企迎来第三轮洗牌 刚需型房企冲击一线格局

　　房地产行业过去十年间，曾经历过两次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地开始“招拍挂”，一批大型品牌房地产企业获得了全国扩张的机会。第二次是在2008年金融海啸前后，一批对周期预判较好的房企跻身到一线开发商行列。如今，房地产行业正迎来第三次洗牌，房企的发展模式是否与国家调控方向一致，现金流的稳健性、抵抗周期性、市场调整能力等都成为至关重要的因素。  

　　中国指数研究院日前在北京、香港两地同时发布的研究报告指出，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的改写，重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程获得更快发展。 

　　近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示，楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张；而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。

　　针对这一趋势中指院报告认为，今年以来，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，行业分化逐渐加剧，以高周转见长的房企开始崛起。

　　湖南房企“招兵买马” 逆市“笼络”中高端人才

　　去年底至今年上半年，在湖南各大人才市场的招聘会现场，已近乎绝迹的房地产企业，又正慢慢重拾“信心”。此时此刻，只需打开中国湖南人才网、长沙人才网、红星人才网等省内一些人才网站，不难发现这些房企求才的身影。

　　在新一轮楼市调控“犹抱琵琶半遮面”时，一些房企也许从价格环比上涨中洞察到了些许机会，他们开始“招兵买马”，尤其是对中高端人才。 只是，迫于房产税试点随时有可能扩大的重压，这样的揽才大计，会否是“昙花一现”? 

　　房价开始环比上扬了。8月国家统计局数据显示，“与上月相比，70个大中城市中，超过七成城市新房价格环比上涨，个数翻了一倍”，7月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达50个，创下了2011年5月以来新高。

　　与房价上涨相对应的，正是房企的人才需求。前程无忧的数据显示，春节以来，房地产行业人才需求逐月下降，但是在7月突然增加，比6月份增长5%以上，呼应了当月不少城市的房地产交易量增价升的情况。

　　长沙世界第一高楼838米“天空城市”进环评

　　恐怕真的要建了！位于长沙市望城区的世界第一高楼——“天空城市”9月已交付湖南大学环境影响评价中心环评，并向市民公示。

　　“开始环评，说明工程起码有个影子了，”有工作人员说，“开工前要经过诸如能源评价、消防评价、图纸方案审批等众多环节，环境评价只是其中一项。”

　　此次环评针对施工期和营运期的污染，环评负责人称污染“影响很小”，应该能在专家评审会上获得通过。大楼建成后，雨水和废水经反渗透后循环利用，生活污水排到市政下水道，固体废物经分类收集于垃圾中转房，再交由区环卫部门统一处理，日产日清。

　　地下负两层为可容4000个车位的停车区，大量废气将由机械引至地面排放。“先组织专家审，再报望城区环保局批准，通过问题不大。”环评负责人介绍。

　　长沙房地产经纪大浪淘沙 中介整合转型或加速

　　房地产经纪行业突飞猛进，但从业人员素质良莠不齐，也导致了行业屡遭诟病。 前不久，长沙市住房和城乡建设委员会重申了《关于进一步规范长沙市房地产经纪管理的通知》，新的《长沙市房地产经纪机构备案证》、《长沙市房地产经纪分支机构备案证》、“长沙市房地产经纪执业卡”已启用，房地产经纪机构和人员应于2012年12月31日前完成换证、领卡工作。房地产经纪人员执业的，应当由所在经纪机构到市住建委办理执业登记，个人领取“长沙市房地产经纪执业卡”后方可执业。针对各种各样的不规范经纪行为，住建部门还建立了违规行为查处机制，对违法违规行为及时查处并记入信用档案。  

　　“目前，长沙房地产经纪正处于大浪淘沙的过程，这两三年突然冒出的几百家经纪代理机构，也许要整合、淘汰掉一半左右。或者说，有的公司会改变主业或转行，有的公司会往省会以外的市州甚至县域发展。”一位不愿具名的资深经纪机构负责人认为。

