PART1  评价 / 综合竞争力指标体系

在城市综合体快速发展的市场环境下，竞争成为了主题。这里通过建立科学的评价指标体系，评估长沙城市综合体的综合竞争力情况，为企业做好城市综合体定位、明确综合体核心竞争力提供参考；为老百姓投资置业提供房地产价值参考，同时，希望对促进长沙城市综合体的有序发展、避免重复建设、树立地标建筑起一定的辅助作用。

评价对象应满足如下条件：（1）项目属于长沙市内六区+长沙县范围；（2）项目在建在售；（3）项目在评价时间段内未发生重大安全事故或是对社会造成重大不良影响的事项。通过借鉴国内对城市综合体的价值功能、城市综合体发展评价指标体系、城市房地产竞争力评价等研究成果，结合我市城市综合体发展的特点，充分利用0731房产网的网络资源，充分考虑指标选取的合理性、科学性、系统性、针对性、可比性、可行性等指标体系构建的一般原则，建立了包含区位竞争力、产品竞争力、运营竞争力、市场竞争力4个一级指标的评价指标体系，它们的权重分别为20%、30%、30%、20%，并对各个一级指标进行二级指标的细分。具体的评价指标体系见指标体系表。

1、区位竞争力

区位对于一个大型城市综合体项目来说是至关重要的，区位直接决定了项目的人气聚集及发展潜力等。城市综合体综合竞争力评价指标体系中，通过分析项目区位、周边配套以及项目周边的特色资源等，对项目的区位进行综合评价，确定星级。

2、产品竞争力

城市综合体的综合竞争力是以产品作为支撑的，产品的品质、品位、档次、业态等是一个项目的灵魂。在竞争激烈的市场中，过硬的产品才是取胜的法宝。城市综合体综合竞争力评价指标体系中，通过分析项目规模、产品类型、生态环境、开发实力等指标，全方位的对各综合体项目的产品竞争力进行星级评定。

3、运营竞争力

城市综合体在开发、销售周期完成之后，如何很好的运营项目，尽快聚集人气，发挥商业、酒店、写字楼的最大价值，形成巨大的经济效益是项目面临的最大任务，也是知名品牌企业入驻前最看重，也必须考察的内容。因此，从项目后期的市场定位、运营管理以及品牌企业入驻情况来综合分析城市综合体项目的运营竞争力，最后评定星级。

4、市场竞争力

市场竞争力体现着一个综合体项目参与市场竞争的实力，通过分析项目截止目前各类业态的销售速率体现其销售业绩及市场火爆程度，同时通过分析项目人气及印象好评度来体现城市综合体的消费者口碑及市场影响力，其中，印象好评采用在0731房产网开通网友投票通道来进行评比。最后综合项目的销售速率、项目人气、印象好评的情况，对项目的市场竞争力评定星级。

星级设定为五星、四星半、四星、三星半、三星等级别。依照评价指标体系，对长沙备选大型城市综合体综合竞争力进行优势比较分析，并就每个城市综合体的各项指标进行具体分析比较，分别对四个一级指标给予综合星级评定，然后再根据四个一级指标的重要性不同对整个城市综合体项目给予星级评定，最终评选出长沙十大最具投资价值城市综合体。

长沙城市综合体综合竞争力评价指标体系表

一级指标权重（%）二级指标指    标    说    明

区位竞争力项目区位位于城市核心区、副中心、新开发区、其他等

周边配套交通

商业

教育医疗

其他

特色资源旅游

文化

产业

其他

产品竞争力项目规模占地面积

总建筑面积

商住配比

产品类型住宅

写字楼

酒店

商业

其他

生态环境景观

绿化率

开发实力注册资本

企业资质

开发楼盘数量

获奖情况

运营竞争力市场定位项目后期的市场运营定位，业态经营偏重

运营管理物业管理及品牌运营推广

品牌实力已入驻或意向入驻品牌企业情况

市场竞争力销售速率项目网签销售速率

项目人气项目在0731房产网上网页、广告语、Logo、视频等的点击量

印象好评开设2012年长沙十大最具投资价值城市综合体评比投票通道

PART2推荐

10大星级城市综合体

纵观当下长沙急速发展的城市综合体，个个实力深厚，各有运营偏重，自身特色明显。本次共有15家城市综合体进入2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络投票评选的备选范围，它们是德思勤城市广场、北辰三角洲、华远·华中心、中信新城、金茂梅溪湖、万达广场、保利国际广场、绿地中央广场、奥克斯广场、世茂·铂翠湾、运达中央广场、喜盈门·范城、新城新世界、华悦城、顺天国际金融中心。这里通过深入项目调研，依据评价指标体系对15个城市综合体项目综合竞争力进行全面比较评价分析，结合网络投票评选结果，最终评选推荐出2012年长沙十大最具综合竞争力城市综合体。

万达广场领袖级商务商业旗舰

区位竞争力 

星级:★★★★★

项目区位

万达广场南临城市核心主轴五一大道，西邻湘江中路，与湘江一路之隔，东邻老牌商业批发街西长街，北至潮宗街，四面环路，真正具备了城市综合体在区位上应该满足的条件。同时项目矗立湘江一桥桥东，坐享最便捷的过江通道。从整个项目所处区域来看，万达广场位于长沙唯一的市级乃至省级成熟商圈中心五一商圈，承载着长沙市民最传统的消费习惯和最集中的客流，在土地利用饱和的五一商圈占据一席之地，在区位上与其他综合体项目相比拥有绝对优势，为项目的生存发展提供强有力的发展基础。

周边配套

万达广场具备成熟而丰富的周边配套。交通四通八达，离城市公交枢纽五一广场站一步之遥。五一大道直达火车站，湘江大道贯通城市南北，跨桥连接湘江两岸，周边密布交错的城市街道形成便捷的交通微循环，为城市综合体的物流配送提供了畅通的运输通道。另外，地铁1、2号线均有站点布设在万达广场步行范围内，并实现无缝对接，对吸引、滞留客流意义重大，成为万达辐射全市、乃至全省，最大限度延展商业影响力的重要轴线和交通枢纽。

商业配套，平和堂、王府井、春天百货、通城电器、乐和城、金满地等商业点、线、面的成熟发展，引领市民的消费习惯，这些老牌商业中心的客流会成为万达的固定客源。工行、交行、央行等银行均有网点密布，距离金融总部云集的芙蓉路十分近。另外，五一新干线、五一大道202、酒店等已经初步营造出了五一广场区域的现代商务氛围，为高端商务的打造和升级创造了条件。

教育医疗配套方面，万达广场与普通住宅区不同，不会过多考虑项目内部的教育医疗配套。不过，项目周边早已拥有能基本满足需求的教育医疗资源，城区各幼儿园、中小学条件都不错，包括一师二附小、明德中学等；医院主要有市四医院、湘雅附二医院、口腔医院等。

特色资源

万达广场的一大卖点：滨江眺山，湘江江景、橘子洲头、岳麓山一览无余，享受繁华都市难得的美景。长沙太平老街等带来老长沙古朴气息，熏陶着万达这座现代化综合体。而项目周边有华远·华中心、复地玉国际、潮宗御苑、泊富国际广场等高端项目正处于推售期，在形成激烈竞争的同时，带来更多稳定密集的客流，进一步活跃五一商圈滨江区的城市活力。总的来说，万达广场达到城市CBD、交通枢纽等城市综合体必备要素，成为长沙在区位竞争力上占绝对优势的城市综合体，区位竞争力评定为五星级。

产品竞争力

星级:★★★★★

项目规模

万达广场总投资超100亿元，总占地面积约183亩，规划总建筑面积约101.8万m2，其中地上建筑面积约80万m2、地下建筑面积约21.8万m2，具备了城市综合体的体量特征，拥有足够的空间和余地来充分打造和挖掘项目未来的商业价值。项目由南至北分A、B、C、D四个地块，容积率为6.69，比较适中。对于土地高度集约利用的城市核心区，万达广场的体量之大实属难得，称得上是城市中心的超级大盘，具有辐射力强、范围广的特点。

产品类型

从产品类型来看，万达广场各类业态配置齐全，包括住宅、写字楼、商业、酒店、停车场等，组合式开发形成有机聚合，打造“一站式”生活圈。在业态组合配比上，A、C地块为居住用地，超高层精装豪宅约40万m2，商业2.6万m2，配套用房0.8万m2；B地块为商业综合体，建筑面积32.8万m2（地上部分），其中国际购物中心约25万m2，同时还配有6.4万m2的酒店。D地块为写字楼用地，5栋超高层写字楼集群目前已有两栋售完，商务总部已初见雏形。项目的商住配比接近1，而写字楼占据了项目更多栋数和空间，由此看出高端写字楼是万达广场的核心产品之一，意在打造长沙的商务总部集群，也为日后酒店、奢侈品消费创造条件。

具体来看，住宅产品万达公馆，由四栋超高层精装修豪宅组成，高度与江景实现完美结合。一般情况下，城市综合体的住宅体量合理比例集中于20%-50%，以一二三线城市的发展程度不同而调整。万达广场豪宅体量占项目约40%，并且多为240-290m2，户型大但套数有限，营造出万达公馆的稀有与珍贵。项目将豪宅产品最先推出，营造众多富豪级业主的集聚效应，形成财富圈层集中地，为万达广场的奢侈品商业蓄积忠实稳定的客源，提高日后商业“提袋率”。

万达的商业产品万达中心主要由国际购物中心、底层商铺、室内步行街等组成。国际购物中心总建筑面积约为25万m2，是一般传统百货的3-5倍，占项目总体量的25%，按照项目地处长沙唯一市级商圈中心及人流聚集规模来衡量，这一体量比较合理，完全能够驾驭五一商圈庞大的客流量。而配套开发的大型室内步行街为商业运营提供更灵活的卖点，也为项目内部各建筑之间的沟通提供自然、流畅的桥梁，聚集效应更加凸显。

