Part1 半年报解读

　　◎ 土地出让

　　温和冷静，唱主调

　　2011年以来，调控重压下的长沙土地市场开始显现疲态，如2010年那般的土地市场旺市神话已不再，温和冷清唱响着市场主旋律。2012年上半年，捆绑地产市场的各项调控措施依然持续，长沙土地市场供应与成交唯以“稳”为基才能换得后市的可持续性发展。从土地供需数据来看，2012年上半年长沙内六区共挂牌出让土地57宗，土地总面积234.17万m2，其中，商业综合用地挂牌31宗；住宅用地挂牌9宗；工业用地挂牌17宗。上半年土地挂牌出让共成交67宗，同比增加23宗；土地总面积306.26万m2，成交总金额85.31亿元，综合地价为2786元/m2，同比分别增长5.73%、-36.08%、-39.54%，其中，商业综合用地成交36宗；住宅用地成交9宗；工业用地成交22宗。

　　由同比数据便知今年上半年土地市场行情在2011年基础上继续滑坡，地价仍在回落，地块竞价激烈程度远不如前，底价成交常态化，流拍时有发生，虽偶有条件优越之地受房企追捧，但用于反驳“淡市之说”也只是偶然现象，杯水车薪。“微推量、微跌价、微竞争”才是对当前长沙土地淡市的贴切形容。从单月数据变化趋势来看，5、6月份冷市出现新转机，迎来了一波供地小高峰，其中尤以岳麓区、望城区表现最为抢眼、动力最为强劲。我们认为，目前长沙土地市场的温和状态正是筑底形势的信号，并且这种稳定态势将维持相当长一段时间。

　　当然，温和背后仍有“邪恶”的暗流在涌动，且不说地方政府一直以来依赖土地财政的长期习惯，单说优越地块竞争惨烈，“地王”的不断冠名就足以搅动看似平静的土地出让市场。

　　纯住宅用地，“中枪”了

　　比起躺着也中枪的那些无辜来说，纯住宅用地在此轮严厉的房地产市场调控中“中枪”在情理之中。回顾两年多来的一把把调控之箭，无不正中靶心，磨灭着土地不断升值的动力。调控带来的房地产市场的长期不景气以及国家对地方政府土地调控提出的诸多新要求，使得土地出让市场饱受连累，地价作为房价的最重要组成部分，自然也随着房地产调控而沉浮。2012年上半年，长沙市政府审时度势，适度调整土地供应，尤其是纯住宅用地闸门依旧趋紧，推动速度趋缓，入市数量趋少，甚至有的区上半年无地块上市，相信这也是地方政府的无奈之举。政府推地放缓与土地需求热情不高有直接联系，上游商品房交易市场的持续低迷带来开发商们资金融通困难，对未来市场信心严重缺乏，考虑到后期调控政策依然趋紧的预期以及直面的困局，大部分开发商，尤其中小型房企早已无心攻城略地。而此轮房地产调控的重心又直指普通商品住宅，对普通商品住宅的限购、限贷等，足以让住宅用地成为此轮调控的重灾区。从上半年纯住宅用地出让情况看，内六区仅成交9宗纯住宅用地，住宅宗地地价为3216元/平方米，入市成交量十分有限，成交价未现高价，可见房企拿地积极性普遍不高，而商业、工业用地受影响相对较小，保障房用地的供应借势调控，一跃成为地方政府保障的重中之重。

　　大河西，绝对的主角

　　河东河西，风水轮流，“一江两岸”的发展理念撬动了河西这片宽广富足的土地，“两型社会”的提速建设给了大河西更多发展的理由，望城的撤县设区更给了大河西更大发展的空间。“大河西”，说不上是中国的主角，但绝对是长沙，乃至湖南的主角。近年来，大河西先导区一直是长沙土地市场供应的主要片区，从最新起步的滨江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城区，大河西先导区建设全面起航，带动着先导区各重点片区的土地轮番入市，演绎着大河西这片土地上有史以来最激烈的攻城略地。