　　外资撤离中国楼市  全年投资或现“腰斩”

　　曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金正悄然从中国楼市撤退。转让已有地块，降价促销，跑量回款，不一而足。初步预测，2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。 

　　没有哪个行业或企业能够躲得过这一轮全球经济低迷，曾经因手持天量资产而不可一世的外资房企和投资基金也不例外。单看房地产开发投资中“利用外资”一项，2007年市场最火爆时，其增幅高达632%。到2010年，外资在中国房地产开发中的年同比增速为66%。不过，这一趋势到今年将彻底改写。2012年，中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%，并创下人民币升值7周年以来最差投资行情。

　　细究这一结果就会发现，影响外资投资中国楼市的原因有主客观多种因素：首先是政策上，中国一直严格限购外商投资房地产；其次，全球经济低迷，加上人民币升值周期性见顶，外资机构将项目变现避险的意图越来越明确；最后，外资同样“受累”宏观调控，与内资企业的竞争中，外资也不得不以价格战来力保生存。种种因素综合在一起，最终上演了外资2012年在中国房地产市场投资热情的大逆转。

　　反应

　　竞争加剧 长沙开发商上演“小鸡”快跑

　　不久前网络流传的一份品牌开发商上半年销售任务完成比例引发了市场的关注。其中，万科目标1480亿元，上半年完成610亿元；绿地目标1000亿元，上半年完成450亿元；中海目标800亿元，上半年完成543亿元；恒大目标800亿元，上半年完成380亿元……

　　数据显示，大多数品牌房企上半年完成的销售目标都不到50%，因此下半年，特别是“金九银十”的销售旺季，将成为开发商集中推货，并完成销售目标的最大倚重。值得玩味的是，尽管下半年长沙楼市推盘量惊人，竞争激烈，开发商也以走量作为自己主要的营销策略，但长沙众多在售项目的价格却仍然保持稳定，并有小幅上涨的趋势。

　　为解钱荒 湖南中小房企上演“割肉求生”

　　在政策的逼仄下，中小型房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张，股权转让、土地转让等成为他们融资的又一通道，当然，可能也是唯一的通道。早在去年，长沙就有多家中小开发商“跑路”……种种迹象表明，调控，已经让中小房企不堪重负。 

　　面对激烈的市场竞争，中小房企在产品研发、市场运营等各方面能力都有所欠缺，因此与品牌开发商合作开发成为了他们不错的选择。合作开发过程中中小房企往往只参与利润分红，而常规的项目定位、产品设计、项目运营等具体事宜则由实力和开发经验都更丰富的品牌开发商来负责。

　　当下的长沙楼市呈现两极分化，中小房企产品的滞销情况十分严重，而国内品牌开发商的项目则不断蚕食着原本属于中小房企的市场份额。作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在产品方面，又基本没有在限购政策下能够保值的高端住宅，所以销售压力空前巨大。他们目前能做的只有将项目产权出售，希望有一些大的开发商或者企业能够收购产权度过“寒冬”。

　　长沙别墅军团重新活跃 

　　随着楼市的回暖，因为限贷限购而一度止步的别墅销售也渐渐重新活跃起来。老盘新房以及全新入市的项目汇集成别墅供应的巨流，在刚需被撬动之后，高尚豪宅的入市或许也将开始。

　　别墅产品是楼市中的高端项目，其价格体系相对独立，购买客户相对小众，在楼市之中可算得上是自成一体的“独立军团”。数据显示，从五月开始，长沙别墅市场的热度有所升温。而到2013年别墅供应量预计为130万-156万平方米，别墅市场的供销以每年15万—30万平方米的速度稳定上涨。

　　从销售情况来看，别墅市场的消化量一直慢于其供应量，消化速度相比其他类型的产品明显较慢，年消化量约为供应量的80%左右，供应和消化上涨都相对稳定。据不完全统计，未来3个月长沙将有近10个别墅项目推出新品，房源超过200套。

