2012上半年全国楼市政策解读

　　★ 闲置土地处置出新规

　　政策回放

　　为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，于2012年6月1日发布了《闲置土地处置办法》，自2012年7月1日起施行。各市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施，上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作情况进行监督管理。

　　深入解读

　　新版《闲置土地处置办法》出炉，核心内容基本未变，对于闲置土地的处罚力度并未加重，但在闲置土地的认定、查处等环节进行了修订调整。新《办法》明确规定，国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地便为“闲置土地”，而修订前的“闲置土地”则是指“土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。”由此可以看出，新版《闲置土地处置办法》对于“闲置土地”的定义较之前宽松了很多，开发商在获得土地后可以在规定日期基础上延长一年时间开工。

　　新版《办法》细化出了涉及城乡规划调整、群众信访事故、供应土地存在权利不清、建设条件变更、司法查封、诉讼、仲裁或者军事管制、文物保护及因违法原因责令其停工等6类情况，以及因自然灾害等其它不可抗力因素造成的闲置。新版《办法》多方面考虑各种主客观因素，对于在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。清理闲置土地可以加快形成住房供应，是楼市调控的重要一环；而对地方政府来说，盘活闲置土地也可以稳定投资，促进经济发展。

　　★ 加强住房公积金监管

　　政策回放

　　近年来，各省（区）住房城乡建设厅在加强住房公积金制度建设、规范管理和队伍建设等方面做了大量工作，取得积极成效。但也存在监管工作落实不到位，工作力量薄弱，监管手段单一，监管能力不足等问题。为进一步强化省（区）住房城乡建设厅对住房公积金的监管职能，住房和城乡建设部根据《住房公积金管理条例》、《住房公积金行政监督办法》等规定，于2012年2月6日下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，《通知》从加强对管委会决策的监督、加强文件报备审核、定期开展监督检查、实施管理绩效考核、加快监管系统建设、加强业务指导、组织开展全员培训、加强信息报送工作、做好信息公开工作、加强部门协调、加强队伍建设这11个方面进行了具体阐述。

　　深入解读

　　随着住房公积金规模快速增长，业务范围不断拓宽，缴存、提取个人贷款、资金存储、财务核算等方面的风险隐患不断积累，监管工作面临不少新情况和新问题，监管任务十分繁重，此次出台的《通知》从11个方面详尽阐述了进一步强化省（区）住房城乡建设厅对住房公积金的监管职能，就能更好的加强住房公积金监管，维护职工合法权益，实现“住有所居”的目标，进而实现社会和谐稳定的大局。

　　★ 做好房地产用地管理和调控工作

　　政策回放

　　为贯彻落实中央经济工作会议、全国住房保障工作座谈会议和全国国土资源工作会议精神，切实做好2012年房地产用地管理和调控工作，国土资源部于2012年2月25日发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各级国土资源主管部门一定要坚定不移地按照中央决策和国土资源部的工作要求，在政府领导下和相关部门配合协作下，努力克服困难，确保做好以保障性安居工程为重点的城乡住房供地和监管工作。

　　深入解读

　　《通知》以继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归为出发点，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%；因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。此项规定能更好的推动土地供应向“稳定市场、保证民生、促进利用”方向发展。

　　★ 央行三年来首次降息

　　政策回放

　　中国人民银行于2012年6月7日发布《关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》，并于2012年6月8日起正式执行。其主要内容如下：金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行同时决定，自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

　　深入解读

　　此次下调距离央行上次上调存款准备金率不到半年时间，也是央行三年来首次下调存款准备金率。央行上次下调存款准备金率是在2008年12月，之后从2010年1月起，央行连续12次上调存款准备金率，通过对金融机构准备金率共计600个基点的上调，来回收市场过多流动性资金以抑制物价的过快上涨。

　　此次降息的目的是为了刺激贷款需求，减轻企业负担，预防经济增长快速下滑，有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长，是一种短期调控的手段。尤其需要指出的是，央行同时放宽利率浮动空间，这是在近年来历次利率调整中未曾有过的，在这样一个外需不稳、国内经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上，央行通过下调准备金率传递出稳增长的信号，这是央行货币政策微调的进一步体现。但降息并不能解决当前中国的结构性问题，许多实体经济由于盈利微薄而对贷款的需求并不那么旺盛。所以在降息的同时，如果能够加大结构调整的力度，真正让民营投资和民间消费发展起来，稳定经济增长的目标才能实现。

