2012年1-3月长沙市房地产市场分析报告

　　注：本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。

　　2012年一季度长沙市完成房地产开发投资206.51亿元，同比增长28.05%。商品房施工面积5759.55万m2，其中新开工面积549.04万m2，同比增长0.92%、28.15%；竣工面积428.46万m2，同比增长2.59%。商品房累计批准预售244.34万m2，同比减少34.43%；实现商品房成交257.62万m2，成交金额153.51亿元，同比分别减少51.43%、43.58%。

　　Part 1  长沙市房地产市场基本情况

　　一、新建商品房批准预售情况

　　区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　批准预售面积（万m2）同比（%）批准预售面积（万m2）同比（%）

　　全  市244.34-34.43187.05-44.60

　　其中芙蓉区3.42-3.33-

　　天心区39.6640.8423.28-6.37

　　岳麓区21.84-73.788.92-87.99

　　开福区15.34-70.4513.02-72.20

　　雨花区46.08-36.0040.19-43.57

　　望城区29.0571.4020.7455.00

　　长沙县46.45-38.5644.68-39.22

　　浏阳市19.30-19.4912.86-40.16

　　宁乡县23.1911.8320.0465.49

　　表1    2012年1-3月长沙市新建商品房、住宅供应情况

　　◆ 小结：一季度商品房新增批准预售量同比降幅较大，达到近一年来最低值

　　2012年1-3月全市新建商品房累计批准预售244.34万m2，同比减少34.43%，其中住宅批准预售187.05万m2，同比减少44.60%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售155.40万m2，同比减少38.41%，其中住宅批准预售109.47万m2，同比减少52.51%。从走势来看，一季度批准预售量为近一年来最低值，3月批准预售量环比有较大增长；从各区县情况来看，3月芙蓉区新增批准预售实现零的突破，天心区由于非住宅批准预售猛增导致了其商品房总量的同比提升，最终使得一季度全市商品房批准预售正增幅区县增加为四个，分别为天心区、望城区、宁乡县、芙蓉区。

　　二、新建商品房成交备案情况

　　表2    2012年1-3月长沙市新建商品房、住宅成交备案情况

　　区 域新 建 商 品 房其中：住    宅

　　成交面积（万m2）同比（%）成交面积（万m2）同比（%）

　　全  市257.62 -51.43 218.28 -53.90 

　　其中芙蓉区10.25 -69.68 6.72 -76.83 

　　天心区17.14 -73.99 13.10 -75.93 

　　岳麓区46.82 -42.95 41.38 -47.14 

　　开福区38.26 -44.86 28.86 -55.84 

　　雨花区43.88 -65.82 36.72 -68.66 

　　望城区19.14 -36.53 17.42 -35.49 

　　长沙县47.92 -25.19 45.54 -22.73 

　　浏阳市16.56 -9.62 13.93 -13.55 

　　宁乡县17.66 -53.91 14.61 -46.16 

　　◆ 小结：商品房成交备案量持续下滑，一季度交易量再创新低

　　2012年1-3月全市新建商品房累计成交备案257.62万m2，同比减少51.43%，其中住宅成交备案218.28万m2，同比减少53.90%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案175.49万m2，同比减少57.17%，其中住宅成交备案144.20万m2，同比减少61.16%。从走势来看，近一年来全市商品房季度成交备案量逐季走低，本季达到目前最低点，3月备案量环比有所回升；从各区县情况来看，各区县成交量同比均为负增长，且大部分同比降幅超过40%。

　　三、二手房成交情况

　　表3    2012年1-3月长沙市二手房、住宅成交情况

　　区 域二 手 房其中：住    宅

　　成交面积（万m2）同比（%）成交面积（万m2）同比（%）

　　全  市52.35 -44.27 30.86 -55.67 

　　其中芙蓉区7.10 -59.67 4.04 -54.20 

　　天心区13.36 18.77 3.56 -55.63 

　　岳麓区5.52 -44.26 3.40 -57.71 

　　开福区3.47 -63.38 3.38 -59.02 

　　雨花区6.79 -54.93 6.17 -56.30 

　　望城区3.02 -13.83 1.58 -43.71 

　　长沙县3.90 -66.60 3.56 -62.12 

　　浏阳市6.35 -37.63 4.12 -40.40 

　　宁乡县2.83 -46.13 1.07 -67.47 

　　◆ 小结：一季度二手房成交量同比降幅较大，达到近一年来最低值

　　2012年1-3月全市二手房成交面积52.35万m2，成交套数为5442套，同比分别减少44.27%、30.28%；其中住宅成交30.86万m2，成交套数为4095套，同比分别减少55.67%、39.91%。分区域来看，内六区二手房成交面积39.27万m2，成交套数为3537套，同比分别减少41.23%、38.44%；其中住宅成交22.11万m2，成交套数为2755套，同比分别减少55.79%、46.36%。从走势来看，一季度二手房成交量为近一年来最低；从各区县情况来看，仅天心区二手房成交量同比正增长。