五星级酒店位于B区，建筑面积6.4万m2，占项目总体量的6.3%，服务功能有餐饮、宴会会议、高级精品店、健身、豪华SPA、KTV及客房。文华酒店是万达的自有品牌，在设计装修、运营管理等方面能够与项目很好的融合，运营起来更加得心应手。

项目主打产品写字楼万达总部国际，目前为止开创了长沙在售写字楼集群模式的先例，体量足够，其优越的区位、繁华的商业金融环境、先进的办公设施、强势品牌的引进、高级商业酒店配套等使它堪称目前长沙在建在售写字楼中最具竞争力和投资潜力。另外，万达广场还配套有4000多个地下车位，充分满足项目商业、办公及居住的停车需求。

生态环境

生态环境方面，万达广场整体绿化率为35.5%，高绿化率将营造出项目内部良好的生态环境。同时，万达广场在有限的空间条件下对于绿化、景观的打造精致巧妙，注重商业内部走廊的景观设计和高科技应用，处处体现创意。其实，万达广场在生态景观上最大卖点在于外部景观，湘江风光带、湘江、橘子洲、岳麓山等，足以构成产品在景观生态上的强大竞争力。

开发实力

万达广场是万达集团在长沙全力打造的第三代城市综合体，开发速度之快，足以彰显实力。万达集团，亚洲第一不动产商，风云业界24载，繁华中国70余城，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。

作为中国商业地产绝对领军企业万达，从创造“城市综合体”单店到开创第三代城市综合体，已成为引领潮流的顶级不动产运营商。在中国城市精耕20余年，形成了万达独有的成熟商业链条，积累了海量开发案例和成功经验。作为万达广场直接开发商长沙万达广场投资有限公司，注册资本2232万元，作为万达集团旗下一员，开发实力同样雄厚。万达广场从入市销售以来就多次获得楼市的多个奖项，包括销售、品质、配套等方面的荣誉，足以证明项目在业界和市民中的接受度和认可度。因此，万达广场的产品竞争力评定为五星级。

运营竞争力

星级:★★★★★

市场定位

万达广场拥有商铺、万达公馆、万达中心、万达总部国际几大板块，聚合国际购物商业中心、景观豪宅、高级酒店、风情酒吧街、室内外步行街、甲级写字楼等业态。在丰富业态背后，万达广场有明确的市场定位，就是将项目打造成为长沙核心商业中心、商务集群旗舰，可见商业、商务将是项目后期市场运作的主要业务。而定位为世界级五星级酒店、顶级豪宅等将主要为商业、商务提供同档次配套和潜在客流，为商业、商务未来市场价值的无限升值创造条件。这一明确清晰的市场定位完全符合项目所在区域的业态特征、区位优势、市场需求、客流聚集等。

运营管理

万达集团在项目运营背后有强大的后方操纵王牌：万达商业规划研究院与万达商业管理公司，它们分别在项目的前期规划设计及后期管理运营过程中发挥着至关重要的作用。同时多年积累形成的商业资源生态链独一无二，不可复制，为项目运营阶段的招商品牌引进创造了坚实的基础。

目前，万达广场的运营竞争力已经逐渐体现出来。一是品牌店铺招商、布局上，拥有主力店、次主力店和中小型合作商店的商业生态链核心优势。从其他城市万达广场的运营模式来说，主力店包括万达旗下的万千百货、万达院线、大歌星KTV等，它们保证无条件在万达新开项目中开店；次主力店大都是国际顶级品牌；中小型合作伙伴则通过招商部门考察签约，不在万达品牌库的，还需总裁特批。严格的品牌商家筛选，设立准入机制，使万达建立了良好的商业生态。二是10月将开业的五星级文华酒店在管理高层上有新动向。德国的鲍瑞斯·布鲁伯先生被任命为总经理。这位高级酒店精英有15年的酒店管理经验，先后在凯悦、希尔顿等国际知名酒店集团中担任高级管理职务。三是对引进品牌的整体推广上，万达广场将打造入驻品牌的统一推广平台，不仅宣传万达本身，更多将为其内的各品牌形成推广合力。同时，万达广场力求商业满铺开业，营造投资商家的公平氛围，形成项目规模优势。四是营销期的推广活动上，万达广场在每个销售节点上均有大型新颖活动推出，吸引着名流人士追捧，起到了良好的项目推广和扩大影响力的作用。

目前，项目的豪宅、两栋写字楼等已所剩无几，C3栋写字楼正在发售，而底层商铺、酒店为自己持有。项目正在进入运营初期阶段，品牌引进、企业入驻是当前运营推广重点。另外，通过万达专业的运营团队对自己持有的商铺、酒店进行成功运营后，将会为出售型投资物业创造更好的投资、经营环境，进一步提升项目的投资价值，同时自持型物业的租金也会逐年看涨，投资回报较好。

品牌实力

在品牌招商方面，万达把十多年来积累的商业资源全盘引进长沙，其中80%以上的商家都在项目规划前完成招商，且一些为万达的长期合作主力店，而只有20%来自本土招商。

万达广场的主力店有万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、大型超市等，主力店和次主力店总面积约9万m2。由于主力店品牌吸引力强，具有较强的人流聚合力，因而经营较为稳定，抗风险能力强。但一个城市综合体主力店不宜过多，数量和类型根据当地情况而定，一般5个左右。同时，次主力店将是招商的大头。另外，国际购物中心将引进LV、GUCCI、TOD’S等一众国际名品，带动长沙高端消费的发展。

酒店方面，项目引进万达自主品牌万达文华酒店。万达文华酒店是万达集团标杆性产品和民族酒店品牌。万达文华酒店10月份开业后，将成为国内外政要、商界巨子、各界名流莅临长沙的首选；更为万达总部国际的财智精英商务往来、会晤接待平添自豪与荣耀。

写字楼方面，万达总部国际已有多个品牌企业计划入驻，包括中国银行、招商银行、中国人寿、广发银行在内的金融巨头，金鹏期货、北京世纪恒逸投资有限公司、广东银兴融资担保有限公司等知名金融企业也签订意向入驻协议。另有中粮地产、DBE珠宝、广发银行、老凤祥、远大空调、福晟集团、随意居、上海美特斯邦威服饰有限公司、金立手机等多家知名企业也签订入驻意向。从已意向入驻的企业来看，品牌档次高是一大特点。

运营竞争力最主要体现在运营商对产品的运营管理上。依靠万达集团多年来积累的独有商业资源链、全面创新的营销推广模式、高档次物业管理团队和勇于创新的运营管理人员，万达广场的运营竞争力让投资者看好，因此，运营竞争力评定为五星级。

市场竞争力

星级:★★★★★

销售速率

来自长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，从2010年12月底至今，项目共申请预售4次，其中住宅批准预售量约为21.49万m2，商业3.97万m2，写字楼13.43万m2。截止9月中旬，项目已销售住宅18.69万m2，销售率约86.97%，而已批准预售的商业与写字楼均售罄，整个项目的累计总销售率为92.82%。从项目整个销售期的销售速率来看，住宅、商业、写字楼的月平均销售速率分别约为9000余m2/月、2000m2/月、6700m2/月，月销售速率相当不错。销售均价方面，住宅约13619元/m2，畅销户型均为200m2以上的三室两厅的大豪宅；商业均价约38261元/m2，写字楼15521元/m2。不菲的售价和火爆的销售印证了项目的市场人气，为万达奠定了绝对的财富聚集和客流基础。

项目人气

本次评价以项目在0731房产网上网页、广告语、LOGO、视频等的点击量来衡量万达广场的人气。经统计，从2012年1月至8月，项目的网页点击为21776次，广告语点击量419次，LOGO点击570次，视频点击1142次，总点击量为23907次，网站点击量在楼盘中十分靠前，拥有十足的市场人气。

印象好评

在本次长沙市房产研究中心联合0731房产网进行的2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络投票活动中，万达广场连续三周夺得网友投票数周冠军，并且最后以21189的总票数拿下此次十大最具投资价值城市综合体投票评选的第一名，可见项目得到了两万名网友的印象好评和投资潜力的肯定，这是万达广场市场竞争力最好的诠释。因此，市场竞争力评定为五星级。

长沙市房产研究中心权威点评：

万达广场在区位竞争力、产品竞争力、运营竞争力、市场竞争力四方面均有自身独特的优势和强大的实力，均评为五星级。在当下城市综合体集中涌现的长沙楼市拥有绝对的综合竞争力，它是长沙城市综合体发展的典范和标杆，因此，项目最终推荐星级为五星级。而项目不足之处在于区域周边整体档次有待升级改造，如下河街、西长街等。另外，万达总部国际写字楼物业20元/㎡的物业费偏高，一旦空置压力将很大。

北辰三角洲

537万平米世界级滨江综合体

区位竞争力星级:★★★★☆

项目区位

北辰三角洲项目位于湘江与浏阳河交汇处，西临湘江中路，北依栖凤路，东靠芙蓉北路，南抵三一大道，四面环路地段完全符合城市综合体的区位要求。同时矗立于银盆岭大桥东头，可直通市府板块，北侧的浏阳河隧道与芙蓉北板块互通往来，南侧的营盘路过江隧道直达河西，交通十分便利。从项目所处区位来看，位于湘江中轴线上，二环以内，属伍家岭商圈，城市副中心，区位辐射力稍有欠缺，但随着湘江大道的贯通、黄兴北路北延，北辰三角洲到长沙CBD五一商圈仅需要5分钟车程；日后地铁1号线与长株潭城际铁路的开通，北辰三角洲区位竞争力将日益强劲。