　　上半年的土地市场，看似温和冷清，但热点清晰可见。岳麓区、望城区便是上半年土地市场的热点与焦点所在。截止六月底，土地供应地块中，有19块地块来自岳麓区，望城区有26块地；成交地块中，岳麓区17宗，望城区36宗，这两区在调控的关键时刻挽救淡市，充分体现着先导区丰厚的土地储备和升值潜力。而热点中还有热点，洋湖片区、滨江新城片区便是上半年土地供应成交的集中地，两片区上半年共有8宗地推出，7宗地成交，并且还有诸多地块正在准备入市。其实，洋湖片区土地供应在今年的发力早已有征兆。2011年洋湖片区建设的各种动作不断，洋湖湿地公园一期开放、先导区规划展示馆的开放、3号地铁线规划落定、湘府路大桥竣工在即……都让洋湖片区的影响力和知名度直线上升，万科就于6月份花费6亿多元一举拿下洋湖片区两个地块，相信后期洋湖片区还将掀起一股强大的供地潮。值得一提的是，该片区土地价格目前处于相对低点，未来有着巨大的价值提升空间，实力房企现在出手拿地是不错的选择。

　　拿地好时机？因企而异

　　近期的全国土地市场热闹非凡，从上海到南京，从广州到北京，土地市场都一改往日冷清、低迷的场景，以不断刷新的地价华丽转身。受房地产成交量不断攀升的影响，房企的预期发生微妙变化，拿地热情高涨，万科、恒大、金科、绿地等房企大手笔“豪掷”土地市场，底气十足，高价地王也重现江湖，房企拿地热情似乎在开始升温，复苏搏杀的情绪正在慢慢发酵。如此多的房企高价拿地，是否表明目前已经到了拿地好时机？房企的苦日子已经熬过去，春天就要来了呢？

　　从目前长沙土地市场发展态势来看，稳定已是大势所趋，不会出现大的起落，市场筑底迹象越来越明显，地价止涨已有一段时日，土地价格的止涨甚至回落，正是房地产调控政策传导至此的效果显现。土地市场价量齐跌固然是现实，但并非所有的开发商都会因为土地市场过冬而蛰伏。随着降息，政策和市场开始筑底回弹，房市好了，开发商拿地的积极性自然回归。近日全国各地土地市场传来回暖复苏的消息，多地“地王”不断重出江湖，积极囤地，开发商拿地的积极性正在被调动起来，以往资金链紧张的房企正在很好的扭转困局，发展向好。那么，长沙土地市场是否到了拿地最佳时机，这要因企业情况不同而确定。目前土地市场处在低点，价格也有所松动，这是共识，对于一些资金足够又有着明确发展规划的房地产企业而言，的确是一个非常有利的拿地时机。但另一方面，房地产市场并未明显好转，未来市场仍存在不确定性，加之住建部六月份出台了修订后的《闲置土地处置办法》，对囤地、闲置土地的处置更加严厉，开发商们必须要充分考虑自身资金实力拿地，条件不成熟的先观望一段时间，待市场明朗后再“圈地”，避免出现资金周转风险。

　　◎ 投资施工

　　开发投资“失速”

　　长沙房地产市场近几年处于高速发展的阶段，房地产开发投资一直保持着快速增长态势，增速一年快过一年，但此轮持续两年之久的严厉楼市调控却牢牢地拖住了飞速前行的房地产开发投资步伐，增速节节下滑，速度明显放缓，虽绝对量有增长，但属近两年上马项目的延续性开发、释放前期储备资金居多，再说其中一部分增速还是由保障房开发建设撑起，不足以形成有效的供应流。2012年1-6月，长沙市（含三县市）完成房地产开发投资486.70亿元，其中住宅投资321.14亿元，同比分别增长23.9%、4.3%。与楼市温度相对应的是房地产开发投资的增幅。今年2-5月份，长沙房地产累计开发投资单月同比增幅分别为65.23%、28.05%、26.52%和20.90%，增幅呈回落下行走势。进入6月，随着楼市整体依旧温和冷清，累计投资增幅继续放缓，增速回落趋势暂无扭转之意。

