| 楼市步入寒冬降价潮全国蔓延 |
楼市步入寒冬降价潮全国蔓延 2011年，在市场限购不放松、贷款政策持续收紧的情况下，全国楼市遭遇寒冬，面临急剧变革，土地市场极其低迷，楼市库存压顶全国楼市，房企并购潮正在来临，一线楼市新房已经连续四个月停涨，降价潮蔓延至全国。本期《楼市观察家》邀您一同观察“楼市步入寒冬，降价潮全国蔓延”楼市之变。 NO.1 政策观察 政策走向：坚持房地产调控政策不动摇 刚刚闭幕的2011年中央经济工作会议在部署保障和改善民生工作时明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这一要求，突出强调了房地产业健康发展对于保障和改善民生的重要作用。 经过一年多宏观调控的房地产市场，当前已经出现了新变化。部分城市房价过快上涨的势头得到遏制，高房价开始松动，但房价总体还处于高位。同时，前期过剩的流动性积累的社会资金，仍使房地产投资投机存在冲动，形式的复杂性不容忽视。 自2010年四季度以来，我国出台了一系列楼市调控政策，特别是2011年，限贷限购两柄政策利剑出鞘，直击投资投机性需求，成效显着。从目前一些城市房价涨速下降不难看到，消费预期正在得以扭转，市场天平开始向买方倾斜。中央经济工作会议此次要求“坚持房地产调控政策不动摇”，进一步明确了商品房去投资化的政策取向。 中央经济工作会议对房产调控的明确态度，一方面表明了当前房价过高的不合理现状必须得到改变，体现了政府保障民生的决心；另一方面是警示房地产行业，不能再依赖“增长靠融资、利润靠涨价”的发展模式，而应该强化民生意识，回归正常的利润水平。 当前正值房地产市场调控的关键时期，市场观望氛围正浓，多方博弈加深。贯彻落实中央经济工作会议精神，促进房地产市场健康发展，一方面要坚持已有的调控政策不动摇，另一方面要加快推进制度建设，用制度进一步巩固调控成效，让发展成果更多惠及民生。 新政动向：首套房贷利率稍有回落 房贷松绑言之过早 随着存款准备金率的下调，银行的“钱荒”有所缓解，北京、上海、广州、南京、长沙等地首套房贷利率均已出现不同程度的下调，多家银行的首套房贷回归基准利率。 北京：多家银行恢复基准利率 北京市场房贷“松绑”态势显现，工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，但无其他优惠。另有部分银行表示能否按基准利率贷到款，还要视客户及所购买房屋的情况来定。更有部分外资银行和中资银行对优质客户的优质项目给出9折利率的优惠。 上海：首套房贷利率多回归基准 上海多家执行在基准利率基础上有所上浮的银行，最近已悄然把利率下限重新调回基准利率。各家银行的首套房贷利率政策，目前仍略有不同。其中，建行、工行、农行的首套房贷利率下限是基准利率，中行则是对基准利率上浮5%，交行则针对少量优质客户，提供对基准利率打9.5折的优惠。不过，也有部分银行受制于存贷比、资本充足率等多个监管指标的压力，在逆势调升首套房贷利率下限。 广州：6家银行首套房贷可享基准利率 广州有6家银行的首套房贷可享基准利率，原上浮至10%以上的如今回调至上浮5%的银行也有所增加。目前，工行及人行广州分行信贷部门，农行五羊新城支行、交行小北支行、光大银行花城大道支行及建行五羊新城支行，都明确表示首套房基本可享基准利率。部分客户可能会因个人信用原因等利率仍会上浮5%至10%。 南京：部分客户享受基准利率 目前南京已有多家银行将首套房贷利率上浮幅度从10%调整至5%。南京一大型房产中介工作人员称，最近南京已经有好多家银行的首套房贷利率调整到了只上浮5%，比如中行、交行、邮储银行、建行、兴业银行、北京银行、招商银行等。 佛山：工行建行房贷利率松动 在佛山市场上，首套房的首付各银行均执行首付三成的标准，但是利率却各有不同。如兴业银行和交通银行的首套房的利率一直为基准利率，然而招商银行的利率却要上浮11%，比很多国有银行都高，如中国银行利率为上浮10%，农行上浮5%。 下调房贷利率的银行为工商银行和建设银行。首套房贷利率上浮幅度，工商银行从之前的10%降低到5%，建设银行更是从20%降到了5%；二套房贷方面，工商银行利率上浮10%-15%，较之前降低了5%-10%，而建行和交行也相应地降低了一些，约5%。 长沙：首套房贷利率现局部回调 长沙有部分银行明确表示，根据客户个人情况，可将首套房房贷开始回调至基准利率。一些银行虽然仍执行上浮的利率，也有松动的迹象，对部分符合条件的购房者实行回调，上浮的幅度可做到5%-10%，而不再是此前的20%左右。 国有四大行中，工行、农行网点工作人员表示，首套房贷利率要在基准利率上浮10%；建行工作人员表示首套房贷利率上浮15%。中行利率目前上浮5%-10%，部分特别优质的客户，可享受基准利率。 另外，成都、武汉、厦门等地的房贷业务也出现了“回暖”迹象。成都部分银行的二套房贷利率从此前上浮30%回落到上浮10~15%，首套房实行基准利率。武汉部分银行已开始重新接受个人房贷申请，首套房还恢复到基准利率。 