Part 12012年市场走势调查与分析

　　2011年，是房地产市场调控政策最为严酷之年，在一系列的市场与行政组合重拳下，长沙市房地产市场投资投机需求得到有效控制，呈现出量跌价稳的态势。2012年是楼市调控的关键期，长沙楼市的走向成为人们心中最大的问号。在复杂多变的楼市环境下，根据第32届长沙房地产交易展示会上对全市1000名市民的问卷调查结果，结合2011年的宏观经济、调控政策、房地产市场状况等综合因素，对全市房地产市场走势作如下判断：

　　（一）宏观调控政策基本稳定，但会适时适度预调微调

　　在宏观调控的政策实施上，温总理明确指出我国房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。住建部也指出对已出房地产调控政策不做方向性调整。因此，房地产宏观调控基本面不动摇，继续贯彻和落实现有政策，仍是2012年房地产发展的主要方向。但在宏观调控政策基本面下，并不排除一些合理的微调。2011年12月5日开始央行首次下调存款准备金率0.5个百分点，货币政策踏出了预调微调的第一步，随着世界金融危机、国家出口锐减、境外资金抽离的持续影响，预调微调力度有望进一步加大，这对稳定我市房地产市场信心有着重要的积极作用。通过对1000位市民的调查，41.32%的人认为2012年房地产调控政策将继续从紧，33.50%的人认为会落实现有调控政策，25.18%的人认为调控会逐步放松。

　　（二）保障性安居工程稳步推进，双轨制格局初步形成

　　我国1000万套保障性住房现已开工建设，根据十二五规划纲要，未来5年，我国城镇保障性安居工程建设3600万套。我市十二五期间的规划目标是新建廉租住房2万套、筹建公共租赁住房15万套，完成棚户区改造330万平米，国有工矿棚户区改造55万平米，完成1万户农村危房改造。2012年是十二五规划大力实施年，中央财政将继续向中西部的保障性住房建设倾斜，我市也将继续加大对保障性安居工程的支持力度，随着保障性住房的投入使用，房地产市场上的保障性住房供应初步形成，我市房地产市场结构将进一步优化，一个市场与保障相结合的双轨制住房格局初步形成。

　　（三）新开工商品房面积下降，但市场供应充足

　　密集调控下，我市房地产开发企业面临着量跌价滞、资金吃紧、库存增加等困境，投资热情逐渐减低，土地市场成交持续降温，2011年市内六区招拍挂出让土地面积786.41万m2，就内五区相比同比有所减少，全市商品房新开工面积2300万m2，开工量与去年基本持平，近乎停涨。预计2012年土地市场流拍、溢价率为零现象将增多，商品房新开工面积会有所下滑。在市场供应上，2011年新建商品房成交量逐渐萎缩，开发商库存量增多，2009年至 2011年已取得批准预售证但未销售的新建商品房面积为1033.40万m2，其中住宅796.42万m2，占77.07%。为了快速回笼资金，开发商将加快存量房的销售，总体上看2012年市场供应比较充足。

　　（四）刚需依然存在，但成交量仍将低位徘徊

　　我市正处于城市化加速发展时期，随着经济的发展与居民收入的增长，人们的自住型需求和改善型需求依旧比较旺盛。通过对1000位市民的调查，74.06%的人购房是为了自主，22.64%的人用来投资，3.30%的人另作其他用途。2012年是长株潭“两型”社会建设的高峰时期，尤其是地铁、轻轨、过江隧道建设的大力推进，带来了部分引致需求。这两部分需求有望形成合力，对我市房地产市场提供较强的心理支持力，但由于调控政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观气氛蔓延，刚性需求虽然存在，但真正出手的却不多，等待和观望的气氛会继续维持，市场成交量将继续在低位徘徊。

　　（五）高品质楼盘将倍受关注，大户型滞销加剧

　　在经历了房地产市场的大起大落后，我市消费者的购房行为越发理性，在绿色、环保、节能、低碳等理念深入人心的时代，价格不再是消费者一再聚焦的因素，通过对1000位市民的调查，他们在选择房产时考虑的因素排名依次为：居住环境（44.66%）、价格（26.32%）、企业品牌（11.92%）、教育（8.08%）、地铁（7.56%）、其他（1.46%）。同时，我市大力宣传推广绿色建筑的建设，并指出至2014年我市新建绿色建筑项目占全市新建建筑项目的比例将达到30%，高品质楼盘的开发已然成为未来房地产市场发展的重要趋势。在户型方面，我市刚性需求主导市场，受现实经济条件制约，会更加偏爱中小户型，大户型越来越受到冷落。2009-2011年，我市144m2以上商品住宅待销量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅待销量，占比24.17%，因此，未来我市由信誉良好企业开发的高品质楼盘将会倍受关注，在2011年大户型已呈现滞销状态下，预计2012年滞销形势将更加严峻。

　　（六）新房市场继续唱主角，二手房市场总体低迷

　　2011年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.74:1，其中内六区房产一、二级市场累计成交量之比为4.86:1，受房地产交易税费调整及人们心理惯性的影响，全市房产一、二级市场累计成交量对比差距大，二手房市场处于比较低迷的状态。2012年我市新房市场上受刚性需求的影响，有着较大的心理支持力，仍是房地产市场上的主角，但伴随着宏观调控的不动摇，及浓厚的市场观望氛围，即使有限购令继续实施带来的利好消息，二手房市场的低迷状态也难有改观，预计会有一部份二手房主放弃交易转而面向房屋租赁市场。

