本轮长时间连续性的楼市调控，让长沙楼市波澜迭起，市场温度冷暖交织。迷雾重重的市场表象下，对市场行情的把脉困难重重、说法不一，有的认为上半年长沙房地产市场很冷，有的认为市场很热。那么，到底是冷市下蓄意营造的热销假象还是市场阶段性的真实回暖，在此，用数据、用指数、用走势最能甄别真伪。2012年上半年商品住宅成家价格指数、房地产市场景气指数、楼市健康度测度三大指数，给您最权威、准确的楼市诊断。

　　Part1 城房指数

　　根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2012年6月底，我市商品住宅成交价格指数为243.80点，较年初下降8.80点，今年指数月均减少1.47点，整体呈现出下降的态势。从具体单月指标来看，1月指数降幅较大，2月、5月有小幅回落，3月、4月、6月指数小幅增长。

　　从面积子市场指数来看，至2012年6月底，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市场价格指数较年初下降，月均分别减少0.01点、3.06点、1.37点；60m2以下、144m2以上子市场价格指数月均分别增长1.23点、1.43点。

　　从板块子市场指数来看，至2012年6月底，新南城板块、北城板块、中心板块子市场价格指数较年初下降，月均分别减少0.90点、1.47点、0.69点；东城板块、河西板块子市场价格指数月均分别增长2.34点、0.17点。

　　诊断小结：

　　2012上半年长沙（内六区）城房指数有所回落，主要是1月指数下调

　　1-6月商品住宅价格指数累计减少8.80点，至2012年6月底指数为243.80点，月均减少1.47点，今年以来指数整体呈下滑走势，1月回落较为明显。分面积段来看，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市场价格指数下降；分板块来看，新南城板块、北城板块、中心板块子市场价格指数下降。

　　Part2 景气指数

　　诊断小结：

　　2012上半年长沙（内六区）市场景气指数先抑后扬，总体在低景气位徘徊

　　依据我市房地产市场景气指数分析模型，2012年上半年长沙房地产市场景气指数先抑后扬，年初延续去年年末景气度下降的惯性，出现明显回落后，3月份开始略有回升，但半年来市场基本处于低景气空间。从单月来看，1、3、4、5月景气指数均处在低景气空间；6月景气指数为101.77点，虽超出100点的景气线，位于高景气空间，但指数值在高景气空间中相对偏低；而2月份是今年唯一跌入不景气空间的月份，指数值为93.88点，同比下降3.14点，创下近一年来的最低值；半年间景气指数波动不大，市场表现比较温和。分季度来看，一季度由于受到去年年尾市场不景气的氛围延续，加之房地产调控未见任何松绑迹象，依然多措并举，严厉有余，因此，市场景气度一度跌入谷底。到了第二季度，受多种因素刺激影响，如开发商“以价换量”等多种促销、房价止涨、多地银行信贷政策出现调整等，市场景气指数开始缓慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房贷利率、鼓励刚需等利好，带来市场成交的一波小回升。从上半年内六区房地产市场景气指数运行情况来看，下半年景气指数运行仍会偏稳定，可能略有回升。

　　Part3 楼市健康度

　　2012年上半年楼市健康度加权评价

　　一级指标二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价

　　价格健康度指标房价收入比6.2730.22 正常

　　房价增长率与CPI增长率之比2.50 30.21 正常

　　房价增长率与居民可支配收入增长率之比0.44 30.22 正常

　　月供与家庭月收入之比（%）36.3220.15 基本正常

　　规模健康度指标房地产开发投资额与全社会固定资产

　　投资额之比（%）29.4930.19 正常

　　房地产开发投资额增长率与全社会固定

　　资产投资额增长率之比1.54 30.22 正常

　　商品房新开工面积与施工面积之比（%）27.9130.25 正常

　　供需健康度指标商品房供销比1.28 10.07 异常

　　空置率（%）8.9120.17 基本正常

　　二次以上置业者购房比例（%）15.4710.05 异常

　　住房自有率（%）67.8530.26 正常

　　结构健康度指标房产一、二级市场成交面积比4.05 20.15 基本正常

　　换手率（%）6.8920.19 基本正常

　　普通商品住房供应面积占比（%）76.3930.11 正常

　　综合评价2.43健康

　　诊断小结

　　2012上半年长沙（内六区）市场健康测度值为2.43，近五年来首次进入标准健康状态

　　根据我市房地产市场健康状况测度分析，2012年上半年我市（内六区）房地产市场健康测度综合得分为2.43，比2011年健康度提高了0.13点，为近五年来首次进入健康状态。从各指标值来看，正常指标值8个，异常指标2个，基本正常指标4个，与2011年相比正常指标增加一个，异常指标减少一个，基本正常指标持平，健康度再次提升，并进入标准健康状态。

　　具体来看，2012年上半年我市仅商品房供销比、二次以上置业者比例两指标出现异常，而月供与家庭月收入之比、空置率、房产一、二级市场成交面积比、换手率等四指标基本正常，其余指标均为正常状态。其主要原因是随着国家限购、限贷等宏观调控政策的贯彻落实，房地产市场的投资、投机性需求逐步被挤出，房价快速上涨得到抑制，并出现一定下调趋势，这在很大程度上提高了房地产市场健康度；但客观来看，政策的调控也在实际上降低了房地产市场热度，在新增供给量仍较大的情况下，销售出现了明显减少，最终使得供需健康度、结构健康度中部分指标出现下调。