2012年上半年长沙市房地产市场分析报告

2012年上半年我市（含三县市）完成房地产开发投资486.70亿元，同比增长23.88%。商品房施工面积6379.65万m2，其中新开工面积1028.96万m2，同比减少0.85%、5.19%；竣工面积594.62万m2，同比减少23.56%。2012年上半年我市（含三县市）累计批准预售749.82万m2，同比减少14.90%；实现商品房成交面积599.36万m2，销售金额355.21亿元，同比分别减少39.64%、30.43%。

Part1  长沙地区房地产市场基本情况

一、新建商品房批准预售情况

小结：上半年全市商品房新增批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万m2

2012年1-6月全市新建商品房累计批准预售749.82万m2，同比减少14.90%，其中住宅批准预售591.99万m2，同比减少26.52%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售528.68万m2，同比减少9.02%，其中住宅批准预售398.25万m2，同比减少26.01%。从走势来看，上半年仅4月新增批准预售量超过200万m2，其余月份新增量均低于150万m2。

二、新建商品房销售备案情况

小结：上半年全市商品房成交备案量同比减少近四成，6月备案量达到上半年月度最高

2012年1-6月全市新建商品房累计成交备案599.36万m2，同比减少39.64%，其中住宅成交备案505.86万m2，同比减少43.43%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案413.00万m2，同比减少44.68%，其中住宅成交备案338.47万m2，同比减少50.03%。从走势来看，6月商品房成交备案量居上半年各月之首，环比增幅达29.45%，成交备案量突破130万m2。

三、二手房成交情况

小结：上半年全市二手房成交量同比减少三分之一，月成交量低于35万m2

2012年1-6月全市二手房成交面积133.30万m2，成交套数为13424套，同比分别减少33.57%、26.30%；其中住宅成交84.43万m2，成交套数为10899套，同比分别减少40.43%、29.00%。分区域来看，内六区二手房成交面积101.86万m2，成交套数为8976套，同比分别减少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46万m2，成交套数为7554套，同比分别减少38.74%、30.94%。从走势来看，上半年各月二手房成交量均较低，仅半数月份成交量高于20万m2，且单月最高成交量也未超过35万m2。

四、房产一、二级市场交易量对比分析

小结：上半年全市商品房成交量为二手房成交量的4.5倍

房产一、二级市场对比来看，2012年1-6月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05：1，比2011全年比值分别缩小0.24、0.81。从各区县比值来看，除芙蓉区、天心区、浏阳市外，其他六区县房产一、二级市场比例均超正常水平，这一方面反映了我市仍是以新房交易市场为主的扩张型房地产市场，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地产市场困境，在当前市场环境下，二手房成交也呈较严重的萎缩状态。

五、银行抵押贷款情况

小结：上半年全市房屋抵押笔数、面积同比减少，内六区减幅更大，但在建工程抵押面积、取得贷款金额同比仍呈现大幅增长

2012年1-6月，全市办理抵押登记手续888238笔，抵押面积1808.57万m2，贷款金额514.51亿元，同比分别增长-19.97%、-3.81%、0.54%，其中，办理个人抵押登记手续87005笔，抵押面积1268.82万m2，贷款金额367.80亿元，同比分别减少19.72%、12.86%、7.86%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续57223笔，抵押面积893.98万m2，贷款金额354.83亿元，同比分别减少26.35%、14.53%、6.00%；其中，办理个人抵押登记手续56526笔，抵押面积679.89万m2，贷款金额258.98亿元，同比分别减少26.73%、22.58%、14.61%。

2012年1-6月，全市共办理在建工程抵押579笔，抵押面积579.60万m2，贷款金额123.99亿元，同比分别增长-7.80%、66.53%、35.09%。其中，内六区共办理在建工程抵押420笔，抵押面积389.39万m2，贷款金额96.32亿元，同比分别增长-9.48%、40.59%、20.17%。