　　（七）板块效应力促区域发展，内六区建设前景看好

　　在“一轴两带，一主七片”的城市空间结构下，伴随着大河西先导区建设全面铺开，地铁1、2号线、长株潭城际铁路、两桥一隧道等项目的顺利开展，棚改区和城市综合体建设的大力推进，内六区建设前景一片光明。芙蓉区中心城区建设越发成熟，天心区省府南迁，欲打造生态新城；雨花区武广新城建设如火如荼，开福区欲打造金融生态圈，大盘云集。岳麓区滨江、梅溪湖、洋湖垸等片区大力建设，望城区成为全市第六区，面临着重大的城市发展机遇。岳麓区、望城区在宏观调控的影响下，房地产仍保持了良好的发展速度，在土地招投标市场上也是最为活跃的两区。2012年我市城市化进程将不断推进，板块效应将愈发明显，岳麓区、望城区在良好机遇前，有望继续发力，大步前进。

　　（八）开发商转型步伐加快，新地产有望逆势而发

　　深度楼市调控下，开发商充分意识到单纯依靠增大规模速度、向土地要效益获取利润的战略已无路可行，转型成为其发展的战略方向。2012将会是一个转型之年，由粗放开发灰色建筑转向开发宜居、健康的绿色建筑；由毛坯房的开发转向全装修房的建设；由单一的住宅市场开发转向探索商业地产、旅游地产、文化创新地产、老年地产等新地产开发。明年我市新地产开发面临着重要的契机，“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”中我市位列第17名，成为中部最佳商业城市，随着我市区位、交通优势的不断提升，加上住宅投资难度的增大，商业地产将成为开发商追逐的热点。我市旅游资源丰富，2011年出台的首个关于旅游业发展的决议指出，未来5年长沙旅游投资和旅游总收入分别超千亿元，力争实现跻身全国省会城市前五强的目标，这对于拟采取综合开发模式的企业来说，提供了开发酒店式公寓、度假村等旅游地产的新契机。在住宅市场持续遇冷的形势下，新地产有望逆势而发。

　　Part 22012年新盘推荐

　　预测排行榜

　　依据长沙市房产研究中心调查问卷及0731房产网网上调查情况，充分参考各方评价和观点，在全市评选出2012年度最值得期待楼盘。

　　2012年度长沙楼市值得期待楼盘

　　（排名不分先后）

　　项目名称开发商所在区

　　泊富国际广场湖南泊富地产发展有限公司开福区

　　茂华新品高端项目

　　（项目名待定）湖南茂华置业有限责任公司雨花区

　　潮宗御苑湖南东建房地产开发有限公司开福区

　　悦湖山长沙汉青房地产开发有限公司开福区

　　听香水榭湖南四季花城房地产开发有限公司开福区

　　紫御江山湖南华驰置业有限公司芙蓉区

　　喜盈门 · 范城上海喜盈门国际建材家具连锁企业雨花区

　　入榜剖析：

　　开福区优质区位楼盘独占半壁江山

　　从2012年长沙楼市值得期待楼盘榜单来看，开福区的四个楼盘区位优势都比较明显。泊富国际广场坐落于兴汉门，毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，雄踞城市发展中轴。潮宗御苑的地理位置则是东靠黄兴路，南接历史文化遗产街潮宗街，西临湘江风光带，北临城市主干道营盘路，处在长沙市城区中心区域，紧靠湖南最大的五一、黄兴路商圈。悦湖山傲踞月湖生态板块制高点，在居家远景视觉上，尽揽月湖公园、浏阳河与捞刀河等自然风光，极大地满足精英人士对层峰景致的鉴赏。而听香水榭北临浏阳河，南面辐射三角洲腹地，开阔的江景、便利的交通俱收囊中。雨花、芙蓉两区的最值得期待楼盘在经过精挑细选之后也纷纷露出水面。茂华新品高端项目（项目名待定）占据了武广富人核心区最后一块成熟用地，力争在南城登高一呼，以周边成熟的配套设施来带动自己潜在的升值空间。扼守长沙城东部主要交通要道人民东路的紫御江山也将是芙蓉老城区鲜有的品质大宅。喜盈门·范城坐落于长沙市、株洲市、湘潭市的几何正中心，毗邻城市动脉万家丽路，半小时长株潭全部通达，便利至极。

　　商住地标和高档住宅成为期待新名词

　　在国家宏观调控政策持续收紧，房地产市场抱团过冬的情况下，2012年长沙楼市的品质期待楼盘求新、求质的特点也更加明显。泊富国际广场比肩国际水准，打造湖南第一商务高度，金融地标的头衔早在筹建之初就已加冕；潮宗御苑的名号则既保存了长沙古街的韵味，又彰显了其超高临江地标的尊贵之气；喜盈门·范城势在雨花区建立华中区地区品质和定位最高的城市综合体，缔造一个比上海恒隆广场更时尚的长沙新地标。与此同时，与商住地标相对的是，“高档”、“智能”、“低密度”住宅也成为2012长沙房地产市场值得期待的旋律之一。茂华新品高端项目（项目名待定）、悦湖山都采用了传承古今、礼并中西的ARTDECO建筑风格，高档社区的定位为其独有区位如虎添翼；而听香水榭则从居住的舒适感与生活享受出发，以14.86%超低密度，在芙蓉路东侧，浏阳河岸的黄金地段，以大面积的绿色空间为主，打造出最具舒适感水岸生活住宅；紫御江山定位于为业主倾力打造真正的品质高尚居所，集住宅、公寓、特色商业于一体的欧式风格精品住宅也将为长沙再添一道亮丽的风景线。