2011前三季度中部六省会城市房地产市场之对比分析

　　◇ 文/长沙市房产研究中心  邓晖

　　由于房地产市场调控并无松动迹象，当前全国一线城市大多出现了商品房销量下降，房价开始下跌的情形。那么，中部六省会城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、郑州、长沙、合肥、南昌、太原等中部六省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

　　一、城市发展情况比较

　　1、经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　■ 小结：前三季度长沙GDP及同比增幅在中部六省会中仍居第二位

　　从经济总量来看，2011前三季度中部六省会GDP均超过1400亿元。其中武汉最高，超过4900亿元；长沙、郑州分列二、三位，GDP总量在3600~3800亿元；合肥居第四位，处于2000亿元档；南昌、太原居第五、第六位，GDP总量低于2000亿元。长沙2011前三季度GDP为3834.7亿元，在中部六省会中居于第二位，比第一位武汉少1090.5亿元。

　　从GDP同比增幅来看，除太原外，各市同比增幅均超过全国平均增幅（9.4%），合肥仍为最高，增幅达到16.2%。长沙同比增幅14.3%，比上半年回落0.7个百分点，超过全国增幅4.9个百分点；增幅在中部六省会中均居于第二位，比第一位合肥低1.9个百分点， 

　　2、全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　■ 小结：前三季度长沙全社会固定资产投资在中部六省会中均居第三位，增幅居末位

　　从固定资产投资规模来看，2011前三季度中部六省会中除南昌、太原外，其余各市全社会固定资产投资均在2000亿元以上。各市对比来看，各市与前一位固定资产投资额的差距从100多亿元拉大到800多亿元，顺序差距逐渐拉大。长沙全社会固定资产投资2515.7亿元，在中部六省会中居第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉低378.1亿元，比第二位合肥低243.7亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，中部六省会除长沙、武汉外，其他城市同比增幅均超过全国平均增幅（24.9%）。长沙同比增幅15.7%，比上半年回落11.7个百分点，低于全国增幅9.2个百分点，增幅在中部六省会中居末位。 

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　■ 小结：前三季度长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居第一位

　　从房地产开发投资规模来看，2011前三季度中部六省会城市中，武汉、合肥、长沙、郑州完成投资额均较大，占中部六省会房地产开发完成投资总额的20%~26%不等；太原、南昌完成投资额较少，仅占总量的6%、5%。长沙房地产开发完成投资673.76亿元，在中部六省会中居第三位，投资比中部六省会第一位武汉少182.2亿元，比第二位合肥少89.3亿元。

　　从开发投资额增长率来看，2011前三季度中部六省会城市中，除合肥、武汉外，同比增幅均超过30%；与全国平均增幅（32.0%）比较来看，武汉、合肥、郑州低于全国增幅。长沙同比增幅40.1%，比上半年提高3个百分点，高于全国增幅8.1个百分点，增幅在中部六省会中居第一位。

　　2. 房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％~25％。

　　■ 小结：前三季度长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例为26.78%，处于正常状态

　　从以上数据我们可以看到，中部六省会除南昌比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。与去年同期比较来看，中部六省会房地产开发完成投资占全社会固定资产投资的比例均有提高，房地产投资比例基本恢复至正常状态。

　　3. 商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为前三季度数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　■ 小结：前三季度长沙独中三元，新开工面积、施工面积、竣工面积在中部六省会中均居首位

　　从新开工面积来看，2011前三季度新开工面积形成三梯队：长沙、武汉新开工面积基本相当，均超过1600万m2，差距仅77.9万m2；合肥、郑州基本相当，新开工面积在1300~144万m2，差距仅96.3万m2；南昌、太原基本相当，新开工面积在500~700万m2，差距为123.8万m2。而从同比增幅来看，长沙、武汉、合肥新开工面积负增长。长沙新开工面积在中部六省会中居第一位，增幅居倒数第二位。

　　从施工面积来看，2011前三季度各市商品房在建面积均较大，超过2000万m2，其中前四位（长沙、郑州、武汉、合肥）施工面积均超过4000万m2。而从同比增幅来看，合肥是增幅唯一负增长的城市，其他城市增幅在14%~30%。长沙施工面积在中部六省会中居第一位，增幅居倒数第二位。

　　从竣工面积来看，2011前三季度除太原外，其他城市竣工面积均超过200万m2，其中长沙、合肥、武汉竣工面积超过500万m2。而从同比增幅来看，武汉是增幅唯一负增长的城市，其他城市增幅在6%~71%。长沙竣工面积及同比增幅在中部六省会中均居第一位。

　　（二）市场即期指标

　　1. 市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　■ 小结：前三季度长沙新增供应量在中部六省会中居第二位，销售备案量居第一位

　　从商品房新增供应量来看，2011前三季度中部六省会城市中，武汉新增批准预售量最大，超过1800万m2；长沙约为武汉的一半；合肥、郑州基本相当，均在700~800万m2；太原、南昌新增供应量较低，低于400万m2。而从同比增幅来看，郑州、长沙同比负增长。长沙新增批准预售量在中部六省会中居第二位，同比降幅居第一位。