2012年1-6月，全市一般抵押各指标中除贷款指标外，其余各指标同比均有不同程度降幅，这是今年上半年我市房地产市场交易疲软的直接体现；在建工程抵押面积、取得贷款金额同比仍有较大增幅，这反映出我市商品房开发对银行贷款依赖程度较高，各指标数据变动基本只受银行金融政策变动影响，而在销售不景气的情况下，开发商对银行的依赖程度只能更高。

Part2 长沙市（内六区）房地产市场基本情况

六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统)

小结：上半年内六区土地成交额突破85亿元，望城区独唱主角，住宅用地成交低迷

1-6月，市内六区招拍挂出让土地挂牌57宗，土地面积234.17万m2。其中，商业（综合）用地挂牌31宗，土地面积148.56万m2；住宅用地挂牌9宗，土地面积37.80万m2；工业用地17宗，土地面积47.81万m2。市内六区土地实际成交67宗，同比增加23宗；成交面积306.26万m2，总金额853127万元，同比分别增长5.73%、-36.08%；综合地价水平值2786元/m2，同比下跌39.54%。其中，商业用地成交面积210.33万m2，成交金额705955万元；住宅用地成交面积35.54万m2，成交金额114285万元；工业用地成交面积60.39万m2，成交金额32887万元。

七、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）

小结：上半年内六区新增供销以90-120、60-90m2面积段为主，均超过总量的28%

2012年1-6月长沙内六区住房供应套均面积为98.93m2，同比缩小8.88%。从供销情况来看，1-6月60-90m2、90-120m2套型新增供应比例相当，比例均超过28%，相差仅0.17个百分点；成交仍以90-120m2套型为首，比例接近总量的三分之一，比第二位60-90m2套型比例高4.13个百分点。1-6月90m2以下套型供应占比为46.00%，同比提高6.43个百分点。

八、长沙（内六区）新建商品房待销情况

小结：2010年以来，截止6月底内六区商品房待销面积超千万平方米，雨花区比重最大

2010年以来，截止今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1099.86万m2。其中住宅806.27万m2,占73.31%；非住宅293.59万m2，占26.69%。分行政区划来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比22.81%、18.50%、18.27%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比27.65%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.43%。

Part 3 2012年下半年房地产市场发展趋势分析

从2012上半年的长沙房地产市场分析来看，在长期严厉的调控夹击下，市场保持着比较稳定的态势，未见大起大落，投资投机性需求得到全面压制，房价稳定止涨，商品房预售与成交同比成小幅“双降”趋势。对于下半年，市场可能出现新特点、新转机，长沙房地产市场可能呈现以下 几大趋势：

（一）宏观调控核心基调不变，但各地适度微调可能常态化

调控政策见底后，政策落实是关键，政策调整是必然。去年以来全国已有30多个城市相继出台楼市微调政策，主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均未松动。即便有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。而近期国家层面的降息、下调存准率等政策调整引来了楼市调控是否放松的疑惑，不过国家高层已多次公开表态坚持调控不会放松。因此，下半年楼市调控大局不变，但各层面政策适度微调将可能常态化，如下半年央行还有可能多次下调存准金率，刺激经济增长。

（二）住房保障工作将稳步推进，保障房供给将逐渐增多

自市场调控、住房双轨制以来，长沙住房保障工作始终处于高速发展状态，很多项目纷纷上马，抓紧建设。上半年长沙已有多个保障房项目陆续竣工、交房，住房保障目标完成情况较好，预计下半年保障房竣工的项目还将逐渐增多，保障房供给将进一步增长，住房结构进一步完善。2012年，根据省里确定的目标任务，长沙市保障性安居工程将建设27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租赁住房14000套；完成经适房1000套、城市棚改9900套、国有工矿棚改60套、林业棚改96套；发放廉租住房租赁补贴11800户。基于此目标，预计下半年长沙还将有多个新项目计划开建，全市住房保障将继续稳步推进。