　　作为房地产开发资金来源及后市商品房新增供应的先期指标和风向标，房地产开发投资对于政策及市场波动的敏感程度相当高，在一定程度上影响着市场下游环节的表现。房地产开发投资“失速”对楼市带来的多重影响值得关注，开发投资增速下降必将对后市商品房供应产生不利影响，总体上看，长沙普通商品住房的需求是刚性的，增加普通商品住房的供应是此轮调控重要的诉求之一，也是解决房价高企、促进房地产市场长期可持续发展的最重要手段。不过，从目前土地市场的遇冷、开发投资增速的下降等情形看，后市供应仍不容乐观，幸有一定的市场库存，关键时刻能堵住因开发投资放缓带来的阶段性商品房供应不足。同时，也不乏冒险者继续投资，期望在乱市中占得先机。

　　资金链，还能挺多久

　　投资，最重要的便是资金，资金问题，在当前的楼市调控下，最大的桎梏就是银行限贷与资金回笼。就在今年年初，长沙出现多起施工楼盘停工、开发商跑路事件，这直接反映出当前限贷、限购政策下，开发商在资金投入、周转方面已经力不从心，纷纷陷入资金链困境。调控政策压顶，各大银行均表示将根据房地产市场形势变化，优化房地产贷款区域结构和客户结构，主动压降房地产贷款规模。今年以来，各大银行、金融机构房地产贷款增长正在持续放缓，对房地产开发贷款越发审慎，开发贷款就越来越难，小开发商基本上贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率还在提高。另一方面，不景气的市场销售正不断传导至开发端，销售的乏力带来开发商资金回笼的困局，周转至开发端的资金也就严重不足了。虽然今年以来国家几次下调存款准备金率，但目的不在于放宽房地产投资，释放的资金流少量的流入房地产开发领域，也只是杯水车薪，解不了巨大的资金缺口的结。

　　当然，正当一部分开发商正在为资金困局辗转反侧的时候，也不乏外地颇具实力的投资商进驻长沙，他们无需担心资金链问题。近年来，两型社会建设、长株潭城市一体化、长沙到深圳高铁3小时通勤、长株潭轻轨、城市地铁、过江隧道等诸多利好，让长沙这座城市的投资环境越来越诱人。在目前一线城市饱受调控煎熬之时，一些实力投资商顺势微转，大举进入二三线城市淘金，长沙便是一个非常不错的选择。从近期土地市场拿地情况看，万科等实力房企已在大胆略地了。

　　“三大”指标，全线负增长

　　随着调控放松预期的破灭，开发商们对于市场的审视更加入微，对于开发利益的追逐也更加冷静，调控当下，微利时代，慢节奏微变，大大放慢房地产开发建设速度，以目前的较长时间换取后期宽松市场环境下更大的操作空间和可观的销售收益。开发商们这一理念上的微转变，在房地产开发的三大指标——施工面积、新开工面积、竣工面积的变化上体现的淋漓尽致。2012年1-6月，长沙全市商品房施工面积6379.65万m2，其中住宅4733.94万m2，同比分别减少0.9%、8.2%；新开工面积1028.96万m2，其中住宅636.05万m2，同比分别减少5.2%、27.1%；竣工面积594.62万m2，其中住宅464.46万m2，同比分别减少23.6%、27.4%。从数据来看，今年上半年长沙全市施工面积、新开工面积、竣工面积均全线出现负增长，与去年相比，去年三大指标仅表现为增长速度放缓，但绝对数仍在增长，而到了今年，从3月份开始，三大指标的累计数同比全线出现负增长，表明房地产开发投资施工各指标对于调控政策存在缓冲滞后性，目前到了调控政策对于施工、开工、竣工影响最大的时期，我们认为此轮调控带来的房地产开发施工低潮已经到来，预计经过这一次低潮供应后，房地产开发环节的惨淡景象将有所好转，否则后期市场商品房供应将存在大麻烦，调控的初衷也就扭曲了。

