Part 1 市场观察：供应之变

　　◎土地出让闸门趋紧

　　2011年的楼市可谓是“兵荒马乱”，多事之秋的楼市命运牵动着土地出让市场的神经，低迷的楼市氛围传导到了土地市场。2011年，长沙内六区共挂牌出让土地152宗，土地总面积786.41万m2，其中，商业综合用地挂牌76宗；住宅用地挂牌20宗；工业用地挂牌56宗。全年土地挂牌出让共成交118宗，土地总面积661.01万m2，成交总金额218.09亿元，综合地价为3299元/m2，其中，商业综合用地成交52宗；住宅用地成交17宗；工业用地成交49宗。由土地挂牌出让数据可知，扣除望城的交易数，2011年内五区土地供应与去年的旺市形成较大反差，发生了量与质的变化，用“缓推市，低放量，少竞争，低价格”的降温态势来总结十分贴切。

　　为了更好的配合楼市调控，政府2011年对土地市场的监管也异常严格，上有国家连发的几个针对房地产用地、保障性安居工程用地、土地招拍挂等方面的调控通知，下有长沙市政府颁布的《闲置土地处理办法》以及一些土地调控的细化措施，最终目的在于打击“地王”，查处闲置空地，保证土地供给。于是被调控阴云笼罩的长沙土地市场较去年明显降温，总体较为冷清。鉴于土地市场下游的房地产市场不景气，土地需求热情不高，长沙市政府在2011年调整了土地出让闸门，明显放缓了推地速度和数量，特别是纯住宅用地。开发商考虑到后期调控政策趋紧的预期以及房地产融资的困局，大部分开发商，尤其中小型房企早已无心攻城略地。从不同用途的土地供应和成交来看，住宅用地成为此轮调控的重灾区，入市量十分有限，拿地积极性也不高，而商业、工业用地受影响相对较小。但在挂牌竞价过程中，以往轮番激烈竞价的场面难见，底价成交几乎成为常态，更不时有流拍现象传出。内六区中土地市场活跃程度也差异明显，受大河西先导区建设的利好影响，岳麓区、望城区虽地块价格非最高，但推盘大户名副其实。在调控房价合理化的过程中，作为房价重要组成部分的地价受到影响，2011年开发商拿地价格比去年要低，虽说望城区的加入拉低了整体价格，但调控的效果还是明显的。值得注意的是，由于前半段政府推地量较少，部分延后入市，远没完成2011年的供应目标，于是年末土地市场有呈现供地小高潮之势，但相信不会有太大起色。2012年保障性住房用地供应将会是政府和开发商所更加关注的焦点和热点，土地市场回暖迹象还不明朗。

　　◎投资施工增速放缓

　　在2011年房地产市场的全面调控下，调控抓手涉及全行业的各环节。作为房地产开发资金来源及后市商品房新增供应的先期指标和风向标，房地产投资施工、新开工、竣工面积等对于政策及市场波动的敏感程度相当高，在一定程度上影响着市场下游环节的表现。2011年，长沙市（含四县市）完成房地产开发投资约860亿元，同比增长26%左右。商品房施工面积约7670万m2，其中新开工面积约2300万m2，同比分别增长约15%、0.1%；竣工面积约1570万m2，同比增长13%左右。总的来说，2011年完成投资额同比增长较大，但投资施工增速都在连续下滑，新开工面积与去年基本持平，新开工面积的同比停涨预示后期商品房新增供应将面临一定的萎缩，不得不说，调控效果在投资施工环节已经开始生效。