（三）开发投资增速继续偏缓，土地交易难现旺市局面

去年以来，全国房地产信贷政策持续偏紧，商品房市场销售形势不妙，使得开发商资金链压力巨大，表现在长沙房地产开发投资增速持续放缓，新开工、施工面积等指标甚至出现负增长，开发投资形势不景气。土地交易方面，上半年长沙土地出让市场持续冷清，成交金额、综合地价等都同比下降，并且很多地块都是底价成交，甚至流拍，竞争远没有以往激烈。下半年，受到信贷政策的紧缩、商品房成交的低迷、库存不断累积、开发商资金的紧张、国家闲置土地处置新规等多重因素影响，房地产开发投资仍将维持缓慢增长的态势，土地市场也基本不会出现火爆局面。

（四）商品房交易可能出现转机，局部热销各显神通

从交易数据来看，目前，长沙房地产市场上仍然以首次、二次置业的刚性需求、改善性需求为主。一方面，各层面调控政策的重压，已经很好的抑制了长沙市场上的投资投机性需求，另一方面，国家和地方政府为鼓励刚性需求而做出的政策微调，为观望多时的刚性需求者释放出了买房好时机的利好信号，因此，预计下半年由于刚性需求者可能陆续入市，商品房成交将出现向好的转机。同时，开发商为消化库存而带来的一系列营销促销手段将吸引渴望房价优惠的刚需客户，各大楼盘的各显神通将带来局部热销的频现，6月以来长沙出现的几个“日光盘”便是这一趋势最好的证明。

（五）商品房推量入市将加快，大户型滞销仍比较明显

上半年，长沙楼市商品房供销同比双降。而目前市场面临着几个难点，一是紧缩的信贷使开发商资金链依然紧张；二是商品房销售不理想，开发商资金回笼较慢；三是上半年商品房供过于求的状态越发明显，库存积累也明显增多。基于这些，估计下半年开发商们将会增加商品房的推出量，加快入市速度，特别是在“金九银十”旺季和年末两个节点上，以此来改善资金压力，消化库存。但是，目前待售的套型主要集中在90m2以上中大户型，占总量的73.70%，而今年市场又以中小户型刚需为主，供需产品不对口，因此下半年大户型房库存去化压力仍然十分大，滞销局面难以全面扭转。

（六）商品房价格将保持稳定，市场景气度或稳中微升

年初长沙商品房均价呈现“稳中微降”的趋势，3月份以后，房价又基本保持稳定，无明显波动。预计下半年在调控政策持续的前提下，商品房均价上涨的可能性不大，房价总体保持稳定水平将是目前的大趋势，但也不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况。上半年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运行，先抑后扬，6月份卯足劲冲入高景气空间的发展势头，表明景气指数有一股上升动力。基于对半年节点上市场行情小幅回升的考虑，预计下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。

（七）二手房市场仍然比较低迷，一二级市场差距较大

相较于国内一线城市，长沙二手房市场交易一直是软肋，多年来发展势头不理想。上半年，长沙二手房成交规模仍在继续萎缩，全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，虽较去年上半年缩小0.45，但新旧房市场交易差距仍然较大，下半年这种差距还将持续。鉴于长沙存量房交易税收征收新规出台、商品房均价止涨、长沙房产税未有音讯、多套房持有成本未见增加、二手房房主观望等因素，预计下半年长沙二手房市场将仍然保持冷清局面，缺乏刺激市场的利好，短时间内难以追赶新房市场规模。

（八）市场竞争越来越激烈，地产开发寻求新的转型

根据权威发布，2012年长沙入选全球竞争力提升最快城市第四名，这一荣誉源于长沙各方面的提速发展。长沙逐渐强大的竞争力引来众多国内外实力开发商纷纷入驻长沙，促使长沙房地产市场竞争不断白热化。除了在商品房市场以住房品质、个性、概念等方面的转变提升来取悦客户、赢得市场以外，寻求地产开发类型的不断转型逐渐盛行起来，旅游地产、老年地产、商业综合体、工业地产等的成功开发案例已经屡见不鲜，成为破解楼市调控困局的最大突破口，相信未来这些新兴业态将成为房地产市场不可或缺的一部分。