| TOPIC3聚焦地铁生长线，扩容大长沙 |
地铁对于推动长株潭三市融城的发展意义重大，2011年《长沙楼市》秋季刊应势推出封面专题《长沙楼市 有轨就行》，深度剖析轨道效应，探索地铁物业价值。同时，为多方挖掘地铁价值，本刊将精选长沙市区重要地铁口岸的名气楼盘进行高端访谈，探讨轨道交通与楼市发展的关系及项目作为地铁物业的价值所在。 长房东郡·华城广场：稀缺三地铁物业提速地铁生活 ——专访长房东郡·华城广场项目部经理陈汉文 城市化进程的加快，改变的不仅有城市的轮廓，还有“城里人”的居住选择与生活方式。从人力车、马车，到自行车，再到机动车的时代，每一轮交通工具或者出行方式的变化，无不意味着人们生活方式的穿越性演变。当长沙地铁1、2号线建设捷报频传，当2020长沙城市规划展现出6条地铁线的“蜘蛛网”蓝图的时候，轨道化出行生活与长沙市民已然不再遥远。地铁的开通会给长沙楼市和沿线项目带来怎样的机遇？是否真能助力地铁楼盘逆市飘红？带着这些疑问，记者走进了稀缺的三地铁物业——长房东郡·华城广场，专访了长房东郡·华城广场项目部经理陈汉文。 《长沙楼市》：首先请您介绍一下长房东郡·华城广场项目，项目目前有何最新动态？ 陈汉文：长房东郡·华城广场项目作为长房·东郡小区的收官之作，不论从建筑风格、户型设计、景观规划，还是用材和施工，无不精挑细选，真正彰显长房集团“只为更美生活”这一企业理念。长房东郡·华城广场项目目前正在紧张施工中，预计今年年底前面市。 《长沙楼市》：长房东郡·华城广场地处尚东板块，项目的区位优势，主要表现在哪些方面？ 陈汉文：占据尚东板块核心位置的长房东郡·华城广场项目位于万家丽路与人民路交汇处，区位优势极其突出，交通便利，生活配套设施齐全，主要表现在100米内的大润发和旺旺医院，500米以内的沃尔玛等；除十多条公交线路停经，即将于2013年通车的2号地铁和规划中的5号、6号地铁线在项目100米范围内交汇、换乘，是长沙市除地铁五一广场站外仅有的三地铁中心物业，出行将更加快捷、安全、便利；项目紧邻芙蓉区政府和马王堆商圈以及建设中的大型商业、办公楼及东郡小区内长房集团拟建中的五星级酒店；加上小区配建的芙蓉区重点学校东郡小学、市教育局幼儿园等教育资源，长房东郡·华城广场是居家、投资的最佳选择。 《长沙楼市》：地铁在缩短人们出行时间的同时，也蕴藏着新的大量商机，对于长房东郡·华城广场项目来说，作为三地铁物业，蕴藏着怎样的商机？ 陈汉文：从香港、北京、上海、广州、深圳等城市经验和观测数据来看，地铁开通对商业的拉升作用极其显著，即使原来比较偏僻的地铁沿线物业也因此大幅增值。长房东郡·华城广场项目因为周边商业氛围和配套极其浓郁、完善，蕴藏着极大的商机，从其它城市过往发展经验来看，一旦2号线开通，商机可谓无限。 《长沙楼市》：据了解，目前长沙至少近50家楼盘在争打地铁概念来吸引购房者，长房东郡·华城广场与其他地铁物业相比较，其优势及特色表现在哪些方面？ 陈汉文：购房者重点要考虑的是从地铁物业与地铁站的距离、直达范围、换乘点、投运时间、潜力区域等五个因素中优中选优。除了上面提过的长房东郡·华城广场项目现有完善配套外，与其他地铁物业相比较，地铁2号线将于2013年开通是其最大利好，100米内尽享繁华不是遥遥无期的愿景，而是实实在在的真正地铁生活模式。 《长沙楼市》：目前长沙的地铁因素对房价、地价等引起价格涨幅是否明显？ 