Part 1市场观察：供需之变

　　◎供销结构基本稳定

　　在调控组合拳下，长沙商品房销售、供应两方面均面临前所未有的压力，市场供需在不断变化中寻找着均衡。2011年，长沙通过加强新建商品住房总量、结构投放的调控措施，取得了较好的调控效果，新建商品住房供销结构基本平衡，并保持一定的稳定性，未出现严重供过于求或者供不应求的局面。2011年长沙内六区住房供应套均面积为106.77m2，同比缩小0.30%，说明全市住宅户型整体在向中小户型的趋势发展。从全年长沙内六区新建商品住宅各户型段供销关系来看，60m2以下户型的供销比为1，60-90m2户型供销比为1.13，90-120m2户型供销比为1.22，120-144m2户型供销比为1.04，144m2以上户型的供销比为0.75。而内六区总供销比为1.06，表明2011年新增供应和新增销售基本平衡，市场在压力下保持着比较健康的状态。

　　商品房的户型供应结构是否符合购房者的最真实需求直接决定着市场的供需是否平衡，如果供应的结构性矛盾长期存在，那么商品房供需矛盾将凸显。对2011年商品房供销结构进行深入分析可知，60-90m2、90-120m2这两类套型在供应与销售上都是主力户型，两者相加总量均分别超过总供应量、总销售量的50%，并且供销比都略微超过1，供销基本平衡。备受关注的列为限购对象的90m2以下小户型商品房全年供应量占总量约40%，同比下降1.49% ，市场份额有所减少。144m2以上户型商品房供应与销售量市场份额均较小，供销比明显小于1，之所以销大于供是因为2011年大户型房供应量减少，很大部分销售房源为以前的库存房源。

　　前面已说明，2011年全市商品房的供应受开发商的观望情绪、市场景气影响有所减量，销量方面则因购房者的观望等待出现有需求无市场的局面，虽说供应、销售两方均在缓慢下降，但由于市场的及时调整、监管等，供需结构还是基本保持着平衡，波动不大，仅仅累计库存量有所增加。深究不同户型供销差异的原因：首先，90m2以下小户型房由于面积合适、布局紧凑、价格适中，是刚性需求、投资需求、初次购房的最佳选择，有效需求巨大，加之被列为限购户型，拥有条件者争相购买，销售行情火爆，同时政府部门也鼓励开发中小户型房，满足中等收入家庭需要。第二，144m2以上超大户型房本身的目标客户便是资金雄厚的高端客户，由于超大户型房供应量、需求量均不大，不过现有的客户数量足以消化市面上的新增房源，同时还能消化部分库存房源，因此超大户型房不用担心滞销问题。第三，90-120m2户型房供销比超过1，是所有户型房中供销比最大的，单从数据来看供过于求，存在滞销现象，但90-120m2户型房交易行情其实并不太差，只是由于全年该户型供应量较多，基数大引起相对有房源剩余属正常现象。四是购房者普遍的购房心理“要么买小，要么买大”体现明显，户型分类的两头90m2以下、144m2以上的新增房源销售情况都较好。

　　◎新房待售库存充足

　　2009年以来，截止2011年底长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1033.40万m2，较2010年底增加349.25万m2,其中住宅796.42万m2,占比77.07%。从行政区来看，开福、岳麓、雨花区商品住宅待售量依次位居前三位，待售量分别为169.56万m2、165.42万m2、157.44万m2，分别占比21.29%、20.77%、19.77%，望城、天心、芙蓉三区紧随其后。从户型面积段来看，144m2以上的大户型待售量为231.13万m2，占总量的29.02%，是目前市场上待销面积最大的面积段，并且多为以前遗留的剩余房源，新增房源销售较好；120-144m2商品住宅待售量为192.46万m2，占比24.17%，待售量居第二，而60m2以下商品住宅待售量最少。2011年下半年以来，由于新增批准预售量持续增长，但每月商品房备案量基本在100万m2以下，使得累计待售量有所增加。根据一般市场规律，目前新建商品房存在一定库存积压，待售量足以满足部分市场需求，加之新增批准预售的跟进，后期商品房供应将比较充足。用2010年全市商品住宅销售量来衡量，目前的库存量足以维持半年以上的销售，拥有足够市场来消化，适当的库存量对市场来说是必要的，不会对市场造成威胁。从这一点可以预测2012年长沙房地产市场的商品房供应有保证，不会因为严厉的调控而面临房源断档的窘境。

