a2012上半年调控下的楼市博弈面面观

　　2012年上半年已悄然飞逝，对房地产市场而言，楼市经过严厉调控，效果逐渐显见。地方政府频繁出手救市屡被叫停，以价换量、刚需婚房、城市综合体等字眼成为房地产报道中的关键词。下半年楼市将走向何方？企业如何在持续的政策调控下发展？本期楼市观察家邀您一同观察。

　　关键词 1 楼市微调

　　解析关键字：地方政府的“小动作” 频频夭折或被叫停

　　事件回放：

　　去年下半年以来，截至目前，全国已有30多个城市出台楼市微调政策。6月19日，住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。各方博弈之下，处境微妙的房地产市场又一次地站在“向左走，还是向右走”的十字路口上。

　　各地反应：

　　芜湖：新政3天众生相  地方政府“纠结”专家“掐架”

　　2月9日，芜湖市发布新政称：“2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。”消息一出，便引发社会各界热议。针对猜测，2月10日，芜湖市政府专门召开新闻发布会，回应外界疑问，称此举是稳定楼市，满足特定人群的住房需求。但紧随其后的是，2月12日晚间，安徽省芜湖市政府网站发文宣布，此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂停执行。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，芜湖敢于全国之先再出房产“新政”的做法，体现了当前地方政府纠结心态：即如何在兼顾中央坚持房地产调控不放松政策的同时，又能保持地方经济和财政收入的充盈。

　　上海：楼市微调一周后夭折  中央政府毫不松口

　　2月21日，上海市住房保障和房屋管理局称，“在楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满3年以上的居民家庭。”

　　2月28日，上海市住房保障和房屋管理局转发了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》(以下简称《通知》)，要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。《通知》首次明确上海市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭；同时，还明确了子女成年后购房口径。这意味着“外地户籍居民持上海长期居住证满3年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”不成立。 

　　河南：否认河南房贷七折新政 相关人士称与中央政策不符

　　6月26日，多家媒体引述河南省人民政府网站消息，称该省住房和城乡建设厅联合省金融办、人行郑州中心支行、河南监管局等6部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，对该省楼市政策进行微调。 

　　媒体称，《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》被认为有突破之处的主要有四个方面：首先是首套房“认房不认贷”，以及重申银行首套房7折利率优惠。比如，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。多地“房贷新政”昙花一现后，河南省“新政”也被撤消。河南银监局权威人士6月27日称，之前所传河南房贷新政是误传，这个政策并没有最终出台。

　　湖南：楼市政策“微调”不实

　　5月29日的一条微博，引发了媒体与公众对“湖南楼市政策微调”的关注。该微博显示：“中央在房地产调控政策上总基调不变、政策上不变，但是要求各地各部门采取有力措施，增加普通商品房供给，并通过落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房。”

　　然而，5月30日，湖南省发改委相关负责人表示，网络上所传的或报道的相关内容是不实新闻。该负责人坚称，5月29日上午，湖南省发改委是召开了一场全省投资工作会议，但没有研究楼市的事情，“楼市调控是国家的政策，我们不会去碰，不可能对抗中央的政策。”

　　专家看法：

　　王国华  华中科技大学公共管理学院教授

　　观点：虽然不排除个别性价比高的楼盘出现涨价，但今年内房价依然会保持相对稳定。从佛山、芜湖等地的微调政策被叫停来看，开发商对地方政府大幅放松调控不可抱有奢望，要谨慎对待目前的回暖。

　　关键词2 央行降息

　　解析关键字：降低开发商贷款成本 吸引潜在购房者

　　事件回放：

　　2012年6月8日起中国人民银行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。在不到一个月的时间里，央行再次宣布从7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。对此，业内人士普遍认为，央行两次降息释放出了货币政策宽松的新动向，预计七八月的“淡季不淡”已毫无悬念。

　　各地反应：

　　深圳：受央行降息刺激 楼市有回暖苗头

　　“五月只是释放了一部分刚需，五月份深圳二手房市场成交了4000~5000套，6月全市二手房共成交5832套，比5月份略有上升。”深圳中联地产市场研究部吴秀军认为，利息下调是国家对楼市的一个调控，对楼市利好，不仅会大大刺激刚需，释放刚需，还会大大增强购房者对市场的信心。

　　目前，各银行的房贷优惠政策正处调整当中，业内人士建议想买房的人多跑几家银行或等银行的优惠新政策出炉，以寻求最低利率。

　　武汉：央行降息搅热楼市 一天卖出商品房485套

　　武汉市房管局统计，7月7日当天，全市共售出商品房485套，比6月7日多售出107套。

　　7月楼市进入“夏时制”，未像往年一样出现季节性降温迹象，除商家优惠刺激外，还与一个月内央行两次降息不无关系。武汉福星惠誉项目相关负责人称，双休购房客户中，有一部分最近两个月曾几次来看房，直到央行再次降息后才出手。这表明，降息的确对刚需释放起到了一定的刺激作用。

