Part1 半年报解读

　　◎供销结构

　　中小户型备受宠爱，引领市场供需趋势

　　在严厉的房地产调控政策下，长沙商品房供应与销售方面都面临着很大的压力，开发商资金链紧张，购房者观望情绪严重，2012年上半年来，新建商品住房供应量、销售量均呈减少之势。为了维持房地产市场的健康可持续发展，市场供需在不断变化中寻求着均衡。

　　2012年上半年，长沙内六区住房供应套均面积为98.93m2，同比缩小8.88%，由此可以看出中小户型是市场发展的流行趋势。对2012年上半年商品房供销结构进行深入分析可知，60-90m2，90-120m2这两类套型在供应与销售上都是主力户型，两者的供应量、销售量之和均占总量的50%以上；列为限购对象的90m2以下套型供应占比为46.00%，同比提高6.43%，目前市场上刚需购买者占据市场主导，由于经济条件的限制，小户型是刚需购买者的首选，为了满足市场需求，加大了90m2以下户型的供应力度；144m2以上户型商品房供应量所占市场份额最小，大套型购买成本较高，偏离于刚性需求预期，因此供应量与成交量均较少，其供销比为0.72，供应量小于销售量，由此可知2012年上半年消耗的大户型房源为大部分为以前的库存。

　　从上半年长沙内六区新建商品住宅各户型段供销关系来看，60m2以下套型供销比为2.87，60-90m2户型供销比为1.30，90-120m2户型供销比为1.14，120-144m2户型供销比为1.24，144m2以上户型的供销比为0.72，内六区总供销比为1.28，这表明2012年上半年新增供应和新增销售基本平衡，市场保持着比较健康的状态。

　　主力单价重心上移，高价位比例提速快

　　从2012年1-6月住宅成交备案的价位结构来看，6000-7000元/m2价位段成交备案比例最大，高达25.22%；而2011年住宅成交备案的价位集中在5500-6000元/m2这个区间，主力单价重心上移；8000元/m2以上价格段受品质改善、精装房推广的影响，增速最快。

　　近年来，长沙市经济发展日新月异，城市化水平不断提高，城市综合实力逐步向一线城市靠拢，随着城市经济的腾飞，民众对住房品质、品牌的追求已不可同日而语，高追求衍生出高消费。经济实力雄厚的企业高管、高级白领、技术精英在内的高端消费人群的入市，能带来大量的住宅需求，别墅、高档住宅小区市场潜力巨大，高端消费人群对于购买高价位住房的能力不容小觑，随着高消费人群的争先入市的同时，带来了高价位购房比例的提升。

　　◎新房待售

　　库存充足，不怕“断供”

　　2010年以来，截止2012年6月底长沙市内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1099.86万m2，其中住宅806.27万m2，占比73.31%；非住宅293.59万m2，占比26.69%。

　　分行政区来看，雨花区、岳麓区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比22.81%、18.50%、18.27%，望城、天心、芙蓉三区紧随其后。

　　分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比27.65%， 120-144m2商品住宅的待售量占比24.43%，位居第二，90-120m2、60-90m2、≤60m2紧随其后，分别占比21.61%、17.71%、8.59%。

　　从以上分析可以看出，目前新建商品房存在一定的库存积压，待售量足以满足市场需求，加之新增批准预售的跟进，后期商品房供应将比较充足，不会面临“断供”的局面。

　　大户型，“伤不起”

　　在调控政策出台的初中期阶段，市场总体需求不旺盛，开发商为了获得更大的收益，采取推迟、捂盘销售的办法拖延时间，等待开盘良机，在这场持久战进行到白热化阶段的时候，面对日益紧张的资金链压力，开发商为了挺过难关，急于清空库存回笼资金，纷纷采取“以价换量”营销手段卖房套现度过楼市寒冬。目前市场上以90m2以上的大户型供应为主，而刚需群体作为市场购房的主流，出于经济条件的考虑，比较青睐小户型，且90m2以下小户型是投资需求者争先抢购的对象，供需矛盾导致大户型库存量逐渐增大，截止到2012年6月，90m2以上的大户型的待售量占比73.69%，其中又属144m2以上户型待销量最大。