　　深入分析，三方面原因导致调控下出现房地产新开工不足，一是较长的房地产开发周期和供应链条限制了房企应对政策不确定的灵活度，开发商通常采取缓开工、少拿地的策略来减少可能的风险。二是调控来临之时，严格的信贷控制和销售萎缩导致回款速度降低，开发商资金来源出现结构性变化，投向也会做相应调整。第三，地方政府财政对土地出让金形成长期依赖，土地价格的刚性上涨使开发商难以在调控之时以合理的价格购置土地，导致开工和投资增速受到压制。就长沙而言，上半年房地产施工面积、新开工面积、竣工面积规模均不同程度在萎缩，如果剔除保障房的建设量，实际开工、竣工量还要少，这说明目前长沙土地市场冷清，商品房销售也未给开发商太多乐观的理由，开发商库存量较大，开工建设的积极性降低，精力主攻销售，消化库存，迅速回笼资金。在目前开发贷款趋紧，开发商资金链困局的情况下，资金实力薄弱的开发商一旦开工项目，就需要投入大量资金，而目前市场销售又不给力，这无疑会占用大笔资金，甚至资金供应不上，出现烂尾楼。于是，很多开发商选择先囤地，等待机会，很多商品房项目出现延缓开工速度、缩减开工规模、推迟开工时间等现象，整个房地产开发环节表现不太景气和活跃，开发环节疲软的直接后果便是在不久的将来可能出现住房供给缺口，即使大量建设的保障房也难以真正填补缺口、分流需求。

　　◎ 批准预售

　　“冬歇期”还在持续

　　进入七月份的长沙，炎炎夏日、闷热潮湿让人们开始心绪不宁，躁动不安，然而2012年上半年的商品房批准预售却未受到炎热天气的任何影响，依旧维持着“冬歇期”，似乎比去年冬季还要停歇得更加厉害。2012年上半年，全市新建商品房累计批准预售749.82万m2，同比减少14.90%，其中住宅批准预售591.99万m2，同比减少26.52%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售528.68万m2，同比减少9.02%，其中住宅批准预售398.25万m2，同比减少26.01%，各区县中属雨花区、长沙县批准预售量最大，而芙蓉区预售量最小，同比降幅很大，表现最为乏力，而望城区则同比增幅最大。

　　从数据上分析，上半年全市批准预售规模仍在不断萎缩，新增房源十分有限，多为市场上的待售存量房源。面对持续严厉的调控威力，开发商们的自我保护系统启动得彻彻底底，推盘入市的数量、节奏都在应市场微变而发生微妙变化，“低放量、慢节奏”成为主要的应变法宝。追溯2012年上半年全市商品房批准预售量的呈现轨迹，倒“U”型抛物线十分明显，年初以超低量开局，1月份仅有78.82万平方米商品房供应，2月份则创下近一年来的最低供应量42.84万平方米，规模远远不如去年下半年180-230万平方米的水平，而4月份受到第33届房交会的预热助推，销售预期被短暂看好，于是出现商品房供应突然冲量井喷，批准预售量直逼250.52万平方米，形成一股蓄势已久的供应小高潮，尔后预售量迅速回落至110-140万平方米的水平，继续演绎楼市“冬歇期”的冷清，而突然冲量的惊喜就此戛然而止，只能期待下一次商品房库存的萌动与喷发。

　　卖与不卖，是个难题

　　对于开发商来说，卖房是实现经济利益的唯一途径，本来就不是一个两难的选择，但在当下房地产市场调控阴霾笼罩、松动微调政策不成气候的背景下，整个商品房销售行情不佳，一边是实现资金回收、增加利润的唯一方式，一边是迷雾重重、充满未知风险的市场，这让开发商们在卖与不卖、是否捂盘等待之间头痛不已，纠结万分。可见，看似平稳的市场表象下暗藏着多少犹豫、彷徨、琢磨不定，上演着多元的楼市众生相，有的冒险大量入市，有的捂盘观望等待，有的谨慎低量试探，还有的调整所推物业类型，以商业地产暂时代替低迷的住宅市场，不管以何种策略应对变局，或直接入市，亦或曲线救市，抢占市场份额才是开发商们的终极目标。

