Part1 2012年下半年市场走势预测与分析

　　2012年以来的国家房地产宏观调控，持续时间长，手段措施严厉，长期的调控政策重压体现出了初步成效。就长沙而言，调控以来长沙房地产市场未见大起大落，稳定是主调，投资投机性需求得到全面压制，房价稳定止涨，商品房预售与成交同比成“双降”趋势。近期，在全国调控频频微调的背景下，长沙楼市出现了新特点、新转机，因此，综合各方面因素，我们给出2012下半年长沙房地产市场的趋势预测：

　　（一）国家调控大局不变，地方微调可能常态化

　　调控走到今时，我国房地产调控开始升级为政策层面的深度博弈。自去年下半年以来，面对史上最严厉的这一轮房地产调控，全国已有30多个城市出台楼市微调政策。从微调情况来看，国家层面主要是降低存款准备金率、首套房贷利率优惠、降息等金融信贷方面的微调，大多数城市主要从税费减免、购房政策、公积金贷款额度等方面进行“补充减压”，鼓励刚需，而所有执行限购政策的城市均未松动。即便有个别省份、城市触及调控“红线”、限购规定，但也立即被叫停取消。央行6月初降息以来，各地对楼市是否放松调控的猜疑加剧，不过近期国家高层多次公开表态坚持调控不放松，其中也不乏上海、广州等一线城市加入到坚定调控的表态中，40城市住房信息实现联网将更好的遏制异地炒房。目前，长沙房地产政策调整也仅在首套房贷利率上做文章。因此，下半年楼市调控大局不变，重点在既有政策的落实上，一些二三线城市为鼓励刚需而不触及调控红线的政策微调可能常态化。

　　（二）土地市场难以升温，开发投资仍低速增长

　　去年以来，长沙土地出让市场不断降温，持续冷清，上半年长沙内六区土地挂牌出让共成交67宗地块，其中纯住宅用地仅成交9宗；土地成交总面积306.26万m2，成交总金额85.31亿元，综合地价为2786元/m2，同比分别增长5.73%、-36.08%、-39.54%，并且很多地块都是底价成交，竞争远没有以往激烈。受到房地产信贷政策依然收紧的影响，开发商资金链压力有增无减，长沙房地产开发投资增速持续放缓，新开工、施工面积等指标甚至出现负增长，可见开发环节的不景气。信贷政策的紧缩、商品房成交的低迷、库存不断累积、开发商资金的紧张、国家闲置土地处置新规等多重因素，都将影响下半年开发商拿地、开发投资的信心和积极性，于是，下半年长沙土地市场难以明显回温，开发投资将以低速增长，规模不会太大。

　　（三）商品房推量或加快，大户型消库存压力大

　　国家上半年两次下调存款准备金率、一次降息，虽给房地产信贷市场带来一定利好，但要明显解救房地产开发资金困局还是杯水车薪。加之上半年长沙商品房市场销售不理想，资金回笼状况不佳，1-6月全市新建商品房累计成交备案599.36万m2，同比减少39.64%，其中住宅成交备案505.86万m2，同比减少43.43%，商品房供销比为1.28，比去年提高了0.47点，供过于求的形势更加明显，2010年以来，截止今年6月底长沙已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1099.86万m2，较上月底增加32.32万m2，库存积压明显增加。基于这些，相信下半年开发商们将会加快商品房的推出量，特别是“金九银十”旺季和年末两个节点，以此来改善资金压力，消化库存。但是，目前待售的套型主要集中在90m2以上中大户型，占总量的73.70%，而今年市场又以中小户型刚需为主，供需产品类型有错层，因此下半年大户型房库存去化压力十分大。