　　长沙：央行降息开发商在欢呼 楼市难以大逆转

　　从我国当前及未来经济形势来看，降息在市场预期之中。央行一月内两次降息，引起了长沙房地产业内一阵狂欢，一些开发商更是欢呼“春天真的要来了”。但是从央行的通知以及各银行实施的情况来看，利率下调的同时对房地产行业的开发贷款限制并没有松动，困扰房地产行业的资金短缺问题并没有得到直接解决。

　　恒嘉地产的市场数据分析认为，目前长沙市场存量高达1060万平方米，加上下半年长沙楼市市场供应巨大，市场竞争压力较大，长沙楼市大逆转很难在短时间内到来。

　　关键词3 保障房

　　解析关键字：2012全国计划新开工建设700万套以上保障房

　　事件回放：

　　2012年是保障房建设的关键年。据测算，新开工项目加上前两年结转的在建项目，整体保障房在建规模将达到约1800万套。住房和城乡建设部部长姜伟新指出，2012年新开工的项目，最迟要在11月底前全部开工。同时要抓好今年结转的续建项目建设，尽早形成有效供应，并将保障房建设计划、项目开竣工等情况及时向社会公布。

　　各地反应：

　　北京：前5月保障房竣工4.5万套 占全年任务近65%

　　据了解，北京今年计划开工保障房16万套，竣工7万套，其中前5个月已实现开工5万套，竣工4.5万套，占竣工任务的近65％。

　　北京市住房和城乡建设委员会委员、新闻发言人秦海翔表示，“十一五”初期，北京市保障房新开工面积只有115万平方米，2011年这一数字为1660万平方米，从2007年到2011年，北京市累计开工建设、收购各类保障房70余万套，通过实施保障性安居工程多种渠道，有近50万户中低收入家庭住房困难得到解决。

　　山西：保障房开工建设11.67万套 投资94.32亿

　　据了解，前5个月，山西全省新开工建设各类城镇保障性住房11.67万套，完成投资94.32亿元，同比提高7.28个百分点。今年山西全省将开工建设各类保障性住房33.23万套，基本建成27万套。全省住房保障工作推进会提出今年要实现“三个确保”，即确保任务完成、确保工程质量、确保分配公平。

　　湖南：2012年开建保障房38.77万套

　　按照国家下达的任务，2012年，湖南省保障性安居工程建设任务为，开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租房租赁补贴1万户。开工任务总量居全国第5位、竣工任务居第10位。一季度，全省开工建设保障性住房和棚户区改造住房54657套、开工率14.1%，基本建成（含往年结转）15.35万套。

　　省委副书记、省长徐守盛要求，理清思路、突出重点、令行禁止，确保全面完成保障性安居工程建设任务，向人民交上满意答卷。

　　专家看法：

　　韩世同  寒桐投资顾问有限公司总经理

　　观点：经济适用房和限价房可以采取集资的方式，或者政府垫资，资金量可能就不需要那么大了。政府要全额垫资才能够发展租赁型的房，应该采取“租售并举”的措施，可有效解决资金不足问题。

　　关键词4 以价换量

　　解析关键字：开发商加紧出货 楼市成交持续复苏

　　事件回放：

　　2012年是中国楼市严厉调控后检验调控效果最为关键的一年。在温总理稳增长的论调、住建部对扬州新政的肯定、国税总局对房产税开征期限的后移、央行对存款准备金的下调和降息等等举措倒逼之下，三月份一轮刚需集中释放完之后，以价换量便成为了各大媒体新闻中的关键字。在五月的下半月开始，改善型需求急剧释放，“以价换量”愈加明显，不仅创造了不少城市调控以来单月的成交量最高位，而且也创造了五月份万科、恒大、中海、保利四大企业单月破百亿的新记录。

　　各地反应：

　　北京：楼市渐渐见底 市场以价换量态势明显

　　中原地产6月统计显示，郊区降价项目增加，10%的降价项目占据了80%以上的成交量。在通州、大兴、房山等周边区域楼市多种形式的价格调整不断涌现。老盘优惠、新盘低开，都是在以价换量。

　　多位分析人士表示，楼盘定价权直接掌握在开发商手中，而决定价格最重要的因素是房企资金压力。包括部分龙头级房企在内，或依然有较大偿债压力，未来适度下调房价的可能性仍在。

　　上海：楼市继续回暖成交良好 以价换量仍可期

　　中国房地产决策咨询系统提供的数据显示，截止到6月24日，6月上海商品住宅累计成交48.45万平方米。近期降存准、降息，以及开发商持续优惠，使得成交量短期维持在调控下的“高位”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，只要维持限购、限贷的政策不改变，楼市运行的总体趋势也不会改变，供大于求的状况依然存在，开发商仍不能盲目乐观，特别是大户型产品，仍应该抓紧主动回款，以价换量。

