两会后调控继续 ,2012楼市阵痛“众生相”

　　今年“两会”期间，温总理重申房地产调控不能放松，房价远远未到合理价位，“调控政策不放松”成为2012年楼市主流基调。

　　在本轮楼市调控背景下，各大调控城市时有“楼跑跑”事件出现甚至爆出房企破产的消息，这是否预示着调控威力的最直接显现？是否将有更多房企面临生存危机？“两会”后，楼市又将如何面对各种各样可能出现的微调控？房价回归至多少才是合理水平？开发商如何在今年楼市激烈的竞争当中突围而出？“两会”后长沙楼市向左走，向右走？本期楼市观察家将为您一一解读。

　　北京：2012年前三月楼市成交量创近五年新低

　　市场：北京房地产业协会日前发布一季度北京市场成交数据，一季度北京新建商品住房成交1.8万套，同比下降14.2%，创2007年以来新低。成交均价19516元/平方米，同比下降19.4%。

　　政府：北京市市长郭金龙在做政府工作报告时指出，2012年将继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。同时，北京也高调否认了此前市场上流传的北京限购令由5年纳税证明调整为3年的说法。

　　业内：北京中原市场研究部总监张大伟认为，当前成交量回暖使得市场已经逐渐出现底部特征，而其他未降价项目为提高销售量将跟随降价。从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续降价空间，调控政策依然执行力度较大，北京部分未降价项目可能迎来一次补跌过程。

　　张大伟预测，4月北京楼市有望量涨。整体来看，成交量有望在目前基础上再次上涨，虽然不可能恢复到楼市调控前的水平，但达到限购政策之后高点的可能性较大。

　　购房者：“现在还是太贵，再等等看，应该还会降。”，“还是拿不准主意什么时候出手，有人说还要降，又有人说已经差不多了，但还是贵啊。如果再降点就咬咬牙买了。” 

　　上海：楼市“小阳春”：成交量多在外环外

　　市场：同策咨询研究中心数据显示，截至3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交量141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算，2012年的成交量或许还不及2011年历年商品住宅成交量的最低值729万平米。

　　政府：上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，上海将继续严格执行国家和上海市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。

　　业内：同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首套房贷层面的“微调”的叠加效应直接受惠于刚需置业的首套房置业者，也让普通商品住宅成交量增加。对首套房置业者来说，“微调”的叠加效应可能会让其少交税费或贷款利息，尽管受益幅度总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房，将能激活楼市成交量。

　　购房者：目前，多数人依然觉得上海的房价还是过高，大多还是以观望为主。“我觉得房企的‘降’意不足，很少看见楼盘打出打折、优惠、促销等宣传字眼，就算有，折扣还是不大，仍旧只能够望房兴叹，再等等吧。”购房者姚女士告诉记者。

　　深圳：第一季度深圳房价同比跌15% 成交量下滑近2成

　　市场：3月深圳楼市成交量和价格虽然都出现了回升，但整个一季度的销售却是量价齐跌。根据深圳市规划国土委公布的新建商品住宅成交网签数据，深圳一季度一手楼成交面积约59.18万平方米，同比下降了18.5%，环比也小幅下滑了3.1%。价格则同比去年年初下跌了15%左右，但是环比去年年底房价却出现了小幅回升迹象。

　　政府：日前，深圳市规划和国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》，规划提出，深圳今年将加快研究建立长效机制，逐步以市场化调节机制实施需求分类引导。

　　此外，研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策，严厉打击普通商品住房投资投机，合理降低首套普通商品住房购房和居住成本，加大对自住住房需求支持力度；对别墅、复式、大户型等商品住房，推进交易和保有环节的税收改革，引导住房市场向满足居民居住需求方向发展。

　　业内：前两个月成交冷清是受到春节影响，销售徘徊在低谷，而到了3月份出现上升，原因是受到首贷利率优惠的利好推动，刚需们入市欲望转浓，开发商的优惠幅度也加大。

　　美联物业的分析报告则指出，目前市场出现回暖，未来楼市能否持续，在限购政策不变的情况下，唯有依靠开发商的持续降价来提升成交。

　　金地集团华南区域地产公司总经理谢文云表示，他们将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出首次置业、首次改善的产品；在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。