　　★ 落实保障性安居工程财政资金到位

　　政策回放

　　2012年2月6日，财政部发布《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，《通知》主要包括几下几方面的内容：一是切实落实资金来源，确保不留资金缺口；二是拓宽资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度；三是创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程；四是落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本；五是保证资金及时到位，提高资金使用效益；六是加强资金监督管理，确保资金专款专用。

　　深入解析

　　《通知》明确2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将高于2011年，省级财政也要加大对本地区财政困难市、县支持力度。2011年中央财政住房保障支出共完成3822亿元，这一标准对省级财政部门提出了更高的要求，压力也越来越大，需要各市县财政部门的通力配合，确保政府资金来源落实到位，不留资金缺口。

　　2012年各级财政部门可在以下几方面下功夫来筹集资金，一是加大地方政府债券收入用于保障性安居工程的投入力度；二是将个人住房房产税试点地区取得的房产税收入专项用于保障性安居工程；三是适当安排国有资本经营预算及城市部分税收资金支持保障性安居工程建设。

　　★ 加强存量房税收征收管理工作

　　政策回放

　　2012年6月15日，长沙市人民政府办公厅印发《长沙市存量房交易税收征收管理试行办法》的通知，本办法自2012年7月1日起执行。此《办法》规定发生存量房交易负有纳税义务的单位和个人，应当如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税等税费；地税部门建立存量房交易申报价格比对系统，比对系统将待评估房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、交易时点等主要因素修正得出存量房交易价格评估值，相关部门要积极配合地税部门做好存量房交易税收征收管理工作。

　　深入解读

　　当前长沙市存量房交易过程中，纳税人通过签订“阴阳合同”等手段进行虚假申报，以低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，《长沙市存量房交易税收征收管理试行办法》的出台能进一步加强和规范长沙行政区域范围内存量房交易税收征管，促进房地产市场健康有序发展。

　　《办法》的实施，主要解决了四个方面的问题：一是确定了存量房交易中纳税义务人的申报办税程序；二是解决了存量房计税价格的确定问题；三是确定了纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的处理原则和方法；四是确定存量房交易税收征管中政府有关职能部门的职责。《办法》的出台将进一步加强和规范存量房交易环节的税收征管工作，有效堵塞税收漏洞，防范税收风险，实现税收的公平、公正，并为房地产税制改革奠定基础。

　　★ 加强公共租赁住房管理

　　政策回放

　　为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，住房和城乡建设部于2012年5月28日下发《公共租赁住房管理办法》，并将于7月15日起施行。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等做出了明确规定。

　　深入解析

　　出台的《公共租赁住房管理办法》中，主要包括以下几个关键点：一是筹集渠道灵活多样。公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资；二是外来务工人员可申请公共租赁住房。《办法》中设定了除了本地居民可申请公共租赁住房外，外来务工人员只要在本地稳定就业达到规定年限，申请条件符合当地住房保障主管部门的要求，也可进行申请；三是因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换公租房。

　　★ 政策助推绿色建筑发展

　　政策回放

　　财政部、住房和城乡建设部按照《国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2011]26号）统一部署，为进一步深入推进建筑节能，加快发展绿色建筑，促进城乡建设模式转型升级，于2012年4月下发《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，意见中主要包括以下几个内容：一是充分认识绿色建筑发展的重要意义；二是推动绿色建筑发展的主要目标与基本原则；三是建立健全绿色建筑标准规范及评价标识体系，引导绿色建筑健康发展；四是建立高星级绿色建筑财政政策激励机制，引导更高水平绿色建筑建设；五是推进绿色生态城区建设，规模化发展绿色建筑；六是引导保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑，使绿色建筑更多地惠及民生；七是大力推进绿色建筑科技进步及产业发展，切实加强绿色建筑综合能力建设。

　　深入解读

　　《意见》明确指出到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%，建筑建造和使用过程的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。除此之外，还要力争到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，到2015年，新增绿色建筑面积达到10亿平方米以上，这几项目标的出台为我国未来绿色建筑的发展指明了方向。

　　《意见》中指出对按绿色建筑标准设计建造的保障性住房、学校、医院等公益性建筑及大型公共建筑，率先实行评价标识，并逐步过渡到对所有新建绿色建筑均进行评价标识，并培育专门的绿色建筑评价机构，建立绿色建筑评价职业资格制度。“强调性标识”的推进机制，体现我国绿色建筑的推广具备“自上而下”的特点。《意见》中指出在制定保障性住房建设规划及年度计划时，应明确规定具备条件的地区安排一定比例的保障性住房按照绿色建筑标准进行设计建造。另一方面，鼓励各地在政府办公建筑、学校、医院、博物馆等政府投资的公益性建筑建设中，率先执行绿色建筑标准，力争到2014年，政府投资公益性建筑全部执行绿色建筑标准，让绿色建筑更多地惠及民生。

