PART1  关于 /  城市综合体的零零种种

　　城市综合体，一样让人们兴奋不已的新鲜事物，一个让财富疯狂聚集的大聚宝盆，一种让城市执着追求的新兴业态，注定备受瞩目。究竟，它有多神秘，它从何而起，走向何方？这里带您深入的了解认知有关于城市综合体的零零种种。

　　何为城市综合体（HOPSCA）？

　　城市综合体，是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存，相互助益的空间能动关系，从而形成体量大、多功能、高效率的经济聚集体。

　　城市综合体又被称作“豪布斯卡”（HOPSCA），即H：Hotel（酒店）、O：Office（写字楼）、P：Parking（花园、停车场）、S：Shopping mall（商业）、C：Convention（会议会展）、A：Apartment（公寓）的首字母连写。以上六大业态相互组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互推动的互动关系，形成了一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的建筑群落，并且至少要具备三种业态以上才能称得上综合体，其中，适当体量的商业广场、商业街是提升综合体市场影响力的最重要要素，其次商务写字楼酒店体量配比对综合体后期酒店及奢侈品消费运营、人流规模的聚集至关重要。豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。豪布斯卡于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，这就是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的真正的城市综合体。

　　基于城市综合体的概念，客观来说目前我国的众多项目虽然被称作城市综合体，但是不一定具备所有的业态形式，购物中心一般都会有，而写字楼、酒店或公寓等可能会缺少其中一项，整体水平还有待进一步提升。

　　综合体的九大特征

　　高可达性。城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 

　　高密度，集约性。建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。 

　　整体统一性。建筑风格统一，城市综合体中各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 

　　功能复合性。城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 

　　土地使用均衡性。城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。

　　空间连续性。1、平面的连续：鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。 

　　内部、外部联系完整性。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；城市综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 

　　巨大的社会效应。因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。

　　巨大的升值潜力。一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。综合体通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造新的盈利模式，带动周边土地升值，产生良好的口碑和巨大品牌效应。

　　综合体的开发

　　城市综合体开发的必要条件。首先，城市综合体开发的外部条件：一是最佳位置首选城市中心、城市副中心，有客流和消费基础的地段；二是尽量布局在政府重点规划区域，城市经济新增长点，有良好的政策扶植；三是必须具有便捷的交通条件，比如地铁、直达公交、区域内环线等；四是必须营造齐备的生活系统和相应的人口聚集条件。而城市综合体开发的内部条件：一是城市综合体必须有大规模建筑体量，能够充分发挥不同业态的空间组合的功能；二是必须切入城市或社会功能，与城市其他生活空间形成有机的互补与提升。

　　当下，各大城市都在跃跃欲试，都想大举试水城市综合体，然而一般情况下，城市需要发展到一定的程度和阶段才有开发城市综合体的必要，否则，条件不成熟的城市大力发展城市综合体将造成超前建设、资源浪费，反而不利于城市的协调发展。按照城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，就具备了发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。根据这一标准，我国目前很多一线城市及部分二线城市均已具备开发城市综合体的条件。

　　城市综合体的开发，其中业态组合模式的确定直接影响城市综合体运营的成败。在进行综合体业态组合规划中，商业是城市综合体中不可或缺的部分，承担了吸引人流、创造多次消费的任务，也是综合体后期运营中的难点所在，更是未来城市综合体的核心收益之一。因此，商业是核心，围绕商业核心可以根据实际情况衍生出多种各具特色、独具优势的城市综合体开发的业态组合模式。模式一为酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展模式；模式二是以写字楼为核心功能的发展模式；模式三是以酒店为核心功能的发展模式；模式四是以商业为核心功能的发展模式。目前，市场上的城市综合体大都有业态侧重、各具特色，主打产品鲜明，差异化开发来占有市场，避免同质化。

　　综合体的运营

　　城市综合体的最终成功与否，取决于后期的运营理念、策略、模式等。由于城市综合体开发体量大、业态多样、投资巨大、收益丰厚，因此所开发物业的产权的运营模式显得尤为重要。目前，主要有两类运营模式，一类是以出租持有经营为主，这类模式适合资金链稳定的开发商，有足够资金投资并能够承受较长的资金回笼期。一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，开发商一般会采用长期持有的方式经营，以期获得商业价值的逐步递增。第二类是出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合，这种模式通过产品出售一般能够基本收回投资，便于再次投资，而且还能通过持有物业获得长期的利润。

　　城市综合体运营需要具备的条件。首先是交通，它基本都坐落在公共交通的枢纽位置，比如地铁、公交、快速交通等公共交通的网络聚集点，只有这样它才具备人气，人流才会源源不断。第二是消费力，包括核心消费能力和交通辐射半径在半小时商圈内的人群，至少需要具备30万人口的基数，而二线城市综合体的辐射范围要比一线城市更广。