　　购房者：第一季度深圳房价同比下跌15%，深圳购房者开始“蠢蠢欲动”。“现在开发商给出的优惠幅度很大了，只要有合适的房源，我会出手买房”深圳的购房者牛先生说到，他和他的女朋友今年打算结婚，拥有一个属于自己的小窝对他们来说或将更好，所以，二季度他会适时出手。

　　杭州：调控下 杭州首现房企破产

　　市场：4月9日，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产公司破产案，成为网上传播最快的地产新闻。因为这是本轮房地产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。房企破产的消息给本已寒冷的房地产市场又蒙上一层阴霾。

　　政府：由余杭区政府政法委等相关部门牵头的协商会议召开了，会议记录明确表示，为了最大化利益保障业主的权益，余杭区政府将垫资进行该项目，并承诺将为业主办出三证。

　　业内：叶檀认为，房企申请破产一点也不奇怪，因为现在房地产开发商的资金链大多数都崩的非常紧，尤其是中小的开发商没有融资渠道，如果政府不伸出援手就会处于破产的边缘，这家开发企业其实就是规模不大，如果没有外界的资源就只能是破产。对于其他的一些开发企业来说，事实上也是有一种变相的破产或者变相的资金压力，比如说用其他的方法来解决目前的困境，像房地产信托的展期、或者是贷款的展期，这个都是变相的资金压力，把这个压力往后延的一个表现，所以整体而言，今年的房地产市场对于开发商来说确实是寒冬的一年，比2011年的情况会更加糟糕。

　　中原地产研究部总监张大伟表示：“金星申请破产应该属于一个个案，对于目前的市场来说，除非公司旗下项目已接近售罄，不然的话，底价转让股权等手段是可以解决开发商资金问题的。因此，金星的破产实际影响不会很大。”

　　购房者：“与周边楼盘相比，价格相对优惠是很多购房者最终决定购买西城时代家园的重要原因。现在，西城时代家园申请破产了，我们期待政府能够很好的处理好这个项目，让七百多业主损失减小”，李先生也奉劝广大购房者，买房一定不要只贪小便宜，一定要了解开发商的背景，选择靠谱的开发商。

　　广州：一季度楼市成交面积降19.9% 成交均价降3%

　　市场：2012年第一季度，广州10区2县一手住宅成交面积为169.6万平方米，同比下降19.9%，环比2011年第四季度下滑了5.5%；一手住宅均价为11694元/平方米，相比去年第一季度12074元/平方米的均价略降3%。

　　政府：广州市国土房管局表态称，对住宅市场，目前广州市没有取消限购的具体时间表，仍会根据中央及广东省的政策，坚持当前限价、限购、限贷政策不动摇，促进房价合理回归。

　　业内：目前楼市成交量相较去年的水平仍有差距，特别是在供应量持续放大的情况下，楼盘降价促销势头仍将持续。广州经纬行研究中心主任曾英杰分析称，相比前两年的第一季度市场表现，今年广州楼市的成交量依然明显处于低位，尤其是春节期间，楼市成交更创历史冰点，拉低整个一季度的成交。另外，有分析指出，目前房地产调控已取得初步成效，房价上涨的势头已基本止住，随着四五月份销售旺季的到来，开发商的推货力度及优惠力度将加大，外围区域房价仍有进一步下调空间。

　　购房者：春季以后开发商的优惠火力较足，2012年一季度广州购房者购房信心有所提升，但“房价降幅过低”

　　和“走势不明”仍是阻碍购房的主要原因，多数购房者预期未来房价将下跌，目前房价降幅与购房者预期的15%最低降幅仍有一定差距。

　　天津：楼市一季度市场行情以价换量 总体仍低迷

　　市场：延续2011年宏观调控的影响，2012年第一季度天津楼市成交量持续走低。相关数据显示，2012年第一季度天津商品住宅成交套数和成交面积，分别为12274套和125.96万平方米，环比分别下跌22.11%和24.24%，同比也分别下跌50.09%和50.87%。这一数字表明，2012年第一季度天津市商品住宅成交量跌入近4年来最低水平，且已经连续两个季度环比回落。

　　政府：今年天津委、市政府再度将住房保障工作列为20项民心工程之首，预计全年可新增“三种补贴”家庭1万户。天津市将进一步放宽住房保障“三种补贴”准入条件，廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴标准上调20%。政策调整后，将有更多的中低收入住房困难群众享受到住房保障，租金支付能力得到提高。

