在国家一波波强力调控下，在纷繁芜杂的市场数据背后，2011年度长沙楼市走出了一条何种轨迹，多变表象背后楼市真相几何，如何给今年的楼市表现打出最终评语，需要客观、真实的评价。在此，《长沙楼市》权威发布2011年度长沙楼市商品住宅成交价格指数、房地产市场景气指数、楼市健康状况测度等三大指数，为您琢磨市场之变，还原楼市真相。

　　Part 1价格之变

　　根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2011年12月底，我市商品住宅成交价格指数为252.60点，较年初上涨39.42点，今年的月均涨幅为3.29点，增幅较去年减少0.03点。从具体单月指标来看，今年2月、4月、8月、10月涨幅较明显，3月、7月、9月有所下跌。

　　从面积子市场指数来看，今年以来，60-90m2面积段价格指数的月均涨幅最大为4.44点，指数保持较稳定的增长趋势；其次是120-144m2面积段价格指数的月均涨幅为4.20点，其中2月、4月、6月、8月指数增长较大；60m2以下面积段价格指数的月均涨幅最小为1.86点，指数的变动范围相对较小；90-120m2、144m2以上面积段价格指数的月均涨幅分别为3.99点、2.72点。

　　从板块子市场指数来看，今年以来，东城板块、新南城板块价格指数涨幅较大，月均涨幅分别为5.97点、5.79点，其中东城板块指数波动幅度大，3月、4月、6月、9月、11月、12月指数有较大变动，新南城板块2月、6月、8月、9月、11月指数涨势较明显，其余月份保持较平缓的上升趋势；中心板块价格指数月均涨幅最小为1.84点，指数上下波动较频繁；河西板块、北城板块价格指数的月均涨幅分别为3.30点、4.44点。

　　全年长沙（内六区）城房指数涨速略缓，部分子市场指数涨幅较大

　　2011年商品住宅价格指数涨速较去年略有放缓，1-12月累计上涨39.42点，达到252.60点，月均涨幅为3.29点，增幅较去年减少0.03点。分面积段来看，60-90m2、120-144m2面积段价格指数涨幅较大，这也是较为畅销的两种户型；分板块来看，东城板块、新南城板块价格指数涨幅居前，部分高端项目、精装项目的成交拉高了区位的整体均价。

　　Part 2景气之变

　　全年长沙（内六区）市场景气指数总体在低景气位徘徊，波动不明显

　　依据我市房地产市场景气指数分析模型，2011年长沙房地产市场景气指数基本在低景气空间运行，全年除了2月份出现急转下跌以外，其他各月总体波动不明显。从单月指数来看，1月楼市以100.48点的高景气开局，但与去年年末104-105点高涨的景气值相比，市场活跃程度相差较远，由此可见，去年持续一年的宏观调控开始逐渐奏效；2月调控效果表现更加明显，市场景气指数急跌3.46点，跌至97.02的近一年来景气指数最低值；随后，3、4、5月市场下行状况有所缓和，景气指数开始呈现小幅回升之势，从3月的98.15点升至5月的100.70点，达到2011年的第二高峰值，但相比火爆的市场行情，楼市仍然比较冷清；6月指数微幅下调后，7月立马继续回升至全年的最高景气值101.16点，市场出现今年以来的一个小高潮；而后，市场景气指数开始连续下滑，传统的“金九银十”也没能扭转市场的平淡，到10月景气指数降至99.76点；到年末，市场仍然在低景气空间运行，并且下降至98.90，全年市场冷清收场已成定局。分析原因，一季度由于受到多重调控新政的夹击，包括“新国八条”、限购令、限涨令等，景气指数整体呈现大幅回落之势。二季度随着各项措施深入执行，公积金、加息、提准、明码标价等后续调控手段加码，楼市处于深度博弈之中，因此市场景气状况没有明显起色。到三季度，随着金九银十的到来，虽成色不足，但也部分拉动了市场景气，因此三季度市场景气略微超过景气线。四季度，市场继续降温，房价出现松动迹象，景气指数继续下降。

　　Part 3 健康之变

　　2011年各指标健康度加权评价

　　一级指标 二级指标原始值健康度得分加权得分健康度评价

　　价格健康

　　度指标

　　房价收入比6.9120.15 基本正常

　　房价增长率与CPI增长率之比4.2520.14 基本正常

　　房价增长率与居民可支配收入增长率之比1.6010.07 异常

　　月供与家庭月收入之比（%）45.1520.15 基本正常

　　规模健康

　　度指标房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比（%）25.5730.19 正常

　　房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比1.6930.22 正常

　　商品房新开工面积与施工面积之比（%）28.5430.25 正常

　　供需健康

　　度指标商品房供销比1.0730.21 正常

　　空置率（%）7.1120.17 基本正常

　　二次以上置业者购房比例（%）16.3310.05 异常

　　住房自有率（%）65.3430.26 正常

　　结构健康

　　度指标房产一、二级市场成交面积比4.8610.08 异常

　　换手率（%）11.8630.28 正常

　　普通商品住房供应面积占比（%）78.8130.11 正常

　　综合评价2.30基本健康

　　全年长沙（内六区）市场健康测度值为2.30，处于基本健康状态，并达到近3年的最高值

　　根据我市房地产市场健康状况测度分析，2011年我市（内六区）房地产市场健康测度综合得分为2.30，比2010年健康度提高了0.30点，接近基本健康范围的上限。从各指标值来看，正常指标值7个，异常指标3个，基本正常指标4个，与2010年相比正常指标增加三个，异常指标减少一个，基本正常指标减少两个，健康度各指标得到了整体提升。

　　具体来看，2011年我市仅房价增长率与居民可支配收入增长率之比、二次以上置业者购房比例、房产一、二级市场成交面积比等三指标出现异常，且相较2010年，此三指标也已经向健康方向发展，其原因主要是在国家宏观调控大背景下，我市认真执行了国家关于房地产市场调控的“限贷”、“限购”政策的结果。“限贷”、“限购”促进了房价的理性回归，抑制了商品房市场的过度投机，最终促进了长沙楼市继续朝着更加健康的方向发展。