一个巨型的城市综合体，究竟会如何激活一个城市的热情？一座庞大的“城中之城”，如何点燃一个城市的梦想？为探寻城市向上发展的力量，本刊特对话长沙极具代表的城市综合体项目，看看地产人如何追寻他们的城市综合体梦想。

顺天国际金融中心：长沙城市形象商务新名片

——专访顺天集团经营管理公司总经理何洪伟

长沙，或许从来没有像今天这般充满着对资本的渴望。目前，摆在长沙面前的，可能是历史上最难得的发展机遇：产业升级梯度转移、长株潭城市一体化发展机遇、高铁枢纽新城……如此种种，欲打造中部金融中心的长沙，究竟需要怎样的城市综合体？城市综合体如何才能实现建筑规划与定位、招商、运营无缝对接？为此，笔者采访了顺天集团经营管理公司总经理何洪伟先生，听他分析长沙城市综合体的发展。

傲居大东塘商圈核心

大长沙向南发展的桥头堡

“地段、地段、还是地段”，这是地产大亨李嘉诚评价决定房地产价值因素时提出的重要观点，也早已成为国内房地产投资开发乃至普通百姓安家置业的“金科玉律”。顺天国际金融中心就是遵循了这一“金科玉律”的典型。据何总介绍，从上世纪八十年代以来，随着长沙东拓南进的发展，东塘已经形成仅次于长沙几大商圈中不可替代的重要商业中心之一，同时长株潭融城加速，以及省府南迁，更催生了南城板块的崛起。而顺天国际金融中心项目正是占据这样一个得天独厚的地理位置中央，是大长沙CBD价值核心区，更是大长沙向南发展的桥头堡。

谈到长沙的商业地产，不能不提大型商业综合体，目前长沙在建有30多个城市综合体，如此庞大的数量在宣布长沙商业地产进入综合体时代的时候，也标志着激烈的竞争将要到来。那么，顺天国际金融中心，将面临着怎么样的机遇与挑战呢？

何总表示，在两型社会、高铁建设等诸多政策大力推动下，长沙已经跃升为中国中部地区的新经济核心，高端商务商业发展迅速。大东塘商圈的区域价值更加凸显，湖南正向全国旅游大省迈进，长沙亦成为了国际化旅游都市。因此，这一切的一切给长沙的高端服务业带来了良好的机遇。而对长沙来说，要实现千万级都市的目标，也需要高端商务配套及高端服务业的推动，需要顺天国际金融中心这样的国际化的商务综合体的催化，两者之间相辅相成，互相促进。

未来几年，长沙商业地产的竞争会非常激烈，对每个开发商来说都面临巨大的挑战。当然，顺天国际金融中心也不例外。在何总看来，顺天国际金融中心项目主要面临两大挑战：一方面是来自市场的挑战，大东塘商圈区域中心的发展一定会对城市综合体提出更大更高的要求，这意味着顺天国际金融中心项目在房屋品质、项目物业形态等方面需要提供更加完善的服务等；另一方面是项目自我挑战，顺天国际金融中心需要做好自己的产品，去满足消费者更高的要求。

长沙城市综合体百花齐放

房地产市场健康发展 

2012年的长沙，商业地产遍地开花，诸多综合体项目、商业项目、国际五星级酒店、超高层写字楼如雨后春笋般冒出头来。在城市化浪潮中，长沙城市综合体是否趋于饱和状态呢？何总分析，目前，长沙的房地产市场是一个健康良性的市场，商业地产的发展并不饱和。随着高铁时代的到来，城铁，地铁的全程铺开以后，长沙这个城市一定会发生裂变，城市的裂变就带来了商业资源的均衡，这样，城市就会出现很多的商业中心。而长沙城市的发展是极具裂变的，长沙将不会像以前那样，仅仅集中在黄兴路步行街一条街，集中在五一广场一个广场，长沙会出现十个甚至二十个商业中心。“长沙的发展前景不可限量!”城市迅速发展，大量国际化大企业入驻长沙，很明显更需要长沙的配套也走向国际化，“如果没有高端写字楼物业、综合体等城市配套支撑，哪有国际级的企业会来，那就是空谈!”