　　四、房产一、二级市场交易量对比分析

　　表4    2012年1-3月长沙市房产一、二级市场交易量对比

　　区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县浏阳市宁乡县全市

　　比 值1.44 1.28 8.47 11.01 6.46 6.34 12.28 2.61 6.23 4.92

　　◆ 小结：房产一、二级市场交易均不景气，二手房市场萎缩趋势更为明显

　　房产一、二级市场对比来看，2012年1-3月全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.92：1，其中，内六区房产一、二级市场累计交易量之比为4.47：1，比2011全年比值分别增大0.18、缩小0.39。从各区县比值来看，岳麓区、雨花区、长沙县、宁乡县新房、二手房差距巨大，显示由于房地产全行业不景气，新房交易持续下滑，而二手房市场本就发展缓慢，萎缩趋势更加明显。

　　五、银行抵押贷款情况

　　表5    2012年1-3月长沙市房屋抵押情况

　　区  域全 市同比（%）其中：内六区同比（%）

　　一

　　般

　　抵

　　押抵押笔数（笔）37282-31.0923134-41.80

　　其中：个人36778-31.1322845-42.09

　　抵押面积（万m2）754.37-20.91368.26-32.57

　　其中：个人542.24-24.96278.15-37.81

　　贷款金额（亿元）220.48-13.97151.56-21.10

　　其中：个人152.91-21.56105.24-30.75

　　在建工程抵押抵押笔数（笔）34964.6229583.23

　　抵押面积（万m2）260.69140.78187.01109.00

　　贷款金额（亿元）57.8596.5046.4481.97

　　◆ 小结：一季度房屋抵押同比降幅较大，内六区尤为明显；在建工程抵押同比增幅较大，企业对银行依赖程度进一步增加

　　2012年1-3月，全市办理抵押登记手续37282笔，抵押面积754.37万m2，贷款金额220.48亿元，同比分别减少31.09%、20.91%、13.97%，其中，办理个人抵押登记手续36778笔，抵押面积542.24万m2，贷款金额152.91亿元，同比分别减少31.13%、24.96%、21.56%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手续23134笔，抵押面积368.26万m2，贷款金额151.56亿元，同比分别减少41.80%、32.57%、21.10%；其中，办理个人抵押登记手续22845笔，抵押面积278.15万m2，贷款金额105.24亿元，同比分别减少42.09%、37.81%、30.75%。

　　2012年1-3月，全市共办理在建工程抵押349笔，抵押面积260.69万m2，贷款金额57.85亿元，同比分别增长64.62%、140.78%、96.50%。其中，内六区共办理在建工程抵押295笔，抵押面积187.01万m2，贷款金额46.44亿元，同比分别增长83.23%、109.00%、81.97%。

　　从1-3月情况来看，一般抵押各指标同比降幅较大，内六区尤为明显；在建工程抵押各指标同比均有较大增幅，增幅均超过60%，这表明房屋交易仍不景气，连续五个季度成交量的持续下滑，使得一般抵押也呈现了较大跌幅，同时也使得开发商资金回笼速度缓慢，对银行等金融机构的依赖程度增加，促进了在建工程抵押业务的大幅增长。