陈汉文：目前地铁因素还没有真正引起置业者对地铁物业增值、保值、创造价值这一过程的认同。对已开通地铁的城市进行的观测数据表明，地铁沿线物业价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。地铁对沿线物业产生的增值可视为开通前预期增值和开通后实质收益两部分的合计。总体来看，地铁开通前预期增值要大于开通后实质收益。 《长沙楼市》：有言论称项目与地铁的结合度决定了物业星级，在您看来，长房东郡·华城广场项目属于几星级？五星级地铁物业的标准您认为是怎样的？ 陈汉文：我认为不能以星级标准来判定一个项目。一个项目主要是从地理位置的远近、生活配套设施的齐全、交通的便利、户型设计的合理、建筑品质和企业品牌的优劣等各方面进行综合评判。长房东郡·华城广场项目具备的各项优势非常明显，必将成为一个出色的居住、投资项目。 《长沙楼市》：您认为地铁开通后，会不会有更多的购房者倾向于远郊的地铁物业？市中心的物业会受到影响吗？ 陈汉文：地铁开通后，肯定会有更多的购房者倾向于远郊的物业，但远郊的地铁物业应该是先完善学校、超市、医院等配套设施，再兴建远郊地铁物业，最终形成城市副中心区。 我认为，至少在未来5年以内，市中心的物业还不会受到远郊地铁物业较大的冲击，一方面是长沙人喜好热闹，不愿意住得太远或离开本已熟悉的居住环境；其次是远郊地铁物业规模的形成，还需要很长的时间，也需要政府的支持和投入。 《长沙楼市》：到2020年，长沙规划地铁线路6条，总长约230公里，将与城市空间拓展相匹配成“米”字型构架。随着地铁线路陆续开通，长沙楼市会有怎样的变化？长沙地铁的修建对沿线项目是否会带来机遇？ 陈汉文：随着地铁线路陆续开通，在我看来，长沙楼市的明天会更好。地铁的修建到开通运营，无论是对置业者、还是开发商来说，机遇都比现在更多、更好，因为地铁物业和一般物业比较来说具有更大的增值空间和风险抗跌功能。 《长沙楼市》：在调控政策愈加趋严的市场背景下，您如何看待长沙房地产市场的走向？有言论称楼市正在向买方市场倾斜，作为地铁物业，目前的市场情况及发展前景如何？ 陈汉文：地铁和轻轨必将加快长沙国际化大都市和长株潭融城的步伐，地铁亦必将全面催热长沙的房地产市场，地铁的开通运营将重新描绘房地产区域、地段价值，并促使原来核心地段的价值，均衡的向远方延伸，提升地铁沿线、城市郊区的区位价值。在当前房地产宏观调控的形式下，也不会削弱地铁的开通运营对城市功能的提升功效，随着城市功能的提升，长沙楼市整体必将迎来向上的推力。 在地铁开通运营和楼市持续调控的多空博弈下，我认为长沙楼市将会出现区域不同、价值不同的新局面——在地铁到达不了的区域，部分项目的房价会保持微幅震荡，在地铁沿线范围，大部分项目的售价将有提升的趋势。 鑫科·明珠：浏阳河畔的宜居地铁房 ——专访鑫科·明珠营销总监曾义 地铁：稀释市区和郊区概念 《长沙楼市》：到2020年，长沙规划地铁线路6条，总长约230公里，将与城市空间拓展相匹配成“米”字型构架。您认为地铁的开通，在近期和远期将会对长沙的房地产市场格局产生怎样的影响？ 曾义：关于这点，我认为随着地铁的启动到运行，地铁沿线的楼盘逐渐升值，市中心的房价日益攀升，这将使得越来越多的购房者将眼光投向城市周边区域的楼盘，地铁沿线的近郊板块将得以飞速崛起。同时“地铁物业”的发展极大地模糊了市区和郊区的分界线，各区楼市的格局将随着地铁的脚步发生巨大变化。 