项目活不活，有没有树立起品牌，不是靠吹出来，是靠运营出来的。何总透露，顺天国际金融中心的管理运营是开发商自身统一运营，并由德国凯宾斯基酒店管理公司将国际五星级酒店管理运营理念融入其中的，以国际五星级酒店标准进行写字楼统一管理。因此，顺天国际金融中心能够很好地实现建筑规划与定位、招商、运营无缝对接。

国际化地标建筑

长沙城市形象商务新名片

顺天国际金融中心的出现，对长沙这个城市来说，意味着什么呢？何总微笑着向笔者娓娓道来，“顺天城引入了SOHO办公概念，开创长沙商住一体化办公先河；顺天财富中心以全国写字楼50强之尊成为长沙专业写字楼领跑者；这次顺天国际金融中心的出现，不仅将再次刷新长沙商务办公的理念，还将通过引入高端金融企业形成企业群聚效应，构成楼宇经济产业链；更将成为顺天集团继顺天财富中心构建芙蓉路CBD之后，再一次改变城市的扛鼎之作，而顺天国际金融中心也将成为大长沙CBD的核心。”

同时，何总还表示，顺天国际金融中心项目建成后，将会为长沙提供一个与世界500强进行国际对话的金融商务资源平台，成为长沙城市形象的一张新名片，大长沙对接国际金融机构、长株潭城市群经济发展的一座新引擎。

另外，值得一提的是，笔者从何总口中得知，顺天国际金融中心项目将于2012年10月底开盘，2012年年底封顶。在项目开盘前，顺天国际金融中心将会举办系列营销活动，广大关注顺天国际金融中心的购房者可以踊跃报名参与。

顺天发展的十年，可以说是长沙房地产本土企业发展的十年。以顺天国际金融中心为代表的集金融、商务、服务、商贸、文化于一体的高端城市商务综合体，将代表以后长沙城市发展过程中的一种建设方式，也将会引领城市未来建设发展的方向。相信顺天国际金融中心的出现，不仅能让长沙的商务平台标准更上一个台阶，更将为长沙的国际化进程以及中欧商贸、文化的交流带来积极的促进意义。

德思勤：助力长沙“抢”进中部金融中心

——专访德思勤城市广场营销总监谢春华

一个有责任的开发企业，不能缺失建筑对于城市长久意义的探索，不能缺失文化传承与细节，不能缺失对城市责任的考究。不向流行妥协，思想成为发展的力量，这就是德思勤城市广场的竞争态度。

在中国城市化进程中，兼具功能意义与审美价值的城市综合体，往往比宜人的社区和错落的立交桥更能体现城市的进步。功能丰富且形象鲜明的城市综合体，不仅可以成为一座城市的标志，更是城市化建设的最重要成果之一。金九月，2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络票选结果出炉，德思勤城市广场名列前茅。德思勤城市广场作为一个内外兼修的项目，在长沙打造总部金融中心的背景下，正着力打造以德思勤城市广场为起点和载体的中国中部现代服务业中心，助力长沙步入“都会功能中心”时代。

欲再造亚洲又一时尚中心

《长沙楼市》：贵项目选址长沙基于怎样的考虑？在长沙这样一个竞争充分的市场中，贵项目面临哪些机遇和挑战？

谢春华：项目落子长沙基于两个方面的原因：一个是个人感情，作为一个湖南人，在工作中，我曾多次陪同客人登岳麓山、赏岳麓书院，在为长沙面向过去的千年历史建筑胸怀激荡之余，也为长沙没有面向未来的标志性建筑感到遗憾，促使我要为长沙打造德思勤城市广场。

另一方面，长沙作为中国高铁经济带上第四个千万级都市，处在武广、沪昆、渝厦三高铁黄金交汇中心上，未来将成为中国最具物流、人流、财流、资源流吸纳力的城市之一。长沙同时也拥有极佳的营商环境，“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”榜单发布，长沙位列第17名，成为中部最佳商业城市。如今的长沙，已是中国大陆第七座特大城市，也是是中国最具竞争力城市中排名第九的城市、中国最具幸福感城市。

综上大背景下，扎根于省府CBD的德思勤城市广场，以城中之城姿态出现。

《长沙楼市》：很多城市综合体开发商重开发，轻运营。这就导致了很多宏伟的项目门可罗雀。从贵项目开发经验来看，如何将建筑规划与定位、招商、运营无缝衔接？

谢春华：综合体开发是一个系统工程，从德思勤的经验来看，综合体的核心在于运营，在开发的前期就要考虑未来的可持续发展，所以我们在做项目前期定位时就会结合区域市场、目标客户、商业品牌等进行预招商。同时，通过商家、品牌后期经营需求，包括建筑、尺度、交通、环境等营商要素，对项目定位进行反复论证。在商业的规划上要前瞻性考虑市场的消费趋势与习惯，并预留一定的弹性。最大化保证建筑、空间、消费的协调性，实现商业的永续运营。

《长沙楼市》：城市综合体的核心，强调建筑内部“人场、气场、钱场”的汇聚和流动，更在于这栋建筑背后的文化、灵魂、生命力和竞争力。很多城市综合体都冠以一定主题，贵项目的主题定位是怎样的？定位原因是怎样的？