周边配套

项目交通配套比较成熟。地铁一号线贯穿社区，长株潭城际铁路连通长株潭，周边城市巨大的消费需求将为北辰三角洲带来不可限量的商务、消费人潮；跨银盆岭大桥、过营盘路隧道，连接湘江两岸，行浏阳河隧道，直达北城；项目内更将建成“四纵七横”共11条道路，路网东接芙蓉北路，南接三一大道，与319国道、湘江大道、黄兴北路、芙蓉路等城市主干道纵横相交，全方位立体式的交通路网规划，让北辰三角洲成为长沙央区枢纽实至名归。

项目周边商业、教育、医疗等配套相对中心城区较逊一筹。但项目拟引进知名大型金融机构总部，并且商务、商业、教育配套非常完备，加上与规划中火车北站金融生态城的互动，能够对周边区域起到一个发展引擎的作用。

教育医疗配套，周边拥有能基本满足需求的幼儿园、小学；医疗配套比较完善，如德福医院、保益堂大药房、同济医院、康泰药号均分布在项目周边，中南大学湘雅医学院、省妇幼保健院距离项目不远。文化旅游资源得天独厚，项目不仅毗邻开福寺，独揽两江，长沙市政府重点工程“文化曼哈顿”两馆一厅更与项目融为一体，实现了传统文化中心与现代文化场馆的南北呼应。

特色资源

项目独揽两江，视野辽阔，景观资源绝佳，具有真正意义上的“滨水特质”，是中心城区的一块风水宝地。博物馆、图书馆、音乐厅以“品”字形伫立于三角洲的尖端位置。两馆一厅的开放将会带来文化交流、艺术展示、作品鉴赏等文化盛事。总体来说，项目地理位置优越，交通通达便利，人文环境优越，这些都为北辰三角洲区位竞争力上大大加分。近年来，开福区政府提出大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈，政府策略的推动，北辰项目入驻带来的辐射效应，内外呼应，相得益彰，这一区域再次兴起指日可待。因此区位竞争力评定为四星半级。  

产品竞争力  星级:★★★★★

项目规模

北辰三角洲地块曾因92亿地王而声名在外，市场关注度很高。项目总投资300亿，总占地面积约110万m2，总建筑面积537万m2，符合超大城市综合体的大体量特征，由巨大体量产生的规模效应，也使得其辐射范围更为广泛。从商住配比来看，项目住宅面积300万m2，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑面积80万m2，平台下社区商业配套和停车库等建筑面积157万m2。根据我国城市综合体业态组合量化通用指标来看，作为二线城市的长沙，住宅配比比例应较高，但也不宜超过50%，以此指标为准，本项目的住宅配比相对较大。

产品类型

项目涵盖了住宅、写字楼、商业、酒店、停车场等类型。从业态配比上看，300万m2的住宅规划分8期，当前一期（D3）、二期住宅（E5）已全部售罄，三期住宅（D2）正认筹中，A1D1区“定江洋”组团栋豪宅及写字楼即将开盘。“定江洋”共有5栋全玻璃幕墙的帆型豪宅，这是目前长沙唯一采用全玻璃幕墙设计的高层住宅建筑。采用此设计，一方面，让湘江可以毫无阻碍的进入视线；另一方面也为湘江建造了一处和谐的新江岸景观。

◎ 写字楼。北辰三角洲中央商务区规划的写字楼群共4栋，其中D1区的268米地标性甲级写字楼正招商中，总建筑面积6.83万m2，共45层；A2A3区3栋摩天写字楼群即将建设，其中一栋不低于300米，2栋不低于270米，摩天写字楼群的问世将刷新长沙城市建筑高度，成为中南商务新地标。此外B1B2区还规划了2栋SOHO式写字楼，写字楼总体达到40万平米的商务办公体量，能够为大、中、小型公司提供定制式需求。

◎ 酒店。酒店方面，北辰三角洲引进了目前长沙唯一世界级滨江洲际酒店，总建筑面积6.53万m2，地下3层，地上26层，建筑高度为125米。27米挑高中庭面向湘江，为全球宾客提供绝无仅有的景观享受；除洲际酒店外，中央商务区还规划有商务酒店、主题商业酒店等。

◎ 商业。北辰三角洲规划有三大主题商业：A1D1区滨江集中商业、B1B2区风情式地铁主题商业、社区底商Qpark街区购物公园。A1D1区17万m2全天候体验式滨江商业群，将革新长沙传统商业模式，使长沙商业真正与国际接轨，借鉴迪拜、日本、伊斯坦布尔等国际体验式购物中心的“广场+环境”模式，依托湘江风光带一线江景，采用层层退台的屋顶花园设计，创造出一个开放式、低密度的商业公园，包含大型超市、商业零售、娱乐、餐厅、影院等商业业态。目前已引进中南地区最大的华谊兄弟旗舰影院，并设计了长长的星光大道，便于开展电影节、首映礼等文化活动。住宅小区的底层商铺由湖南省奥斯卡商业管理公司携手打造QPARK购物公园，呈现长沙规模最大的开放型情景式购物公园。B1B2区利用与地铁1号线出站口无缝对接的优势，将凤凰古城之“水、桥、墙、巷、台”五大元素引入设计，创造一个有趣味、有标志性、有独特性的活力商业区。

◎ 文化教育。项目依托市政规划两馆一厅（图书馆、博物馆、音乐厅），文化氛围浓厚；据了解两馆一厅将于２０１２年底前完成楼体亮化工程，正式开放指日可待。项目教育配套亦非常完备，九年制省重点教育体系成为项目销售的最大卖点，北京21世纪幼儿园、清水塘小学、雅礼中学等知名公办学校进驻小区，各校之间更用天桥连接，保障孩子安全上下学。

总体来看，北辰三角洲配套齐全，业态丰富，但就一个超级城市综合体而言，项目的商住配比不太均衡，住宅产品占据了太多空间，然而，北辰三角洲采用此商住配比是有原因的。目前该地段繁华程度、人流聚集还远不及市中心，在万达、华远、复地等高端项目相继推盘的强烈竞争下，北辰只有亮出自己的特色。项目的住宅纵然多，但高端酒店、风情酒吧街、品牌购物中心、滨江商业街、地铁主题商业、超高层甲级写字等产品均有自身特色，竞争力不容小觑。

生态环境

北辰三角洲致力于让住户拥有完整的成品园林。在长沙首开先例，以绿化先行的理念，建设3.5万m2苗圃基地，所有树木经过3-5年的培养，待生长到最自然的形态后移植到各个小区，以最佳状态迎接主人的入住。项目整体绿化率达到50%，小区内绿树成荫，花草满园，盛满大自然的灵韵。小区内的青青苗圃，悠悠花园与外部的湘江、浏阳河风光带、橘子洲、岳麓山内外呼应，谱写一幅好风如水、清景无限的生活画卷。

开发实力

北辰三角洲是北辰集团在长沙首度布点的世界级滨江综合体项目，2007年7月24日，北辰实业92亿“重金择地”奠定了如今北辰三角洲中南CLD翘楚的地位，同年由北京北辰实业股份有限公司独资设立长沙北辰房地产开发公司，注资5亿，承担该项目的开发管理工作。

北辰实业名声在外，其品牌实力、核心竞争力有目共睹，公司致力开发高端住宅、公寓、别墅、写字楼等多元化、高档次房地产项目，北辰绿色家园居住区、长河玉墅别墅、香山清琴别墅以及国家会议中心、奥运媒体村和北辰大厦等项目风靡全国。20年的经验让北辰实业拥有了开发大体量产品的经验，同时更具备了甄选优质CLD地块的眼界，更预示着长沙从此开始迈向比肩国际，同步世界的步伐。总的来说，北辰三角洲的产品竞争力评定为五星级。

运营竞争力 星级:★★★★★

市场定位

北辰三角洲聚合奢华豪宅、时尚Shopping Mall、风情酒吧街、滨江商业街、旗舰影院、超高层甲级写字楼等丰富业态，以江景住宅为主打产品，先期业主的入住积聚了大量人气，为商业的运营开发造势，再通过适量的商业、写字楼、酒店的开发运营，层层推进，最终打造城市商业副中心。商业是聚集人气、提升市场影响力的最关键要素，由此可见商业、写字楼也是项目后期运作的主要业务，长沙唯一的五星级洲际酒店、地标性甲级写字楼、可容纳8万人的住宅区为商业、商务提供潜在客流的同时也为项目无限升值创造了条件，让我们对北辰后期的运营竞争力充满信心。

运营管理

作为大牌运营商，北辰从未让我们失望。一是自我运营管理上，北辰牵手洲际酒店，打造北辰三角洲先进管理体系，刷新超五星级酒店标准；“体验式”滨江商业MALL依托一线江景，为市民带来“目的性”消费；北辰更携手国内首屈一指的华谊兄弟旗舰影院，为大家完美呈现最新的视觉感受；二是对品牌店铺的招商上，写字楼区域会引进银行、证券、保险等企业，商业区会集中引进文化、娱乐、餐饮等知名品牌，以整体出售给实力商业运营商、再整合出租的方式进行招商，设立高水平的准入机制，塑造一流品质，提高项目的竞争力；三是物业管理上，北辰项目物业管理分为两个板块，定江洋豪宅区与奥城住宅区。定江洋物业由海内外享誉盛名的戴德梁行管理。戴德梁行总部设在伦敦，并在45个国家、140个城市设有分支机构，共动用11000余名员工为客户提供高水平的一站式房地产咨询及顾问服务；普通住宅区域，北辰三角洲聘请浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司全天候、全时段提供体贴入微的品质服务。绿城物业属于国家一级资质物业管理企业，17年来深受认可，并获得多项奖项，管理实力毋庸置疑；四是项目推广上，2年以来北辰三角洲不仅在销售节点上举办大型活动，日常更会举办业主同乐会，携手业主见证北辰的成长。“北辰三角洲台湾文化节”活动历时一个月将北辰的人气愈推愈高；六一儿童节的“魔幻泡泡秀”；端午节的粽叶飘香；9月的露天电影节等，不仅吸引了新的购房人群，老业主的亲朋好友也积极认筹，起到良好的推广宣传效果。