　　在上半年的市场供应大局中，受到限购、限贷、限价等一系列严厉政策的压制，投资投机性需求得到明显遏制，刚性需求者更多的在期待房价下降的过程中观望等待，于是市场交易量出现萎缩，可供争夺的市场空间被压缩，此时如果贸然大量入市，风险是显而易见的，滞销的后果将有可能给某些实力薄弱的房企以致命打击。即使开发商近期“以价换量”的营销策略具有诱惑，即使央行三年来首次降息微振楼市，即使刚需有陆续入市的趋势，即使不时有“日光盘”、火爆售罄等局部热像出现，但目前来说对整个市场的销售量的提升效果比较有限，市场成交总量始终难现火爆局面。因此，在时下调控预期走向不明朗的前提下，减少供应量，转攻为守，以观后市，已成为某些开发商的选择和市场的主流心声。从某种意义上来说，减少供应量、推迟开盘时间一方面可以试探市场反应，另一方面，根据市场蓄客量更好地确定价格策略，能够选择一个更好的切入时机，静观其变。当然，目前商品房批准预售规模的缩小或许为另一个问题埋下伏笔，当开发商们推迟销售，捂在手上的房源积压到下半年集中释放时，是否会带来又一轮更加激烈的竞争？市场风险会否更大？是的，这也是大部分开发商所担心的问题。所正所谓乱市造英雄，兵荒马乱的楼市变局正是攻城略地大好时机，正是品质楼盘尽显大盘风范的绝佳平台,那些实力房企的品质大盘无需再畏首畏尾，大胆尝试逆市推盘的惊险与刺激，也许会在纷繁复杂的淡市中获得意外的惊喜和收获。

　　老盘新推，撑起这片天

　　常言道：“姜还是老的辣”，地产江湖的老口子在眼下调控持续、市场空间狭小、竞争日益激烈的情况下终究体现出它们的优势。总结长沙上半年各楼盘推售情况，房源遍布星城各大区域板块，可谓“多点开花”。其中，老盘新推趋势比较明显，数量占据大半江山，撑起了批准预售这片大市场，更不乏很长一段时间没有推新房源的项目，如中信新城、比华利山、麓谷林语等。“断档已久”的老项目争相“梅开N度”，是时机已到？进度使然？还是卧薪尝胆？瓜熟蒂落？剖析缘由，一是遭遇限购、限贷等调控政策的阻击，开发商的现金流遭遇严酷考验。如今，迫于日渐紧张的资金压力，这些久未开盘的老项目，纷纷调整产品形式、宣传亮点，精心包装之后重新面世。二是近期刚需有集中入市的趋势，市场销售有所回升，开发商对后市的预测出现向好的转变，这样使得前期推迟入市的老盘貌似找到了良好的市场切入时机。正因为如此，市场上才重新出现了久违老盘入市销售的现象。当然，老盘亦有老盘的好处，相比全新上市的楼盘来讲，老盘后期普遍具备地段较好、内外生活配套成熟，现状基本为现房或准现房、即买即住。

　　对于购房者来说，眼下入市的老盘都曾经历过热销的辉煌，前几年的旺市开发商早已赚得盆满钵盘，留存少数尾房也是为了寻求更高利润，但随着去年以来的楼市持续低迷，以及未来楼市发展空间的限制和不确定性，这批楼盘也可能普遍认为及时抛售最靠谱，进而选择将“压箱底儿”的存货放量，开发商卖一套就赚一套的纯利润，并没有太多业绩压力和市场担忧，因而市场优惠力度较灵活，这也给了广大购房者一个不错的出手佳机。而目前市场上初出茅庐的新盘也主要走品牌是王道的高端路线俘获人心。长沙两型社会建设的强力推进，城铁、地铁、交通、桥梁等基础设施的不断完善，城市居住品质不断提升，高品质的项目占比将更大，人们对于楼盘品质要求也会越来越高，因此，不管是新盘还是老盘，品牌、品质、品位最能打动人心。