　　长沙：楼市将继续以价换量

　　目前，长沙楼市已趋于稳定，价格降幅已符合部分购房者的预期，刚性需求入市的动力有所增强。开发商3月份的试探性降价放量也逐渐向常规化发展，数据飘红应该是市场回归正常轨道的表现，而不能简单用回暖两个字概括。4、5月本来就是楼市传统销售旺季，特别是对比第一季度过于惨淡的表现，4、5月的翻盘更加引人关注，但与去年同期相比，差距就显现出来了。市场复苏能否经受住紧接而来的淡季考验仍待观察。

　　长沙相关业内人士普遍认为，下半年的十八大是关键节点，它会释放什么消息将直接影响楼市后续发展。而在此之前的一段时间，长沙楼市将继续保持稳中有降的态势，毕竟中小房企的资金压力及上市房企的业绩报表都不允许他们在放量上有丝毫迟疑。因此，至少在前三季度，以价换量仍是市场不变的主导。

　　专家看法：

　　叶檀  知名财经评论家、财经专栏作家

　　观点：从今年总体趋势来看，就是以价换量，保持周转率，保持现金的稳定，这样开发商可以挺过今年这一年的下行周期，为明年赢得时间和空间。如果调控政策不发生大的变化，以价换量将在今年一年持续成为各大房企的主流。

　　关键词5 同城效应

　　解析关键字：候鸟一族 回乡置业

　　事件回放：

　　当今，越来越便利化的轨道交通，让人们更加愿意把“家”和“办公室”安在高铁沿线。人们居住观念的变化，缩小了城市核心区域与其他区域的差别，而轨道也提升了沿线和站点的区域价值。4月1日，广深高铁和武广高铁正式联通运行，这对广深铁路形成明显分流效应，对各地楼市起着正面的刺激作用。

　　各地反应：

　　武汉：深武高铁利好楼市 武汉商业地产“先得月”

　　深圳直通武汉长沙的高铁，给武汉楼市带来很多的机会，而武汉开发商也正借此打起高铁牌。其中，最明显的表现将会是对商业性地产的拉动。

　　湖北省社科院经济研究所副所长叶学平表示，商业地产的发展是与一个城市的码头息息相关的。随着高铁时代的来临，将给武汉带来人流-物流-消费-资金流，高铁开通后，马上就有广州百货北上武汉，入驻王家湾武汉摩尔城，这些都将给武汉商业带来莫大的机遇。

　　长沙：长深直达高铁开通 返湘置业大军回流

　　根据深圳市第六次人口普查，深圳1035.79万常住人口中湖南人最多，118万。深圳地产人士表示，最多的还是返乡式置业，其中长沙就是一个非常重要的选项。高铁连通后，长沙与周边省市的时空距离大大缩小，与武汉、广州、深圳等城市之间的“同城效应”更加明显，随着同城效应的继续扩散，长沙的办公、居住需求也将迎来新一波的“刚性”需求，而这些也将推动长沙楼市的发展。

　　4月中旬，应广大置业者的要求，0731房产网联合深圳报业集团（旗下四大报纸、两大网站），通过强强联手，招募和组织深圳白领回湘置业，走进长沙品牌实力企业，该看房活动引爆了长沙抢房热潮。

　　专家看法：

　　龙固新  深圳德思勤投资有限公司董事长

　　观点：深圳与长沙的高铁直达，提高了生活效率，更深远的是，改变了这座中部城市在经济版图中的城市价值。

　　关键词6 刚需婚房

　　解析关键字：楼市主力军 热捧中小户型

　　事件回放：

　　2012年中国将约有近1000万对新人结婚，他们之中的绝大多数都有购房置业的迫切需求，这也正预示着，楼市强大的“刚需”释放将有所攀升。在目前政策导向刚需，开发商“现金为王”的局面下，刚需客户的选房心理成为既难琢磨又必须攻克的问题。

　　各地反应：

　　上海：刚需强大 婚房刚需占36%

　　有调查显示，上海新增潜在购房者以新上海人为主，占55.74%，而上海本地人占总比例的37.90%。此外，结婚购房刚需强大，婚房需求占36%；投资需求仅占7%。 

　　“受限于宏观经济，当前楼市已处U型市场底部，但楼市不会立即反弹，将在底部持续较长时间。”相关业内人士指出，已经经过了合理的价格调整且市场成交表现良好的楼盘，可以买入。但对于价格尚未调整且市场成交滞缓的楼盘，尚需继续观望。值得肯定的是，刚需是目前楼市的主力。

