Part1 半年报解读

　　◎ 新房销售

　　压力倍增，力求突围 

　　2011年以来，调控重压下的长沙楼市举步维艰，新房销售市场略显冷清，与2010年火爆局面相比有明显降温之势。2012年新年伊始，长沙楼市没有从2011年的困境中走出，前期出台的各项房地产调控政策对长沙房地产市场成交走势的影响仍在持续，有效抑制了部分购房需求，新建商品房销售市场倍感压力。目前来看，伴随着房地产调控效果的初步显现，部分刚需阶段性释放，市场上以价换量仍在持续，购房者对房价下降、住房品质的期望越来越高，开发商力求突围，一扫2011楼市阴霾的愿望越来越强烈。

　　2012年1-6月，全市新建商品房累计成交备案 599.36万m2，同比减少39.64%，其中住宅成交备案505.86万m2，同比减少43.43%，其中内六区新建商品房累计销售备案413.00 万m2 ，同比减少44.68% ，其中住宅销售备案 338.47万m2，同比减少50.03%。具体来看，2012年上半年新建商品房累计销售备案量较去年同期有所下降，内六区比周边县市降幅更加明显；各月的新房销售量分布较均衡，6月以134万m2的新建商品房成交备案量创下这半年来的最高点。

　　从区域分布来看，长沙县以116.02万m2的新建商品房成交备案量高居榜首；随着大河西先导区这几年的大力建设，岳麓区充分发挥其生态人居的优势，备受购房者青睐，更以110.33万m2的新建商品房成交备案量一跃成为内六区置业首选区域；望城区在成为第六区以来，以41.67万m2的新建商品房成交备案量居于内六区的第四名，望城区发展后劲强，大有赶超其他区域之势。

　　刚需当道，婚房盛行 

　　面对竞争激烈的长沙楼市，开发商为了抢夺市场先机，争当新房销售的赢家。各楼盘相竞推出特价房源、团购优惠、买房送大礼、VIP优惠、付全款打折、直接降价等等层出不穷的营销方式，让购房者眼花缭乱，“以价换量”成为市场的主旋律。

　　2012年即将过半，活跃在楼市中的主角当属刚需群体。从长沙楼市购房者的特征来看，限购限贷高压政策的持续，部分改善型需求和投资型需求受抑，多次置业者需求下降，刚需当道。说到刚需，首当其冲的就是婚房一族，各大楼盘为了尽快出售房源，减少库存积压，回笼资金，积极开展“宜居楼盘 浪漫婚房”全城搜大行动，以婚房为卖点，迎合刚需市场需求。

　　政策微调，楼市回稳 

　　自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，虽然芜湖、佛山、成都等城市因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”，但是在多个城市政策微调的刺激下，购房者的观望情绪已明显破冰，降息和贷款利率的优惠使得购房成本降低，前期积聚的刚性需求集中释放，楼市也出现了局部阶段性回暖。

　　端午小长假期间，国内楼市出现久违的火热成交场面，北京、上海、广州等地出现“日光盘”，长沙楼市部分楼盘开盘也出现销售热潮，面对市场利好的情况，楼市“回暖”说，“房价以触底”等等言论充斥着长沙楼市，房地产业要抄底反弹了吗？

　　从楼市的大政策环境来看，在严厉的房地产调控政策背景下，限购限贷仍是高压线，当前仍处于房地产调控的关键时期，房地产市场上库存量充足，开发商并没有摆脱资金链紧张的困境，继续巩固房地产调控成果，促进房地产业的平稳健康发展仍是大方向。地方微调一旦触碰调控红线，还是会被勒令暂停，所以从目前来看，房价大幅反弹的可能性很小，未来成交量将趋向于平稳；从长沙楼市热销户型来看，刚需是近来楼市成交的主力，中小户型因符合刚需置业要求，比较走俏。对此，不少开发商做出调整，将大户型改成小户型，迎合市场需求，这也是端午长沙楼市热销的原因之一。

　　目前楼市只能说总体“回稳”，说整体“回暖”还谈不上，下半年，楼市总体将“稳中求进”，房价保持相对稳定，不会强劲反弹，房地产开发投资也将保持平稳。

　　◎ 二手房销售

　　二手房销售遭遇“滑铁卢” 