品牌实力

北辰实业一直以来都是品牌的象征，作为一线名牌企业，规划前期就受到了很多顶级品牌的青睐，招商效果非常理想。北辰三角洲引进了全球排名前十的国际洲际酒店，洲际酒店以企业品牌与服务品质享誉世界，迄今已有4300多家酒店广泛分布于全球60多个国家，每年约有1.8亿贵宾入住洲际酒店，享受洲际提供的高品质服务，北辰三角洲此次携手洲际的到来，让长沙享此中南地区的绝顶尊荣，综合竞争力无人能及。北辰以17万m2超大物业群，将引进LV、GUCCI等一众国际一线名品。国内影视传媒大哥华谊兄弟旗舰影院已与北辰签约，以1.1万m2的总建筑面积，22个观影厅，24米宽容纳600人的IMAX放映厅打造电影爱好者的天堂。

一期、二期、三期住宅底商均携手奥斯卡，打造QPARK情景式购物街区公园，与滨江集中商业区、地铁主题商业区形成优势互补。购物公园以“或逛街，或旅行”为理念，打造最乐购、最时尚、最韵味、最艺术、最有fun的国际社区商业，目前如美的、格力、史密斯、多喜爱、交通银行、邮政储蓄银行等等企业已纷纷进驻。

运营竞争力最主要体现在运营商对于项目产品的运营管理上。依靠着北辰集团多年来积累的商业资源和优秀的管理团队，北辰三角洲的运营竞争力让投资者看好和信服。因此，该项目运营竞争力评定为五星级。

市场竞争力 星级:★★★★★

销售速率

来自长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，从2010年10月9日至今，项目共申请预售10次，其中住宅批准预售量约为38.89万m2，商业1.49万m2。截止9月中旬，项目已销售住宅37.40万m2，销售率约96.16%，已销售商业1.03万m2，销售率约68.93%，整个项目的累计总销售率为95.16%。从项目整个销售期的销售速率来看，住宅、商业的月平均销售速率分别约为16259余m2/月、446m2/月，月销售速率相当不错。销售均价方面，住宅约7981元/m2，畅销户型为三室两厅；商业均价约32958元/m2。从以上数据可以看出，北辰的商业销售相对于住宅略逊一筹，但整体来看，如此的高价能创下如此好的销售业绩，投资潜力被市场普遍看涨，市场竞争力让业界惊叹。

项目人气

以项目在0731房产网上网页、广告语、LOGO、视频等的点击量来衡量北辰三角洲的人气。经统计，从2012年1月至8月，北辰三角洲奥城（E5地块）的网页点击为28174次，广告语点击量317次，LOGO点击250次；北辰三角洲奥城（D3地块）网页点击为15618次，广告语点击量115次，LOGO点击118次，视频点击量48次，两地块总点击量为44640次，网站点击量在楼盘中十分靠前，拥有十足的市场人气。

印象好评

在本次长沙市房产研究中心联合0731房产网进行的2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络投票活动中，北辰三角洲以21100的总票数拿下此次十大最具投资价值城市综合体投票评选的第四名，北辰三角洲得到了两万余名网友的印象好评和投资潜力的肯定。因此，市场竞争力评定为五星级。

长沙市房产研究中心权威点评：

在城市综合体争先涌入的长沙楼市，北辰三角洲挟历史人文之气，承百年名校之风，重新崛起于湘江东岸，作为城市综合体，北辰三角洲综合实力数一数二。项目不足之处在于所在区位相比市中心还略显逊色，但胜在自身配套十分完备，具备成长为城市新中心的潜力和能力，性价比较高。北辰三角洲区位竞争力评为四星半级，产品竞争力、运营竞争力、市场竞争力均评为五星级，项目的综合竞争力评为五星级。

德思勤城市广场

亚洲又一时尚中心

区位竞争力                  星级:★★★★☆

项目区位

德思勤城市广场地处湘府东路与韶山南路交汇处，雨花区与天心区交界地带，辐射两区密集人口。同时，项目属新兴省府CBD。目前，省府CBD以省政府为中心，以湘府路为轴线，联接武广高铁与省政府的核心地带，有行政、交通、商务、商贸、信息等优势。项目地处南城及红星商圈的核心枢纽位置，红星商圈原为区域商业中心，未来规划将升级为城市副中心。着眼更广的范围，省府南迁，使南城成为长沙政治文化中心，而长株潭一体化的战略决策则让这一区域成为长株潭三市融合的核心区和桥头堡。长株潭一体化带动效应下，南城城市价值凸显出来，并形成中央政务功能、中央经济功能、中央生活功能、中央信息功能四大城市功能中心。区域价值的转变，让德思勤城市广场的起点更高、辐射范围更广阔，区位竞争力大幅提升。

周边配套

德思勤城市广场周边交通成熟，通达度较好，物流业比较发达。项目一、二期与第三期由韶山南路隔开；南面临湘府东路，未来最具发展潜力的主干道之一。湘府路湘江大桥通车后，项目到河西只需十分钟，消费辐射人群直接延伸到河西。汽车南站交通枢纽，地铁1、4号线，城市轻轨，交通的畅达效率高。京珠高速、绕城高速、芙蓉路等多条快速干道接入全省及珠三角和全国。2分钟到省政府，8分钟到武广高铁站，25分钟到机场，30分钟到达株洲、湘潭。可以说，德思勤城市广场拥有了长沙所有通向外界的快速通道。不过，项目离市中心有一定的距离，且周边交通压力正日益增强。

商业配套方面，红星商圈集农副产品、日用品、糖酒、建材、花卉、蔬菜等批发大市场为主。还有通程商业广场、步步高、红星美凯龙、华润万家、国美电器、井湾子家具城、莲湖汽配城等。另外，湘府路两厢已陆续有多家汽车4S店入驻。酒店方面汇聚了融程花园酒店、西雅国际大酒店、豪布斯卡大酒店等多个五星级高级酒店，这一区域酒店业竞争十分激烈。当然，从整个长沙来看，该区域商业氛围与五一商圈相比差距还是比较明显。

政务商务资源方面，省政府一办公区包括省政府、省直事业单位、天心区政府、雨花区政府、检察院、法院等近40多家政府机构，容纳3万人的省政府二办公区也将启动。中央、国有大型企业包括中烟、国家电网、华凌电力等60多家优势企业选址于此。

项目周边教育医疗配套资源比较普通，没有为项目综合竞争力提升助力的亮点。中南林业科技大学刚升为一本院校，小学主要有洞井小学、洞井中学、砂子塘天华、在建的红星二小。大型医院主要是市中心医院，常规就医比较便利。

特色资源

依托湖南红星国际会展中心，该区域会展产业繁荣发展，每年各类会展带来了频繁的客流高峰与商务活动。生态旅游方面，有湖南省森林植物园、天际岭国家森林公园、圭塘河风光带相伴，往西距湘江也仅3公里。另外，湖南省文化公园、三馆一中心的陆续落成，形成了新的文化中心，大大提升了区域文化影响力。周边在建、已建、筹建楼盘很多，包括高档社区聚集区，如美洲故事、托斯卡纳等，省公务员、事业单位小区聚集区，为区域不断带来新增人口，蓄积潜在客户。鉴于项目所在区域地位重要，交通发达，资源丰富，区位竞争力评定为四星半。

产品竞争力    星级:★★★★★

项目规模

德思勤城市广场总投资超百亿元，项目占地面积550亩，用地规模大，可塑性强。总建筑面积达到156万m2，南城超级大盘，建筑总栋数为50栋，其中14栋高级写字楼，楼栋高低错落，具备了城市综合体的超大体量、超高地标的特质。项目容积率为4，这一容积率比一般都市综合体要低，给人一种宽敞、轻松的生活、购物氛围，人们更加乐意接受这种占地面积大，容积率合适的产品。

产品类型

德思勤城市广场涵盖大型商业中心、五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等业态。项目采用全开放的规划布局，业态细化多样，主次分明，一方面可分散投资风险，另一方面满足更多消费选择。业态配比上，纯商业规划为56万m2，打造全业态、全业种、全客层商业娱乐中心，其中包括20万m2购物中心，还有900多米商业步行街，主要用于金融、商业、文化娱乐等；酒店规模5万m2；写字楼约50万m2；而住宅产品主要规划为50万m2高尚社区。从业态组合规模来看，商务、商业产品占项目总规模的绝大部分，是项目主打产品。整个项目纯商业与住宅配比约为1：1，基本合理。

首先，宝格丽公寓是德思勤城市广场的核心住宅产品，定位为国际顶级公寓。一期由四栋精装公寓组成，面积为40-200m2，涵盖一房、两房、三房、复式等户型。住宅占项目总体量的38%，介于20%-50%的通常合理比例之间，并且50m2左右的产品为主打，小户型大配套，明显区别于万达等项目的超大户型豪宅，总价偏低，偏重于商务酒店性质，非常适合小户型投资需求。

写字楼产品，规划建设14栋写字楼集群德思勤中心。目前写字楼还未开工建设。从规划来看是目前中部最大的写字楼集群，比万达、华远等写字楼规模大，将很好的承接省府CBD带来的巨大商务需求，形成一个高度集中的国际商务集群。

项目将规划两座五星级酒店。酒店总用地面积70000m2，总建筑面积5万m2，从体量上说占总规模约4%。其中一家为美国凯悦酒店，预计斥资7亿元左右，各项功能齐全，还将新建高端商务会所、多功能影院、商务会议中心、健身中心和游泳池等一系列配套设施，车位数约400个，能满足举行大型会议的使用功能。项目双五星级酒店的设计是比较罕见的，更好的做到不同风格酒店在同一项目内的互补，酒店聚集力全面的提升产品的竞争力。