　　Part 2  长沙市（内六区）房地产市场情况

　　六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统）

　　表6    2012年1-3月长沙市（内六区）土地供应和交易情况

　　区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区合计

　　挂牌

　　情况宗  数01515315

　　面积（万m2）04.3014.570.4612.4216.9348.68 

　　成交

　　情况宗  数0021102134

　　面积（万m2）0010.120.4640.94117.09168.61

　　金额（亿元）0 00.490.0225.0414.5040.05

　　综合地价水平值（元/m2）0 0 480525 611612382375

　　表7    2012年1-3月长沙市（内六区）各用途土地成交情况

　　用  途内六区其  中

　　商业（综合）住 宅工 业

　　成交宗数3419510

　　成交面积（万m2）168.61118.7017.9032.01

　　成交金额（亿元）40.0532.555.631.87

　　综合地价水平值（元/m2）237527423147584

　　◆ 小结：1-3月内六区土地供应积极性不高，望城区是土地成交主力

　　2012年1-3月，市内六区招拍挂出让土地挂牌15宗，土地面积48.68万m2。其中，商业（综合）用地挂牌10宗，土地面积30.90万m2；住宅用地挂牌1宗，土地面积5.07万m2；工业用地4宗，土地面积12.71万m2。市内六区土地实际成交34宗，同比增加9宗；成交面积168.61万m2，总金额40.05亿元，同比分别增长-14.78%、-66.41%；综合地价水平值2375元/m2，同比增长-60.59%。其中，商业用地成交面积118.70万m2，成交金额32.55亿元；住宅用地成交面积17.90万m2，成交金额5.63亿元；工业用地成交面积32.01万m2，成交金额1.87亿元。

　　七、新建商品住房供销结构分析（按套数计）

　　（一）套型结构分析

　　表8    2012年1-3月长沙市（内六区）新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）

　　面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供 销 比

　　≤60m2161514.56 11258.67 4901.44 

　　60-90m2390135.17 330925.50 5921.18 

　　90-120m2301427.17 404131.14 -10270.75 

　　120-144m2167115.06 234018.03 -6690.71 

　　＞144m28928.04 216116.65 -12690.41 

　　合计11093100.00 12976100.00 -18830.85 

　　◆ 小结：商品住宅新增供应以中、小面积套型为主，成交备案以中、大面积套型为主

　　2012年1-3月长沙市内六区住房供应套均面积为98.68m2，同比缩小16.68%。从供销对比来看，内六区总供销比为0.85:1，新增供应量低于同期备案量，市场的不景气抑制了供应的增长；新增供应以60-90m2两房及小三房为主，成交备案则以90-120m2的三房为主，供销主力有一定程度的错位。90m2以下套型供应占比为49.73%，同比提高13.9个百分点。

　　八、新建商品房待销情况

　　◆ 小结：截止季末，内六区商品房待售面积接近千万平米，3/4为商品住宅

　　2010年以来，截止今年3月底已取得批准预售证且未成交的新建商品房面积为973.98万m2。其中住宅748.25万m2,占76.82%；非住宅225.73万m2，占23.18%。分行政区划来看，开福区、雨花区、岳麓区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比20.67%、19.81%、18.08%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.51%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比25.13%。 

　　Part 3  2012年后三季度长沙房地产市场趋势预测与分析

　　从2012年一季度长沙房地产市场表现来看，商品房成交维持下滑之势，传统的“金三银四”成为泡影，市场总体表现冷清，市场景气持续在低位运行。但随着国家经济运行大格局的变化和对房地产业宏观调控政策的持续，复杂环境下不乏有新机出现，因此，综合各方面因素，我们给出后三季度长沙房地产市场的趋势预测：

　　（一）宏观调控重在落实，制度层面改革将加速推进

　　在人们对“限购”是否延续、房产税是否扩围等心存侥幸之时，在地方政府释放松动信号之时，2012年“两会”传达出了国家对坚持房地产市场调控决不放松的信心和决心，巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归成为未来宏观调控的最终目标。可见，2012年后三季度国家在房地产宏观调控方面预计不会再出台新的政策，重心将放在已有政策的落实上，同时保留政策微调的可能。而在房地产制度建设方面，住房保障体系建设、个人住房信息系统全国联网、房产税试点范围扩大等改革将在2012年加速推进，为房地产市场长期健康发展铺路。

　　（二）信贷政策向刚需微倾，开发商资金链形势严峻

　　央行在2012年金融市场工作座谈会上强调要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。今年，货币信贷政策的预调微调极有可能向合理购房需求倾斜，央行2月24日起下调存准率0.5个百分点，增加了银行的可贷资金，预计首套房贷会有所放松，有利于市场购买力的回升。目前长沙首套房贷利率已有回调迹象，后三季度各大银行首套房贷利率有望维持基准利率水平。但由于银行对房地产开发贷款依旧保持谨慎，房地产行业的融资依旧坚冰难破，开发商资金链仍然面临严峻考验，加之年初发生多个开发项目停工事件，也拉响了后三季度长沙房地产市场风险加大的警报。

