Part 1 2011下半年全国房地产政策解读

★ 扩大限购城市范围

政策回放

2011年8月18日，住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。这意味着住建部已经在督促地方政府，8月份二三线城市限购令靴子落地。

深入解读

住建部要求，各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。符合5项标准条件较多的（即2项以上）城市，建议列入新增限购城市名单，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。对照这5条标准，应纳入限购名单的二三线城市超过30个。限购政策强制介入市场虽然略显“无情”，但是由于我国房地产市场并不完善，为了保证更多居民和消费者的利益，限购“虽不合情，但合理”。限购城市范围的扩大不会过度打击房地产市场的发展，这些二三线城市的房价也不会出现大起大落。因为限购抑制的是投资投机性需求，对刚性需求还是支持的。同时，限购前，不会出现恐慌性购房。国务院早已经确定了部分二三线城市要限购，限购不是突然实行的，所以对限购范围的扩大，人们的心理预期早已存在。

★ 两部委要求各地公租房资本金足额到位

政策回放

为确保顺利完成2011年公共租赁住房建设任务，确保各地不因项目资本金不到位而影响公共租赁住房建设融资，财政部、住建部7月11日下发《关于多渠道筹措资金确保公租房项目资金成本足额到位的通知》，要求各地按照签订的保障性安居工程目标责任书，尽快将公租房建设任务分解落实到具体项目。对于不同的公租房项目，要尽快确定具体的投资模式和投资主体，各地可按照20%比例，测算公租房项目资本金需求。

深入解读

《通知》主要明确了企业和政府如何解决公共租赁住房项目资本金的问题，按照现行政策规定，公共租赁住房投资可以有多种模式，包括政府直接投资建设、政府组建专门投资公司或利用已有国有房地产开发企业投资建设、在房地产开发项目中配建公共租赁住房由政府回购或无偿收回、政府通过优惠政策引导企业投资建设等。但是在实际操作过程中，由于公租房前期投入压力大，回收资金周期长，税费等方面的补助条件对开发企业并没有多大吸引力。

《通知》中要求由政府注入项目的资本金可以从中央、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金，以及地方政府债券资金等渠道筹集，一方面说明政府有全面投入保障房建设，尤其是公共租赁住房建设的决心，另一方面也反映地方政府在保障房建设投入过程中的资金压力不容小觑。

★ 加强住房租赁市场监管

政策回放

7月11日，住建部和发改委联合出台《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，就房地产经纪机构管理、房地产经纪人员管理、商品房预销售行为监管、住房租赁市场监管、建立规范化的日常动态监督管理机制、落实监督检查责任等方面进行了规范。《通知》要求各地结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。同时还要求，各地要加强住房租赁市场监管，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

深入解读

房地产市场管理包括对房地产经纪的管理，其中针对租赁市场经纪行为的监管是重要内容之一，也是以往管理比较混乱的方面之一。《通知》从房地产经纪管理角度入手，专门就租赁市场提出规范要求，可以说抓住了问题的关键。长期以来，房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源吸引顾客、改变房屋内部结构分割出租获利、隐瞒真实房屋租赁信息欺骗客户、无视租房者生命财产安全等行为，影响了租赁关系的稳定，甚至已经威胁到了社会和谐。经纪机构的一些违法违规行为还是租金上涨的重要推手，并客观上推动了房价的过快上涨。《通知》要求各地采取多种措施控制住房租金过快上涨，是楼市调控在另一个市场的深化。应该说，《通知》不仅是对《房地产经纪管理办法》的进一步细化和延伸，对于加强房地产经纪管理、整顿当前比较混乱的房地产中介市场秩序具有重要意义，而且将有助于当前的房地产调控。

★ 长沙公共租赁住房发展快马加鞭

政策回放

为进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房，8月25日，长沙市人民政府下发了《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》，明确了长沙市公共租赁住房的指导思想、总体目标和基本原则，提出了房源筹集、租赁管理、资金管理等具体操作思路，且在责任要求一段中明确今后要将各级政府及相关职能部门实施公共租赁住房保障工作纳入年度目标绩效考核管理，实行问责制。这标志着长沙市公共租赁住房保障迈出了关键一步。