《长沙楼市》：关于地铁对商业地产和住宅地产将会各自产生的辐射作用，您有何看法？ 曾义：对于这个问题的讨论一直很多，在我看来，地铁的开通，将使得长沙的交通格局和人们的出行方式发生质的改变。对于很多商业项目来说，“地铁商业”是一个新的发展机遇，许多商业转为地下，地铁站点的设立也将影响着新老商圈的形成与发展，带给人们新的生活与购物体验。 对于住宅地产而言，有了地铁，长沙的城市延展空间和活动空间骤然变大，对置业者来说，选择余地就更多了。 《长沙楼市》：购房者一般都有区域依赖性，您如何看待地铁将会对人们购房理念产生的影响? 曾义：我想地铁的开通将会影响长沙人的置业方式，在没有地铁之前，楼盘自身的建筑、设计、户型特质和外部风格等是市场营销的主打亮点。地铁的出现，让“地铁物业”立刻成为营销王牌，“以地段论价格”不再是唯一定律，“交通”成为百姓在购房时考虑的重要因素。“地铁房产”极大地稀释了市区和郊区的固有概念，它改变的不仅是城市距离感，更将改变众多市民的出行和生活方式，特别是长沙人的置业方式。 《长沙楼市》：地铁施工建设有其进度，在地铁沿线楼盘具有保值性和升值性成为共识的同时，在较长时间里，地铁对项目价格也存在透支性，关于这点，您怎样看？ 曾义：交通的利好和便捷程度向来是影响房产价值的重要因素。地铁时代的到来，将大大增加途经区域交通的便捷性，让居住在沿线的人们交通成本降低，生活更加便利，这也是地铁物业价格不断上扬的一个重要因素。伴随地铁开通的不断利好，地铁对于沿线项目的价格带动可以说是持续性的。 现代河居 宜居地铁 《长沙楼市》：据了解，目前长沙至少有近50家楼盘在争打地铁概念来吸引购房者，您能给我们介绍一下鑫科·明珠相较于其他地铁物业的优势及特色吗？ 曾义：关于我们项目的核心竞争力，我想从四个方面说一下。 首先从宜居的角度来说，购房者需要有一个良好的居住大环境，鑫科·明珠地处芙蓉区浏阳河畔，无论从自然环境、人文底蕴以及配套设施都可堪称是星城上风上水的宜居区域。 其次，鑫科·明珠在设计之初把目标客群锁定在了东城白领、公务员和周边商圈商户这一范围，邻里氛围高端，我们在项目的打造过程中根据这一人群的生活习性，通过产品设计和户型面积的细致打造塑造居所舒适度，项目中9栋高层住宅环绕中心花园围合而建，户型以南北朝向为主，户户有景，每户朝阳，把舒适度做到了最佳。 第三，鑫科·明珠正在浏阳河风光带对街沿线打造浏阳河产业风光带，项目引进了大量中高端生活配套商业，让商业和居住有一个明确的分区，社区内部交通流线也非常明晰，并通过智能化系统以及物业服务全方位保障社区安全。 最后，我们的业主将会是长沙最早一批享受地铁便利性的人群，2013年地铁2号线正式投入运营，鑫科·明珠2012年底交房，业主能领先体验宜居地铁生活。 《长沙楼市》：鑫科·明珠定位于“宜居地铁房”，具体在操作中，是如何来实现的？ 曾义：业界对于宜居地铁房的标准，一个在于它与地铁要保持合适的距离，既保持便捷的交通，又不至于受嘈杂环境的影响；其二，就是它一定有一个良好的物业环境来保证这个社区与周边的环境是区隔开的。在这方面，首先鑫科·明珠距离地铁在可承受的步行距离范围内，从鑫科·明珠步行至最先开通的地铁2号线站点只需10分钟左右，项目距离规划中的地铁2A号线站点也在10分钟步行范围内，这样即能享有便利性，又能保证居住环境舒适性，算是真正的宜居盘。