　　业内：从各楼盘近期成交实际情况来看，眼下确实开始出现小幅回暖。天津资深业内人士表示，“1-2月楼市持续低迷，成交量跌入历史的最低水平，而进入3月份在部分项目大幅降价的促进下，刚需得到释放，成交量成倍增加，市场回升明显。但在高库存压力下，天津楼市竞争压力仍巨大，未来楼市走势仍将取决于在售项目的价格策略。”

　　购房者：“如果以后房价再上涨，那我这辈子可能都没有机会买了。因此，只要价格符合心理预期，我就会出手。” 购房者小杜表示。

　　重庆：量涨价跌 降价跑量仍是楼市主调

　　市场：在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下，楼市以价换量、低量低价仍在持续。虽然目前有少部分楼盘有酝酿涨价的趋势，重庆楼市依然坚持稳中有降的主调。开发商“以价换量”，大幅度的优惠促销活动吸引了刚需购房者，使得一季度重庆楼市整体呈现量涨价跌的态势。

　　政府：黄奇帆表示，2012年，重庆将优化房地产市场调控。当地将新开工公租房1350万平方，配租10万套，同时加强公租房小区综合配套，提高社区管理服务水平，方便群众生活。重庆还将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。综合运用规划控制、土地供应、信贷税收等手段，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

　　业内：“由于目前信贷政策还没有完全放开，降价依然是最直接促使购房者下手的手段，去库存成为众多开发商主要考虑的问题。通过蓄客期间我们的调查，刚需置业者更多关注的还是价低质优的楼盘，而且这样的刚需族还不在少数。”重庆宗申动力城的相关负责人表示，因此，我们宗申动力城这次将拿出150套房源进行特价销售，期待达到预期效果。”

　　同时，多数重庆业内人士认为春交会前后仍然是个很重要的时间节点，考虑到许多开发商即将迎来新一轮还贷高峰，降价求量仍将会持续，今后一段时间仍然是下手的上佳时机。

　　购房者：相关调查发现，在重庆购房者的购房意向中，67.44%的网友打算在第二季度买房，其中，81.4%的购房者会选择中小户型的新房。由此可见，刚需主力军将继续吹响重庆楼市集结号。

　　成都：住宅办公销量齐升 上涨趋势明显

　　市场：成都楼市无论是住宅、商铺还是办公物业都出现了不同程度的积极表现。数据表明，一季度成都住宅的销售成绩上升趋势明显，和去年同期销售的下降颓势形成了鲜明对比。

　　政府：四川省国税局副局长郑江平表示，目前成都房产税试点还在研究过程中，须谨慎进行，不宜操之过急。郑江平副局长认为，成都限购令还在持续，房市调控已见成效，而房产税启征涉及限购取消、老百姓接受度等问题，必须慎重考虑，还在研究中。成都如要进入试点行列，将会针对自身特点开征房产税，不会盲从上海和重庆的模式，并且必须经过仔细研究、征求多方意见以后再制定相应措施。

　　业内：成都思源经纪市场研究中心总监孔祥虎认为，随着楼市调控环境的变化，开发商也在这一过程中逐渐找到合适销售的定位产品，“刚需”产品在今年一季度成为了楼市的销售主力，从而成就了一路上扬的楼市销售业绩，让楼市拐点提前在一季度显现。

　　商业地产研究人士祁宏志认为，除了刚需物业外，商业已经成为了多数开发商在当下回款的重要利器，但大环境对其的影响却丝毫不能忽视，市场的消化速度远远跟不上挂牌数量的暴涨，或许“理性出街”将成为今后商业地产开发商不得不面对的现实。

　　购房者：“对于我们购房者来说, 开发商给予的直接价格让利，更为实在。”购房者刘小姐表示，在开发商大打优惠牌的助推之下，她会选择恰当时机出手买房。

　　海南：房价逐月走低 以价换量趋势明显

　　市场：今年一季度，海南新建商品住宅成交均价持续下滑，跌幅近5000元/m2，重点城市海口均价在7000元/m2左右波动，三亚均价下跌近逼20000元/m2。与此同时，一季度海南商品住宅成交量也在持续上涨，其中3月涨幅超过23%，以价换量成效明显。显示了在商品住宅价格逐步回落下，众多购房者开始放弃观望、积极入市，海南楼市稳步着陆。