深入解读

此《工作意见》的提出一方面响应了中央之前下发的《关于加快公共租赁住房的指导意见》，另一方面也对目前长沙在高新区等几个产业园区试点公共租赁住房保障提出了规范和具体要求，比如单套公租房建筑面积不得高于60平方米，公共租赁住房租金标准原则上不高于同地段同类型住房市场平均租金的70%等等，相对于其他城市推进公共租赁住房发展的文件，长沙的《工作意见》的亮点在于将各职能部门的工作及责任细化，并且提出了回租、回购的房源筹集方式。

从整体上来说，长沙市公共租赁住房保障处于刚刚起步的阶段，《工作意见》对于促进全市公共租赁住房的发展有重要意义，是摸着石头过河的第一步。而从现实来说，《工作意见》提出的政策支持，市场上反响不是十分给力，政府在今后一段时间内仍将是住房保障产品的主供应方，市场运作的切入口有待突破。

★ 湖南唯一住房家庭可享契税优惠

政策回放

为贯彻落实《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，进一步优化纳税服务，湖南省地税局于8月26日下发了《关于个人购买普通住房享受契税税收优惠相关问题的公告》，确定了全装修住房的普通住房认定标准，同时明确了可以认定为唯一住房的三种情形以及申请优惠所需要提供的具体材料和办理流程。

深入解读

《公告》开篇就对全装修住房的普通住房认定问题提出了两大原则，一是全装修住房实际成交价格低于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍以下的，只要同时满足容积率和建筑面积条件，可认定为普通住房；二是全装修住房实际成交价格高于同期同地段土地上商品住房平均交易价格2倍(含2倍)以上的，无论是否满足容积率和建筑面积条件，一律不得认定为普通住房。这两项原则一方面为认定工作提供了便利条件，另一方面也反映出政府支持市场供应除高档豪装以外的适合普通百姓购买和居住的全装修住房。

同时，这一契税优惠政策的发布是限购令的延续，“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”以及“对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税”体现了政府宏观调控政策对于刚需一族的保障以及加快调整房地产市场结构的决心。

★ 房产证婚内加名免征契税

政策回放

8月31日，财政部和国家税务总局联合下发了《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，明确“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。”为此前争论不休的“房产加名税”画下了句号。

深入解读

8月9号，最高人民法院发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》，激起了社会的强烈反响，尤其是第七条认定父母出资为子女购买的不动产为夫妻一方的个人财产，第十条中的“夫妻双方共同还贷”“离婚协议处理”使得众多女性认为她们在家庭中的物权保障得到极大的削弱，对婚姻更加没有安全感，这一最新解释的出台催生了许多已婚女性及女方家长要求在房产证上加名的浪潮，而与此同时，我国的契税暂行条例对于房产权属的变更要求权属承受方缴纳房产税，税费包括3%的契税和千分之一的印花税，于是“老婆税”、“加名税”应时而生。此文件的出台，虽然没有平息社会中夫妻双方房产权利的争论，但是实实在在的减轻了购房家庭的负担，有利于千万家庭的和谐稳定，今后不用在房产加名上花多余的钱来为感情“正名”。

★ 小产权房严禁发证

政策回放

11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，提出要进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，同时明确对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

深入解读

“小产权房”在我国只是社会实践过程中一个约定俗成的概念，并没有得到国家法律的承认，目前主要有两类，一类是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑，另一类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。小产权房在全国遍地开花，主要得益于房价高企，买卖双方可以通过这种“擦边球”的方式来获得各自的利益和需要，而另一方面，小产权房市场缺乏政府有效引导和管理，虽然2010年国土部等14个部委联合成立了小产权房整治处理领导小组，研究制定小产权房治理政策方案，但具体的治理方案一直没有出台。此次《意见》重申“小产权房”不得登记发证，更多的是一种警示和告诫作用，具体处理措施仍待制定和实施。