同时我们还通过园林与建筑规划等方面来规避城市噪音的问题。 《长沙楼市》：鑫科·明珠拥有地铁2号线和2A号线双地铁的区位优势，如何策划好地铁营销对于项目的推广至关重要，能跟我们谈谈项目的推广策略吗？ 曾义：我们在项目的推广上并非一味地进行口号宣传与形象包装，我们倡导的是一种宜居置业的理念，从位置 、产品、价格与环境等方面全方位引导客户客观理性地置业。鑫科·明珠的客群定位相对年轻，项目从户型面积以及户型设计都是针对这一消费群设计的，主要户型是75－116平米的二房、三房，户型区间是59-140平米。其次，我们在前期通过对目标客户群的调研与了解，部分客群对城市繁华具有一定的依赖性，而鑫科·明珠在地段上具有得天独厚的便捷优势，项目是由十栋15－34层建筑围合而成的大型居住区，在户型设计、功能规划和产品品质与景观配套上都极度考究。这些都是实实在在的优势，我们推广的关键就是产品的品质，品质好了，才会有市场。价格方面，项目的高性价比无疑使鑫科·明珠的区域宜居优势更为完美。 达美·D6区：五星级地铁物业为宜居生活护航 ——专访达美·D6区营销副总经理钟利波 伴随着长沙地铁建设如火如荼的开展，地铁物业再次成为关注热点，引爆沿线楼市。调控当下，地铁的开通会给长沙楼市和沿线项目带来怎样的机遇，是否真能助力地铁楼盘逆市飘红？真正的五星级地铁物业应该具备怎样的条件？带着这些疑问，记者走进了双地铁物业——达美·D6区，专访了达美·D6区营销副总经理钟利波。 《长沙楼市》：首先请您介绍一下达美·D6区项目，项目目前有何最新进展？ 钟利波：达美·D6区是市政府投资600亿的梅溪湖国际新城开山之作，将建设为商业、住宅、公寓式酒店三大板块的国际化人居的城市综合体，预计在2013年全部建成。该项目占据16亿城市新交通枢纽汽车西站，是梅溪湖国际新城的桥头堡，有着巨大的升值潜力。 目前项目处于一期开发阶段，精装楼王和毛坯房同时销售，85-140m2优质户型同期推出，最高赠送达到40m2，前期已经多次开盘，次次售罄。 《长沙楼市》：达美·D6区项目处双地铁口，大河西交通枢纽，请您着重介绍一下项目的交通区位优势。 钟利波：项目北边和西边分别有两个地铁口，步行3分钟可到达，这意味着从达美·D6区只需要不到10分钟，就可到达五一商圈；只需要20分钟就可以到达武广高铁站，直通全国。北面的地铁口位于大河西交通枢纽，它将成为整个大河西先导区最重要的交通纽带，打通了整个长沙，整个长株潭地区，乃至整个湖南地区的交通，将成为未来河西最重要的中心。 《长沙楼市》：地铁在缩短人们出行时间的同时，也蕴藏着新的大量商机，对于达美·D6区项目来说，作为双地铁物业，蕴藏着怎样的商机？ 钟利波：项目为商业、住宅、公寓式酒店三大板块的国际化人居的城市综合体，拥有着8万平米的商业体量，项目紧临新西站，也是梅溪湖北部区域最大的商业集中区域。整个项目位于两个板块之间，结合了双板块的优势，必将是未来最优异的商业投资区域，蕴含着丰富的地域商机。预计项目建成后，将成为整个河西，整个湖南，乃至全国最重要的商业集中地之一。 《长沙楼市》：据了解，目前长沙至少近50家楼盘在争打地铁概念来吸引购房者，达美·D6区项目与其他地铁物业相比较，其优势及特色表现在哪些方面？ 钟利波：虽然地铁口有很多，但地铁口各有不同。我们北面的地铁口距离项目仅步行3分钟不到，位于大河西交通枢纽——新西站，是一个一站式换乘区域，可以在这里轻松的换乘大巴、城铁和其它地铁，这完全不同于其它的单独性质的地铁口，是一个包含综合性和商业性的地铁口，优势是很明显的。