　　2011年，二手房市场受金融信贷政策及营业税调整的影响，市场成交量低迷。2012年上半年，严厉的宏观调控政策对房地产市场的影响仍在持续，全市二手房累计成交面积 133.30万m2，成交套数为13424套，同比分别减少33.57%、26.30%，其中住宅成交面积84.43 万m2，成交套数为10899套，同比分别减少40.43%、29.00%；内六区二手房累计成交面积101.86 万m2，成交套数8976套，同比分别减少24.06%、26.86%，其中住宅成交62.46万m2，成交套数为7554套，同比分别减少38.74%、30.94%。从以上分析可以看出，二手房市场成交总量整体呈下滑趋势，具体来看，与新房市场相反，周边县市比内六区跌幅明显；从走势来看，各月的二手房成交量不太均衡，4月份以32.04万m2的成交面积成为半年度最高，6月份以29.05万m2的成交面积荣居第二。

　　从各区县成交情况来看，雨花区上半年二手房成交面积为24.20万m2，居于成交首位，天心区、芙蓉区作为商业老区，经济繁荣、人流密集，二手房需求稍显旺盛，而其他各区县都需求不足，交易乏力。

　　严厉的房地产政策对二手房的影响仍在持续，二手房销售持续乏力。究其原因，长沙作为二线城市，经济实力有很大的提升空间，新房市场与一线城市比起来尚不成熟，刚刚起步的二手房市场就更加发展不起来。

　　中介出招救市，靠谱吗？ 

　　2011年以来，在严厉的调控政策下，房地产开发商为了回笼资金，消耗存量，新房市场轮番降价，二手房市场销售惨淡，成交量持续低迷，部分中介门店入不敷出。

　　部分中介开始谋求转型升级，寄希望新开拓业务来冲淡二手房市场江河日下的局面，于是转型成为了这些普遍亏损运行中介的“救命稻草”，一些中介也开始推出特殊的升级服务，谋求市场中的更大话语权，有中介机构推出“房屋管家”的服务，让房屋所有者将房屋使用权授予中介公司，此后该房屋的出租、租后服务、租金收取全部由中介公司负责，目标客户瞄准投资客，这些投资客不愿意每年花时间去管理物业，每年扣除45天为空置期（开始的45天为免租期，45天后准时打租金给业主），赚取这45天的空置期间的租金收益，其余时间无论出租与否，业主均可收到合同约定的租金，由此可见这项服务是双赢的。

　　中介网络化也成为中介救市的趋势。上海、深圳等城市网络房产中介较为发达的城市，远程看房、短信问房、视频看房和在线客服已经非常普遍，但在长沙还远远达不到这样的程度。目前，长沙的二手房中介机构使用网络平台的比例不足50%，而在已上网店铺及房源中，有图片的不到1/3。在二手房市场交易不景气的背景下，网络成为吸引大量租房客的主要途径，中介店网络化是必然的。据统计，当前央行下调金融机构存贷款基准利率后，浏览、咨询58同城房产网信息的客户量大幅增加，有成交意向的客户量与利率下调前的客户量已不可同日而语。据市场调查，大多数有买房需求的消费者表示购房网络化非常方便，先在网上“看看”，再去房源“转转”，然后做出决定。而不少房产中介公司也积极借助像58同城这样的平台，升级营销模式，希望抓住这群“网上转转”的刚需购房者，以期创造更好的市场业绩。

　　面对市场不利局面，二手中介的转型便在行业内被屡屡提及，转型之路漫漫兮，吾将上下而求索……中介转型，应该根据自身优势寻找市场定位，去做细分市场的生意，这样的转型才会更有意义，盲目转型则不靠谱。

