2011年中部六省会城市房地产市场之对比分析

　　2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。那么，其他城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

　　一、城市发展情况比较

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　表1    2011年中部六省会GDP总量比较

　　序号123456

　　城市武汉长沙郑州合肥南昌太原

　　GDP6536.85619.34912.73636.62688.92080.1

　　同比增长12.1 14.5 13.2 15.413.09.9

　　? 小结：长沙GDP及同比增幅在中部六省会中均居第二位

　　从经济总量来看，2011年中部六省会各市GDP差距继续增大，各市最小顺序差距已达600亿元。武汉独占鳌头，GDP超过6500亿元，比第二位长沙高917.5亿元；长沙、郑州、合肥经济总量分处5000亿元、4000亿元、3000亿元段，但三市顺序差距分别达706.6亿元、1276.1亿元；南昌、太原经济总量在2000亿元段，但两市差距也达到了608.8亿元。长沙2011年GDP为5619.3亿元，在中部六省会中仍居第二位。

　　从GDP同比增幅来看，除郑州外，各市同比增幅均低于去年，但均超过全国平均增幅（9.2%）。合肥仍为最高，增幅达到15.4%；长沙同比增幅14.5%，高过全国增幅5.3个百分点，在中部六省会中居于第二位，比第一位合肥低0.9个百分点。

　　2、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　? 小结：长沙全社会固定资产投资及增幅在中部六省会中均居第二位

　　从固定资产投资规模来看，2011年中部六省会城市中，武汉全社会固定资产投资规模较大，超过4250亿元；长沙、合肥基本相当，投资规模在3300-3600亿元；郑州、南昌固定资产投资在2000-3000亿元，但两市差距接近900亿元；太原投资规模突破1000亿元，但仍处中部六省会末位。长沙全社会固定资产投资3510.2亿元，在中部六省会仍居第二位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉少745.0亿元。

　　表2    2011年中部六省会全社会固定资产投资额比较

　　序号123456

　　城市武汉长沙合肥郑州南昌太原

　　固定资产投资额4255.23510.2336029002002.71024.1

　　同比增长22.126.126.725.126.125.1

　　从固定资产投资增长率来看，中部六省会同比增幅均超过两成，南昌最高，达到32%，但与全国平均增幅（23.8%）比较来看，武汉低于全国平均增幅。长沙同比增幅26.1%，高于全国增幅2.3个百分点，在中部六省会中居第二位，增幅比中部六省会第一位合肥低0.6个百分点。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1、房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　? 小结：长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居第一位

　　从房地产开发投资规模来看，2011年中部六省会城市中，武汉房地产投资规模最大，超过1200亿元，达到1274.17亿元；郑州、长沙、合肥投资规模顺序缩小，投资量在880-950亿元；太原、南昌房地产开发完成投资规模最小，投资量在250-350亿元之间。长沙房地产开发完成投资886.92亿元，在中部六省会中居第三位，位次比2010年上升一位，投资比中部六省会第一位武汉少387.25亿元，比前一位郑州少19.2亿元。

　　从开发投资额增长率来看，2011年中部六省会城市中，除合肥、郑州外，同比增幅均超过20%；与全国平均增幅（27.9%）比较来看，仅长沙、太原高于全国增幅。长沙同比增幅29.6%，高于全国增幅1.7个百分点，在中部六省会中居第一位。

　　2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　表3    2011年中部六省会房地产开发投资额占全社会固定资产投资额比例

　　序号123456

　　城市郑州太原武汉合肥长沙南昌

　　房地产投资额923.60312.081274.17880.30886.92279.66

　　社会固定投资额2900.001024.104255.203360.003510.202002.70

　　房地产占固定投资比例31.8530.4729.9426.2025.2713.96

　　? 小结：长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居第五位

　　从以上数据我们可以看到，中部六省会仅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超过20%，其中郑州、太原超过30%。与2010年比例比较来看，仅合肥比例出现下调，这表明虽然房地产市场交易处于相对疲软状态，但整个社会房地产投资仍较为强劲，短期内资本市场对房地产行业的投资水平将不会出现明显降低。

　　3、商品房新开工面积占施工面积的比例

　　新开工面积，反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。正常情况下，新开工面积占总施工面积的三分之一左右。