商业产品主要是TASKIN四季汇购物中心和苹果时尚步行街。通常，国际购物中心的规模应该在12-18万m2。TASKIN四季汇购物中心体量约20万m2，是又一超大购物中心，体量足以辐射全城甚至更广。根据初步测算，德思勤城市广场购物中心以5年后每平米300-350元回报，对投资者吸引力巨大，也是最能说明产品竞争力的投资收益指标。苹果时尚步行街，937米长、商业达32000余m2，打造各类主题，特色和异质性鲜明。同时，穿绕在项目业态之间作为纽带，使项目更好的融合一体。

车位配置方面，地下立体交通近44万m2近万个车位足以满足项目运营后满负荷经营对于车位的需求，这一点是德思勤考虑最全面、最超前的问题。其他产品还包括九年制国际学校、幼儿园、五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道等教育娱乐配套设施，投入逾12亿元的文化娱乐设施、建筑艺术中心、列宾画廊、卫视直播中心、24小时独立书屋点等，体现项目与同类型项目的异质性和唯一性。

生态环境

德思勤城市广场绿化率为31.75%，这一绿化率可与一般纯住宅类项目相比，因此项目内部环境、自然生态上远胜过许多同类产品。在景观设计方面，营造特色及亮点，以人为本，力图塑造具有本土文化，同时又兼具国际性、城市门面、标识性的综合文化性景观产品。与步行街融合的多个情景式景观带将为业主、消费者提供独特生态景观享受，从而提升产品美誉度和社会效应。

开发实力

德思勤总部在深圳，是以地产开发、投资管理、商业及资产管理、咨询服务为主营业务的国内大规模房地产综合运营商，曾第一个提出综合体理念。通过与国际顶级品牌机构合作，成为集房地产开发、商业管理与经营、酒店管理、文化传播、营销代理及咨询于一体的集团公司。德思勤战略布局集中在泛珠三角、长三角、渤海湾区三大重点区域及华中、华北、西南等热点区域，足迹遍布三十余个大中城市，与400余家开发商、媒体、设计院等成为合作伙伴。 

湖南德思勤投资有限公司成立于2008年4月，注册资本5000万元人民币，主要经营房地产开发经营、实业投资及酒店管理、投资管理、物业管理等，公司目标成为国际化的房地产综合品牌服务商。此次德思勤城市广场是该公司倾尽全力的代表作，2012年9月在国际购物中心协会商业地产2012全球峰会中国专场获国际商业地产商业中心大奖，是唯一斩获此殊荣的商业项目，可见，德思勤的开发实力得到了国际的普遍认可和认证。因此，产品竞争力评定为五星级。

运营竞争力  星级:★★★★★

市场定位

德思勤城市广场是一个集商业、零售、百货、酒店、办公、餐饮、主题商业街、时尚淘宝、餐饮、娱乐、公寓住宅、儿童天地、教育等多种业态为一体的综合性建筑群。业态丰富度极高，后期项目市场定位集中于商业、商务金融以及文化娱乐中心的打造上，投资型地产特性明显。根据项目地处的省府CBD区位、未来商务资源巨大优势、长株潭城市群融合的巨大市场以及长沙娱乐文化之都的城市特性，最终确定项目市场定位为高端商业、金融、娱乐文化中心是非常切合实际和可行的。

运营管理

在开发前期就预先考虑项目可持续发展，项目前期定位时结合区域市场、目标客户、商业品牌等进行预招商，同时在商业规划上，前瞻性的考虑市场消费习惯和超体验、文化性的消费趋势，为日后运营留有一定弹性调整空间，这是它在运营方面可取的经验和做法。在整体运营思路上，高度尊重本地文化，打造一站式便捷生活圈，高度契合长沙城市特性，因此运营过程中通过文化影响力将项目本土移植将更加容易。

营销策略方面，采取全面联合营销的新模式，为商家经营带来强大助推引擎。各类新颖的推广活动起到了很好的促销作用。此外，德思勤还频繁亮相国内多个高级别论坛、峰会等，大幅提升德思勤的影响力和竞争力。

物业管理上，宝格丽公寓由世界第一物管专家世邦魏理仕提供一站式服务，该物管团队是全球最大的商业房地产服务公司，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，其物管服务品质必有优于他人之处。

自持物业的运营管理上，德思勤将持有步行街核心节点的20%商业，在街内规划一个“121”的时尚街，将从韩国引入最潮最时尚的饰品、潮物，打造长沙最潮最有品味的购物街，通过自身提前预热商业人气，为其他商家提供隐形运营优势。同时新酒店也可能作为公司战略资产进行经营。

品牌实力

目前，德思勤在品牌企业引进上已取得很好的成果。首先在金融中心的打造上，中国第一财经传媒集团《第一财经》将携手国际金融资本巨头进驻德思勤中心，而汇丰银行、软银、美国凯雷投资集团、苏格兰皇家、爱尔兰财富控股、台湾大华银行、德意志银行等国际金融巨头也有意向来德思勤进行考察。两座酒店已有一座确定为美国凯悦酒店，凯悦酒店对于合作伙伴的要求十分苛刻，此次能选择德思勤城市广场，足以体现项目的竞争实力和优越性。另外，在娱乐文化中心的打造上，已确定联手湖南卫视、亚洲最大娱乐集团韩国CJ等强势品牌，他们的入驻将使整个项目的运营如虎添翼，充分展现文化娱乐对其他业态的价值提升。因此，运营竞争力评定为五颗星。

市场竞争力     星级:★★★★★

销售速率

德思勤城市广场以投资门槛低、回报高、配套好的竞争优势，在市场上掀起了一股销售热潮。目前，项目一期已基本建成，二期正在开发中，销售前期主要是宝格丽公寓撑场，而近期苹果步行街正在认筹节点上，写字楼德思勤中心也有望下半年推出。

来自长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，从2012年3月底至今，住宅批准预售量约为5.54万m2，商业0.66万m2。截止9月中旬，项目已销售住宅2.90万m2，销售率约52.38%，已销售商业0.46万m2，销售率为69.22%，整个项目的累计总销售率为54.17%。从项目整个销售期的销售速率来看，住宅、商业的月平均销售速率分别约为4800余m2/月、760m2/月，月销售速率比较快。销售均价方面，住宅约9549元/m2，畅销户型均为一室一厅的小户型公寓；商业均价约41096元/m2。从物业均价和销售率上看，商业均价创下新高，公寓投资潜力巨大，短时间内创销量佳绩，潜移默化中磨砺项目的市场竞争力，预计后期项目的销售速率还会加快。

项目人气

本次评价以项目在0731房产网上网页、广告语、LOGO、视频等的点击量来衡量德思勤城市广场的人气。经统计，从2012年1月至8月，项目的网页点击为18914次，LOGO点击91次，总点击量为19009次，网站点击量接近两万，项目人气处于持续火热状态，市场竞争力逐渐显现。从量上看点击量稍少于北辰、万达等同类项目，一部分原因与项目广告投放方向、类别有关。

印象好评

德思勤在地产综合运营领域的活跃身影和专业度早已给关注城市综合体的人们留下了相当深刻的印象。在本次长沙市房产研究中心联合0731房产网进行的2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络投票活动中，德思勤城市广场在每周的投票评选中一路领先，票选十分靠前，并且最后以21151的总票数拿下此次十大最具投资价值城市综合体投票评选的第三名，表明项目拥有相当深厚的客户基础，才能得到网友如此高的印象好评和对投资潜力的充分肯定。因此，市场竞争力评定为五星级。

长沙市房产研究中心权威点评：

德思勤城市广场的所有业态规划相较一般的城市综合体项目更加细化和丰富，时尚、金融、消费、文娱特色更加突出出彩，业态配套关联度创新性更强，整体功能构架更加复合化。项目走低投资门槛路线，面向的客户群体更宽更广，让高端城市综合体的投资机会更加亲民。因此，基于对项目区位、产品、运营、市场竞争力的分析，项目最终推荐星级为五星级。项目不足之处主要是所在区域高端酒店云集，行业竞争十分激烈，对德思勤城市广场高级酒店的运营提出了更高的要求和挑战。同时项目开发周期偏长，周边交通压力在日益加大。

华远·华中心中心绝版滨江地标

区位竞争力  星级:★★★★★

项目区位

华远·华中心地处湘江中路与解放西路交汇处，东至规划中的太平路，南至西湖路，西至湘江大道，北至解放西路、太平街，四面环路，人流集散地，满足城市综合体对核心地段区位的要求。项目属五一商圈辐射范围，是五一商圈向外延展发展的黄金地带，与五一商圈共享城市中心成熟的商业、餐饮、休闲、娱乐、交通、文化等配套。而项目周边人流的规模聚集和快速流动正是超强区位竞争力的最好证明。

同时，项目位于政府重点打造的南湖新城片区。南湖新城片区定位为绿色生态景观和休闲娱乐为特色的滨江商务区，华远·华中心的启动推动了南湖新城片区建设，促进南湖滨江商务区的迅速发展。而南湖新城片区的打造，也为华远项目的落地生根提供了良好的基础。

周边配套

交通方面，项目占据长沙一横（五一大道）一纵（湘江大道），周边环绕人民路、书院路、解放西路等城市主干道，交错密集的路网足以联通城市各区域。而根据近远期城市交通规划，项目两面紧邻地铁1、2、3号线，形成三线环绕的交通格局，在建的南湖路过江隧道以及规划中的人民路、劳动西路过江隧道将使湘江两岸交通更加便捷。同时，公交站点密布，机动灵活，因此该项目交通潜力越来越凸显。

五一商圈为项目营造出了长沙最成熟商业配套和最旺商业人气。周边有平和堂、新世界百货、王府井百货、春天百货等，万达广场、沃尔玛超市、弥敦道、解放西路酒吧街、化龙池酒吧街、黄兴路步行街等多元化商业经营是该区域人流、物流、资金流汇聚的核心吸引力。这些原有的客户群体将是华远·华中心未来长期客流的直接捕捉目标，客户群体基础优势较大。