　　PART2改变 /  聚集多点发力，浓缩城市生活

　　如今，城市综合体风潮正劲，各大城市综合体在战略掘金城市的同时，也给城市带来了许多改变。城市格局发生根本性变化，惯有功能做出变革性调整，地产运营模式出现创新式转变，城市商业有了综合性提升，就连人们的生活也在向一站式、高档次、超豪华逐渐转型。这就是城市综合体的无形力量！

　　城市发展的超级引擎

　　目前，很多城市都在热衷倡导建设城市综合体，其意义在于，综合体将会是一座城市的名片，成为城市形象标杆性的建筑，成为推动城市发展的象征性符号，它会成为一座城市精神的象征。

　　从现实意义上看，一般一个城市综合体的投资至少需要二三十个亿，这对政府的招商引资工作是一个很好的体现。同时，它也是一个提升城市消费力的拉动引擎。开发商做综合体的目的是为了实现利润的最大化和投资的多元化，它解决了开发商所面临的多个问题，首先它解决了开发商的投资问题，做综合体需要开发商非常强的资金实力，如果酒店、商场是开发商自己持有的，在银行只能提供短期贷款的前提下，综合体就是一个很好的模型，它的公寓、写字楼可以销售，开发商通过这些可以消费的产品迅速完成资金的回转来支持它的酒店和购物中心的运营，完成一个资产、资金、资本梯度运营的投资模型，这是开发商愿意做综合体的一个重要原因。对于市民来讲，综合体一定是一个城市的全天候的生活消费娱乐中心，才能满足人们的多种需求。

　　城市综合体就是拉动城市发展的重要引擎和加速器，能为城市带来稳定的税收与就业机会。由于综合体一般的体量都会很大，它往往就会拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升，以及区域内公共交通系统的升级。在当下城市大力发展城市综合体的背景下，城市综合体遍布城市各板块区域，形成“多引擎”格局，多个商业中心联合发力，实现城市均衡发展，助推城市经济飞速发展。

　　助推区域价值提升

　　在城市边界不断扩展、生活半径日趋放大的今天，城市中心尤其是CBD地带崛起的高端楼盘，愈来愈受到消费者的青睐和追捧，因这些楼盘优越的地段、恢弘的气度、综合的业态与惊人的潜力，在楼市中显得卓尔不群。近年来消费者对楼盘极为看重的要素是“地段”和“交通的便利性”。在楼市发展的上升阶段，处于CBD区域的大型城市综合体必然得到消费者的极大认同。这种集办公、商业、居住、休闲、娱乐等功能为一体的综合体项目，不仅有利于提高土地利用效率、提高工作效率和生活品质，而且能更好发挥投资效益，提升城市生命力与区域价值。

　　城市综合体在共生、互利的前提下，可实现多功能的综合，产生1＋1＞2的复合效应。整个建筑群可在一定范围内实现自给自足，互为裨益，形成“城中之城”的运营方式。譬如，商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类、多层次的服务，从而使整体获得良好的经济效益。大型城市综合体的复合效应与整合能力，势必彰显并抬升整个建筑的投资和商业价值，将会吸引大批金融机构、企业、公司进驻营业。因为城市综合体功能的齐全性、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了人们在此生活、居住、游戏、娱乐的便利。大型城市综合体因其位于城市人流、信息流、资金流等密集的核心地段，规模宏大，功能复合，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率，因此又被称为复合型高效建筑。毫无疑问，城市综合体在未来将成为CBD区域建筑开发的主导形式，成为城市文明与经济实力的象征。大型城市综合体将对城市形态、生活形态产生革命性的影响，其形态、体量、造型、空间等都将给这座城市带来新的感受、新的风尚，从而提升城市区域的整体价值。

　　“多点多心”格局形成

　　纵观多个一线城市，它们的商业地产发展都是遵循着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的路径发展，发展到面的阶段时，就能产生巨大的辐射力，吸引周边人群聚集。而目前很多大型城市的发展正在由单中心格局向“多心多点”的格局转变，区域消费逐步成为主流。在这个城市格局的巨变中，城市综合体起到了决定性作用。城市综合体拥有住宅、商业、酒店、写字楼、娱乐等多种业态，业态之间相互融合，形成一个庞大的商业中心，这一庞大的商业巨擎在良好的运营条件下，将对周边产生巨大的磁场效应，吸引巨大的客流、物流、资金流，并且逐步发展成为一个成熟的商圈中心，进而成为城市某个区域的中心。如今，大量的城市综合体迎合着城市总体规划的发展方向，集中性的在城市中遍地开花，并且都形成了各区域发展的繁荣景象，城市向多中心发展的趋势条件已经具备。于是，人们渐渐打破旧有的消费习惯，选择就近消费，久而久之，一个个新兴的城市综合体逐步取代原有的城市中心商圈地位。一个城市综合体，就创造出了一个新的城市中心。“多点多心”的城市格局对于城市发展来说，有利于大大缓解原有中心城区的交通、土地等资源的压力，有利于带动城市各区域的均衡发展，有利于城市整体形象的全面提升，更有利于方便城市居民的生活、消费、出行。