　　西安：2012结婚年 中小户型刚需婚房首选

　　有机构近期对西安婚房市场调查数据显示，4成以上的受访人群表示一年内会结婚，一半的人表示半年内会买房。而在具体的婚房要求上，70%的人认为意向户型是50-90平方米的中小户型，大部分人能够接受的总价在50-80万元。

　　数据显示，由于此类人群正处于事业起步阶段，经济能力方面相对较弱，选择范围在90平方米的户型为两房或小三房。婚房选择多为满足居住需求，同时减少首付款降低置业门槛，也为日后还贷减轻压力。另外，50~70平方米的中小户型也逐渐为婚房的首选，占总人群的36%。

　　长沙：楼市步入“买方市场” 婚房刚需成主力

　　房交会，历来被称为楼市“风向标”。5月份，湖南长沙第33届房交会盛大举行，据了解，该房交会主推刚需户型、大走“平价”线路。近30家参展楼盘中，除了绿地、五矿、万科等少数大牌房企参展之外，大部分参展楼盘都是以中等价位、中小户型为主的平价楼盘。据某楼盘参展人员反映，“100平方米以下的首套房置业是今年房交会的重点，这意味着年轻群体成为主要购房力量。”

　　0731房产网举办了“宜居楼盘 浪漫婚房”全城搜大行动，为广大的刚需群体提供一个相亲并体验婚房的机会。该活动将时下最流行的相亲活动与“婚房”概念相结合，既提供了广阔的婚恋交友平台，又利用媒体资源一站式解决了情侣购房难问题，同时，还印证了长沙市场强大的刚需。

　　专家看法：

　　宋会雍  上海中原研究咨询部总监

　　观点：自住婚房需求群体可以在市场中寻求降价幅度达到或贴近这一价格底线的房源。多些理性，少些盲从；多些实际，少些攀比，在这个金融危机影响尚未见底，房地产前景充满变数的时期，积极而理性地购房。

　　关键词7 城市综合体

　　解析关键字：楼市新宠 缺少科学规划会“野蛮生长”

　　事件回放：

　　去年以来，受国家宏观政策调控影响，商品住宅市场降温，然而，以城市综合体为代表的商业地产项目却一个接一个在省会落地。当房地产市场遭遇“限贷”、“限价”、“限购”之后，商业地产特别是城市综合体成为开发商自我救赎的“法宝”。城市综合体疯狂扩张，使得城市商业地产面临供应过剩的风险，在成都和杭州等城市显得尤为严重……

　　各地反应：

　　成都：政府提高综合体准入门槛  成都“刹车”城市综合体 

　　四川省商业地产联盟最新数据显示，从2010年龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目已经猛增至67个。

　　6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，该文件对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面给予了新的要求。这一旨在提高准入门槛的政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车。有分析人士担心，该政策的出台，让很多已拿地并正在报建的项目，受上述条款的限制，不能再以城市综合体的形式出现。

　　杭州：在建近50个城市综合体 投资遇瓶颈

　　21世纪经济报道统计，目前杭州银泰在建综合体项目有5个，商业面积均在五万方以上。整个城市在建的接近40个，已规划的待建的近10个，共近50个，总建筑面积接近两千万方，商业面积达400多万方。

　　据银泰集团副总裁王岗表示，在杭州城市综合体饱和形势下，如果开发商做商业地产投资缺少定向客户，商业物业的后期管理经营和招商将是大问题。如果一定要做，商业投资可以采取合作的模式，跟当地的一些开发商优势互补，比如说土地优势、项目优势。

　　长沙：城市综合体暗战升级

　　2012年，“城市综合体”成为了长沙楼市的主题。据不完全统计，今年长沙在建和在售的城市综合体项目超过了30个。众多城市综合体的涌现，必然在商业运营以及招商方面加剧竞争，城市综合体项目暗战也开始升级。城市综合体“抢滩”长沙，抢的是城市环境，也是商业前景。长沙是湖南省会城市，随着武广开通，各个地级市至省会交通距离拉近，导致地级市投资客至长沙投资比重及消费逐步增强。

　　而长沙楼市的核心商圈之争，正在被一波波的区域商业新规划和物业打造突破着，或许不久的将来，城市综合体将波澜不惊地逐步完成对核心商圈的格局量变。随着越来越多的房企加快商业地产部署，奥克斯、喜盈门、万达、华远、世茂、绿地、德思勤、香港九龙仓等项目的攻城，长沙旧有商业格局将发生改变。

　　专家看法：

　　陆骑麟  德佑地产研究主任

　　观点：近期综合体项目在市场上受热捧，很多投资者都是因为对当地政府中长期规划有信心而决心购买，中长期规划的实现时间基本在5年以上，有的甚至时间会更长，但城市综合体的后期经营管理是一个长期持续的过程，项目最终价值在一定程度更要依靠后期良好的商业运营，因此购房者买卖时仍需要理性对待这种长线投资机会。