而西面的地铁口，位于梅溪湖国际新城内，3000亩湖面、艺术中心，将发展成为河西区域最尖端的国际化城区，这样区域内的地铁口，也是优势十分明显的。 《长沙楼市》：有言论称项目与地铁的结合度决定了物业星级，在您看来，达美·D6区项目属于几星级？五星级地铁物业的标准您认为是怎样的？ 钟利波：达美·D6区当然是属于五星级物业。项目周边有双地铁口，从项目步行不到3分钟即可到达地铁口所在区域，这是很多其它项目所无法做到的。而我们项目是一个商业、住宅、公寓式酒店三大板块的国际化人居的城市综合体，将成为地铁口岸旁最重要的物业，何况我们还拥有双地铁口的优势。我认为，评定五星级地铁物业，要从距离、相关性及亲和程度等方面作出综合性评定。 《长沙楼市》：您认为地铁开通后，会不会有更多的购房者倾向于远郊的房子？市中心的房子会受到影响吗？ 钟利波：不会，因为市中心和远郊的房子，就目前而言，区别其实很大，而购房者的关注点也各有不同。相较而言，地铁开通后，市郊虽然在交通通达性上有较大的提升，但自身及周边的配套还是较为不足。但相反，市郊的周边环境和宜居性却比市中心的房子有更大的优势。所以，要看购房者想购买什么样的物业，如果看重环境，在地铁开通后，交通方便了，当然更愿意购买市郊的房子；如果看重配套，那么依旧会选择市中心，相互之间的影响其实不大。 《长沙楼市》：购房者一般都有区域依赖性，地铁将会对人们的购房理念产生什么影响吗? 钟利波：区域依赖是因为访问成本的原因，亲戚朋友熟悉的配套都在旁边，如果没有地铁，开车、坐公交还是步行，无论是哪一种，不是花费更多的时间就是花费更多的金钱，那么从成本上来考虑，就会很高，因此才会有区域依赖性。但是有了地铁之后，无论是时间还是金钱，都将这种访问成本压到了最低，因此人们的区域依赖性也将会被大幅的降低，所以影响还是很大的。 《长沙楼市》：在调控政策愈加趋严的市场背景下，您如何看待长沙房地产市场的走向？有言论称楼市正在向买方市场倾斜，作为地铁物业，目前的市场情况及发展前景如何？ 钟利波：目前，长沙市场相较全国市场而言，是健康有序的，所以政府在政策调控上，也相对温和。因此，相较而言，长沙市场依然是在健康稳定的发展方向上稳步前进。楼市永远是在成长的，因此随着政策的完善，购房者的日趋成熟，楼市也必定会逐步从卖方市场向买方市场过渡，这是历史发展的必然趋势。 所以，作为地铁物业，相较而言会比其它项目有更多得天独厚的优势，未来的市场情况及发展前景绝对是十分广阔的。但这也仅仅只是一个方面，我们还要更多的看重项目自身，一个紧临地铁，但自身一无是处的房子，前景终归是不会好的。 嘉宇·盛世华章：价差百万享楼王 ——访湖南嘉宇集团副总裁盛伟平 有地铁，城市小了 《长沙楼市》：到2020年，长沙规划地铁线路6条，总长约230公里，将与城市空间拓展相匹配成“米”字型构架。您认为地铁的开通，在近期和远期将会对长沙的房地产市场格局产生怎样的影响？ 盛伟平：每一条轨道线路的开工建设，都将带动周边房价随之上涨，长沙地铁周边将会成为主要的经济活动圈及商业娱乐中心，地铁楼盘的升值幅度极大。从长远来看，它所改变的不仅仅是交通出行的便捷，更深远的是对市民生活、置业模式的改变，同时地铁也拉近了城市中心与城市郊区的距离，促进了郊区经济发展。 《长沙楼市》：地铁对商业地产和住宅地产将会各自产生怎样的辐射作用？