　　★ 进一步规范房地产经纪管理

　　政策回放

　　长沙市住房和城乡建设委员会于2012年5月18日下发《关于进一步规范长沙市房地产经纪管理的通知》，对房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动的管理都做出了具体的规定，市住建委每年对全市房地产经纪机构及其分支机构进行一次专项检查，各区住建局（城乡建设局）每半年要对辖区内的房地产经纪机构及其分支机构进行检查，市房屋产权监理处、市房产交易管理所、市房产信息中心配合进行长沙市房地产经纪管理的工作，此通知于2012年7月1日起正式执行，并开始启用新的《长沙市房地产经纪机构备案证》、《长沙市房地产分支机构备案证》、“长沙市房地产经纪执业卡”。

　　深入解读

　　随着长沙市二手房市场的快速发展，也带来了房地产经纪行业的突飞猛进，但从业人员素质良莠不齐，导致了房地产经纪行业屡遭诟病。此项《通知》的出台能进一步规范房地产经纪管理、建立公平竞争、诚实守信、运作规范的市场秩序，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场的健康、有序、均衡发展。

　　《通知》中规定在长沙市新设立的房地产经纪机构及其分支机构，应当自领取工商营业执照之日起30日内，向长沙市住房和城乡建设委员会申请备案，此项规定能有效解决房地产经纪机构到房地产管理部门备案率不高的行业隐患；《通知》规定，房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，由所在经纪机构到市住建委办理执业登记，领取“长沙市房地产经纪执业卡”后方可执业，此项规定能有效解决经纪人流动性大、业务分散、业务操作空间大等行业诟病。《通知》规定，房地产经纪机构应通过二手房网上签约及交易资金监管系统开展业务，二手房自助交易平台不再对房地产经纪机构提供二手房交易网上签约服务，此项规定能更好的规范二手房交易秩序，促进二手房市场的规范化发展。

　　★ 地方政策微调

　　政策回放

　　今年上半年以来，天津、上海、扬州、芜湖等多个城市相继开始了措施各异的楼市政策微调，其中天津上调普通住宅指导价格，芜湖给予购房补贴，上海放松限购条件，成都出台住房公积金新政，扬州出台购买成品住宅奖励政策，重庆提高公积金贷款额度，中山上调新建住房价格上限等等。芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策出台几天后均被叫停，而大部分城市的微调政策还是顺利过关实施，由此可见，在楼市调控总基调不变的前提下，国家楼市调控的微调窗口已经打开。

　　深入解读

　　上半年以来，地方微调政策相继出台，楼市松绑喧嚣尘上。中山松绑“限价令”，上调新建住房价格上限，提高限价标准，对于已经有办法应对限价政策的开发商而言，可操作的空间更大了；天津普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围，使得购房交易税费大幅缩减，在很大程度上缓解了购房者，尤其是刚性购房者的购房压力；芜湖微调政策的出台主要是出于对房地产成交和地方经济的考虑；上海放宽外来居民购房门槛，是为了增加地方财政收入；成都市公积金新政与中央房地产调控的方向与基调保持了一致，进一步扩大了住房公积金政策的受益面，使住房公积金发挥更大的效用，造福了更多的人群；扬州市购买成品住宅奖励政策一出，引起了关注和热议，其实政策所说的“成品住宅”就是“精装修房”，精装修房是未来房地产产品发展的大势所趋，因此扬州新政对精装修房的推广理应被认可；重庆市公积金新政令当地低迷的房地产市场深受鼓舞，对刚性需求拉动很大。

　　以上对各地微调政策的盘点可以看出，虽然大部分城市的微调政策已然顺利过关实施，但如果地方微调一旦触碰调控红线，还是会被勒令暂停。从长期来看，未来我国房地产调控的关键还在于解决地方对土地财政的过度依赖问题，从而减少地方政府过度发展房地产业的冲动。总体而言，用限购、限贷卡住购房权和资金两个要害环节，然后通过限价为涨价刹车，再通过加大保障房建设力度来提高供给、满足基本住房需求，是能够实现房价调控目标的。