　　（三）房地产开发投资趋缓，土地市场难现火爆局面

　　受到金融信贷政策紧缩、市场交易行情下滑等多重危局的夹击，宏观调控下大部分开发商正承受着严峻的资金压力，短期内情况难以好转。伴随着两会后楼市调控方向的进一步明朗，开发商在已有项目上已自顾不暇，去库存回资金的任务繁重，积极拿地、扩大投资规模的可能性不大，预计后三季度长沙房地产开发投资将继续放缓。开发投资下滑直接影响上游土地市场的疲软，一季度，长沙内六区土地成交面积、金额同比分别减少14.78%、66.41%，综合地价同比下降60.59%，土地供需双方表现均比较乏力，后三季度长沙土地市场明显回暖的可能性不大。

　　（四）商品房成交量总体低位徘徊，但不排除阶段性回暖

　　2012年一季度，长沙市商品房成交备案面积、套数同比分别减少51.43%、49.00%，降幅较大，交易量的下滑导致库存增加，供给比较充足。后三季度，受到限购政策、信贷政策、商品房供应结构等的影响，预计长沙商品房成交量低位徘徊的态势仍将持续，开发商去库存压力较大。但是，全年长沙房地产市场存在诸多新的机遇，深圳、长沙3小时高铁出行上演的同城效应、国家全面清理小产权房的政策预期、房贷利率回调、开发商“以价换量”、刚性需求长期压抑后的释放等因素，不排除给楼市带来阶段性、局部性、结构性的回暖，从跨地域置业需求和本地需求的转移释放两方面支撑商品房市场。

　　（五）商品房价格将稳中微降，大幅跳水可能性不大

　　2012年一季度，在全国一线城市出现降价小高潮的同时，长沙楼市整体呈现“量跌价滞”的局面。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，长沙新建商品住宅价格1月、2月环比分别下降0.4%、0.2%，房价开始出现下行通道的迹象。受全面调控的影响，开发商“以价换量”的情况可能增多，预计后三季度新建商品房价格基本无上涨可能，总体上会是稳中微降，但幅度不会很大。目前长沙的房价收入比基本维持在5-6之间，从平均水平来看基本属于合理，因此长沙房价下调的空间比较小，出现大幅降价的可能性不大，房价稳定仍是主旋律。

　　（六）二手房市场仍将低迷，但存在转租为售的动力

　　长沙二手房市场发展比较缓慢，即使是严厉的新房限购政策也未能明显提振二手房市场。2011年受契税新政以及二手房交易指导价格上调的影响，二手房市场成交量继续下滑，二手房中介机构的发展也是困难重重。加上新房市场成交遇冷，冷清行情蔓延至二手房市场，部分需求仍处于观望状态，因此，预计后三季度长沙二手房市场仍将比较低迷。但是全国房产税试点范围扩大、湖南可能实施房产税试点的政策预期又给二手房市场带来机遇，房产税的试点将促使多房户有将物业转租为售的冲动，以减少日后持有成本，从而带动二手房市场的破局。

　　（七）保障性安居工程加速推进，制度建设稳步跟进

　　2012年长沙在保障性安居工程方面动作频繁，首先确定2012年建设27314套的总体目标，其中新增廉租住房2258套、公共租赁住房14000套；完成经适房1000套、城市棚改9900套、国有工矿棚改60套、林业棚改96套；发放廉租住房租赁补贴11800户，其中新增发放廉租住房租赁补贴500户。最近又对外公布了市内五区公共租赁住房的租金指导价等，后三季度将是加速推进完成目标的关键期。政策制度建设方面，长沙对《长沙市新建商品住房项目配建保障性住房暂行办法》、《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》等进行了多次讨论，预计将在下半年出台，因此2012年将是住房保障政策密集出台的一年。

　　（八）城市综合体蓬勃发展，绿色地产成新亮点

　　2012年将是长沙城市综合体项目蓬勃发展的一年，城市综合体由于其开发商实力雄厚，物业涉及商业、住宅、酒店等多类别，且项目区位、公共配套都十分优越，因此基本不受宏观调控政策的影响和限制，发展势头良好。就长沙来说，2011年城市综合体项目销售业绩十分喜人，2012年又将有多个城市综合体项目陆续面市，形成一股强大的城市综合体潮流，活跃整个市场氛围，提振市场信心。2012年另一个市场发展亮点则是绿色地产。在政府的大力推动下以及消费者对绿色环保低碳生活的渴求，绿色地产将迎来实质性的发展。