　　由于调控政策的缓冲滞后性和投资施工的惯性，2011年房地产投资施工总量仍有增长，但是增长速度却明显放慢了脚步，正在顺着调控方向做调整转型。就增长速度来比较，2010年全市房地产投资增长37.53%，2011年的增长幅度较之下降了约11%。可见，2011年的房地产市场投资施工状况正在悄然发生变化。深入分析来看，银行融资贷款的艰难、市场交易量的惨淡对投资施工局面形成双面夹击之势，国家、银行、购房者的行为直接影响着房地产开发投资者的决策，规避风险的意识让开发商在投资建设时慎之又慎。本年度完成房地产投资总额有所增长主要是由于在去年的地产开发旺市中上马的项目较多，2011年是建设的关键期，需要大量的资本投入，虽说银行贷款紧缩，但开发商对于已开工项目有一定的资金储备，其中也不乏冒险者赌调控会松，继续投资期望在乱市中占得先机。再加之保障性住房建设资金的投入较往年力度更大，因此在严控下投资资金逆市增加不足为奇。新开工面积方面，受限购及信贷政策的影响，企业为了减少损失，很多商品房项目延缓开工速度、缩减开工规模、推迟开工时间，新开工面积表现出严重不足，再有占据半壁江山的保障房开工建设对新开工量的贡献也不容忽视，可见调控对新开工规模冲击较大。与新开工面积的近乎“零”增长相比，长沙商品房施工面积和竣工面积一直逆市增长，这种增长并不能理解为调控无用，而主要是由于前两年开发热潮下遗留的项目较多，开发周期延续至今年正在施工、竣工阶段，开发周期上的滞后性形成了数据上的单纯性增长。商品房新开工面积的发展状况才最能反应时下最真实的市场。

　　◎批准预售减量入市

　　在当下复杂多变的市场格局中，千人看市便有千种答案。于是不同的开发商就有了不同的应市策略，或冒险大量入市，或捂盘观望等待，又或谨慎低量试探，但不管怎样，商品房市场份额的争夺始终存在。2011年全市新建商品房累计批准预售2012.82万m2，同比减少5.65%，其中住宅批准预售1766.21万m2，同比减少5.94%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1371.31万m2，同比减少16.81%，其中住宅批准预售1207.50万m2，同比减少19.05%，各区县中属长沙县、岳麓区预售量最大。从数据来看，最直观的感觉便是2011年全市批准预售量整体比2010年有所减少，开发商推盘入市的节奏、力度都随调控、市场行情出现了变化调整，“应变”之举在此得以充分体现。回看2011年的商品房供应轨迹，呈类似“W”状，年初承续去年的井喷之势，全年供应量最高，随后直线下降，至4月有所回升，尔后供应量冲劲不足，幸有“银十”的助推，供应量又冲了一个高峰。全市商品房批准预售量的减少意味着市场上的可购房源的减少，加之政府颁布商品房限购令的持续执行，调控下全市商品房市场的供需结构势必发生微妙变化，在另一个供需低点寻找平衡。  

　　看似简单的市场供应背后，深藏着市场多方的博弈角力。受到限购、限贷、限价、加息等一系列严厉政策的压制，投资投机性需求得到明显遏制，刚性需求则受到对未来房价会下降的预期影响，观望等待者居多，于是市场交易量出现萎缩，可供争夺的市场空间被压缩。购房者的这一心理直接导致开发商对于市场的信心不足。面对如此复杂的市场形势，开发商的心态更加纠结，一方面，市场交易量下降，调控政策进一步趋严，若贸然入市的话后市难以预计，因此很多开发商选择营销战略转变，先转攻为守，静观市变，将手中房源推迟入市，等到市场回暖之时再择机上市；另一方面，一些资金紧张的开发商，反其道行之，冒险在大家观望的时候入市争夺客源，以走量来回笼资金，于是有幸成为了淡市中突出重围的推盘大户，推盘大户详情见2011年度批准预售排行榜。另外，受到去年商品房销售异常火爆的影响，市场库存得到一定的消化，市场保有量下降，而新开发的楼盘因开发周期较长未能及时跟进补仓，这也在一定程度上影响了2011年商品房的预售供应量。对于2012年商品房供应量的估计，鉴于今年批准预售量整体减少，库存量增加，相信很多房源将会选择在2012年集中上市，还有近两年我市大力建设的保障性住房也将陆续供应，因此，2012年全市的商品房批准预售量会比较充足。