虽然房贷市场稍有“回暖”，但说房贷真正被“松绑”还言之过早。招行相关人士称，虽然下调了存款准备金率0.5%，但存款准备金仍然处于高位，此外，临近年底各家银行的钱袋子都会收紧。 虽然目前政策已经出现松动信号，但业内人士坦言，各行都有自己的业务侧重点，真正分到房贷市场的资金量还是“捉襟见肘”，下调存款准备金对岁末房贷市场来说只是杯水车薪。 NO.2房企观察 现象一：上市房企资产负债率创新高 据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。 根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。 以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中。其中，保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。 三季报披露，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，去年同期为-543.58亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。 明细来看，131家房企中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元，去年同期这一数字为1862.6亿元，同比降幅为3%。 总所周知，资产负债率是衡量企业健康与否的重要财务指标。过高的资产负债率将意味着该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大。 从2010年各季财报逐步显示出的经营性现金流由正转负趋势在今年三季度进一步扩大，折射出房企经营环境恶化，资金链深度承压。 资产负债率不断提高，说明房地产上市企业的处境不断恶化，越来越不安全。有一些企业即便是剔除预收账款后，净资产负债率依旧很高。部分上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。 从会计学上说，负债经营是一把“双刃剑”，保持合理的负债水平会为房企带来良好的杠杆效应，获得企业权益最大化，而过度的负债经营则会给房企的经营带来极大的风险。一是指负债筹资导致房企所有者收益下降，降低房企的安全性和竞争能力；二是指负债筹资可能导致房企财务困难甚至因无力偿还债务而破产倒闭。 现象二：房企并购频繁加剧行业整合 在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的又一通道。房企股权转让和并购等案例密集出现，非房地产主业业务剥离则推进房企并购。 根据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。 这些交易中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。 并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。 而部分具有雄厚资金实力的标杆房企则在此股并购潮中谋求逆势扩张。如万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等大型房企也频频出手“接盘”，大鱼吞小鱼是行业入冬后的必然结果。 此外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。 据中原集团研究中心统计，2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。 非房地产主业企业退出房地产业主要有两种情况：一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，现因行业整体入冬，在市场的优胜劣汰作用下，被迫选择退出房地产业以集中力量发展主业。 二是受国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场这一政策的影响，产权交易市场已成为部分央企"退房"的重要渠道。截至目前，已经有中石油、中国航天科工集团、哈电集团等多家央企已将旗下地产项目挂牌转让。 随着行业整合趋势的日益加剧，具有雄厚资金实力、品牌知名度高、销售能力强的大型房企在行业整合中占据明显优势，其市场占有率将进一步提升，2011年十大标杆房企市场占有率由2010年的9%升至近11%。 现象三：各地频现退房潮 在不断升级的楼市调控之下，不断走高的中国房价开始回调。对大多数人而言，让房价回归到“合理的水平”是期盼已久的目标，然而对于那些在房价高点入市的购房者而言，楼市泡沫的破碎意味着个人财富的缩水。