　　表4    2011年中部六省会商品房新开工面积占施工面积比例

　　序号123456

　　城市武汉合肥南昌长沙太原郑州

　　新开工面积2097.841888.00862.962328.38704.201790.70

　　施工面积5961.065638.002609.877670.962859.907425.80

　　新开工占施工面积比35.1933.4933.0730.3524.6224.11

　　? 小结：长沙新开工面积、施工面积在中部六省会中均居第一位，新开工面积占比基本恰当

　　2011年中部六省会城市中，长沙、武汉新开工面积较大，超过2000万m2；合肥、郑州紧随其后，新开工面积在1700-1900万m2；太原、南昌相对较少，新开工面积低于900万m2。从施工面积来看，长沙、郑州施工面积较大，超过7400万m2，其次是武汉、合肥，施工面积在5000-6000万m2；再次是太原、南昌，施工面积在2600-2900万m2。从新开工面积占施工面积比例来看，中部六省会中除太原、郑州比例相对较低外（但也达到24%以上），其余四城市比例均在三分之一左右，这表明当前中部六省会房地产市场的开发规模是基本恰当的；长沙新开工面积、施工面积在中部六省会中均居第一位，新开工面积占施工面积比例为30.35%，低于武汉、合肥、南昌。

　　4、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比

　　施工面积反映了1～2年后现房供应量，通常为竣工面积的3.5±0.5倍，小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

　　表5    2011年中部六省会商品房施工面积与竣工面积倍数比

　　序号123456

　　城市太原南昌武汉长沙郑州合肥

　　施工面积2859.902609.875961.067670.967425.805638.00

　　竣工面积226.40440.231064.061451.771486.001183.68

　　施工面积/竣工面积12.635.935.605.285.004.76

　　? 小结：长沙竣工面积在中部六省会中居第二位，未来新增供应将继续保持较大规模

　　从表中数据可以看出，各市施工面积与竣工面积之比均大于4倍，未来商品房市场新增供应量可能仍将保持较高水平；而2011年的这种结果，也可能是由于本年度商品房销售形势不景气，开发商放慢了施工进度造成的，在销售形势转好后，竣工面积或将迎来较高增长。长沙竣工面积在中部六省会中居第二位，施工面积与竣工面积之比为5.28:1，未来几年内房地产市场新增供应量仍将保持较大规模。

　　（二）市场即期指标

　　5、市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　表6    2011年中部六省会房地产市场规模比较

　　序号123456

　　城市武汉合肥长沙郑州太原南昌

　　批准预售面积2675.671418.781371.31914.69605.26461.59

　　同比39.7725.76-16.81-12.3550.3033.32

　　销售备案面积1341.911197.151281.53659.91259.95302.92

　　同比-6.11-11.44-18.75-42.67-5.00-17.82

　　? 小结：长沙新增供应量在中部六省会中居第三位，销售备案量居第二位

　　从商品房新增供销量来看，2011年中部六省会城市中，新增供销量均突破千万平方米的有三个城市——武汉、合肥、长沙，其中，武汉批准预售量突破2000万m2；郑州、太原、南昌新增供销量均低于千万平方米，其中南昌新增供销量均低于500万m2。长沙批准预售量在中部六省会中居第三位，比2010年下降一位；销售备案量在中部六省会中居第二位，比2010年下降一位。

　　从商品房新增供销的同比增幅来看，长沙、郑州新增批准预售量同比负增长，其余四市同比增幅在25.76%~50.30%之间；六市销售备案面积同比均出现不同程度下降，同比降幅最低的是太原，同比减少5%，最高是郑州，同比减少42.67%。长沙商品房新增批准预售、销售备案同比均有下降，但同比降幅均低于20%。

　　6、商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　表7    2011年中部六省会商品房供需比

　　序号123456

　　城市太原武汉郑州南昌合肥长沙

　　批准预售面积605.262675.67914.69461.591418.781371.31

　　销售面积259.951341.91659.91302.921197.151281.53

　　供销比2.331.991.391.521.191.07

　　? 小结：大多数城市商品房供大于销，长沙供销比为1.07：1，处于基本平衡状态

　　从数据来看，太原、武汉商品房供销比超过1.80，供过于求；郑州、南昌供销比大于1.20，但低于1.80，新增供应处于轻度过剩状态；合肥、长沙供销比在0.80~1.20，新增供销处于基本平衡状态。2011年长沙新建商品房供销比为1.07：1，供销比在中部六省会中最低，但仍处于基本平衡状态。

　　7、房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　表8    2011年中部六省会房产一、二级市场成交量之比