　　◎抵押贷款艰难紧缩

　　2011年的房地产市场金融环境着实让开发商与购房者揪心。所谓“巧妇难为无米之炊”，作为房企借力开发、购房者筹资买房的主要渠道，房地产融资贷款在2011年一而再再而三的收紧，资金供应紧张，让房地产市场在调控道路上走得异常艰难。2011年，全市在建工程抵押笔数1302笔，抵押面积888.09万m2，贷款金额245.25亿元，同比分别增长-34.24%、4.10%、44.40%。全市办理一般抵押笔数202640笔，抵押面积3431.57万m2，贷款金额1012.37亿元，同比分别增长-11.31%、-13.39%、4.54%，其中办理个人抵押笔数199689笔，抵押面积2587.64万m2，贷款金额756.97亿元，同比分别增长-11.34%、-14.24%、2.88%。从全市银行抵押贷款情况来看，2011年全市一般抵押笔数、面积同比略有降低；全市在建工程抵押笔数同比也出现较大减少，抵押率处于下降通道，表明当前房地产市场金融景气程度偏低，调控政策已经对房地产融资环节产生了实质性的影响。而贷款金额同比略有增长，则主要表明今年地价、房价水平仍然不低。

　　去年以来，市场通货膨胀不断加剧，物价持续上涨，为此国家的货币金融政策持续紧缩，央行已先后12次上调存款准备金率，达到21.5%的历史最高水平，大大减少了房地产领域资金的流动性；同时各大银行存贷款利率、购房贷款首付款比率多次上调，住房差别化信贷政策严格执行，使得房地产个人及开发贷款均呈现“惜贷”局面，居民购房贷款和房地产企业融资越来越艰难，金融风险不言而喻。于是紧缩的贷款政策让资金本不宽裕的购房者不敢入市，多转为持币观望，不少刚需者也在这次调控中被误伤。开发商方面则是叫苦连天，房地产交易不景气的直接后果便是资金回笼困难，再加上银行贷款受堵，“腹背受敌”，房企资金链受到前所未有的压力，持续恶化，面临着任由成交量下跌与以价换量的抉择，一些顶不住的开发商便率先引领了“降价潮”、价格战。长沙万科、保利的年末团购降价便是例子。

　　就在12月初，央行对金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点正式下调，市场估计将迎来近4000亿元的资金释放，这是2011年6月14日央行最后一次提高金融机构存款准备金率之后，相隔5个半月时间首次反向操作,下调存款准备金率。本以为这是金融方面放松房产调控的一个信号，但仔细分析，准备金率下调，银行资金依然掣肘，房贷客户仍难沾雨露，面对庞大的个人按揭购房需求，央行下调一次准备金释放出来的额度只能说是杯水车薪。这部分资金更多地会向亟需资金的小微企业倾斜。因此，在国家继续严格执行房地产调控基调不转向的背景下，预计2012年房地产市场金融环境仍然不容乐观，但保障性住房的融资将会优先得到解决，促进其真正提速发展。