　　全新生活方式转变

　　当下是一个尊重生活的时代，人们来到城市，是为追求更好的生活，享受便捷与繁华、时尚与品质。当生活节奏越来越快、生活方式越来越国际化、生活内容越来越丰富时，人们对城市和建筑空间的需求也会发生巨大变化，对工作、休闲、商务娱乐、居住等多种生活方式的全面体验如果能集中在一个区域，没有交通拥堵的烦恼，没有时间距离、空间距离、心理距离后，生活就变得更加简单。于是，城市居民生活、消费习惯的改变，也在支撑、推动着城市地产形式的改变。越来越多的消费者习惯于商场“一站式”购物的便利性与舒适性以及生活、工作的统一性。因此，一种新的趋势是，城市综合体将逐渐取代沿街商铺，成为当代商业的主角。如今，城市综合体已经成为城市发展的动力源泉，是推动城市发展的重要力量，树立城市高端形象的标尺，渐渐引导这一座城市潮流的发展方向。

　　细想城市综合体各业态的功能，酒店满足了旅游、商务人群的需求，商场满足了周边半径1小时商圈的主力消费人群，写字楼囊括了城市最高端的商务人群。综合体最大的意义是它不仅提供了一种产品，最主要的是它提供了在城市生活的人们的一种全业态的生活方式，满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出城市综合体的联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。这样的城市综合体，就像是给人们呈现了高度浓缩的城市生活，总而言之，它是一座城市中最大的消费娱乐池场，更是一座微型城市。正因为城市综合体的这些特性，将城市人群对于高便捷、高品质生活的追求发挥到极致，引导着人们更加坚定的向全新生活方式变革。

　　PART3崛起 /  群雄竞相涌现，遍地“城中之城”

　　在国内外大都市中，不同形态以及功能侧重的城市综合体，都在引领城市价值的“再度深挖”。这种于世界众多著名都市大获成功、广泛认同的地产开发模式，无不让中国各大城市震惊。城市综合体的综合效应，正在逐步扩张放大。今天，长沙也开始近距离接触这些城市综合体，地产庞然大物竞相圈地围城，传说中的“城中城”瞬间拔地而起。

　　长沙，向国际化都市迈进

　　近年来，长沙作为湖南省会城市，城市化进程不断加快。交通方面，随着武广高铁开通，各个地级市至省会交通距离拉近，导致地级市投资客至长沙投资比重及消费逐步增强。而长株潭城际铁路及城区几条地铁的相继开工建设，为长沙乃至长株潭城市群的发展画下了战略性的交通布局，奠定了中部交通枢纽核心城市的地位。从长沙最新的城市总体规划来看，提出了沿“一轴两带”发展，“一主两次六组团”的城市空间结构，除了河东CBD外，还规划了河西CBD、星沙副中心、雷锋湖-梅溪湖副中心，以及多个组团级中心，其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。其实，很早以前长沙传统城市核心驱动向多元区域核心裂变的城市格局已然形成，并且经过近几年的城市基础设施建设、房地产开发、市政配套工程等不断完善，裂变后的区域核心形成了成熟的城市综合体所需要的外部环境。

　　从长沙社会经济发展数据来看，2011年长沙实现GDP 5619.33亿元，同比增长14.5%；实现社会消费品零售总额2125.91亿元，同比增长18%。从城市竞争力来说，在2009-2012年全球竞争力指数提升最快的十大城市中，长沙位居第四，排名仅次于圣何塞、香港、苏州，竞争力提升速度之快令人惊讶。城市综合体“抢滩”长沙，更多的是追逐城市的商业前景和升值潜力，当城市发展到一定程度，城市综合体的出现成为一种必然。由数据可以看出，长沙现有的经济水平、收入水平、城市竞争力已经达到城市综合体所需要的程度。

　　可见，长沙城市国际化的发展定位、综合实力的提升、投资环境的优化为综合体的发展提供了非常好的温床，催生了城市综合体的迅速扎根崛起。如今，城市综合体已然成为助推长沙向国际化大都市迈进的必备元素之一了。