　　2011年内六区新建商品房待售量较去年年底有所增加，主要是受到调控的影响，开发商对于市场的判断并不明确，市场总体需求不旺盛，于是采取推迟、捂盘销售的办法拖延时间，等待良机。而调控至今，开发商面临的资金链压力越来越大，加之年关正是开发企业年度清算的时点，开发商会急于清空库存回笼资金，2012年大部分开发商不会眼看库存增加而置之不理，想方设法售房才能度过危机。从户型来具体分析，目前长沙商品房市场上以90平方米以上的大户型供应为主，而很多购房者，特别是初入社会的年轻人由于经济条件等原因对小户型更加青睐，同时投资投机者的首选户型也是90平方米以下的商品房，于是在户型结构上的这一供需矛盾直接导致我市市场上待售商品房中大户型房占比较大，90平方米以上的待售量占74.68%，而其中又属144平方米以上户型待销严重。长沙版“限购令”中以90平方米作为调控分水岭，实行“限小不限大”，就是考虑到大户型待售量较大，需要腾出一定的市场空间，出于缓和这一供需矛盾才选取这一限购分界点，以此打击投资投机，促进大户型房的消化销售。

　　Part 2排行展现

　　销售率排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计计算得出2011年度长沙内六区及长沙县销售率冠军楼盘。

　　2011年度长沙各区县销售率冠军楼盘

　　行政区冠军楼盘开发商

　　雨花区万科 金域华府长沙市领域投资有限公司

　　开福区北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司

　　天心区童话里湖南同愿房地产开发有限公司

　　芙蓉区长房 · 白沙湾长沙东方城房地产开发有限公司

　　岳麓区云顶翠峰长沙恒天房地产实业有限公司

　　望城区Cross尚公馆湖南东景房地产开发有限公司

　　长沙县华润 · 凤凰城华润置地(湖南)有限公司

　　入榜剖析：

　　区县楼盘销售率冠军各具特色

　　从2011年各区县销售率冠军楼盘榜榜单来看，采用点阵式布局、注重发挥园林景观均好性的万科 金域华府通过今年的不懈努力，最终拔得了雨花区销售率的头筹，它是万科继成功开发万科·西街花园、万科·金域蓝湾、万科·金色家园、万科·城市花园后在长沙精心打造的又一力作；北辰三角洲则以其强大的营销网络和地王盛名，当之无愧地获得了“2011年度开福区销售率冠军楼盘”的称号；南城的愿景·童话里以一种流动、舒缓、自然的空间形态确立了小区环境的高品质，在获得市场广泛好评的同时，实现了其获得“2011年度天心区销售率冠军楼盘”的童话；毗邻浏阳河畔的长房·白沙湾早在上半年就以滨河生态大盘的响亮口号叱咤榜中，而下半年的持续热销最终为其确立了“2011年度芙蓉区销售率冠军楼盘”的地位；占据麓南板块龙头位置的云顶翠峰用东南亚风情景观吸引了不少长沙人的眼球，问鼎“2011年度岳麓区销售率冠军楼盘”也是在意料之中；Cross尚公馆延续了上半年望城区销售率冠军的佳绩，多户型的智能生态小区为长沙人带来了全新的生活方式；欧陆风情的华润·凤凰城在全年取得了优秀的销售业绩，长沙县销售率冠军充分见证了央企华润在长沙的雄风。