　　造成大户型销售业绩不佳有几个方面的原因：一是刚需当道的时代已经来临，首次置业者占据市场极大份额，大户型偏离刚需预期；二是2011年契税新政规定90m2以下，且是一套房，才能享受1个点的契税优惠，90-144m2或二套房都收2个点契税，144m2以上住房要收4个点的契税，购房成本是经济受限的刚需群体首要考虑问题，税收的增加直接抬高购房成本，给购房者带来难以承受的压力；三是大户型住房多用于自住，不易出租，出租带来的收益远远及不上小户型，且也不易脱手转让，这些特性难以吸引购房者入市。

　　Part2 楼市排行榜

　　销售率排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计计算得出2012上半年销售率十强楼盘。

　　2012上半年长沙楼市销售率十强楼盘

　　（排名不分先后）

　　项目名称开发商所在区

　　三一街区湖南紫竹源房地产有限公司长沙县

　　绿地公馆湖南绿地天成置业有限公司天心区

　　万科  金域华府长沙市领域投资有限公司雨花区

　　红橡华园长沙朗景房地产开发有限公司芙蓉区

　　长房 · 南屏锦源湖南国广置业有限公司雨花区

　　中建 · 麓山和苑中建信和地产有限公司岳麓区

　　欧莱雅郡湖南旺坤投资建设集团有限公司雨花区

　　名家 · 翡翠花园湖南美斯顿置业投资有限公司望城区

　　象屿 · 优山美地湖南象屿置业有限公司雨花区

　　通用时代 · 国际社区通用地产长沙有限公司天心区

　　入榜剖析：

　　雨花区独占鳌头，引领风骚

　　从2012上半年长沙楼市销售率十强榜单来看，所属行政区的比例为雨花区、天心区、长沙县、岳麓区、望城区、芙蓉区=4：2：1：1：1：1，内六区中仅开福区遗憾未能入席，雨花区占据榜单4席，独领风骚，天心区此次有2个楼盘上榜，其他三区均各占一席。万科 金域华府继2011年拔得雨花区销售率头拔后持续上榜，风头一时无二。区内其他三个楼盘同样具有良好的市场口碑；中建·麓山和苑作为岳麓区上榜代表，更是上榜的老人了，在当下市场平淡、竞争激烈的情形下，屹立不倒，持续热销，实属不易；通用时代·国际社区、绿地公馆作为天心区的楼盘销售率之最，大品牌、大制作众所周知，长沙县上榜楼盘三一街区位于长沙经济开发区，打破纯住宅投资瓶颈，走商住综合体道路，奋力突围，逐鹿长沙楼市；望城区作为内六区中唯一“不限购”区域，发展后劲强，位列榜单一席，大有赶超其他区县之势；芙蓉区凭借市中心的优越地理位置，此次上榜的红橡华园很受市场青睐。

　　“特色 ”、“亮点”，楼盘制胜法宝

　　在楼市调控力度不减的氛围下，一味的注重广告噱头宣传的时代已经过去，与众不同的产品才能吸引眼球，引来热销风潮。纵观半年度销售率十强榜单，上榜楼盘无不有自己的独特之处。雨花区作为榜单之冠，其上榜的4个楼盘各有千秋。其中，象屿·优山美地位于体育新城板块，共享武广新城国际央区之都市繁华，区域升值潜力巨大；视野开阔，无高层建筑物遮挡；环境优美，临近圭塘河风光带。欧莱雅郡精心雕琢的建筑外立面，在这一片清静居所，更添舒适之感；数级跌水河谷、上下七层植物链，营造了健康的生活环境。万科 金域华府作为武广央区的黄金地段，集萃一城繁华，双地铁，高铁，轻轨缩短了与世界的距离。长房·南屏锦源依托强大的品牌力量、雄厚的开发实力以及顶尖的设计，将其打造成为长沙超低密度、超高绿化居住标杆。

　　芙蓉区的红橡华园地处浏阳河文化产业风光带的核心区域，收揽400多米长的河湾佳景，拥有区域“唯一”的国际5A级写字楼，它将成为片区乃至长沙未来的“名片”级标志性建筑群；岳麓区的中建·麓山和苑以实景园林为最大特色，建筑设计方面融汇中西大都会城市气息，舒适灵动，为居家的最佳之选；天心区的绿地公馆从居住文化的和谐性出发，融东方宅院的人居善意与西方建筑空间的私密于一体，营造一个以阶层文化为灵魂的精英社区。通用时代·国际社区旨在为长沙人居倾力打造最佳城市生活示范区，提升长沙人居时尚生活品味；望城区的名家·翡翠花园位于大河西先导区核心启动区——滨水新城，项目的园林景观作为长沙首个台地式的主题景观园林，设计非常出彩。