　　Part 2 排行展现

　　批准预售排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计得出全市2011年度批准预售面积前十名。

　　2011年度长沙楼市批准预售十强楼盘

　　排 名项目名称开发商所在区批准预售面积（万m2）

　　1开福万达广场长沙开福万达广场投资有限公司开福区48.36

　　2保利 · 麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司岳麓区26.97

　　3中海国际社区长沙中海兴业房地产有限公司岳麓区25.98

　　4保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司天心区25.84

　　5北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司开福区25.33

　　6佳兆业 · 水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司长沙县23.37

　　7运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司雨花区20.61

　　8德泽苑湖南财母土地开发有限公司长沙县19.30

　　9湘江世纪城富湾国际湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司开福区18.47

　　10长房 · 时代城长沙成城银山房地产开发有限公司岳麓区17.95

　　入榜剖析：

　　开福、岳麓抢占供应先机

　　从2011年度全市批准预售排行榜来看，保利、中海、运达、长房等实力房企开发的楼盘均榜上有名，上榜楼盘所属行政区的比例为开福区：岳麓区：长沙县：天心区：雨花区=3:3:2:1:1，开福区与岳麓区分别占据十强榜单的三席，且前三甲都出自这两区，成为本年度商品房供应的主要来源地，要说开福、岳麓两区率先抢占了今年商品房供应市场的先机一点不为过，同时也为明年的楼市竞争创造了良好条件。长沙县的水岸新都、德泽苑本年度的市场供应份额也不容小视，分别为榜单的第六、八名。而芙蓉区和望城区楼盘则供应表现平平，均无楼盘入榜。从预售数据来看，冠军万达广场拔得头筹，预售量无盘能及，而紧随其后的几大楼盘预售量则相差无几，市场竞争实力相当。

　　实力大盘成淡市推盘大户

　　2011年长沙楼市冷清已成定局，实力大盘恰好为淡市的冷清带来了希望，它们不畏市场风险，对后市满怀信心，成为了突出重围的推盘大户。本次上榜楼盘个个实力不俗，具体来看，开福区引进的开福万达广场凭借地理区位优势以及顶尖级高档写字楼和豪宅卖点，成为2011年长沙最受关注的超豪华大盘，本年度批准预售量达到48.36万m2，推盘量遥遥领先，瞬间抢占了较大市场空间，获得全市预售榜冠军众望所归；居于亚军的保利·麓谷林语向来入市量不少，并且推盘节奏把握较好，是全市不可多得的绿色低碳型建筑示范项目，因此其开发商在淡市中大量推盘胸有成竹；中海国际社区是中海地产发力长沙的首个项目，是今年岳麓区洋湖垸板块开发的最大规模楼盘，以其过硬的质量和品质制胜，本年度在复杂的楼市环境下逆势发力，直取全市批准预售榜第三名。

　　批准预售排行榜

　　根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计得出全市内六区及长沙县批准预售面积冠军楼盘。

　　2011年度各区县批准预售冠军楼盘

　　所在区冠军楼盘开发商批准预售面积（万m2）

　　雨花区运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司20.61

　　开福区开福万达广场长沙开福万达广场投资有限公司48.36

　　天心区保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司25.84

　　芙蓉区鑫科 · 明珠长沙鑫科房地产开发有限公司16.45

　　岳麓区保利 · 麓谷林语湖南保利房地产开发有限公司26.97

　　望城区勤诚达 · 新界湖南勤诚达地产有限公司15.89

　　长沙县佳兆业 · 水岸新都湖南佳兆业房地产开发有限公司23.37

　　入榜剖析：

　　区县预售冠军实至名归

　　各区县预售冠军榜单中的入榜楼盘个个经得起市场的磨砺，均是各区县今年批准预售的佼佼者，乃至在全市都占有重要地位。雨花区的预售冠军运达中央广场是由运达地产开发的高性价比健康生态智能化社区，楼盘特色鲜明，本年度预售量为20.61万m2，在全市榜名列第七；开福区冠军万达广场以接近50万m2的预售面积震撼全城，更是夺得全市预售榜第一名，成为双料冠军；由保利地产倾力打造的保利国际广场屹立南湖新城板块，成为天心区本年度最耀眼的推盘大户，未来将成为天心区新的地标中心；芙蓉区近两年房地产业发展趋缓，竞争稍显后劲不足，但鑫科·明珠本年度真正成为了芙蓉区商品房供应的明珠；岳麓区冠军保利·麓谷林语同样夺得全市第二名的好成绩；望城区的房地产业随着望城撤县设区而风生水起，未来市场大有作为，勤诚达·新界便是新区中杀出的供应冠军，本年度预售量达到15.89万m2，实属规模大盘；佳兆业·水岸新都以“河居、水岸”主题为亮点，在长沙县积极入市，本年度供应面积23.37万m2，在该县叱咤风云。总之，七大冠军楼盘进入全县预售冠军排行榜实至名归，实力证明一切。