　　刚需主导，学区房俏 

　　从目前长沙二手住宅市场上的购房者来看，刚需群体仍是市场主流，所占市场份额超过七成。近期降息和下调基准利率的利好消息，进一步刺激了依赖按揭购房的首次置业者入市，这一现象在中小户型二手住宅交投市场中相当突出。虽然刚需购房者多半是入购婚房，首选新房，但是二手房也有其独特魅力，譬如二手房所属小区周边配套比较成熟，生活交通便利；二手房价格相对于同一区域的新房稍低，对于经济条件不太好的首次购房者无疑是个很大的诱惑；多半二手房装修齐全，很大部分年轻人不愿意再花时间和金钱重新装修，现成的装修也比较省事……从种种原因来看，二手房市场凭借其独有的竞争优势吸引刚需购房者入市的能力不可小觑。

　　除了刚需购房者青睐中小户型外，学区房更是置业者关注的重点。目前成交的二手房中，学区房占比最大，为了不让孩子输在起跑线上，家长对那些“学区房”格外热衷。买“学区房”，买的不仅是房子，更是附在房子上的优质教育资源，在市中心“学位房”一房难求，价格高不可攀，名校周边的黄金区段不可复制，周边的二手房变得炙手可热，家长们争先购入。

　　◎一、二级市场交易量对比

　　一、二级市场差距明显

　　房产一、二级市场对比来看，2012年上半年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.50：1，其中内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.05：1。2012年上半年全市房产一、二级市场累计成交量比值同比缩小0.45，比2011全年比值缩小0.24，由此看来，全市房产一、二级市场的差距正在逐步缩小，正在发生质变前的量变，长沙房地产市场发展前景可观。

　　从各区县比值来看，芙蓉区比值为1.12，天心区比值为1.90，岳麓区比值为6.34，雨花区比值为4.43，开福区比值为7.52，望城区比值为7.91，长沙县比值为10.88，浏阳市比值为2.37，宁乡县比值为6.06。对各区县比值进行分析，芙蓉区、天心区一、二级市场交易规模相当，接近1:1，浏阳市比值较去年同期有所增大，但仍在正常范围内；其他六区县比值均在4-11之间，比值明显偏高，尤其是长沙县达到10.88，发展极不平衡。

　　整体来看，长沙房产一、二级市场存在很大的差距，长沙楼市目前仍以新房销售为主，当前政府政策偏向新房市场，二手房市场缺乏监管，政策推力和市场培育度不够，种种原因导致二手房市场行情惨淡。

　　一线城市二手房市场很“给力”

　　二三线城市的二手房市场难以撑起楼市的“半边天”，发达城市的二手房市场却可以和新房市场比肩。一线城市的二手房市场为何如此“给力”？其独特的优势体现在以下几个方面：一方面，发达城市的新房房价比较高，二手房性价比优势明显；另一方面，发达城市房地产开发相对成熟，投资价值高；再次，一线城市的房地产业经过多年发展，资源日渐稀缺，城市扩张空间小，一些拥有稀缺资源的二手房有着无以比拟的优势。

　　长沙二手房市场能雄起吗？

　　长沙作为一个处于不断发展、扩张中的二线城市，城市中心可以开发利用的资源较多，新房产量大但发展尚不成熟，二手房市场才刚刚起步，市民认可度不高，尽管现在市场上不缺买家，但投资需求并不多，这一系列区别造成了二手房市场的冰火两重天，难以拉动二手房市场的成交量。

　　在房地产调控中，二手房市场分流需求、平抑房价的作用不容小视，因此在目前的调控关键期积极培育和扶持长沙二手房市场的发展更显得意义重大，二手房市场的成长壮大还能激活竞争机制，刺激新房市场的发展。为了培育长沙二手房市场，刺激二手房市场的活力，长沙市政府可出台针对二手房市场的扶持优惠政策，加强存量房交易监管力度。2012年6月15日长沙市人民政府印发的《长沙市存量房交易税收征收管理试行办法》是为了处理当前长沙市存量房交易过程中，纳税人通过签订“阴阳合同”等手段进行虚假申报，以低报成交价格偷逃税款等种种问题而出台的，这一办法的出台能进一步加强和规范长沙行政区域范围内存量房交易税收征管，促进房地产市场健康有序发展。

　　在当前中央坚持房地产市场调控不动摇，地方政府积极出台微调政策的大背景下，长沙二手房市场的发展将迎来新的机遇，目前，国内已有城市开征房产税，取得了较好的效果，如果房产税能在全国普遍推行，市场上抛售房源的人将猛增，市场供需将发生本质变化。在不久的将来，长沙二手房市场定能向一线城市二级市场看齐，与新房市场齐头并进，共创佳绩。