于是，伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音不绝于耳，部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。专家认为，不断出现的退房潮表明房地产泡沫开始被戳破，楼市向下的通道已经打开。 各地典型“退房潮”概况回顾 北京：三季度退房量同比增四成。位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米15000元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。 上海：名盘“领降”，30%业主要求退房。“龙湖郦城，前期成交均价1.7万元，现精装公寓1.2万起；绿地秋霞坊，前期成交均价1.7万元，现均价1.3万……”这一轮的降价直接引发了老业主的不满。 南京：下半年的单月期房退房数量新高。10月份该市期房退房榜单显示，新增期房退房53套，创下半年的单月期房退房数量新高，退房比较多的地块分别为江北板块和江宁板块。此前，9月份该市退房房源共有42套。 杭州：退房潮初现，10天内20起退房。自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。据悉，杭州楼市降价潮引发退房潮。 退房潮下 各方声音 市民：刚买就降有受骗感觉。我们不是阻碍降价，我们也并不是跟新买房的人有任何矛盾，但是开发商不能这样狠地降价，我们几乎等于多付了一个首付，利益确实受到损害。 开发商：只能按照合同办事。当初双方签约是基于价格自愿，因此得尊重合同。买房是自主行为，买房者应自我承担买房风险，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。 政府部门：市场行为不会干涉。根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，同时，房地产企业也应该按照规定实行“一套一标”，明码标价，接受监管。 法律专家：退房没有任何法律依据。其实业主们并不存在维权一说，而打砸售楼中心的行为肯定不对，只是他们在情感上不能接受，打砸行为只能算是一种情绪宣泄，但是如果说业主要维权退房，他们没有任何法律依据。 NO.3 市场观察 楼市步入寒冬各地频现降价潮 继10月房价环比指数首次负增长后，11月全国房价环比指数继续下跌。根据国家统计局发布报告，11月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加，同比涨幅回落的城市数量也进一步增加。 业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。 北京：年底楼盘降价风愈演愈烈 现象：临近2011年年底，京城楼市打折降价之风也愈演愈烈。据亚豪机构统计，目前北京对外报价低于8.5折的在售楼盘共有12个，京贸国际城、领海朗文世家相比之前，价格下跌了30%-40%。其中80%的项目集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显，四环内仅有少数项目促销。 专家：很多房企倾向于将目前在售部分尽快消化，一方面能减少在售数量，制造房源紧张假象，促进现金回款；另一方面结盘也可减少项目的销售成本。 业内：一般年末供应量都会减少，但是今年市场情况比较特殊，开发商为了冲业绩，也都在最后年关放手一搏，加大了推盘的力度。 媒体：目前北京商品住房市场降价预期逐步明朗、项目继续增多，力度不断加大，调控效果进一步巩固。 上海：12月打折优惠楼盘超过200个 现象：受全年销售任务影响，上海众多开发商在年末加快了促成交、去存量的脚步。在此背景下，12月楼市打折优惠项目的总量达到了202个，这也是今年打折楼盘数量首次突破200大关，且楼盘折扣力度也在不断加大，促销大战正式进入白热化阶段。 专家：今年在以限购令等房产政策的影响下，成交量较往年大幅萎缩。对于大多数开发商来说，在完成年度销售业绩方面，压力远大于往年同期。这也是2011年下半年，打折优惠数量屡创新高的重要原因之一。 业内：各大房企已经意识到明年市场压力的巨大，在此基础上，通过降价来回笼资金将是最直接和有效的手段。 媒体：降价才能换量的观念已逐渐得到上海房企的认同，年关将至，众多开发商纷纷出手，上海打折优惠楼盘数量再度攀升。 广州：房价明显松动 多盘齐降 现象：广州房价2011年11月开始就出现了明显松动的迹象。以近远郊指标性大盘如广州亚运城为首的楼盘率先降价为开始，随后金景和万科柏悦湾的降价被视为核心区楼盘的无奈选择，而近期中心城区推货的多个新盘延续高开低走，“第三波”降价也意味着全面降价真正到来。 专家：宏观政策走向使多方普遍看淡后市，市场观望情绪空前。随着资金链从紧，开发商为加紧年底出货，后市将出现大规模价格调整。 业内：开发企业对房价的升降其实不会太介意，因为那只是一种销售策略而已，最注重的是房价降下来，能够提升成交量。 