教育医疗配套相对该区域的商业配套来说偏弱，学校方面主要有长郡中学、第一师范学院、市第十二中学。医院主要有市第三医院、省人民医院、市中医院等。不过凭借便捷的交通，全市最好的教育、医疗资源共享将弥补这一弱点。

特色资源

华远·华中心正对杜甫江阁与橘子洲心，占据湘江风光带最核心的一公里江景，登摩天楼可俯看橘洲全貌、湘江全景、河西全域，令人艳羡的“山水洲城”城市景观、绚烂无比的烟花美景在华远成为了家常便饭。可以说，华远·华中心是江边制高点、河东最佳观景台。

该区域还聚集了最具湖湘风情的历史人文景观，火宫殿、贾谊故居、杜甫江阁、天心阁等，代表了悠久历史和文化变迁；长沙古城发源地坡子街、太平古街、古潭街等环绕左右，都是具有悠久历史、人文色彩、传统积淀与湖湘风情的老街。

在同类型物业竞争方面，万达广场、保利国际广场实力强劲，江与城写字楼物业正在热销，未来东牌楼地块崛起的长沙国金中心有望再一次改变五一商圈格局。多个项目良性竞争，共享客户资源，未来比的将是品质与服务。因此，区位竞争力评定为五星级。

产品竞争力 星级:★★★★★

项目规模

华远·华中心总投资逾80亿，项目总占地面积约235亩，以人民路为界分为南、北区。北区总用地面积约107亩，总建筑面积约80万m2，由8幢超高层建筑组成，以豪华酒店、高端奢侈品百货店、滨水综合体商务群、全系滨江居住体等业态聚合；其中，地上建筑面积60多万m2，地下建筑面积近20万m2。北区容积率为10.5，项目全部开发完毕满负荷运转后，人口承载量非常大，人口密度会很高。南区规划总占地面积约128亩，总建筑面积超过20万m2，打造长沙近代民俗风情商业建筑群，南区的容积率偏低，空间十分宽敞。总之，华远·华中心超大体量的规模完全符合一座“城中之城”的品质要素。

产品类型

华远·华中心涵盖国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、五星酒店、世界级行政公寓、写字楼、SOHO办公、城市公寓等高端业态。从产品规模配比看，北区住宅、写字楼、商业、酒店建筑面积分别约29、13.15、18.55、4.2万m2。整个项目分为五期，即五个地块开发，目前一期封顶，三四期开工建设。通过分析可知，北区中住宅规模最大，占北区总建筑面积的36%，且户型超大，户数有限，属豪宅稀缺资源；商业和写字楼规模占北区总建筑面积约40%，商业商务配比较重，是主打产品；酒店规模也比较合理。项目一期开发滨江大宅，为项目聚集上流层次人气，后期逐步开发写字楼、酒店的规模所带来的客户定位和人流规模，足以支撑整个项目后续长期的运营和发展。

按规划地块分析产品类型，1号地块由两栋超高层住宅和近2万m2的高端社区商业生活配套组成，住宅约为7.93万m2，主力户型以200-300m2的三房、四房为主；底层商业占据裙楼四层，层高均不低于5米，打造高档消费中心。2号地块由两栋公寓和规划面积约2.55万m2的商业组成，商业部分紧密连接太平街和坡子街，以时尚为主调，规划业态包括时尚潮流品牌、时尚数码体验店、特色主题餐厅、时尚酒吧夜店等。3号地块规划3栋住宅和7.38万m2底层商业；4号地块为酒店和写字楼，建筑高度拟建268米超高地标，其中建筑顶部为面积约5.5万m2的酒店，中部为面积逾7.8万m2的写字楼。3、4号地块的底层商业联合将打造成近8万m2的大型购物中心，购物中心与酒店、写字楼共享高端商业客户资源。5号地块由1栋建筑面积约为5.4万m2的写字楼、建筑面积逾3万m2底层商业以及相邻的4层小型独立商业组成，主要为商务会议、商务消费服务。从目前周边商业经营现状来看，项目商业潜力巨大，投资回报比较稳定。

南区规划总建筑面积超过20万m2，形成一个集商务街区、公馆会所街区、老长沙商业街区、高档住宅区、传统街市街区、地下空间等功能规划于一体的休闲、文化、娱乐中心，计划打造长沙近代民俗风情商业建筑群，是目前城市综合体中将民俗风情与商业融合的特例，差异化的开发运营意在夺人眼球，提高知名度。

项目总共规划四层地下车库，预计将有接近4000个车位，最大限度满足业主需求。产品每一期都设置了独立出入口，尽量分流出入人群，体现产品人性化特色。

生态环境

项目对内部生态环境规划比较重视，整个项目绿化率为23%，景观设计也将会别出心裁，与项目完美融合，满足人们对生态环境、生活品质的不断追求。

项目在践行“两型”上，迎合政府要求与未来绿色建筑发展趋势，产品主打绿色环保概念。项目是国内首个注册认证的LEED-ND（绿色城区开发），合理选址与区域联动、邻里关系布局与设计、节能建筑和公共设施三大核心系统联合打造绿色典范，带给业主不一样的绿色体验，并能产生积极的社会效应。

开发实力

华远·华中心是华远地产进入长沙的第一个高端综合体项目，由旗下的控股子公司长沙橘韵投资有限公司开发。华远集团是国内房地产业最早创立的品牌之一，2002年完成新的股份改制，并于2008年8月底成功上市。集团一直致力于开发高品质的具有市场代表性的房地产产品，目前已成为全国最大的房地产公司之一。华远集团在高品质住宅、写字楼、高端公寓、购物广场等大型CBD综合体项目的开发经验相当丰富，在北京、青岛、西安等地具备较好的市场影响力，集团已开发运营的成功案例有华远·九都汇、华远·裘马都等，产品市场竞争力强。华远地产于今年荣获“2012中国房地产开发企业500强”称号。项目的直接开发商长沙橘韵投资有限公司，成立于2008年1月，注册资本为2.28亿元。此次长沙华远·华中心的高端产品定位及优异的产品品质铸就了公司的品牌实力，华远·华中心项目还荣获“2011年度中国湖南十大影响力综合体”荣誉称号，其综合体产品竞争力早已得到外界认可。因此，产品竞争力评定为五星级。

运营竞争力 星级:★★★★☆

市场定位

华远·华中心以大体量、滨江高度地标为特色，聚合精装平层豪宅、精装公寓、5A写字楼、SOHO办公、五星级酒店、国际商业中心及带有浓重民俗风情的商业街区为一体的高端综合体项目，尤其是日后的南区开发，其风格是华远·华中心实现迅速本土化的最佳途径。项目后期的市场定位以商业、商务写字楼运营为主，兼顾高层豪宅的管理，通过突出自身特色开拓市场。底层商铺也是最主要的运营资源，将考虑分档次、分类别进行招商运营。项目市场前景普遍看好，升值空间稳定可靠，市场风险相对较小。

运营管理

在项目运营上，华远·华中心力求给投资者最可靠的投资运营载体。目前长沙很多城市综合体都规划有20万m2左右的购物中心，且不说体量大小，后期成熟的运营是盘活商业中心的关键。针对这一点，华远·华中心聘请华夏柏欣作为专门的商业顾问，在商业前期策划、招商代理、市场推广、营运及资产管理以及投资服务等方面，提供具有高度时效性与长期增值潜力的双赢方案。

在营销推广方面，聘请合富辉煌作为营销代理，产品主要通过0731房产网、搜房网、好房子网等主流网络、报纸媒体进行广告推广。借助任志强名人效应，引发市场关注和客户追捧，提升市场竞争力。后期的物业管理则交由世邦魏理仕打理，提供高端物业服务。

在品牌招商引进方面，随着豪华酒店香格里拉酒店、中国高端百货店海信广场等品牌企业的入驻，华远灵活创新的招商引资合作模式对未来项目的整体运营竞争力起到了巨大效果。公司与香格里拉酒店和海信的合作是在产权关系上通过契约的形式，将股权转交到项目公司名下，双方分别持有一定股权。这样一方面解决公司资金周转不足问题，有利于招商引资，另一方面可以借助合作品牌企业的丰富经验提升整个项目的商业运营竞争力。

品牌实力

目前，华远·华中心已经或者意向入驻的品牌企业主要有海信广场和香格里拉酒店。海信广场是中国著名高级百货店，青岛海信广场、天津海信广场已经成为城市对外开放的重要窗口。海信广场旗下聚集了包括LV、Prada、Cartier、Gucci、Fendi、Burberry、Armani、Versace等800多个世界著名品牌，世界级品牌比例达到了品牌总量的80%。众多世界品牌选择海信广场足以证明海信广场的综合实力。而亚洲最大酒店集团旗下的香格里拉酒店意向入驻华远·华中心，将提升长沙星级酒店的服务标准与居住体验。

另外，一期两栋住宅的商业裙楼计划引入私人服务体系，包括名表、名车、珠宝、知名餐饮连锁、美容美体、会所等高档生活配套，全程定制化、提供最大便利的国际化社区生活消费中心；三四期的高端购物中心计划引入奢侈品、顶级百货店、大型餐饮等全业态商业。不过，由于产品开发进度的局限，入驻品牌引进基本未落实，就目前来说，与一线综合体项目品牌引进的进展相比有一定差距，因此，运营竞争力评定为四星半。

市场竞争力 星级:★★★★★

销售速率

自华远·华中心进入长沙市场以来，一期滨江精装豪宅的预期均价将超过两万元的消息足以让同类型的江景豪宅类项目倍感压力，也给市场留下悬念。目前，华远·华中心一期A、B两栋超高层双塔住宅楼已封顶，正在销售强推期，三、四期刚开工启动。