　　政府：从前三月成交情况来看，在房价小幅下跌的同时海南楼市成交量和成交面积也在相对回暖。虽政策调控持续，但有刚需的庞大支撑，使得楼市整体稳中有降，总体平稳。海南省副省长姜斯宪指出，海南房地产市场将保持平稳，房价不会出现大升和大降的可能性。

　　业内：楼市成交大幅攀升，是楼市深度“以价换量”引致“刚需”发力的结果，并非楼市“回暖”的征兆。业内人士预期，未来6-12个月内房价还可能有10%-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。

　　购房者：根据最新调查显示，目前已经有42.2%的海南购房者有置业计划。在海南置业的网友共有46.2%选择了两居室。而选择一居室的网友达到26.9%。“小户型总价较低，对于一般的普通家庭，不论是用来自住或做投资，资金压力都不算太大。而像我们这样的岛外购房者，购房通常都是用来作为度假、过冬之用，选择一处小户型，来海南短期居住，也不至于造成资源浪费。”购房者徐女士说出了许多购房者的心声。

　　南京：“以价换量”初显成效，库存量跌破5万套

　　市场：随着刚需、刚改的积极入市，南京楼市一季度从低迷走向了回升。相关数据显示，截止到29日中午12点，南京商品房成交量达到了11769套，如果加上后面两天的数据，将会突破1.2万套大关，和去年11571套相比，略有上涨。但是，值得注意的是，3月份成交量和去年同期（2211套）相比，上涨了151%。

　　政府：江苏省政府参事室主任宋林飞表示，近期投资者入市再次折射出楼市调控的复杂性。当前投资渠道匮乏，房产本身具有投资价值，一旦形成看涨预期，极易跟风，甚至进入“癫狂”状态。要让房价持续回归，仍需不断强化调控预期。 

　　业内：开发商乐观预期全年目标，企业普遍认为，从政策面上看，新的紧缩性政策出台绝无可能，相反，地方微幅宽松政策还会陆续出现，这将吸引更多需求入市。这个时候，只要开发商不轻易提价，而是继续选择低价跑量，很多企业仍有望完成全年销售目标。业内人士分析，5万套的库存量依然不容乐观，按照一季度的消化速度，还需要卖13个月。南京正常的库存量应该在4万套左右，南京楼盘降价或将仍是主流。

　　购房者：购房者王先生表示，“开发商给出的折扣优惠较大，有合适的房源，我会出手买房。”，他认为房价不可能再降了。

　　长沙：一季度长沙新房销量同比减半 价格分化或成趋势

　　市场：长沙市房产研究中心发布《2012年1-3月长沙市房产交易情况通报》(以下简称《通报》)，《通报》显示，2012年1-3月，长沙地区新建商品房累计批准预售244.34万m2，同比减少34.43%，而销售方面，长沙地区新建商品房累计销售备案257.62万m2，同比减少51.43%。其中，内六区新建商品房累计销售备案175.49万m2，同比减少57.17%。

　　政府：张剑飞市长表示，这几年，政府一直把“住有所居”作为政府工作的重要任务来抓。一是大力推进棚户区改造；二是大力发展廉租房、公租房、经济适用房；三是促进房地产市场的健康、理性发展。今年，还将进一步加大这方面的力度。因此，从宏观经济政策上来讲，将会从利率、税收等政策引导合理的理性需求，从而促进房价回归到理性水平。

　　业内：这几乎是长沙楼市近年来销售量最大同比降幅。“这一波的宏观调控，效果已经非常明显。”京投银泰(湖南)置地投资有限公司董事、总经理刘正明说，“在信贷的差别化利率变化的刺激下，一些刚性需求开始释放，才带来了3月楼市的以价换量。”就在近日的新书签售会上，华远地产董事长任志强预计，“今年都很难出现反弹。未来房价分化会很明显。卖得好的价格可能稳住，但是卖得差的价格可能会下跌明显。”

　　购房者：“长沙房价下跌空间不大，目前的折扣优惠也比较给力，所以，在今年的春交会期间，我会适时出手”购房者何先生表示，相比一线城市，长沙房价真不算高，目前长沙房价已经探底，是该出手的时候了。