　　从商品房销售备案情况来看，长沙第一位，销售备案面积超过1000万m2；武汉、合肥居第二梯队，销售备案面积在750~850万m2；郑州第三梯队，销售备案量接近500万m2；南昌、太原销售备案量较少，低于250万m2。而从同比增幅来看，除合肥外，其余均为负增长。长沙销售备案量在中部六省会中居第一位，但同比也出现了较低负增长。

　　2. 商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　■ 小结：前三季度多数城市新增供给相对偏大，长沙供销比为0.90

　　从数据来看，仅合肥、长沙供销比处于正常，其他城市由于今年“供增销减”，市场存量处于高增涨状态，待售面积持续增加；长沙供销比略低于正常值，更多的消化了之前的存量。

　　3. 房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　■ 小结：前三季度长沙二手房成交量在中部六省会中居第一位，房产一、二级市场成交量之比居第一位

　　从上表数据来看，2011前三季度长沙、武汉二手房成交量基本相当，均在210万m2左右；合肥、南昌、郑州二手房成交量基本相当，成交量在150~160万m2；太原最低，二手房成交量低于50万m2。长沙二手房成交量在中部六省会中居第一位。从房产一、二级市场比值来看，除南昌外，其他各市房产一、二级市场成交量之比均超过3，显示各市房产交易均以新房为主，二手房市场仍有较大成长空间。

　　（三）市场价格指标

　　1. 市场价格指数比较

　　该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

　　■ 小结：月环比指数总体呈现下行，房价涨幅趋缓

　　从上表来看，中部六省会中除长沙外，其他各市都有个别月环比出现停涨或下跌，合肥、南昌表现最为明显（合肥有5个月、南昌有4个月）；长沙市住宅销售价格指数月环比虽仍有上涨，但涨幅已呈现下降趋势。

　　三、对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）国民经济增速逐季放缓，中部六省会大部分城市超全国增幅。2011前三季度中国GDP增速为9.4%，其中一季度、二季度、三季度增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，增速有所放缓，但仍处于较合理区间；国民经济总体运行态势良好，并继续朝着宏观调控的预期方向发展。从中部六省会来看，除太原外，各市GDP增幅均超过全国平均增幅，经济总体运行良好。

　　（二）中部六省会固定资产投资、房地产投资均保持较快增长。除长沙、武汉外，中部六省会其他城市固定资产投资同比增幅均超全国增幅（24.9%）；除武汉、合肥、郑州外，中部六省会其他城市房地产开发完成投资同比增幅均超全国增幅（32.0%）；从房地产开发完成投资占固定资产投资比例来看，各市比例均较去年前三季度有所提升，房地产开发完成投资占固定资产投资比例恢复至正常状态。

　　（三）中部六省会施工面积均超2400万m2，其中四城市新开工面积超1400万m2；半数城市竣工面积超过500万m2。从中部六省会开发规模来看，前三季度施工面积均超过2400万m2；长沙、武汉、合肥、郑州新开工面积超过1400万m2；长沙、合肥、武汉竣工面积超过500万m2。这表明当前中部六省会房地产市场开发规模均较大，每年的新开工量也保持在较高水平，这将直接影响未来的商品房市场供应，随着项目的逐步竣工，预期供应量仍较较大。

　　（四）中部六省会多数城市相对供给偏大，2/3城市新增供应同比仍保持较高增长，但仅一城市销售备案同比正增长。前三季度除合肥、长沙外，其余四城市新增供应量均大幅超过同期销售备案量；从新增供应来看，除郑州、长沙外，其他城市新增批准预售量同比均为正增长；但从销售备案来看，除合肥外，其他城市销售备案量同比均为负增长，这表明当前多数城市房地产市场出现了“供增销减”状态，市场存量将逐步走高，市场销售压力也将逐步增大。

　　（五）除太原外，中部六省会二手房交易量均超过100万m2；房产一、二级市场比值仍处于较高状态。前三季度除太原外，各市二手房成交量均高于100万m2，其中长沙、武汉超过210万m2；除长沙外，其他各市二手房交易量同比均为负增长。从房产一、二级市场的比值来看，除南昌外，其他各市比值均在3以上，表明当前各市商品房市场交易旺盛，二手房市场仍有较大成长空间。

　　（六）中部六省会房价月环比指数总体下行，房价松动可能性增大。从指数值来看，中部六省会中除长沙外，其他各市都有个别月环比出现停涨或下跌；长沙市住宅销售价格指数月环比虽仍有上涨，但涨幅已呈现下降趋势，这表明随着商品房销售量的走低，开发商面临的销售压力逐步增大，房价松动的可能性正逐步增加。

　　总体来看，当前中部六省会多数城市房地产市场处于“供增销减价滞”状态，若房地产政策继续严格执行，房价未来或将出现部分下调，这将有助于调整供销关系，促进房地产市场健康发展。但第四季度中后期历来会出现商品房销售备案量大增的情形，对未来房价及销售形势有何影响，我们仍将持续关注。