来自长沙市房地产市场预警预报动态监测系统数据显示，项目目前仅有住宅产品销售，从2012年3月首次预售至今，住宅批准预售量约为8.01万m2。截止9月中旬，住宅已销售2.48万m2，累计总销售率约30.94%，销售率目前为止业绩一般。从项目整个销售期的销售速率来看，住宅月平均销售速率约为4100余m2/月，月销售速率能基本保证项目销售期内保持一定市场热度。销售均价方面，住宅约16594元/m2，与开发商预期设想的均价有一定差距，畅销户型均为四室两厅的超大户型豪宅。从住宅均价和销售率上看，住宅均价与同类型同地段的豪宅相当，体现了其住宅产品的市场价值和奢华档次；而由于开盘时间较短，产品户型超大，总价比较高，目前住宅消化率不是非常理想属正常，未来随着项目市场拓展的不断深入及影响力的放大，市场竞争力会有很大的跨越。

项目人气

本次评价以项目在0731房产网上网页、广告语、LOGO、视频等的点击量来衡量华远·华中心的人气。经统计，从2012年1月至8月，项目的网页点击为17962次，LOGO点击112次，总点击量为18074次。项目首次预售依赖才短短几个月，网站点击量接近两万，说明项目在销售前期就已受到市场的高度关注，人气非常火爆，预计随着后期其他业态产品的陆续开发上市，人气还将有大幅度提升的空间。

印象好评

华远·华中心给人印象最深的是临江的两座高层住宅塔楼。集团名人任志强的知名度也为项目的市场竞争力加分，最重要是项目自身全方面优势的体现和挖掘，让人们对其商业价值充满信心。在本次长沙市房产研究中心联合0731房产网进行的2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络投票活动中，华远·华中心在第二、三周的周投票评选中均名列第三，从十五个备选项目中脱颖而出，并且最终以21166票拿下此次十大最具投资价值城市综合体投票网络评选的第二名。从目前项目还仅开发两栋住宅的进度来衡量，它能在网络票选中取得如此靠前的名次，品牌影响力功不可没，同时也表明市场对它寄予了十分的厚望和认可。因此，市场竞争力评定为五星级。

长沙市房产研究中心权威点评：

华远·华中心毗邻传统五一商圈，地处南湖新城片区，老商圈的浓厚商业氛围和人气，再加新区开发的新机遇，项目开发的城市区域背景独特，区位优势明显，交通发达。项目产品体量巨大，建筑高度抢眼，业态规划复合度高、配比合理，名人效应与绿色建筑卖点突出，通过分析项目综合竞争力很强，因此，项目最终推荐星级为五星级。不足之处主要是建筑容积率偏高，北区达到10以上，空间利用宽敞舒适度有欠缺；另外，项目周边用于交通微循环的城市街道密集、老旧且不宽敞，而人流量却巨大，交通难免容易拥挤堵塞。

喜盈门·范城

都市时尚娱乐商业新中心

区位竞争力 星级:★★★★

项目区位

喜盈门·范城是喜盈门集团在长沙开发的首个大型城市综合体。项目位于万家丽路与木莲路交汇处，雨花区政府对面，属于雨花区行政中心，是雨花区行政、商业、交通最发达的区域。更重要的是，项目坐落于长沙、株洲、湘潭三市的几何正中心，区位特殊，辐射范围广，尤其借助武广高铁站，有望成为长沙甚至是中部交通大枢纽。同时，还位于未来的新兴CBD武广新城片区。长沙计划将武广新城打造成新的战略增长极城市副中心，成为长沙的“浦东新区”。新区900余公顷可供开发土地，600亿元的投资预期，浏阳河生态商务区、潭阳滨江乐园、武广长沙南站、圭塘河风光带整治等重点项目，由此可见武广新城未来的龙头地位。新兴CBD武广新城与雨花区行政中心的双重叠加，充分体现出喜盈门·范城区位的竞争力和重要性，不过这一战略区位优势需要较长时间的培育。

周边配套

喜盈门·范城处于新开发地带，周边交通路网宽敞而现代化，毗邻城市动脉万家丽路，南靠木莲路，还有香樟路连接东西向，三面环路，相辅相成；距黄花国际机场仅30分钟车程，距武广高铁南站仅5分钟车程，距长沙火车站仅10分钟车程，对外交通十分便利，物流业十分发达；长株潭城际轻轨、武广高铁、规划中的地铁5号线、7号线四铁环绕，交汇换乘；交通网络多元化、立体化、快速化特征明显。借助武广高铁这一快速交通，喜盈门·范城对于广州、深圳返乡置业投资人群也是非常不错的选择。

项目所处区域教育资源比较丰富，砂子塘小学、南雅中学、长沙市一中与雅礼中学分校等教学质量受到普遍认可；高校有长沙理工大学、湖南女子大学、中南大学铁道学院、中南林业科技大学、长沙民政学院等，高校学生分布密集，成为项目后期的一大主要消费群体。医疗配套方面主要有长沙市中心医院、仁和医院、湖南省中医附属第一医院等，基本满足日常需求。

周边商业配套现阶段比较薄弱，繁华程度不如市中心。酒店主要有华雅大酒店、银源酒店等，喜乐地购物中心是该区域主要的购物点，另外还有一些小型超市等，满足附近居民基本购物需求。鉴于日后武广新城片区大发展，人口将进一步聚集，该区域繁荣的商业氛围还有待进一步打造和提升，这也为喜盈门·范城的成功运营提供了巨大的机遇。

特色资源

周边特色资源主要是圭塘河景观、雨花区行政文化中心以及未来不断崛起的中高端住宅区。圭塘河曾污染严重，现今政府总投资约28亿元将其列为长沙市政府重点工程，规划成一个生态景观带，风光带全长约3公里，沿河两岸展幅200米，总面积2400亩，项目建设包括风光带、风情休闲区、历史文化展示区、市民广场餐饮购物街市、游乐区、图书馆、体验式民俗民风旅游区和基础设施建设等，被称为“天然氧吧”。喜盈门·范城坐落于圭塘河风光带的东侧，整治完成后圭塘河独特的风光景色是它的亮点之一。

项目地处雨花区政府对面，自然得到政府的大力支持，形成雨花区政府、雨花市民休闲广场、圭塘河生态景观带三面环绕之势，占尽天时地利人和，雨花区政治文化中心将给项目带来很多无形的优势。另外，武广片区将是长沙中高端住宅区集中地，美洲故事、托斯卡纳、恒大绿洲、红树湾、象屿·优山美地、融科·香山国际、万科·金域华府、香樟兰亭等项目，将带来巨大的中高端消费群以及时尚年轻消费群体，辐射人群可达50万。因此，区位竞争力评定为四星级。

产品竞争力 星级:★★★★☆

项目规模

喜盈门·范城总投资约30亿元，项目占地100多亩，总建筑面积达48万m2，从规模来看，占地面积具备综合体体量要求，具备小而精的综合体项目特色。项目规划布局比较合理，共6栋建筑，其中有一栋写字楼、两栋商业购物中心、三栋公寓式酒店，建筑最高规划为168米，将是武广片区的地标性高度。整个项目容积率为5.45，比较适中，有利于营造宽松、舒适的购物、工作、居住、休闲环境。

产品类型

项目汇集了国际时尚百货购物中心、甲级写字楼、国际家居品牌旗舰店大本营、连锁大卖场、精装奢华公寓式酒店、影视城、酒吧休闲街、休闲餐饮、商业步行街等城市时尚业态。目前，1号商业综合楼、3号休闲娱乐综合楼商铺和5号精装公寓式酒店正在销售期。项目各业态配比分别为：16万m2的商铺、5万m2写字楼、12万m2公寓式酒店和15万m2的精品建材家居旗舰店，其中一部分家居商铺为自持经营。商住配比约为2.5∶1，商业占整个项目约64%。按其所处区位和目前人流量来衡量，项目商业规模偏大，关键在于后期的成熟运营。项目中配置了独有的建材家具大型卖场，这是喜盈门·范城优于其他项目的独家业态资源，为项目后期运营提出了明确的方向，同时市内大型建材市场外迁的政策也给它的发展带来更好的契机。

具体来看，喜盈门·范城住宅与酒店业态完美融合，衍生为新派公寓式酒店，4、5、6栋主要规划为30-101m2一室一厅和两室一厅精装公寓式酒店，楼下规划为长沙全新的酒吧一条街。与一般城市综合体以顶级豪宅为住宅区别来而，小而精、都市感、时尚感更强是它最大的特色。

喜盈门·范城商业购物中心是该区域商业规模最大的项目。项目负一楼为近万平方的大型超市，并且规划与地铁站直接联通、实现零距离互动。1栋的1-2层约3万m2、共有步行街商铺400多间；1栋的3-8层为大型建材家居卖场；3号楼规划为休闲娱乐餐饮地带，共分为6层，商铺面积区间300-1000m2，其中1-3层为各类餐饮，4层为大型娱乐KTV，5、6层为国际影院。商铺的最先推出，尤其建材家具卖场的满铺开业，提前运营预热起来后，带动项目酒店、住宅等业态的经营迅速升温，繁荣整个区域的商业氛围。

喜盈门·范城2号栋的规划为168米高5A写字楼，是目前武广片区最高的写字楼，采用5A智能化系统，办公楼层高达4.2米，独有3900m2双层商务休闲会所，逾3000个停车位，12台精细分区的高速电梯、分控计量式中央空掉系统，全球顶级物管机构第一太平戴维斯等超豪华配置与服务，在长沙的写字楼中极具竞争力。

同时，项目负二、三层为配套地下停车场，车位数量近3000个，按照48万m2总体量来衡量，车位配比比较高，完全满足住宅以及大型商场、办公流动人群对车位的需求。

生态环境

项目在生态环境方面主要是充分利用毗邻的圭塘河风光带，将圭塘河风光带的美景与生态功能和项目的规划设计尽量融合配套，使圭塘河美景成为项目内部的天然景观，带给购物者最真实的生态感受。同时，项目内部绿化率规划为30.44%，绿化状况良好，还将生态概念很好的与都会、商务、商业、娱乐文化、时尚生活交融，在建筑设计上以中国传统的农历节气作为公共空间主题，包括丰泽、雨润、春种、秋收、快雪、时晴六个艺术空间，全面体现项目在生态景观环境打造上独有的理念。