有些拥有地铁资源的项目在远郊，有些在核心区域，您怎么看地铁对于不同区域楼盘的影响？ 盛伟平：现在网上流行这样一句话：“买房就买地铁房”，有网络，世界小了；有地铁，城市小了。地铁无论是对商业地产还是住宅地产的影响都是巨大的，它不仅能大幅度提高城市土地的利用率，加速城区的建设，还能加快人们的生活节奏，缩短城郊距离，减弱城郊的差异性。繁华区域的楼盘，拥有了地铁资源，房价定会飞速上涨，等于是高投资买高前景，而买郊区的房子则等于买大前景，价格实惠划算，投资潜力相对来说也就更大。 《长沙楼市》：地铁概念引起的价格涨幅是否明显？您认为目前长沙的地铁因素对房价、地价造成的涨幅大概是多少？ 盛伟平：在一些大城市，地铁概念引起的价格涨幅已经很明显了，如今北京五环以外凡是轻轨沿线的房产，价格都已攀升到了一万元/平方米以上。上海同样如此，以上海已规划的将连接市区与嘉定区的轨道交通11号线为例，嘉定区域的部分项目的售价已冲破两万元/平方米。但就目前的长沙来说，地铁因素对房价、地价造成的涨幅还不算太大，但地铁对楼盘的销售促进作用非常大。 《长沙楼市》：地铁施工建设有其进度，在地铁沿线楼盘具有保值性和升值性成为共识的同时，在较长时间里，地铁对项目价格也存在透支性，关于这点，您怎样看？ 盛伟平：一般地铁的线路规划总是将交通枢纽和城市黄金地带连结起来，由诸多商业金融区、政治文化区和大型社区串联成紧密的黄金商业线，地铁沿线将成为人流、物流、资金流、信息流强度最大的地段。在地铁修建之前，它可能会对项目产生一定的透支性，但这都是极其短暂的，而未来升值潜力绝对是无限的，也是迅猛的。 价差百万享楼王 《长沙楼市》：据了解，目前长沙至少近50家楼盘在争打地铁概念来吸引购房者，嘉宇·盛世华章与其他地铁物业相比较，其优势及特色表现在哪些方面？ 盛伟平：嘉宇·盛世华章位于最具发展潜力与活力的武广新城板块，拥有完美立体的交通网络、双高铁、百亿城市配套等优势资源。在嘉宇·盛世华章正对面，W酒店、瑞吉酒店两座世界级酒店巨擘以卓远的眼光落户于此，项目周边汇聚了大型国际名品商场、国际5A写字楼等商业配套。嘉宇·盛世华章距周边楼王仅50步的距离，同享百亿配套，价格却至少低一倍，可谓“价差百万享楼王”。 《长沙楼市》：有言论称项目与地铁的结合度决定了物业星级，在您看来，嘉宇·盛世华章的物业属于几星级？ 盛伟平：口碑是由市场来评判的，如果我说有五颗星，那显得有点王婆卖瓜自卖自夸，但零距离地铁口，周边百亿配套等因素，足以配得上五星级的标准，好品质，大家都看得见。 《长沙楼市》：嘉宇·盛世华章作为拥有地铁优势的项目，如何策划好地铁营销对于项目的推广至关重要，能跟我们谈谈项目的推广策略吗，以及在营销节点和价格定位上是怎样把握的？ 盛伟平：一个好的项目自然会受到市场的追捧，我们并没有铺天盖地地推广，只是把我们所拥有的位置优势、配套优势和产品优势真实地呈现给消费者，让他们自己去比较选择。现在嘉宇·盛世华章正推售项目二期收官压轴之作——水景楼王，价格相当实惠，房交会期间还有特别优惠。 《长沙楼市》：有言论称楼市正在向买房市场倾斜，在调控政策愈加趋严的市场背景下，您认为哪些项目将立于不败之地？ 盛伟平：在房地产市场，任何时候都是买方市场，没有好的产品，也自然没有好的市场，在任何环境下，好地段、好配套、好交通、好产品这四好产品的升值潜力和抗风险能力都要强很多。 |