　　◎ 抵押贷款

　　房产信贷，难言真正松绑

　　回顾前两年以来的房地产市场金融环境，一路走来着实步步惊心，举步维艰。2010年以来，央行先后足足12次上调存款准备金率，冲上历史最高水平21.5%，同时还多次加息，仅2011年上半年，存款准备金率就六次上调，上调密集程度不言而喻，市场流动资金被全面收紧，“惜贷”局面愈演愈烈，开发企业资金面受到持续重压，购房者房贷也是难上加难，市场金融环境凶险可见一斑。到了2012年，长沙房地产市场“刚需观望、房企苦撑、政府发愁”的调控困局仍未缓解，房产信贷政策仍难言真正放松，国家坚定的调控方向不曾转向。央行每一次出手，都是根据宏观调控目标和实体经济信贷需求情况以及商业银行流动性状况的相机决策，今年以来的两次下调存款准备金率和三年半以来的首次降息，促经济增长意图明显，并非直接针对楼市而来，虽给房地产市场带来了一些利好，但更多的只是心理上的预期和信心上的提振，实质性作用微小。若单纯的认为这是央行房产信贷政策从稳健转向宽松的信号那就错了，从目前的情况来看，国家针对楼市的信贷政策趋紧的总方向一段时间内不会发生变化，仅存在微调的可能。

　　2012年上半年，长沙市在建工程抵押笔数579笔，抵押面积579.60万m2，贷款金额123.99亿元，同比分别增长-7.80%、66.53%、35.09%。全市办理一般抵押笔数888238笔，抵押面积1808.57万m2，贷款金额514.51亿元，同比分别增长-19.97%、-3.81%、0.54%，其中办理个人抵押笔数87005笔，抵押面积1268.82万m2，贷款金额367.80亿元，同比分别减少19.72%、12.86%、7.86%。从各项指标的同比数据来看，长沙房地产抵押贷款今年仍然是艰难紧缩状态，一般抵押热度远不如去年同期，规模正在全面萎缩，在建工程抵押虽贷款金额与抵押面积同比有所增长，但总规模不大，日子同样也不好过，整个贷款抵押率延续着去年的下降通道，抵押热度在低温徘徊，这正好印证了目前房产信贷政策难以全面放松的论断，也是市场最真实情况的体现。但值得注意的是，6月份单月，全市一般抵押、在建工程抵押各项指标环比均有较大幅度增长，反映出随着央行降息、降准备金率，各商业银行对房地产开发的支持力度也有增强趋势。

　　降息，“微振”楼市

　　今年6月7日，中国人民银行决定自6月8日起分别下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点。这是央行时隔三年半来首次降息，重点是，央行还同时调整了金融机构存贷款利率浮动区间的上下限。一般来说，根据历史经验，降息是货币政策放松的一个明确信号，但是这个放松并非明确针对楼市，实质上“稳增长”的意图更加明显。虽然此次降息对楼市的直接影响有限，但对于如今四面楚歌的房地产信贷市场可以说是久逢甘露，能“微振”楼市已是政策的最大“宽容”了。

　　以往，各开发商的资金链由于受到银行信贷收紧和市场成交低迷、资金回笼困难两方面的夹击而捉襟见肘，开发投资热情明显不高，只能靠“以价走量”、多重优惠来吸引购房者，打开销路，缓解资金压力。而购房者方面，由于限购、限贷等政策阻碍，高额的购房资金难以解决，只能观望等待，其中不乏很多刚需者中枪，无法动弹，对市场信心严重不足。此次央行的降息，虽说释放和留给房地产市场各方实质性的资金空间很微小，但对市场信心上的提振还是值得一提。在目前市场交易出现缓慢回升迹象的情况下，对购房者特别是刚需购房者的心理影响将超过降低购房成本的影响。购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。而影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力最大的则是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。从今年来看，信贷政策相比2011年出现了小幅度调整和变动。此时的降息，对于目前资金链普遍紧张的房企来说，多少是个利好消息，同时贷款利率下调也降低了房企的融资成本。对于购房者而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，购房成本降低，市场观望的气氛可能转淡，入市的购房者数量可能会因为对市场看好的预期而逐渐增加。同时，降息也增加了购房者的购买力，后期市场成交量预计会发生向好的微妙变化，不过短暂的成交反弹还是难解巨大库存压力。