　　序号123456

　　城市长沙武汉太原合肥郑州南昌

　　商品房1281.531341.91259.951197.15659.91302.92

　　二手房263.87293.2659.19274.40192.45188.48

　　比值4.864.584.394.363.431.61

　　? 小结：长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，房产一、二级市场成交量之比最高

　　从上表数据来看，三城市二手房交易量高于200万m2，他们是武汉、合肥、长沙，三城市低于200万m2，他们是郑州、南昌、太原，其中太原低于100万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居第三位，位次与2010年位次持平。从房产一、二级市场比值来看，各地房地产市场发展水平不一，但除南昌外，其余城市新房与二手房成交量之比均高于3，显示大多数城市仍处于房地产市场快速扩张即新房交易远大于二手房交易阶段；长沙比值为4.86，比值最大，房地产市场交易以新房为主。

　　（三）市场价格指标

　　1、市场价格指数比较

　　该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

　　表9    2011年中部六省会城市商品住宅销售价格指数（环比）

　　序号123456

　　城  市长沙武汉郑州合肥南昌太原

　　一月101.8101.1101.3100.4101.9100.2

　　二月100.9100.5101.5100.6101.099.6

　　三月100.5100.499.8100.0100.0100.3

　　四月100.5100.4100.5100.4100.2100.2

　　五月100.5100.2100.299.7100.3100.4

　　六月100.4100.2100.3100.0100.3100.3

　　七月100.1 100.1 100.0 100.1 100.0 100.2 

　　八月100.3 100.2 100.3 100.0 100.0 100.0 

　　九月100.3 100.0 100.2 100.0 99.9 100.1 

　　十月100.099.810099.999.799.9

　　十一月99.799.899.799.799.4100.0

　　十二月99.599.799.599.699.4100.0

　　? 小结：月环比指数整体呈现下行，房价下跌趋势日益明显

　　从上表来看，2011年中部六省会房价月环比指数基本呈下降趋势，进入下半年后，各市房价月环比指数基本停涨，进入四季度，多数城市房价月环比指数低于100，房价进入实质下调阶段。长沙房价月环比指数在九月前（含九月）指数均高于100，房价仍有一定程度上涨；十月后（含十月）房价月环比指数停涨，十一月、十二月指数低于100，房价下跌形势正式在指数上得以体现。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）国民经济增速逐季回落，软着陆特征逐渐显现。

　　国家统计局初步测算显示，2011年中国经济比上年增长了9.2%。其中一季度增速为9.7%，二季度9.5%，三季度9.1%、四季度8.9%，经济增速逐季回落，软着陆特征开始显现。从中部六省会来看，除郑州外，各市同比增幅均低于去年，但均超过本年度全国平均增幅；与上半年增幅比较来看，武汉、长沙、合肥增速下降。

　　（二）中部六省会房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例较高，但仅两城市房地产开发投资增幅超全国增幅。

　　除南昌外，中部六省会其他城市固定资产投资占全社会固定资产投资的比例均高于25%；除长沙、太原外，其余四市房地产开发投资增幅均低于全国增幅；与2010年对比来看，仅合肥比例出现下调，这表明虽然房地产市场交易处于相对疲软状态，但整个社会的房地产投资水平仍较高，未来几年内房地产投资比例仍将保持相对稳定。

　　（三）中部六省会房地产开发规模基本恰当，但竣工比例相对偏小。

　　从数据来看，除太原、郑州外，中部六省会新开工面积占施工面积的比例在三分之一左右，开发规模基本恰当；但施工面积与竣工面积比较来看，各市施工面积均超过竣工面积4倍以上，竣工比例偏小，这可能是由于今年销售的不景气造成，也预示着未来在销售形势转好后，可能将迎来竣工量的爆发式增长。

　　（四）中部六省会新增供应出现过剩，销售备案的全线走低是重要原因。

　　从数据来看，中部六省会的商品房供销比在1.07~2.33之间，均大于1，新增供应量出现过剩趋势，其原因可能是市场的不景气带来的供销逆向运动造成，即新增供应量同比仍有较大增幅（除长沙、郑州外），但销售备案量同比全线降低，这都将导致待售面积的大幅增加。

　　（五）中部六省会五城市房产一、二级市场成交量差距较大，市场交易仍以新房为主。

　　从房产一、二级市场的比值来看，除南昌外，其余城市新房与二手房成交量之比均高于3，这表明在城市化比例仍相对较低的今天，中部六省会大多数城市仍处于新房交易远大于二手房交易的房地产市场快速扩张阶段，而这种快速扩张预计仍将保持相当长的时间。

　　（六）中部六省会月环比指数整体呈现下行，房价下跌趋势日益明显。

　　从数据来看，2011年中部六省会房价月环比指数基本呈下降趋势，进入下半年后，各市房价月环比指数基本停涨，进入四季度，多数城市房价月环比指数低于100，房价下跌形势正式在指数上得以体现。