★ 重庆对存量房开征房产税

政策回放

早在2011年1月27日，重庆市政府宣布从10月1日起，对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，10月份这一政策正式开始实施了。政府规定：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。免税方面：1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时，为了打击外地炒房团的投资行为，对于那些在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

深入解读

重庆对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房产等待价格上涨。而在交易环节，部分存量房交易成本高达10%以上。这部分税费大部分都由购房人承担，这也增加了购房者的负担。重庆增加持有环节税费，将有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。存量房产开始缴纳房产税，意味着重庆借助房产税新政，对房地产调控做到了全方位覆盖，而房产税政策对于市场调控的作用，将进一步向纵深推进，作为全国特有的“算旧账”式地向存量住房收取房产税，其影响也将在未来一段时间得以体现。

Part 2观点争鸣：多方视角，厘清迷局

2011年初冬，全国楼市似乎提前遭遇了寒流。在银根紧缩、房价下行、成交低迷的大背景下，跳水、降价等现象相继浮现。各大品牌房企也开始以价换量抢跑市场。尽管楼市一路低迷，调控的决心却仍没有丝毫放松，楼市正在酝酿新一轮洗牌与变革，如何应变？正在成为这场行业大博弈的终极途径。长沙楼市目前正处于拐点还是战略转进时期？楼盘应该以降价求生存还是另有高招？2011年12月，0731房产网联合红网传媒特邀多位知名专家、开发商代表业及内精英深入探讨市场应对之策，前瞻长沙楼市前路。

NO.1迷雾：拐点or转进？

撒韬：降价没用，客户最需要的是信心

经典语录：“长沙楼市价格暴涨不太现实，长沙核心资源地段的项目会有一定的涨幅，但长沙不会出现大跃进。”

精彩实录：

目前长沙房地产项目普遍销售比较暗淡，这是受国家调控的影响，是大势所趋。在市场困顿的形势下，开发商的心态都比较好，有些开发商房子卖不动就准备年会，准备明年销售冲关。 

我建议开发商在淡市中要降低预期，造成目前冷市，并非市场必然，而和政策息息相关，限购对长沙市场影响不大，主要是限贷。银根紧缩对开发商资金链造成了冲击。另外，降价销售并不是长沙楼市推盘的唯一之选，在当前局势下，降价并不能真正点燃市场信心。因为，这涉及到门槛的问题，如果降到800元/平方米，那么整个经济都会崩溃；还涉及到一个开发成本的问题，目前商家的开发成本普遍较高，房价再降，也不会低于商家的开发成本。

长沙是平面地形，可扩张面大。加上长株潭融城，中间有一大片的腹地，估计到2020年都开发不完。长沙楼市价格暴涨不太现实，但长沙核心地段的项目会有一定的涨幅，长沙不会出现大跃进。

马正：房地产行业进入微利时代

经典语录：“不管是自住还是投资，在目前的市场形势下是出手购房的最好时机，只是要在房源的选择上要更加谨慎。”

精彩实录：

目前我们公司代理的项目很大一部分集中在星沙区域，更能代表一个区域的基本表现。从目前的销售情况来看，惨是惨了一点，冷了一些，但并没有感觉大批量的开发商慌了手脚，基本上还处于一个僵持的阶段。我认为长沙房地产市场正处于下行阶段中，目前成交量降幅很大，市民的购买信心在逐步丧失，供需市场其实需要找到一个平衡点。

众所周知，新城·国际花都为什么卖得好，就在于它低价入市。我建议，长沙的一些开发商在手头粮食充足的情况下，可以不降价。而对于新上市的项目则建议推迟开盘时间，放缓建设进度，急需回笼资金的项目可以采取微利的价格策略。