　　Part2 楼市排行榜

　　累计销售排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计得出2012上半年全市累计销售面积十强楼盘。

　　2012上半年长沙楼市累计销售面积十强楼盘

　　（排名不分先后）

　　项目名称开发商所在区

　　保利 · 麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司岳麓区

　　北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区

　　华润 · 凤凰城华润置地（湖南）有限公司长沙县

　　万达公馆长沙开福万达广场投资有限公司开福区

　　佳兆业 · 水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县

　　华远 · 华中心长沙橘韵投资有限公司天心区

　　中海国际社区长沙中海兴业房地产有限公司岳麓区

　　新城 · 国际花都长沙新城万博置业有限公司望城区

　　幸福庄园湖南旺福投资有限公司长沙县

　　长房 · 时代城长沙成城银山房地产开发有限公司岳麓区

　　入榜剖析：

　　岳麓区、长沙县异军突起，引领销售热潮

　　2012年上半年，房地产市场整体趋于平淡，冷静、理智、温和是长沙楼市的主旋律，但也不缺乏实力雄厚的突围者，谱写热销篇章。各上榜楼盘所属行政区的比例为长沙县：岳麓区：开福区：天心区：望城区=3：3：2：1：1，上半年来，长沙县、岳麓区备受青睐，风头更劲，并肩占得榜单三席，超越2011年度热销大户开福区，引领销售热潮。作为长沙大河西先导区的核心区和起步区，岳麓区正在唱响长沙“西岸崛起”的时代旋律，以“生态人居”为卖点持续发力，上半年更创销售新高，此次上榜楼盘均为大品牌、大制作；长沙县域内的佳兆业·水岸新都、华润·凤凰城、幸福庄园以高品质、优区位、新特色赢得了良好的市场口碑；开福区以备受关注的热销大盘万达公馆、北辰三角洲持续上榜，市场号召力有目共睹；天心、望城区上榜楼盘各占一席；而芙蓉、雨花很遗憾的无楼盘上榜。

　　旧貌新颜齐相聚，知名房企靠实力

　　从榜单上看累计销售面积十强楼盘，不乏大家熟悉的老面孔，万达公馆、佳兆业·水岸新都、北辰三角洲、华润·凤凰城屹立不倒，延续去年销售好业绩，占据将近半壁江山。万达集团作为房地产业的璀璨明星，更是集商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大支柱产业于一身的世界级企业，其雄厚的经济实力打造出的湖南首席城市综合体——万达公馆，以品质上苛求完美，工艺上精益求精为标语，鼎立打造的湖南豪宅巅峰之作，远眺浩瀚湘江，俯瞰城市中心全景，一度创造出销售神话，今年上半年主推的大户精装豪宅仍然引领销售风潮；此外，北辰、华润置地等外地大型房企与佳兆业本地名企以品牌效益、特色风情为卖点，持续热销在情理之中。

　　保利·麓谷林语、长房·时代城、新城·国际花都、幸福庄园、华远·华中心、中海国际社区是今年上榜的新面孔，虽说是上榜新颜，但却来头不小，实力不容小觑。其中，保利·麓谷林语由保利地产倾力打造，屹立于麓谷高新区，为全市不可多得的绿地低碳型建筑示范项目，作为岳麓区最耀眼、最具代表性的热销大盘乃实至名归；新城·国际花都作为望城区的代表之作，高调入市，低价首发，以“白鹭岛”、“百果园”、“洗心禅寺”等罕见的自然、人文资源取胜；本地知名房企打造的长房·时代城、幸福庄园发展后劲十足；中海国际社区是中海地产发力长沙的首个项目，作为洋湖片区最大规模楼盘，其他楼盘难以望其项背；华远·华中心由华远地产联袂国际六大顶级大师团队倾力打造，作为湘江天际线的地标建筑群，以超大体量高端综合体，汇聚成一座城市中的城市，它更是全球首批、中国首个LEED-ND绿色城区认证项目，引领世界未来的绿色居住文明。