　　信贷微调，曲线救市

　　2012年，国家层面上的楼市调控决心坚定，调控方向总体不变，当然，不触及楼市调控底线的各类政策微调还是得到了国家的默许和认可。纵观近期各地出台的楼市调控微调措施，有关信贷政策的微调措施通过率最高。于是，各地房产信贷政策的微调，正在上演着“曲线救市”的火热激情。譬如，住房公积金贷款政策的微调，正在“充值”楼市。在近40个微调城市中，各地政府支持首套刚需购房者的微调政策陆续出台，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个。从目前市场来看，信贷政策的微调给市场走出底部提供了政策支持，公积金贷款的调整确实给刚性需求者带来了实实在在的鼓励和优惠。但是市场整体限购限贷依然未松，微调效果的持续放大效应还有待进一步观察。

　　在各地方政府加速政策微调，曲线救市的同时，湖南也爆出了政策微调的风声：湖南省发改委在全省投资工作会议上强调，中央在房地产调控政策上总基调不变、政策上不变，但是要求各地各部门采取有力措施，增加普通商品房供给，并通过落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房。消息一出立马引起市场热议，不过官方及时进行了辟谣，人们期待的利好消息原来只是捕风捉影，一场闹剧。不过，无风不起浪，这场谣言也从侧面反映出了地方政府试探政府国家调控底线，妄图放松调控的冲动和想法。目前，长沙各大银行在坚决执行中央有关差别化住房信贷政策的基础上，逐步开始对合乎条件的首套房购房者提供8至9.5折不等的优惠利率，不过这种微调仅仅是为了落实央行、住建部等关于支持首套房购买需求和差别化信贷的相关政策，并不代表银行放开对房地产信贷的整体严控。

　　Part2 楼市排行榜

　　预售许可排行榜

　　2012上半年长沙楼市批准预售十强楼盘

　　排 名项目名称开发商所在区批准预售面积（万m2）

　　1喜盈门 · 范城湖南润领房地产开发有限公司雨花区46.09

　　2泊富国际广场湖南新华印刷集团有限责任公司开福区26.97

　　3万博汇名邸长沙盛和房地产开发有限公司雨花区18.47

　　4克拉美丽山庄湖南正昊置业发展有限公司天心区15.30

　　5康桥长郡湖南嘉基房地产开发有限公司长沙县14.79

　　6阳光锦城湖南丽星房地产开发有限公司雨花区12.74

　　7华润 · 凤凰城华润置地(湖南)有限公司长沙县12.28

　　8华远 · 华中心长沙橘韵投资有限公司天心区11.96

　　9麓谷公馆湖南双金置业有限公司岳麓区11.46

　　10建发 · 汇金国际长沙兆发房地产有限公司天心区11.16

　　入榜剖析：

　　雨花、天心成供应集中地

　　从2012上半年批准预售排行榜来看，旧貌、新颜齐齐上榜，书写淡市下的从容淡定，成为上半年长沙楼市的推盘先锋。上榜楼盘所属行政区的比例为雨花区∶天心区∶长沙县∶岳麓区∶开福区=3∶3∶2∶1∶1，雨花区与天心区成为上半年全市商品房供应的集中地，长沙县亦不示弱，占得榜单两席，岳麓区、开福区今年上半年推盘有所放慢，上榜楼盘各占一席。而芙蓉、望城则遗憾的无楼盘入榜。

　　全新商住综合体迅速崛起

　　此次预售榜单所有上榜楼盘上半年供应量均在10万m2以上。在目前住宅市场被调控捆绑的环境下，高档商住综合体成为了城市发展的一个重要方向，上半年就有5大城市综合体拔得头筹，充分体现了城市综合体的优势和实力，其中，喜盈门·范城以46.09万m2的预售量位居榜首，填补武广新城板块的商业空白，打造长沙商业新中心；去年上榜最值得期待楼盘的泊富国际广场，今年果然表现优异，以26.97万m2的预售量居于排行榜亚军，今后将成为长沙又一经济聚集点；华远·华中心，标榜滨水地标，超大体量高端综合体，今年一开盘便以均价17000元/m2高调面市，勇夺预售榜第八名；另外两大综合体万博汇、汇金国际已经入市销售两年之久了，此次预售分别获得第三名、第十名实属难得。建筑面积130万m2的超级大盘华润·凤凰城已连续几次入选预售榜，今年上半年名列全市第七；康桥长郡以学区房为定位，阳光锦城作用雨花亭商圈中心，2011年以来持续发力，分列榜单第五、六名，形成热销风潮不在话下。