前几日，一则新闻引起了业内的阵阵骚动，央行时隔三年首次下调存款准备金率，政策的微调强烈影响了购房者对楼市走势的揣测。先抛开国家的经济形势，就楼市本身来看，从上一轮调控到这一轮调控，中央降低存款准备金率，最初的用意还是希望能使房地产业利润更加合理化，让老百姓买房更满意。另外，我建议购房者不管是自住还是投资，最适合出手的时机已经来临，只是在房源的选择上要更加谨慎，找到一个很好的时机。

陈世霞：购房者可择机入手 理性购房

经典语录：“只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全市场的拐点才会真正到来。”

精彩实录：

中原的业绩上半年就已经达到了2010年的业绩，从今年来看，下半年业绩比上半年差。中原最早在10月份的时候内部就不断有新的销售策略出来，我们第一时间与合作的开发商交流，开发商会针对企业的目标和资金情况做出策略选择。比如启动二手房运营以及二、三级市场的联动。

目前，长沙部分楼盘已经出现了价格调整，新开盘项目低于周边项目等现象，表明了长沙房价价格下行压力剧增，房价拐点初现。但就长沙目前的情况来看，降价行为主要集中在供应集中的区域，而且是个别项目行为，真正全面降价还尚未出现。只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全市场的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件正在加速形成，并促成拐点的到来。所以我判断，在明年上半年或将有实质性的价格下降，但幅度不会如一线城市那么大，大概在15%左右。

另外，我建议购房者购房要具体问题具体分析，如果是自住客户，只要找到合适的房子，价格在自己经济能力可承受的范围里，都可出手，因为长期来看房价会上涨的，总之一句话，该出手时就出手。

聂雄峰：长沙楼市低迷局面将维持到明年下半年

经典语录：“目前客户对房价的主要抗拒点仍然是涨势过快、价格过高，大部分人选择继续观望。对于目前的低迷局面，我预计要维持到明年下半年。”

精彩实录：

目前世联地产在长沙地区代理了三个项目，针对目前市场不景气的情况，开发商一般都会选择延期放缓的策略，对本项目价值点进行挖掘，为项目的下一波入市做好充分的准备。

另外，近期长沙房地产市场出现了“降价补差价”、“保价房”等各种类型的促销手段。我认为，降价补差价对购房者来说是有好处的，即使买了也不会亏。这样的方式主要是为了打消客户的犹豫心态，促进销售。商品住房作为商品，购买者必然会重视性价比，开发商推盘时，只要让客户真正感受到项目本身迎合了客户的需求，认识到价格和楼盘价值相匹配，达到了物超所值的程度，在强大的刚需购房者的基数支撑下，一样可以做好销售。

目前客户对房价的主要抗拒点仍然是涨势过快、价格过高，大部分人选择继续观望。市场调研显示，大部分客户预期长沙房价是在5000元/平米左右。但长远来看，长沙经济实力的提升，带来的城市价值增长，必然会对房价有拉升作用。对于目前的低迷局面，我预计要维持到明年下半年。至于购房的最佳时机，长沙房价长期还是看涨的，所以不要纠结于眼前，购房者自己有条件，有中意的、性价比好的项目，随时出手都不失为明智的选择。

NO.2抉择：保量or保价？

谢正峰：销售资源将会逐步向地产大颚倾斜

经典语录：“‘一口价房源’、‘降价补差价’等促销手段实际上是开发商调价的一个噱头，希望在友好的氛围内促进客户的成交。”

精彩实录：

上半年我们做的是商业地产，下半年做的是写字楼产品，所以对保量和保价没有太多的感受。当前市场下很多商业地产往后推迟开盘，但我们选择提前开盘。写字楼是根据客户意向在做开发的，公司日后的发展目标是立品牌、树品质、提服务、低价格，做一个有责任感的开发商。

我们项目位于芙蓉中路，地段优势明显，今年大部分的棚改都停了，但我们项目的棚改继续进行，政策的扶持力度很大。所以，在这个冬天，我们确实不冷，也没有感觉到冷。目前市场上，“一口价房源”、“降价补差价”等促销手段充斥着整个市场，我认为这实际上是开发商调价的一个噱头，希望在友好的氛围内促进客户的成交。

