Topic 2  活力/ 城市与楼市，相得益彰

　　Part 1价值/财富通道，利好楼市

　　城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域空间差异性，轨道交通站所处的区位不同，与同一轨道站的距离不同，其对房地产价值的影响都是有区别的；城市轨道交通对房地产价值的影响还有时效性，规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等各期对房地产价值的影响也是不同的。下面了解一下地铁给国内外一些大都市房地产业带来了什么？

　　费城地铁

　　费城Lindenwold快速轨道线开通后，节约了市民的交通通勤费用，特别是对郊区土地利用和房地产价值有积极影响。Lindenwold快速轨道线开通后，其附近的房地产价值增长7％，即平均每平方米增长4500美元，而轨道交通使可达性提高，使土地价值上升了6.4％(平均5.7l4美元的价格溢价)。在轨道交通的带动下，费城居民收入明显增加，特别是在中低收入的郊区比高收入郊区增加得更为明显。

　　波特兰地铁

　　美国俄勒冈州波特兰市的MAX开通两年后，距车站500m范围的住房价格比其他地区高10.6％，而且越接近车站，住房价格越高，但在紧靠车站附近，由于噪声和拥挤等原因，土地的潜在价值有所下降，但这种负面影响逐渐被MAX正面的影响所遮盖。据测算，MAX系统开通后，对土地价值的影响非常明显，在宣布建设轻轨之前，距车站的远近对土地价值没有影响；但在宣布建轻轨之后，距离车站800m范围内的土地价格上升31％，1600m范围内的土地价格上升10％。

　　首尔地铁

　　首尔地铁5号线开通后，距离5号线车站的远近对住房价格有重要的影响，特别是在五号线开通运营之前影响更大。在首尔地铁5号线站点影响最主要的区域小于200m范围内的土地价格上升9～10倍；在地铁站影响第二重要的区域200～500m土地价格上升11～12倍；在地铁站间接影响的区域(500～1000m)土地价格上升9～28倍。而首尔地铁3号线和4号线开通后，位于CBD的地铁站对土地价值的影响比其他地区的地铁站大，地铁车站的可达性对土地空间结构的影响大，在地铁开通前后，其沿线和干线附近的土地价值上升很快，土地得到集约化利用。

　　香港地铁

　　香港地铁建设改善了沿线交通状况，加快周边土地和物业的增值。香港地铁公司为了解决地铁工程建设的部分资金来源，赚取利润，通常在需要建设地铁工程的沿线，选定具有物业发展潜力的地块作为未来地铁车站用地，并向政府申请取得车站上盖物业开发权利，同时寻求具有实力的房地产开发企业作为合作伙伴，利用实力雄厚的开发商资金支付土地费，并建造大型的住宅、写字楼和商场，由地铁公司和开发商五五分成，共享物业开发的利润。

　　在1975-1986年的3条地铁线上，香港地铁公司共开发房地产18处，其中包括10处物业的28000套公寓、3个购物中心的150500平方米零售店及128500平方米写字楼。据统计，2005年香港地铁公司未计折旧 前经营利润达112.46亿港元，其中 物业发展所得利润为61.45亿港元，占55%。香港地铁开通后，上盖物业平均升值近5成，投资回报率达15%以上，在全球地铁大多赔钱的环境下，香港地铁公司利用地铁为沿线房地产不断增值的优点，通过“地铁+物业”模式，为香港地铁带来丰厚回报。

　　另外，香港地铁每天以超过230万人次的人流量，将整个沿线的商业和地铁站的商业物业带动起来，使得沿线各站点形成了许多新的繁华地区。

　　北京地铁

　　北京地铁5号线于2003年修建，2007年10月正式通车，在地铁开通前后，房地产价值变化较大。以5号线沿线的立水桥高档二手商品房价格走势为例，2003年房屋价格为3600元/平方米，到2007年通车后，达到历史最高的12000元/平方米，特别是受5号线通车消息的刺激，2007年内价格涨幅达69.01%，5号地铁线将京城南北与中心城区连接起来，有效地分散了中心商务区工作人群，进而带动了南北两端地铁周边房价和租金的上涨。

　　北京地铁10号线（一期）自2003年地铁投入建设以来，沿线二手市场成交十分活跃，大量业主纷纷提高自己的房价，沿线周边房价呈现出跳跃式上涨，数据显示，地铁10号线沿线内各区域二手房价自2005年逐渐升温以来，到2008年时，平均上涨了150%，个别区域涨幅超过200%，因地铁10号线因素带来的房价上涨现象占到15%左右，房价上涨现象刺激了购房者置业信心，10号线周边区域的市场前景被看好，二手市场销售和租赁市场情况良好。以三元桥区域为例，10号线的开通明显提高了该区域的交通优势，实现了三元桥区域与北京最大的四个商圈、首都机场无缝对接，而东二环的商务带和使馆区集聚了众多世界500强企业和大量外籍人士，这些人群偏向于选择地铁周边的中高档商品房居住，从而带动了该区域房地产市场的火爆。

　　广州地铁

　　广州地铁为商业地产带来了巨大的商机，地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏，1993年广州地铁1号线规划刚一出台，沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来，同时，地铁沿线写字楼日渐走俏，房价涨了1000元/平方米，相当于原来房价的25%还多。广州地铁3号线走向初定时，引发了番禺 房地产广告大战，番禺北部的楼盘准业主陡增3成，一些楼盘更把楼价抬高3%。目前，广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。由于商业对地铁的敏感程度高，地铁商业物业价值明显得到提升，广州地铁建成后，商业租金增长了40%-50%。

