2011年长沙市内六区新建商品住宅消费特征研究

　　2011年内六区新建商品住宅批准预售面积1207.50万m2，同比下降19.05%；新建商品住宅网签面积1148.15万m2，同比下降40.76%。在限购、限价、上调存准率、保障性住房建设大力推进等宏观调控举措下，新建商品住宅市场上投资投机性需求得到了有效控制，房屋价格上涨势头得到明显遏制，我市房地产市场调控取得初步成效。

　　一、籍贯

　　● 本省其他地区籍购房势头强劲，外省市籍购房较少

　　从购房者的籍贯来看，本省购房者占比89.95%，外省市在长购房者占比9.94%，境外购房者占比0.11%，本地（3+5）购房者占全部购房者的62.44%。在外省购房者中，以湖北、江西、广东三地位居前三。从本省内来看，长沙市购房者占比34.95%，本省其他地区的购房者占比55.00%，本省其他地区的购房者是购房的主体，其中邵阳、岳阳、衡阳排在本省其他地区的前三位。

　　二、年龄

　　● 35岁以下人群是购房主力，购房人群年轻化趋势加强

　　从购房者的年龄来看，35岁以下的青年人群占到了总数的66.91%，其中25岁以下购房者占比37.07%、25-35岁购房者占比29.84%。2011年市场上25岁以下购房者需求量十分大，这主要是因为青年人员结婚、居家等需求比较旺盛，促使其购买住宅，即使有些会受到经济条件的制约，但家长们出于房价和刚需的考虑，会给予他们较大的支持，这也促成了青年人群买房的活跃度。

　　三、购房区域

　　● 雨花区仍是置业热土，岳麓区后发而起

　　从购房区域选择来看，雨花区以占比27.44%居于内六区的首位，岳麓区以25.33%紧随其后，其次为开福区18.90%、天心区11.83%、望城区10.45%、芙蓉区6.05%。随着长沙城市化速度的加快、基础配套设施的不断完善，区域规划不断带动住房需求，岳麓区凭借大河西先导区建设，购房选择者不断增多，或有超越雨花区之势，望城区刚开始加入城市建设中，便分得了10.45%的市场份额，而开福区、天心区均保持了比较稳定的住房需求，选择芙蓉区的相对较少。

　　四、购房套数

　　● 首次置业者占主导地位，多次置业者占22.32%

　　从购房套数来看，首次置业的人群以占比77.68%居于绝对地位，由于长沙正处于城市化加速发展时期，人口城市化速度加快，居住性需求比较旺盛，刚需以强劲的力量主导房地产市场。二套房占总量的13.61%，三套房占总量的3.38%，三套以上则占了5.33%。受人们生活水平提高，对城市发展的看好预期的影响，改善型和投资性住房需求不断增加，多次置业者有所增加。

　　五、住房套面积结构

　　● 成交集中于60-90m2、90-120m2，大套型成交比例受到挤压

　　从购房套面积来看，2011年成交主要集中于60-90m2、90-120m2，占总量比分别为25.58%、26.03%，其次依次为120-144m2占比20.25%、144m2以上占比15.15%，60m2以下占比12.99%。消费者出于居住实际需求、经济条件、首付比例的提高等多方面因素的考虑，购房越来越集中于60-90m2、90-120m2的房子，而大套型因为要支付较高的首付款、偏离于刚性需求预期，成交情况有压缩倾向。

　　六、住房户型结构

　　● 二居、三居是主力户型，大户型渐受冷落

　　从购房户型来看，二居室、三居室是全市购买的主力户型，分别占总量的37.07%、35.53%，其次为一居室占比15.73%，中小户型合起来占到总量的88.33%，大户型占比11.67%，这充分说明了目前长沙房地产市场上消费者尤其偏好中小户型，而大户型由于总价高、实际使用率偏低，逐渐受到市场的冷落。

　　七、价格指数

　　● 价格指数逐渐步入下行轨道，房价逐步回落

　　从国家统计局公布的价格指数情况来看，2011年长沙新建商品住宅价格指数环比总体呈下降趋势，主要是因受到限购、限价、上调存准率及利率等宏观调控政策影响，房价上涨速度逐渐放缓；新建商品住宅价格指数同比波动性较大，1-4月逐步下降，5-8月价格指数同比有所上升，9-12月又逐步下降；新建商品住宅定基价格指数上升速度越来越慢，在11月份走向下降。

　　八、住房套总价结构

　　● 50-60万是主力价位，总价分布重心上移

　　从消费套总价来看，总价50-60万以占总量的18.16%居于各区间的首位，是全年主力总价，其次为40-50万占比15.55%，30万以下占比12.94%，30-40万占比12.22%，60-70万占比11.89%，100万以上占比10.15%，80-100万占比10.01%，70-80万占比9.10%。40万以下的总价占总量的25.16%，60万以上的总价占总量的41.15%，总价结构重心明显上移。

　　九、住房单价结构

　　● 5500-6500元/m2是主力单价，8000元/m2以上，3000元/m2以下平分秋色

　　从新建商品住宅单价来看，长沙2011年新建商品住宅成交价呈现“中间为主力，高低均价分明”的特点。成交单价主要集中在5500-6000元/m2、6000-6500元/m2这两个价位，分别占比13.42%、12.51%，其次为8000元/m2以上，占比11.28%，3000元/m2以下占比11.26%紧随其后，而其他价位段则占比相对不突出。随着望城区的加入，3000元/m2以下价格段比例略有提高，8000元/m2以上价格段则受品质改善、精装房推广的影响。

　　十、支付方式

　　● 银行按揭为主， 一次性付款比例提升

　　从支付方式来看，银行按揭仍是购房者选择的最主要的支付方式，占比50.41%，其次为一次性付款，占比39.04%、公积金贷款8.36%、分期付款2.19%。随着房地产市场金融调控政策的紧缩，银行按揭利率优惠折扣逐渐取消，及利率的调高，选择一次性付款的购房者有所增加。在公积金贷款方面，公积金贷款比例较低，其中主要以市公积金和省公积金为主，公积金由于程序相对复杂、审批进程较慢，许多开发商不支持公积金贷款，因此所占比例较小。

　　十一、银行按揭贷款特征

　　● 16-20年长期贷款为主，比例不断上升

　　从贷款年限来看，16-20年的长期贷款占绝对比例，为60.91%，其次依次为6-10年占比14.02%，11-15年占比12.36%，21-30年占比9.51%，小于5年占比3.20%，受住房贷款消费一般习惯的影响，许多人在选择贷款年限时偏向于选择16-20年区间段。

　　十二、2011年长沙内六区新建商品住宅消费特征的基本判断

　　1、本省购房者是购房者主体，外省市在长购房者占比9.94%。本地（3+5城市群）购房者占全部购房者的62.44%。

　　2、刚性需求是新建商品住宅市场上的主流，购房次数以一次为主，多次置业者占比22.32%。

　　3、购房年龄年轻化趋势增强，25岁以下购房者比例较大，35岁以下购房者是购房主力。

　　4、雨花区仍是置业热土，岳麓区越来越受到关注，发展前景看好。

　　5、购房者钟情于60-90m2、90-120m2的套面积房屋，偏好二居室和三居室，而大套型及大户型逐渐受到冷落。

　　6、价格指数逐渐步入下行通道，成交总价以50-60万为主，总价重心略有上移，单价集中于5500-6500元，8000元以上高价与3000元以下低价比例相当。

　　7、付款方式以银行按揭为主，付款年限以16-20年为主。