　　长沙写字楼与酒店进入“热恋”期 

　　数据显示，目前长沙五星级酒店已有13家。随着瑞吉酒店、W酒店、凯宾斯基、希尔顿、香格里拉等国际高端品牌酒店的进驻，长沙将成为中部省会城市中拥有国际品牌酒店最多的城市。而在这些高端酒店的身边，我们还可看到不少高端写字楼的身影。“五星级酒店+甲级写字楼”正在成为长沙高端商务的重要形式。

　　据了解，在上述项目中，有的是两种业态组成，写字楼+酒店；有的是多种业态聚集，住宅+写字楼+商业+酒店。前者如顺天国际金融中心，后者如万达广场、德思勤城市广场、华悦城等。透过这些房地产市场频频上演的“郎才女貌”组合，不难发现甲级写字楼与五星级酒店已进入了“热恋”期。

　　为什么开发商热衷于五星级酒店?一位业内人士指出，开发商如此热衷五星级酒店这样的自持物业，一方面是因为酒店在资本市场稳定且有着良好表现，另一方面，五星级酒店对甲级写字楼一类商务物业的价值提升有着明显的作用，带来一站式的商务配套。

　　谢国忠：房价回升只是“死猫反弹” 

　　“我说过中国房地产有泡沫，但我没说会掉，何时掉?目前还没有开发商破产，说明楼市还没见底!”日前，独立学者谢国忠出席“中国2012成长型企业论坛”时抛出“房地产就是全民套牢”的观点，而目前房价有所回升只是“死猫反弹”。

　　“中国经济泡沫化最核心的就是房地产。”谢国忠表示，泡沫是对于整个现象的判断，“但我没有说会掉，说掉则是一个转折点的判断”，在他看来，这个转折点一来里面的问题就暴露出来了：“中国的问题主要是内部的问题，外部因素只是导火线，泡沫最核心的就是房地产，中国的地方财政都是靠房地产，所以房地产的规模达到了史无前例。”

　　目前银行已被房地产套牢，“牵涉到很多问题，中国银行坏账以后会很多，银行资本金的问题早晚会暴露出来。”

　　此外，地方政府财政、老百姓也被房地产套牢。“支持房价只会一路上升观点的人认为土地是稀缺资源，不可再生。”但谢国忠指出，中国不缺地，但房地产仍在忽悠老百姓，以为不调控房价就会报复性增长。这种基于缺地而使房价飙升的观念是将农民的意识转到城市化的社会里，不符合中国房地产的现状。

　　楼市“饥饿营销”频现 业内称房企经营压力仍较大 

　　近期楼市回暖消息不绝于耳，即使在传统淡季7、8月，楼市热销态势仍旧持续。然而目前楼市销售真的如此火热吗？有媒体人士认为，部分城市出现所谓“日光盘”“一房难求”的情况，实际上是因为开发商玩起“饥饿营销”术。

　　在市场营销学中，所谓“饥饿营销”，是指商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、维持商品较高售价和利润率，也达到维护品牌形象、提高产品附加值的目的。近期该种营销手段充斥楼市：开盘被拆分成多次、每次开盘量减少，或者将开盘日期一再拖延，缩短客户选择时间，吊足了购房者的胃口。

　　而对目前市场上开发商“饥饿营销”的做法，中国建设报报道称：开发商此时的“饥饿营销”，很可能会错过走量机会。

　　楼市回暖的态势也引发了监管层的注意，7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，此举也引发业内对新政策出台的猜测。但不管是否会出台新的政策，中央近期的举动已然传达出落实房地产宏观调控的决心不动摇的信号。楼市热销的场面不能光靠表面造势，实实在在的营销才能成就楼市健康发展。 