目前买房，只要是上市公司的项目，我觉得价格合适就可大胆买。我建议购房者，不管是自住还是投资，现在已经逐步到了低谷时期。所以，要选大品牌、大开发商的房子，尤其是销售过一期、二期的，对于加推的房子来说，开发商的现金流都积压在那里了，这类房子更加值得购买。

曾义：没有卖不出的房子，只有建不好的房子

经典语录：“诚实对人，诚实做事，做任何一个产品，都必须诚实的告诉业主，产品有什么好处，有什么坏处。”

精彩实录：

我了解过长沙很多项目，如果项目的品质好、服务好、价格合理就没有卖不出去的房子。长株潭三市融城，长沙城市扩容的利好因素，将使得购房群体范围愈发扩大，不论市场情况如何，只要开发商身体里流淌着“道德的血液”，项目产品价位合理、产品品质优良，销售肯定不是问题，这样的房子就不愁卖不出去。

诚实对人，诚实做事，做任何一个产品，都必须诚实的告诉业主，产品有什么好处，有什么坏处。不管行情如何，归根到底市场才是检验楼市的试金石，在现在的市场行情下要因地制宜。我认为不缺钱的单位要抓诚信，抓品质。另外，如果你有钱，现在就可以买房了，没钱等发了年终奖再买也没有问题，只要房价没有涨就可以买，根据每个人的情况而来。

肖庆华：河西项目值得出手

经典语录：“像‘一口价房源’这种措施，要看企业是否真正降到了消费者能够接受的理性空间。”

精彩实录：

回顾2011年，楼市给我的感觉特别像今年长沙的天气情况，天气到12月份才急剧降温，感觉进入了冬天。我们楼盘的成交量下滑也在12月份最明显。

今年年初，佳兆业集团提出了几点要求：快速开发、快速销售、快速回款“三个快速”，佳兆业所有分公司都是严格按照这个步骤走的，哪怕是牺牲一部分短暂的价格，都要保品质、保现金流，这个思路到目前为止没有改变过。

目前市场上，“一口价房源”、“降价补差价”等促销手段充斥着整个市场，其实取决于最后的实际价格。像“一口价房源”这种措施，要看企业是否真正降到了消费者能够接受的理性空间。在现在的市场下，开发商是更应该保量还是保价，我认为这两个都比较重要，具体情况要根据项目的节点和公司的要求考虑，最好是二者都兼顾。

我认为，河西的项目区域好，开发商实力好，性价比高，如果自住有增值空间，是绝对可以买的。从营销的角度讲，我希望消费者来买房，但绝不忽悠消费者来买房。希望购房者不要贪图便宜，至少买一个有品质保障的房子。对于市场而言，我希望所有的开发商能够做一个负责任的开发商，所有的消费者都能擦亮自己的眼睛，买有品质保障的房子。

陈文佳：房地产市场进入“冷静期”

经典语录：“有言论称“明年的房市比今年更惨”，我不同意“惨”这样的说法，只能说政策调整，这种调整让房地产市场变得更加健康。”

精彩实录：

我们项目还没有正式面市，我只能从旁观者的角度从同行或者同类型的楼盘在市场上的表现，以及市场的反应来总结今年的形势，我认为可以用“冷静”一词来概括。一是买方市场，即消费客户群趋于冷静，他们对市场越来越冷静，对楼市有了更多的认识。然后，这样的环境促使卖方市场冷静下来。 

有言论称“明年的房市比今年更惨”，我不同意“惨”这样的说法，只能说政策调整，这种调整让房地产市场变得更加健康，变得更加合理，变得不那么浮华和虚荣。有些开发商的炒作已经脱离了现实，这种回归、这种调整，让买方市场和卖方市场回归到冷静的状态中，这并不是冬天，而是调整期，调整之后，我认为房地产市场会越来越健康。