媒体：部分楼盘一降到底，无疑会使得消费者对区域楼盘的价格重新定位。再加上中央经济工作会议已定调明年将坚持房地产调控不动摇，消费者的降价预期愈加浓厚，因此若未能降到消费者的心理价位，恐难以打动消费者入市。 杭州：楼市打折风难改低迷局面 现象：近期杭州的很多房产公司纷纷推出各种打折优惠活动，但是市场反应冷淡。华元房产宣布推出最大折扣75折的“一降到底”、“再降补差”等优惠措施。龙湖推出了“88方墅景高层50万一套，单价5字头”。一些销售公司到处打电话给老客户表示可以拿到低于市场价的优惠折扣。 专家：现阶段，政府、房地产行业传递的信息是降价30%。但另一方面货币政策有所缓和，业内普遍对明年的情形表示悲观，消费者希望房价一降再降，形成跷跷板效应，最终惠及消费者。 业内：2012年坚持房地产调控，让房价合理回归，这是刚刚举行的中央政治局工作会议传出的内容。根据我们的判断，未来的一年时间可能楼市都会比较低迷。 媒体：显然，刚需市场已经受到开发商的重视，他们已经意识到只有挖掘这部分的市场需求，才能提振销量。 南京：楼盘降价没商量 销售很平淡 现象：春节的脚步越来越近，但南京楼市推房、打折的消息依旧不绝于耳，着实热闹。新城香溢紫郡5800元/平方米起售、朗诗绿色街区圣诞节推特价房、恒大雅苑“狙击”仙林悦城……抢推房的企业中，有的是为了完成全年销售指标，有的为了“锦上添花”，也有的是“背水一战”。 专家：在调控政策影响下，南京楼市将维持目前的冷淡局面。目前各片区板块已有大批开发商采取降价措施，但也有一些楼盘在死扛。调控继续实行，南京进入全面降价阶段，更多的开发商将步入降价行列。 业内：如今不少楼盘都是“贴”着成本在卖，利润空间已经相当薄了，有的上市企业为了冲今年的业绩，年底突击开盘，而且价格颇低，其中有不少达到或接近成本线，一旦有需要，跌破成本也不是没有可能。 媒体：年底南京各家新楼盘都在做促销活动，但刚需消费者依然观望，认为房价还没降到位。同时，二手房市场交易也很惨淡。 成都：房企降价度楼市“寒冬” 现象：进入12月后，成都主城区在售楼盘中90%以上都有折扣优惠力度，其中不乏5%以上的大幅优惠，一些刚需项目的优惠甚至高达20%以上。一些开发商增大了优惠的力度。其中绿地世纪城打出总价30万的房源，而蓝光也给出3900元/m2的超实惠价格，让购房者得到实惠。 专家：危机也是转机，在长达近一年的楼市对峙后，楼市积蓄了大量的刚性需求，他们也把年末看成了一个绝好的抄底机会，如果年末楼市价值出现真正的回归，那么，这部分压抑已久的需求就会如汹涌的洪水般喷涌而出。 业内：在排除了少量水分之后的成都楼市，已经是刚需购房的好时机。更加务实的开发商，将价值提升的产品与实惠的价格，一并带给了市场，充足的选择和健康的楼市，2012年前的暖冬无疑是个购房的好时机。 媒体：在即将到来的2012年，成都楼市会不会迎来更严峻的寒冬，依然充满着未知和变数，各开发商也正忙着寻找御寒的冬衣。 武汉：楼市开始全面促销局部降价 现象：武汉楼市掀起降价潮，先是光谷打响价格战，成交价格直降千余元，中心城区的许多楼盘也成千元地降价；汉飞又一城从13000元/平方米降到11000元/平方米，降幅达15%。汉口楼盘也未能挺住，位于汉口工农兵路附近的东立国际，也从12000元/平方米降到了11000元/平方米，每平方米降幅1000元。 专家：房价进入下行通道，通常要经历6个阶段，即进入观望、局部促销、新开项目低于预期价格、全面促销、局部降价及全面降价几个阶段。无论从数据还是市场表现看，武汉楼市正在从全面促销局部降价向全面降价快速发展转变，武汉楼市降价潮正在形成。 业内：年底降价了，购房者仍不出手，主要原因就是限购。位于市中心、地铁口的楼盘，12000元/平米的价格让很多人动心。但由于不少人没有购房资格，价格再便宜也很难卖。 媒体：房价绝对下降，已在武汉初步显现。国家统计局和武汉市房管局的权威数据显示，今年10月武汉房价年内首次出现环比回落，而11月份，房价更出现环比、同比双双下跌的局面。与今年年初相比，至11月份，武汉商品房均价已回调123元/平方米。 长沙：多区域楼盘出现价格下调 现象：11月份以来，长沙126个在售普通商品住宅项目，69%的楼盘价格没有变动，仅有11%的楼盘价格稍有上扬，20%的楼盘价格出现下调，长沙内6区当中，价格下调的楼盘为雨花区6个、岳麓区8个、开福区4个、天心区1个、芙蓉区3个、望城区1个，加上长沙县经开区3个，共26个楼盘，占总数的20%。 专家：长沙楼市相对而言理性健康，不可能出现一线城市的降价幅度。虽然目前楼市遇冷，但长期来看长沙房价会与经济增长同步。 业内：房地产市场已经“入冬”，冬季短期内不会结束。长沙楼市总体较平稳，但价格跌势难避免，有可能超出很多人前一段时间所预期的下调5%。 媒体：“降价”无疑是一种吸引成交、回笼资金的有效途径，但降价并不是包治百病的灵丹妙药。降价可说是把双刃剑：或在市场上所向披靡，赢得市场的追捧；或误伤自身，引起老业主不满而影响企业口碑。 |