　　业界预计房产税可能成为中国楼市调控新方向 

　　中国楼市在经历了一段时间的政策调控后，房价已从高位走向低谷，止跌后缓慢回升。房价反弹，扩大房产税试点范围成为眼下被媒介提及最多的字眼。业界预计，房产税很可能成为新一轮楼市调控的新方向。

　　国家统计局最新发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：7月份，新建商品住宅价格变动情况与6月相比，价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。

　　针对近期房地产市场出现的新问题，为巩固房地产调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出督查组到各地开展专项督查。多数业内人士认为，此次大规模、高规格的督查过后，新政出台的可能性极大。但不同此前用偏行政手段挤出投机资金、控制房价，新一轮政策或倾向于经济手段。

　　目前，呼声最高的就是“房产税”，很多业内专家认为，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。而40城市住宅信息联网也是为了扩大房产税试点面积做准备。房产税可能是后期全国楼市调控的新方向。限购政策短期内不会取消，但是从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大，可能会影响到所有非自住房产，房产税试点的扩大可能标志着后限购时代的调控方向。

　　任志强PK牛刀：房价将暴涨还是泡沫破灭 

　　继著名经济学家郎咸平近日抛出“中国楼市离崩盘还差半步”的言论后，中央电视台财经评论员、财经专栏作家牛刀上周在微博“立帖为证”，称“半年后中国房价泡沫将破灭”，引发网友热议。

　　牛刀微博称：“立帖为证，今年9月份不算，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。”若按照这种说法计算，明年3月份后，中国房价泡沫将会破灭。对此坚定的预判，多数网友持否定态度。

　　有趣的是，针对同样是“明年3月份”的时间节点，华远地产股份有限公司董事长任志强有截然不同的观点：明年3月份后将会出现房价暴涨。任志强认为，从2005年、2006年土地供应下降看到了2007年房价出现暴涨；2009年土地负增长导致2010年房价上涨，而2012年的统计持续了负增长，这类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为：其实不必等到明年3月份，一二线城市当前的房价已比今年年初上涨了10%-15%。房价一旦上拐，除非重大调控政策出台，否则有持续性，至明年年中，部分房源将再涨价10%-15%，明年下半年变数大。

　　市场

　　喜盈门·范城：7月20日晚，喜盈门·范城营销中心变身拉斯维加斯，三百多位应约而来的宾客欢聚一堂，狂欢上演长沙首届骰王争霸赛。华丽的灯光、情致的布景、饕餮的美食，将范城拉斯维加斯之夜推向了一个又一个高峰。

　　佳兆业：7月22日，佳兆业第四届全国业主运动会湖南赛区比赛在长沙理工大学云塘校区体育馆盛大开幕，此次活动延续“相约佳族，幸福接力”的主题，设置背老婆大赛、花样跳绳、幸福大脚丫等趣味运动比赛项目及丰富精美的奖品。

　　华远·华中心：7月26日，华远·华中心第三届湖湘财富峰会在长沙举行。省委常委、省委统战部部长李微微宣布开幕，省政协副主席龚建明出席。本届峰会由省总商会主办，以“问势和论术”为主题，旨在探讨湖湘经济发展与变革，推动湘商文化传承升级，宣传弘扬湘派企业家精神。

　　东塘瑞府：7月30日，东塘瑞府举行了一次简洁、简短、简朴的2012年“东塘瑞府·学子情”助学活动启动新闻发布会。去年，东塘瑞府发起爱心助学行动，无偿捐赠100万帮助200名当年考取大学的寒门学子圆梦。

　　盛唐·文鼎：8月8日，地处繁华的黄兴路商业街，位于劳动西路与黄兴南路交汇处劳动广场西北角盛唐·文鼎大厦项目，在万众期待中举行了隆重的开工仪式。现场锣鼓震天，军曲悠扬，数百个气球和横幅装点出节日般的盛况。