　　（四）刚需或促成交转机，多因素营造局部热销

　　目前，长沙商品房成交量总体在低位持续徘徊。从数据分析来看，长沙自“限购”政策实施以来，投资投机性需求被有效抑制，商品房购买者中以本省外地者居多，多为首次置业，本市购房者则以改善性需求居多，且也多为一次置业，这说明目前长沙房地产市场上主要是省内的刚性需求者在撑起市场成交量。而政策方面，不管是地方进行微调还是中央的口径，限购始终未松动过并且也不会松动，长沙市场的投资投机性需求会持续受到抑制，政府鼓励刚需的愿望将一定程度刺激观望已久的刚需者入市，使市场成交，特别是中小户型成交出现新转机。同时，由于目前社会普遍认为已经到了出手买房的好时机，下半年市场局部热销的局面也将会比较常见，主要是开发商急于消化库存，回笼资金，加大“以价换量”、多重优惠促销等力度，吸引刚需客户。另外，价位适中、高档豪宅、一线江景、绿色生态、学区、地铁、区位等多种因素，迎合不同消费者需求，这些概念性楼盘出现热销情理之中。

　　（五）市场景气度或略升，商品房价格趋于稳定

　　2012年以来，长沙房地产市场景气指数始终在低景气空间运行，市场景气度在2月份一度跌至93.88点，到第二季度，市场景气度出现微幅提升，6月份景气指数为101.77点，今年以来首次升至景气空间。从市场反映来看，长沙楼市半年节点上似乎出现了新转折，6月商品房成交备案量居上半年各月之首，环比增幅达29.45%，成交备案量突破130万m2，成交量出现不小的回升，市场有初步回暖的迹象。基于对下半年商品房批准预售、销售等的预计，下半年长沙房地产市场景气度可能会略有上升，较上半年略显活跃。商品房价格方面，根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，长沙新建商品住宅价格1月、2月环比分别下降0.4%、0.2%，但3月份以后价格指数保持基本稳定，波动微小，表明“以价换量”带来的商品房价格下降已在1、2月份显现，下半年房价将总体保持稳定态势，但不排除个别楼盘高调涨价或降价的情况。

　　（六）一二级市场差距大，二手房颓势难以扭转

　　2012年上半年，长沙二手房市场一直不景气、不活跃。上半年全市二手房成交面积133.30万m2，成交套数为13424套，同比分别减少33.57%、26.30%；其中住宅成交84.43万m2，成交套数为10899套，同比分别减少40.43%、29.00%。从数据来看，今年的二手房成交规模仍在继续萎缩，上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，虽较去年上半年缩小0.45，但新旧房市场交易差距仍然十分大。另外，从 7月1日起正式实施《长沙市存量房交易税收征收管理试行办法》，明确规定在办理权属转移登记过程中，将严格执行“先税后证”的政策，当事人未能提供相关完税凭证的，依法不得办理权属转移登记手续，可见二手房市场交易秩序监管将更加严格，这对于市场行情不好的二手房买卖是个不利政策，加上目前市场房价止涨、持有成本未见增加，更多房主还不急于出手卖房。因此，预计下半年长沙二手房市场将仍然保持冷清局面，缺乏刺激市场的利好，短时间内难以追赶新房市场规模。

　　（七）保障房建设稳推进，竣工项目将逐渐增多

　　去年以来，长沙对住房保障高度重视，保障性住房建设一直处于提速状态。上半年长沙多个保障房项目陆续竣工、交房，如我省首个竣工的廉租房小区天剑花园已交付使用，高新区首个公租房项目麓城印象已完工，麓谷和润园、麓谷和沁园等项目也已接近完工，住房保障成果有目共睹。2012年，根据省里确定的目标任务，长沙市保障性安居工程将建设27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租赁住房14000套；完成经适房1000套、城市棚改9900套、国有工矿棚改60套、林业棚改96套；发放廉租住房租赁补贴11800户，其中新增发放廉租住房租赁补贴500户。由于近两年来长沙新开工建设的保障房项目比较多，因此，预计下半年保障房竣工的项目还将逐渐增多，保障房供给将进一步增长。另外，下半年还将有多个新项目计划开建，各类住房保障政策的保驾护航，全市住房保障将继续稳步推进。