　　“天量”综合体抢滩大长沙

　　2011年以来，长沙大型城市综合体迎来了发展的小高峰，呈井喷发展之势。据不完全统计，2012年将有近30个大型城市综合体破土而出，提供的商业、住宅规模是巨大的。相关数据显示，2011-2012年，长沙城市综合体住宅部分推货量约为74万m2；商业部分推货量约为35万m2；公寓部分推货量约为5万m2。而2012年下半年将是长沙城市综合体项目集中放量期，市场竞争更加激烈。其中，住宅市场大约将有54万m2面市；商业市场约推货29万m2；公寓市场约推货16万m2；写字楼市场月推货18万m2。总的来看，长沙目前的城市综合体开发呈现快速集中、数量膨胀、体量巨大、分布密集、建筑高度等特点，未来将是城市综合体角力、厮杀、争夺市场的时代，比品质、比品牌、比运营、比新意……

　　在一个城市综合体中，商务、酒店、住宅、商业、休闲、娱乐是一个统一的整体，有着很好的互补作用。物业档次、品牌地位、交通动线的安排都是互相借势、统筹互补的关系，这就需要做到很好的平衡。有人总结说，一个堪称成功值得入手的城市综合体项目必须具备以下三个条件：第一，区域优势明显，坐拥商圈核心；第二，综合实力强大，科学的集成多元业态；第三，品牌优势明显，资本实力+开发经验+品牌效应。目前，长沙的城市综合体大都超前性的意识到了这些，在开发体量、区位布局、业态组合配比、车位配套、周边配套支撑等方面都有充分的考量和规划，甚至在项目的整体市场定位、品质档次、品牌运营、营销噱头上都大做文章，各大城市综合体都信心满满、蓄势待发，综合体基于城市的一场抢滩恶战早已打响，“明争暗斗”在市场的每一个环节频频上演。

　　放眼当下长沙众多城市综合体，可谓遍地“城中之城”，它们各具特色，各有卖点，综合竞争力旗鼓相当。有的抢占市级商圈区位先机；有的独享城市深厚文化资源；有的谋划完备的生活配套；有的打造繁华商业中心，总之各出奇招，各有精彩。2005年12月开盘的运达国际广场，算得上是较早的“城市综合体”，其涵盖酒店、写字楼、商场等多种物业形态。后来，长沙又陆续有多个综合体项目动工或面市。进入2011年，长沙城市综合体破土速度更是让人应接不暇，项目竞争力势均力敌，各领千秋。例如，打造了全国知名的“万达模式”的万达广场进入实质性销售阶段，万达公馆入市价格不菲，却依旧受到置业者青睐，多次创下了“日光盘”的神话。位于两江交汇处的北辰三角洲，规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。湘江之滨的华远·华中心瞩目入市，开盘以来受到市场追捧，一期标志性的双塔建筑俯视湘江，霸气十足。中部最大商业综合体德思勤城市广场全新登场，多样化的高档次的业态组合让人对它的运营前景十分看好。武广新城的运达中央广场与喜达屋集团旗下顶级酒店品牌“瑞吉酒店”和时尚品牌“W酒店”签约，体现出了运达中央广场作为城市综合体的超级品牌运营能力。还有顺天国际金融中心、喜盈门·范城、华悦城、新城新世界、中信新城、金茂梅溪湖……纵观整个长沙，城市综合体发力长沙房地产市场已是事实，长沙市民有多了很多置业的新方向。

　　群雄逐鹿带来城市蜕变

　　城市综合体竞逐越是激烈，越能加速城市的升级和蜕变。综合体的繁荣发展会带来城市功能的重组、区域格局的调整和价值的提升，使单中心城市向多中心转变，区域消费格局也逐步成型。显然，综合体带来的所有这些转变已经在长沙这座城市有所体现。长沙正在向“多心多点”的格局转变，区域消费已成为主流。从长沙的城市综合体的整体布局来看，中心板块、省府板块、武广新城、市府板块、滨江新城等区域项目较多，未来长沙市将会形成以区域商业中心以及特色商业点为骨架的商业格局，城市综合体“多心多点”的格局将逐步形成，并呈现出多心化发展的趋势，群雄逐鹿，竞争态势凸显出来。于是大型城市综合体的发展助推了长沙迈向国际化大都市的速度。

　　在影响城市自身格局的同时，城市综合体也有辐射更宽广领域的功能，是一个提升城市消费力的拉动引擎。借助综合体良好的运营管理、招商引资，引来国内外一线高端品牌、酒店、奢侈品入驻，也会迎来一些国内外高层次的会议、秀场、发布会等等，这些将带来一波波国内外名流、企业家等高端人士进行商业、商务活动，为城市的发展带来无限商机和巨大的经济效益，极大的提升城市的形象、品位、地位和影响力，进而加快长沙迈向国际化大都市的速度。