开发实力

上海喜盈门国际建材家具连锁企业成立于1997年，业态涵盖精品酒店、公寓式酒店、甲A级写字楼、综合百货、餐饮娱乐、建材家具等行业，先后在上海、福州、厦门、泉州、南昌、南宁、长沙等城市投资以精品建材家具商场为主力店的大型商业SHOPPING MALL，目前已是华东地区最具竞争力的大型商业项目开发运营企业。它具有来自全国的数千家商业合作伙伴、十五年的高端经营管理经验，成功运作十多个高端商业地产项目，曾荣获中国购房者首选家居卖场等多个奖项。喜盈门集团全程护航、稳健升值、投资无忧的运营理念，低风险委托经营模式，真正实现普通投资者与开发商互利共赢的目标，彰显了开发商的超强实力和强大信心。

湖南润领房地产开发有限公司是上海喜盈门国际建材家具连锁企业为开发中国首个时尚娱乐城市综合体项目长沙喜盈门·范城而成立的全子公司，其注册资本5000万元，拥有叁级开发资质。借助喜盈门集团多年的开发运营成功经验和优秀团队的支持，喜盈门·范城项目在长沙本土化的开发实力十分深厚，产品品质有保证。因此，产品竞争力评定为四星半级。

运营竞争力  星级:★★★★★

市场定位

从区域来说，喜盈门·范城定位为雨花区的商业地标；从市场定位来说，家居卖场、商铺是主打产品，也是后期运营的重点和强项。范城的主要服务对象是城市的中产阶级，以时尚、年轻、高频次消费的客群为主。因此在项目整体风格上，定位娱乐、时尚为主题，运用游乐场与商业地产复合型的操作模式，打造长沙最具娱乐精神，最多时尚潮流的中心。基于这一市场定位，喜盈门·范城与传统的城市综合体项目大有不同，消费者将体验别具一格的时尚购物感受。

运营管理

喜盈门·范城运营管理上的最大竞争力在于其内建材家具卖场的运营，除了部分商铺出售外，还有部分自己持有经营。凭借喜盈门集团的品牌优势，直接引进上千个国际国内一线品牌，在本区域设立总部基地，打造大型家居品牌旗舰店将不存在问题。

喜盈门·范城拥有强大的营销优势和客户支持服务，实行统一管理，包括全年几千万元的广告投放，打造品牌形象；专业的营销策划机构One Degree全程营销策划；每年至少十次以上大型市场促销；专门的社区及网络宣传推广；专业的商场运营团队；对入驻商家广告投放及各类活动补助等十项保障。邀请当红娱乐主持汪涵、谢娜代言，为其造势，突出时尚娱乐特色，让项目与名人效应恰当融合。同时，还将针对项目专门推出《范城吃喝玩乐全攻略》、《时尚休闲购物全攻略》，定期将商家信息、促销优惠、时尚派对、明星活动等汇集成册，多形态营销。

在时尚娱乐氛围的长期打造上，有一整套成熟的操作模式，将借鉴上海新天地商圈的操作手法，不定期频繁的安排众多层出不穷的时尚娱乐活动，如大型巡演、明星派对、演唱会、音乐发布会、车友会、新书签售会、购物节等。这些计划实现之时，范城将会为消费者营造出其他商圈与众不同的时尚潮流购物生活体验，也将成为项目聚集人气最核心的杀手锏。

物业管理方面聘请英国第一太平戴维斯。第一太平戴维斯是有金牌管家之称的高端物业品牌，它接管着世茂集团、汇丰、渣打等世界级大集团的物业管理，未来将为范城商家提供优质、广泛的专业商业建议与五星级服务，将成为商业地产物业服务的标准典范。

品牌实力

通过喜盈门·范城强势密集的市场推广招商，目前已经吸引了众多国内知名品牌，大型连锁大卖场、喜盈门建材家具旗舰店大本营、国内知名家电卖场、国际顶级院线正式入驻，大型主力店的引进已基本完成。中国最具规模的零售连锁企业之一的华润万家、知名国际院线保利影院、国内知名电器连锁企业、大型连锁量贩式KTV、谢娜“欢型”店等均已签约加盟喜盈门·范城。而商铺方面，包括C&A、思必客、饭怕鱼、味千拉面、胜道体育、马可波罗、顾家工艺等深受年轻人喜爱的品牌已经确定入驻，同时品牌招商还在强推期。

品牌入驻的重头戏在建材家居卖场，借力喜盈门集团多年的建材家居销售经验和资源的积累，已经拥有自己的长期合作品牌联盟，当中的很多品牌可以直接引进移植到长沙项目中，目前德国当代龙头、西班牙乐家卫浴、西门子电器、美国圣像地板等家居建材品牌已确定入驻，而且所引进品牌都具有超强的市场号召力。因此，运营竞争力评定为五星级。 

市场竞争力  星级:★★★★

销售速率

目前30-90平方米的精装公寓式酒店及小面积商铺正在销售，写字楼也于9月22日开盘售期。

项目人气

本次评价以项目在0731房产网上网页、广告语、LOGO、视频等的点击量来衡量喜盈门·范城的人气。经统计，从2012年1月至8月，项目的网页点击量为16920次，其他项均未有点击量。从点击数量来看，项目开盘仅仅几个月，已经蓄积了一定的网络人气，同时配上其他各种形式的媒体推广，项目在市场上已引起了一定的市场关注度，下一步将积累的人气转化成有效的销售是关键。

印象好评

喜盈门·范城独有的建材家具卖场，是其他城市综合体没有涉足的业态，这是它市场竞争力的优势。而汪涵、谢娜的强势代言也给本土消费者带来了深刻印象和追逐效应。在本次长沙市房产研究中心联合0731房产网进行的2012年“长沙十大最具投资价值城市综合体”网络投票活动中，十五个综合体项目参评，票数接近，角逐十分激烈，喜盈门·范城最终以19243票拿下此次十大最具投资价值城市综合体投票评选的第六名，超越了很多实力雄厚的综合体项目，足以体现它在长沙楼市留给购房者良好的印象和中肯的好评。期待项目在后期运营上能赢得更好的市场口碑。因此，市场竞争力评定为四星级。

长沙市房产研究中心权威点评：

喜盈门·范城以娱乐、时尚的风格定位迎合年轻中产阶级类的消费客群以及长沙注重吃喝玩乐的潮流风向，以商业为主要经营业态，其独有的建材家具卖场将为项目积聚以家庭为核心的更多更广的客流人群。项目整体小而精、业态丰富集中，定位更为国际与时尚化，长株潭一体化融城中心与武广高铁潜在的战略区位优势是项目未来最大的投资潜力。因此，项目最终推荐星级为四星半。不足之处主要是项目所在区域还处在潜力挖掘期，繁华程度不足，人气聚集还有待培育，投资者需综合考虑投资的长期培育。

顺天国际金融中心

湖南首席高端商务综合体

区位竞争力  星级:★★★★☆

项目区位

顺天国际金融中心位于长沙市雨花区，西临韶山路主干道，南接新建东路，北邻赤黄路，东面距曙光南路不远；从整个项目所处区域来看，项目北接东塘核心商圈，南临雨花亭商圈，随着长沙城市重心南移，项目所在地将成为长沙主城区与融城新区的“黄金走廊”，双向交流的桥头堡，中央枢纽地位不可复制。优越的区位条件为项目的发展提供了强有力的支撑，几个核心商圈带来的巨大人流、物流及众多商机为项目的运营奠定了坚实的基础。

周边配套

项目位于韶山中路419号，交通配套非常成熟。周边的韶山路、劳动路，桂花路、曙光路等城市干道构建出优越的交通路网，向东20分钟到达黄花国际机场，10分钟到达武广高铁南站，向南连接省府与长株潭融城核心，向北快速对接五一商圈，向西牵手芙蓉路城市主动脉；地铁方面，临近规划的1号、3号线。通达快捷的交通网络不仅为商业的物流配送提供了良好的运输通道，还达到吸引客流、聚集人气的好效果。

商业配套方面，项目属发展成熟的东塘雨花亭商圈，项目周边的嘉兴茂商业广场、通程金色家族、友谊商城等大型购物中心，沃尔玛、家乐福、华银旺和等大型超市综合竞争力非常强劲。建行、交行、兴业、邮政、中信、浦发、工商、农业、民生、长沙银行各大银行均在项目周边配备了密集网点。

项目周边教育医疗配套非常完备，汇集了中医大学附属医院、湖南省第二人民医院、长沙市人民医院、地质医院、安贞医院等知名综合、专科医院。在教育日益受重视的今天，家长不愿意让子女输在起跑线上，学区房愈演愈热，本项目周边的幼儿园、小学、中学、大学名气都很大，如备受家长瞩目的砂子塘小学、雅礼中学、长沙市第21中学、稻田中学、中南大学铁道学院等等。由此可见，周边成熟的教育医疗配套是项目制胜的一大亮点。

总体来说，项目位于新兴的次级商圈，随着城市的强劲发展，城市扩建步伐的加快，未来将会成为老中心市区与新城市群落的连接地带，随着长株潭融城的发展，巨资不断注入，区域高端物业逐渐汇集，绝版的地段优势让本区的发展后劲十足，周边配套亦非常成熟，达到了城市综合体发展的必备条件。不过从周边环境来看，项目周边以城市景观为主，与其他城市综合体相比，不具备天然的独特旅游资源，文化产业也不存在压倒性优势。因此，评定此项目的区位竞争力为四星半级。

产品竞争力  星级:★★★★☆

项目规模

项目总占地面积约2万m2，建筑面积约18万