保持一个合理的利润空间，这个行业就会继续稳健的运行下去。因为，所有的商品都有成本预算，控制在合理的开发空间里面，都会做得好。如果有不怀好意的开发商恶意套钱的话，有可能会抛售。但是，稍微有一点责任的开发商，肯定不会这样来应对市场调整。对于购房者而言，合适自己的就是最好的，价格是不是合适，也是根据自己的需要，到了什么年龄就做什么事。

曹旭明：一口价、补差价都是些噱头

经典语录：“我认为做房地产开发关键是要把产品做好，做到品质第一，就不怕没有客户上门。”

精彩实录：

我们项目真正开始做宣传是十月份房交会期间，当时做了一些活动，派发一些小礼品，登记的电话有700-800个，还没有达到预期，对市场也并不看好。我认为做房地产开发关键是要把产品做好，做到品质第一，就不怕没有客户上门。 作为开发商，如果能够把握住政策的变化，能够踩准节奏，是非常难得的，我的想法是，开发商要先把自己的事情做好，要有充分的准备面对市场的调整。

做企业要老老实实地做，认真地做自己的产品，像“一口价房源”、“降价补差价”这样的噱头、创意短期内可以促进成交，但消费者并不会长期买账的，这种方式就是凑凑人气，意义不大。

从我们自身分析，在当前的市场形势下，没有办法讲利润率，只能结合集团公司和股东的要求去考虑。我们集团是做日化的，很追求周转率，周转速度很快；做房地产可以让闲置资金保值增值，在这一块也没有特别提到要赚多少的利润，没有特别的要求。另外，买房要看每个人的价值取向，你觉得物有所值就可以购买，不要瞻前顾后，不管是河东河西都一样。

NO.3亮剑·突围

陈敦旭：高品质改善型住房市场前景看好

经典语录：“明年楼市会朝着“政策落实年”、“楼市转型年”、“保障年”三个趋势发展。”

精彩实录：

从今年的市场来看，总体比较健康、平稳，从以下几个数据可以看出来。一是房地产的开发投资，今年与去年相比有一定的增长，全年长、望、浏、宁包括在内，全市完成房地产投资817.15亿元，同比增长30.89%。所以，从投资可以看出是一个比较健康的市场。二是新房供应与去年相比基本持平，前11个月全市新建商品房批准预售1800.94万平方米，与去年相比减少了4.61%。供应量和去年基本持平，从这几个数据可以发现今年的市场和去年相比略微减少，整个市场是一个比较健康的状态。

对于明年市场趋势的把握，我认为明年房地产业的发展有三个走势。第一，明年是落实年。明年的“两会”应该是政策平稳过渡期，新的政策要出台，或者是要调整。第二，从目前发展的导向来看，明年是一个转型期。第三，明年是保障年。明年的走势在保障方面是国家的重中之重，作为政府工作来讲，保障的力度会很大。

对于长沙房地产市场发展方面，我也有三个建议。第一，目前的消费再也不是5年前的消费了，消费者在购房时是比较理性的。随着新的拆迁条例的出台，拆迁的速度会慢慢变慢，自住型需求相对前几年来讲会慢慢减少。那么，下一步会增加的应该是改善型需求。所以，也就印证了环境好、质量好的改善型楼盘的销售就比较好。那么，第一个建议是开发商要开发高品质，且适合于改善性需求的产品。 第二，在开发过程中要注重后续物业服务。第三，开发商要量力而行，不要盲目扩张。

王义高：房地产黄金十年一去不复返 

经典语录：“房地产发展的黄金时代已过去，以后进入了平稳时期，当前要想出对应的办法来平稳度过难关。”

精彩实录：

我认为，要观察现在的房地产市场就要从几个角度来看。第一，从全球角度来看：房地产大多是本地产业，像万科、恒大是跨大区域的，但大多数还是在本地。为什么房地产业要从全球角度来看呢？整个欧美主权债务危机资金短缺，市场流动性很差。那么，这一轮房地产黄金十年之所以价格暴涨，除了消费的需求以外，更多的是炒家，包括国际游资的炒作，规模非常大，资金流入和流出对房地产市场的影响是非常大的，这是从国际视野来看。