谢春华：德思勤城市广场的定位是亚洲又一时尚中心，这一定位，一方面是基于长沙乃至湖南的城市特性；另一方面，前瞻国际趋势将使城市综合体真正推动城市发展。实际上，这是一个被我们赋予了深度与广度的概念，结合我们的逾10种业态，将体现出复合式的主题维度。在未来，德思勤城市广场将成为以中部金融中心，国家时尚中心、中部文化传媒中心、国际会议中心、国际购物中心、全球顶级酒店、国际名品中心等十大功能为一体的中部现代服务业旗舰地。

《长沙楼市》：贵项目目前开发情况如何？接下来将有怎样新动作值得期待？

谢春华：长沙楼市即将进入传统旺季金九银十，依据我们的开发进度与推售节点，我们将于近期推出长沙最长步行街，900米苹果街，目前正在接受认筹。作为长沙唯一的商圈步行街铺产品，这一产品受到市场的高度认可。与此同时，为让长沙消费者直观感受到国际商业的氛围与魅力，我们巨资打造的亚洲国际商业样板区将于近日开放。相信将给大家带来不一样的感受。

引领长沙“都会全功能中心”时代

《长沙楼市》：在城市化浪潮中，城市综合体应集合各种优质资源，成为城市发展的引擎。然而，现实却不如想象的那么简单，大量城市综合体徒有其表，缺乏灵魂。您认为长沙城市综合体项目是否趋于饱和？您如何看待长沙城市综合体建设现状？

谢春华：就综合体的意义与价值而言，当前长沙的城市综合体项目并不存在饱和问题。事实上，并不是一个项目稍大，各种业态都多少有一点就能称之为综合体的，这是一个误区。

在现阶段，依据长沙迫切的城市需求与未来城市发展趋势，德思勤城市广场正努力推动城市的金融与现代服务业进程，德思勤片区作为长沙市8292亿投资计划十大核心片区，将着力打造以德思勤城市广场为起点和载体的中国中部现代服务业中心，建成以中部金融中心，国家时尚中心、中部文化传媒中心、国际会议中心、国际购物中心、全球顶级酒店、国际名品中心等十大功能为一体的中部现代服务业旗舰地。长沙有望拥有媲美深圳前海的现代服务业示范区，长沙雨花区更将成为“中部的前海”，将打造中部最具代表性的现代服务业示范区和现代服务业产业黄金走廊。为全球强势服务产业提供最佳营商环境，创造更多价值。

《长沙楼市》：从您个人运营城市综合体项目经验角度出发，您如何鉴定一个成功的城市综合体项目？您的衡量标准是怎样的？

谢春华：要鉴定一个综合体项目，我认为要从内外两个素质层面来做考量。一方面，只有位于核心商圈，拥有核心消费人群的项目，才具备成为一个成功的城市综合体的先天条件。另一方面，城市综合体自身的规划、设计、建造与运营，都是其成功中不可或缺的一环。此外，我们不应该孤立的看待商业。拿购物中心来说，国际研究早已表明，只有体量达到15万平米以上的购物中心，才能真正承担起综合体的商业功能，推动项目影响一个区域。

事实上，只有酒店、写字楼、文化娱乐齐头并进的商业项目，能为城市提供国际化的“分钟级生活圈”的项目，才能真正在商业地产之争中，为城市创造价值，从而也为自身赢来生存与增长的空间。

《长沙楼市》：如何衡量城市综合体的竞争力本身就是一件非常具有挑战性的事情，毕竟在世界范围内尚没有一个权威的价值衡量模型。您如何看待本次“2012年长沙十大最具投资价值城市综合体”有奖网络票选活动的意义？

谢春华：国内外权威媒体及专家一致认为，未来的商业、未来的商业地产，尤其是城市综合体，将在二三线城市迎来更多机遇。但相比较一线城市而言，二三线城市对真正有价值的城市综合体，认识还存在不足。而在当前的调控环境下，加上普宅产品的白热化竞争，未来的置业与投资，将更多的集中在商业地产，尤其是能带来强大增值的城市综合本物业上。多多开展这类活动，将有助于市场更深入地了解并进入这一市场，建立起甄别产品的标准与眼光，也能共同分享城市综合体带来的机遇与价值。

项目简介：

德思勤城市广场位于湖南省府CBD、长沙湘府东路与韶山南路交汇处，项目规划总建筑面积156万平方米（其中商业商务面积超100万平方米），业态规划包括TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划44万m2近万个停车位，成为继全球都市综合体标杆拉斯维加斯City Center之后的又一杰作，堪称“全球都市综合体标杆的中国样本”。