　　恒大名都：8月11日，一场别开生面的“奥运竞技”在长沙·恒大名都超豪会所一楼激情上演。免费畅饮的清爽冰啤、丰富的竞技游戏礼品及“购房家电大抽奖、百分百中奖”环节，吸引上百组业主及客户家庭齐聚一堂。

　　茂华·禧都会：8月17日晚，马未都·禧都会·“盛世收藏”论坛在长沙喜来登大酒店盛大举行，整个四楼大宴会厅人头攒动、座无虚席。马未都先生的博学多识与诙谐风趣令现场掌声笑声不断，高潮迭起，不少观众宁肯没有座位也要站着听。

　　香樟兰亭：8月18日，上百名长沙单身青年男女齐聚香樟兰亭销售中心，参加《邂逅兰亭，用真绣爱——都市精英男女大型交友派对》，并一同以“绣爱”的方式将对爱情的理解与愿望绣在画布上，决心七夕前告别单身，寻找真爱另一半！

　　金茂梅溪湖：8月25日，在一场璀璨夺目的光影盛宴中，位于梅溪湖现场的金茂梅溪湖营销中心盛大启幕，以绿色科技为主题，融入金茂运营高端物业的专业品质和央企的责任心，翻开梅溪湖国际新城世界级城市理想的全新篇章。

　　深业·睿城：万众期待的深业·睿城9月1日耀世开盘，上午10点，深业·睿城首次开盘圆满结束，仅1小时即提前完成全部销售，200余套房源被热情的购房者一抢而空，总销售额近1个亿，为长沙楼市销售写下新的传奇！

　　中海国际社区：9月8日，马修·连恩空降长沙中海国际社区召开音乐会新闻发布会，数十位马修铁杆粉丝与多家主流媒体，齐聚中海国际社区营销中心，在翘首期盼中等待大师的到来。

　　中房·瑞致国际：9月8日，中房·瑞致国际成功举办了产品说明会暨“新学期、新课桌”爱心捐赠启动仪式。此次由湖南交通频道和湖南省青基会联合发起的“一帮一助学大行动——新学期·新课桌”捐赠活动，中房瑞致国际作为独家冠名单位，率先向山区小学捐款五万元整。

　　万科·金域华府：9月9日，在这样一个象征“恒久爱”的日子里，由湖南省省直书画协会主办、万科·金域华府、品周报协办的“挥毫泼墨献金秋大爱”大型公益助学活动，在万科·金域华府售楼部隆重启幕！

　　德思勤城市广场：9月11日，ICSC（国际购物中心协会）商业地产2012全球峰会中国专场在上海隆重召开。这也是有着全球商业地产“奥林匹克”之称的ICSC首次登陆中国。湖南长沙的德思勤城市广场则荣获ICSC国际商业地产商业中心大奖。

　　钱隆樽品·波士堂：9月15日，钱隆樽品·波士堂营销中心内，一场“名流生活品鉴之旅”活动盛大开启。此次活动由湖南福晟集团旗下的TOP高度全功能型公寓“波士堂”主办，为世人展示了最顶端的“名流”配套。

　　高鑫·天麓：9月23日，高鑫天麓“8元拍空中别墅，公益建良心小学”，奥运冠军王明娟全力助阵，捐出一块世界冠军金牌，与天麓空中别墅组成“金牌别墅组合”，最终以180万的价格落锤成交，引得各大媒体争相报道。

　　湾田·国际建材：经过近三个月的征集，由湾田国际建材发起主办，长沙望城区宣传部参与协办的首届湾田国际建材“湘江北去”聚焦长沙北城摄影大赛评选结果9月下旬揭晓。截至活动结束，共收到两百余幅来稿作品，其中《秀美年嘉湖》等15幅作品分获大奖。

　　北辰三角洲：是中国好声音的表演更激情，还是北辰好声音的歌声更打动人？9月29日晚，一场以“月映北辰 歌声飞扬”为主题的北辰中秋喜乐会，在北辰三角洲奥城D2区的园区里欢乐启幕。