第二，从国家政策层面来看：不能单看房地产。因为，房地产业和其他几百个行业相关，钢材、水泥、制造业都密切相关。那么，由于房地产、高铁等其他行业让制造业、钢材行业等行业受到了影响，房地产业不可能在其他产业萧条时蓬勃发展。长沙市很多银行的钱都批给了开发商，但受到了很多政策的制约放款比较难，有钱放不到房地产市场，开发商的日子就比较难过了。房地产业与其他产业应该同步发展，不可能异军突起。也就是说，过去十年房地产发展的黄金时代基本上不会有了，以后进入了平稳时期。

陈真诚：明年调控政策会更严厉

经典语录：“对于长沙这样的二线城市、省会城市来说，本土开发商基本为中小开发商，我认为调整时期长沙本土的中小开发商更有机会进入开发市场。”

精彩实录：

所谓市场洗牌，我认为主要洗牌的是代理商，开发商并不缺资金，洗牌的可能性不大，我明确告诉大家。为什么不缺资金呢？一是缺钱不会开发房产项目；二是2009年国家放了将近10万亿贷款，到今年总共放了30万亿的贷款，这些钱到哪儿去了？信贷紧缩状况下，钱还是在开发商手上；三是有大量的民间资金流入房地产市场。

一直以来舆论认为中小开发商在楼市调控下资金更容易出现问题，事实上，很多大开发商在2007-2010年期间拿了很多地，这些土地的价格很有可能将会超过预期的房价。对于长沙这样的二线省会城市来说，本土开发商基本为中小开发商，我认为调整时期长沙本土的中小开发商更有机会进入开发市场。另外，有些开发企业拿了地但并不想自己进行开发，不愿冒风险。市场调整过程中可以和其他的中小企业进行合作开发，这样就给了中小开发企业入市的好机会。

近日，国土资源部在网上挂出《闲置土地处置办法(修订草案)》公开征求意见，马上会出台，这可能是给开发商一个信号，闲置的土地要进行处理，国家随时在关注，这代表着中央政府的意志。我个人认为明年调控政策会更严厉，因为中央经济工作会议提出房产税改革，就等于在不变的调控政策上面做加法。

肖密君：做好“储粮”工作 可下调市场预期

经典语录：“刚性需求、投资需求在长沙都还存在一定的比例，市场和政府在赛跑，就看谁的承受压力强一些。”

精彩实录：

由于去年推迟开盘，导致今年五月份才开了两栋，销售也比较不错。所以，今年我们的资金压力不是很大，主要任务是储存粮食。现在新的项目已经全部开工了，资金需求会比较大，现在主要的办法是降价出货。总结2011年，我们做了两方面的准备，一是进行项目储备，二是资金回笼。

我认为明年下半年长沙房价会有一定的回升，销售也有一定的回升，应该是销售旺季。为什么这么说呢？讲几点理由：第一，从政策方面来看，政策有一定的延续性，且限购政策可能还会适度的从紧。那么，在政策层面，明年上半年就没有太多的机会。我认为下半年金融政策应该会适当宽松。

第二，从供给来看，下半年为什么还有一个上升的空间呢？因为，从我们掌握的几个项目的情况来看，大部分的开盘时间放到了明年下半年。明年下半年这些项目集中上市，加之上半年需求也压抑了很长一段时间，需求会集中释放，开发商也会采取各种方式促销。

刚性需求、投资需求在长沙还存在一定的比例，市场和政府在赛跑，就看谁的承受压力强一些。我认为，老百姓的刚性需求最多抗衡一年左右。现在，已经调控了很久，到了明年下半年价格合适的时候，刚性需求是出手的时机了。

于波：抬头看路 ，开发商应该向制造业学习

经典语录：“当前市场环境下，开发商不但应该向制造业学习，学习制造业对品质的苛求及成本控制力，还应当学习树立品牌意识。”