　　（八）市场竞争越发激烈，旅游工业地产渐盛行

　　由于受到长时间严厉的宏观调控，纯住宅市场受到牵制，房地产市场发展的空间越来越紧缩，在夹缝中求生存成为了市场共识，可见市场竞争将越来越激烈，并且竞争还会不断升级。未来，有针对性的专攻细分市场是赢得竞争的一个最佳途径，那么品质、个性、概念将成为留住客户的最大卖点。最近，中国社会科学院城市与竞争力研究中心在《全球城市竞争力报告(2011～2012)》中发布，长沙成为竞争力提升最快10城市之一，位列第4，逐渐强大的竞争力引来众多实力开发商纷纷抢滩长沙，长沙房地产市场因此风生水起，岳麓区、望城区借势迎来了区域板块的新崛起。同时，长沙房地产市场也在不断寻求突破和转型，旅游地产、工业地产、老年地产、城市大型综合体等多类新型产品逐渐盛行起来，有望成为日后破解楼市调控困局的最大突破口。

　　Part2 2012下半年新盘推荐

　　预测排行榜

　　依据长沙市房产研究中心调查问卷及0731房产网网上调查情况，充分参考各方评价和观点，在全市评选出2012下半年最值得期待品牌楼盘。

　　2012下半年长沙楼市最值得期待品牌楼盘

　　（排名不分先后）

　　项目名称开发商所在区

　　顺天国际金融中心湖南顺天房地产开发有限责任公司雨花区

　　恒力 · 卡瑞尔中心湖南省恒力置业发展有限公司天心区

　　嘉福 · 长安郡湖南嘉福房地产开发有限公司雨花区

　　五矿 · 紫湖香醍五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司长沙县

　　中建 · 芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置业有限公司天心区

　　华润 · 橡树湾华润置地（湖南）发展有限公司岳麓区

　　长沙奥林匹克花园 · 贡院湖南湘天房地产开发有限公司雨花区

　　佳兆业 · 君汇上品湖南佳兆业房地产开发有限公司雨花区

　　入榜剖析：

　　优质新盘逆市激流，蓄势待发

　　如今调控当道，竞争异常激烈，市场对产品提出了更高的要求。要想在激烈的拼杀中生存下来，博得消费者青睐，品牌效应、品质优良、商住配套、产品多元、产品设计、生态环境、经济实用等将是未来上市新盘应该重点关注的因素。从2012下半年长沙楼市最值得期待品牌楼盘上榜情况来看，新型产品占主流，品牌实力开发企业持续发力，有大型城市综合体、有新型高端商务中心，更多的是大型高档住宅区。这些楼盘凭借自身独特的优势和优良的品质，逆市推量，正雄心勃勃的准备逐鹿楼市江湖。

　　新盘各显神通，逐鹿地产江湖

　　雨花区顺天国际金融中心定位为长沙首个以商务休闲为主题生态购物公园和大型城市综合体，物业形态多样，开创长沙主题休闲商业的新模式。恒力·卡瑞尔中心坐落于侯家塘商圈，创新性的把新型mini商务模式带到长沙，是专门针对新型发展企业打造的高端文化商务中心，未来将是长沙新的商务新地标。由五矿地产在南城最新开发的五矿·紫湖香醍，7万平米的山湖自然景观资源和法国普罗旺斯浪漫主义风格园林是她吸引购房者的法宝，喜欢浪漫风情的人们一定不会错过。中建·芙蓉嘉苑则延续中建多个项目的整体风格，地铁口岸物业，升值潜力巨大，尽享城市舒适生活。华润·橡树湾则是华润置地在大河西先导区大手笔开发的标杆性大盘，依山伴水，景观资源出类拔萃，文化、教育资源十分优越。另外老盘长沙奥林匹克花园也将推出新品长沙奥林匹克花园·贡院，佳兆业·君汇上品则是全新上市。嘉福·长安郡主推80-120m2的紧凑实用型两房、三房，瞄准下半年市场刚需。