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现在是年关，要准备很多东西。但是，这个时候更重要的是“抬头看路”。“抬头看路”是什么意思呢？举个简单的例子，如果将这个冬天的到来当作野兽来临的话，会有几种情况：一种情况是野兽来临就跑，这种开发商是有的；第二种情况是边打边退，在市场不好的情况下，进行策略性收缩；第三种情况是拿起刺刀就往上捅。有一些开发商就是坚决不降价，这个时候商家资金压力不大，完全可以挺住。

我认为，中国的房地产市场就像人的血压，正常的血压是60-85mmHg，可房地产的血压老是100mmHg多，再这样下去迟早会出问题的。如何恢复到健康血压呢？明年的调控政策会更加严厉，这是毋庸置疑的。

万科的某个会议，讲了几个观点，很值得学习。第一个观点很简单，缩减开支是运营中重要的一部分。现在，万科在南通、无锡等二、三线城市扩大土地存量比重，由一线市场逐渐转向三、四线市场，因为他们认为未来三、四线市场更有机会，这是所谓的战略转移。同时，万科还提出了一个很重要的观点，即向制造业学习。要学他们的心态，学习制造业对品质的苛求及成本控制力，还应当学习树立品牌意识；最后，学精细化管理，学制造业要把成本控制好，把资金周转率控制好。

韩旭：代理机构步入“苦练内功”时期

经典语录：“对于代理公司来说，楼市转型期最重要的是要调整好心态，放低预期，择机出货。”

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今年，对于开发商来说是非常难过的一年，很多人预测今年是中小企业洗牌的一年。对于代理行业来说应该更贴近，代理行业需要的是客户，但开发商需要的是业主。我们拥有的是渠道，我们的渠道怎么样转变为开发商的业主？更多的时候，我们要和开发商保持战略上的一致，开发商的压力、问题，同时也是我们的问题。

另外，从现场管理来说，更多的是从客户需求出发，这样才能在目前楼市市场下，做好“应变”。对于现场管理来说，每个销售人员要加大和客户沟通的口径，一定要对客户说你买不买没关系。告诉他这个时候出手和任何时候出手对于刚性需求都是好时机。对于客户，我们一定要把工作做到位，给予他们信心。

对我们来说，更重要的是要调整好心态，放低预期，择机出货。对于长沙这个二线城市房地产市场来说，应该抓住机遇练好内功，将房地产项目的销售水平、开发水平、产品模式等提升到更高的层次上。我们是中间商，也是代理商，对于我们来讲也不是很难过，在亢奋期里面，我们经常说是在赚市场的钱，并没有真正用我们的专业说话，在这种情况下，对于很多的代理商来说也是一个锻炼自己的机会。

赵智波：开发商应“量体裁衣”把好质量关

经典语录：“我认为现在是大型开发企业淘汰中小开发企业，大型代理公司淘汰中小代理公司的一个最好时期。”

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我认为市场调控的效果已经产生了，只是长沙慢一些，在10、11月份才有量价齐跌的现象产生。对于开发商来说，我劝他们尽量放缓开工速度，拿现房出来卖，有多少钱就做多少事。从数据来看，虽然成交量有所下滑。但是，长沙市的成交总量相对于其他城市来讲，还是非常大的。为什么这么大的成交量还不能支持企业的资金需求？原因就是这些企业拓展速度太快了。

目前的房地产市场情况，我认为不能称之为“冬天”，楼市正面临重新调整，战略转型发展时期。2012年可能要面对的是房价软着陆，企业要生存，开发量就不能过大，要把好质量关。刚性需求是存在的，但客户不会买质量不好的期房，而会买你的现房。

我认为现在是大型开发企业淘汰中小开发企业，大型代理公司淘汰中小代理公司的一个最好时期。如果开发商在明年还能抢一波成交量，回笼一部分现金解决企业本身的问题，就能面对明年下半年即将遇到的很多问题。所以，我认为关键要看明年上半年，谁会去抓成交量，谁会去抓现金流。