　　广州地铁提升了住宅通达性，使得房屋价值明显得到提升，据统计，广州市地铁物业与其它地区相同档次物业价值高出20%-30%，有的地铁节点住宅价值甚至提升了100%-150%。

　　深圳地铁

　　从已开通的1号地铁线来看，在开工之初，沿线楼盘各开发商就纷纷打出地铁物业的旗号，而实际影响效果也已在2004年初显现。2004年底在地铁开通之前，由于对地铁的预期效果，深圳地铁物业的溢价约在1000元/平米。地铁开通后溢价水平经历了持续稳定的增长，由2005年初1500元/平米左右增长到2007年初的2000元/平米。在2007年深圳楼市的火爆成交下，地铁物业的溢价水平升至3000元/平米以下。随着地铁出行方式日渐普及，地铁物业的溢价水平在2008年底市场极度低迷的情况下仍能维持在2500元/平米，在2009年3月份的市场反弹提升至4000元/平米大关。由于地铁的因素，即使在房价下跌的市场下，地铁周边的楼盘具有极强的抗跌性。 

　　深圳地铁1号线对沿线区域的二手房市场的发展起到一定的促进作用。以宝安区为例，该区域地铁沿线在售新盘已很少，相比较二手房选择较多，但二手房主要集中在宝安中心区和龙华片区，且质素参差不齐。目前宝安中心区二手房市场异常活跃，单价在1.8～2.5万元/平米。该片区内在2000年建设的二手房较多，园林以及周边配套条件较好，居住氛围比较成熟，产品结构以大户型为主，置业人群多为自住客。而龙华片区主要位于地铁4号线（龙华线）上，是当前关外置业的热点区域，片区内有多个新盘分布在地铁沿线上，在售楼盘几乎普遍涨价，而且涨价后成交依然保持一定的增幅。同时，还吸引不少投资客，个别楼盘投资客的比例甚至超过自住客。 

　　上海地铁

　　上海地铁9号线推热了沿线地铁盘，沿途地铁站点所在地的七宝、九亭、泗泾、余山、松江新城等房地产价值得到明显提升，特别是余山的房地产在过去是“只让人心动，难叫人行动”，地铁地开通，使得该区域的山水胜景优势得到显现，5000多亩房产用地价格上升了1-2倍，被6家房产商抢购一空。而泗泾在地铁地带动上，实现了产业的调整和升级，第三产业得到迅猛发展，上海市区、广东、浙江等地20多家大型房地产开发商争相落户，土地价格上升了一倍多。

　　Part 2 影响/城市生机，生活重构

　　穿越都市拥挤的钢筋水泥、森林，铺陈于地下、悬架于空中的轨道交通，正在逐步成为中国都市交通的关键。曾经，香港、广州的地铁一开通，沿线物业价值上升了50%，极大地提升了房地产的品质和档次。而现在，当多年的“地铁梦”一朝实现的时候，长沙城将会呈现怎样的生机和活力？长沙人的生活方式将发生怎样巨大的变化？

　　?想得更“开”

　　地铁的建设，将彻底颠覆人们的“区位”概念，人们出行前对目的地距离的衡量标准将发生彻底改变，即把地理距离变成准确的时间距离。地铁的准时、高效使人们不必再思考到达目的地的时间，而只需要考虑到地铁站的时间；有了地铁，市民可不再为出门前给途中塞车所消耗的时间做出一定的预留量，无疑帮助市民摆脱拥堵，赢得了生活的时间成本。同时，市民的出行思维得到改变，市民的日常通勤习惯将会是首先直接换乘至一个离自己最近的地铁站，乘地铁出行，而对家离地铁站不远的人来说，骑自行车到地铁站换乘将变成一种时髦的绿色出行方式。更重要的是，地铁辐射效会加速沿线区域的蜕变，改变人们地域价值的观念，彻底打破区域间的障碍，使人们的就业、生活、学习、活动范围更加广阔，距离远近的心理概念亦被交通方便程度所淡化，这样距离观念的打破为楼市开发新的价值增长点提供了前提条件。

　　?行得更“畅”

　　长沙市的交通结症是隐患，过江通道是目前先天的屏障，而随着市民生活水平的提高，私家车的普及给原本落后的路网系统雪上加霜；但随着全市地铁的通车，市区交通体系的疏散能力会成倍增长，路面交通通行能力会大大改善。地铁的建设本身能有效缓解地面道路交通压力，对解决交通拥挤起巨大作用。据统计，世界上的大都市都拥有成熟与完整的地铁系统，巴黎1000多万人口，地铁承担70%的公交运量，这一比例在东京是80%，在莫斯科和中国香港均是55%；上海市地铁一号线长度不到公交通车里程的0.5%，客运量却占公交总运量的50%左右，日均客运量达35万人次。另外，随着地铁的通车，部分拥有私家车的市民也会考虑停车难、油价上涨、堵车、环保等因素，将自己的私家车入库，或开车前住地铁站附近后再搭乘地铁，使得路面车流量将明显减少，城市交通更为畅通。

　　?住得更“宽”

　　地铁的延伸无疑会拓展人们的生活空间，生活空间就是地铁的时间。随着长沙市地铁的发展，人们不需要再在工作和住宅中间权衡利弊远近，将有更多市民会考虑工作和生活的空间可以分别对待。在市中心拥有住宅将不再具有明显的优越感；相反，环境优、空气好、地铁沿线的城郊，会更吸引人们的眼球。工作在城市，生活在城郊，将成为一种新的生活模式。而地铁的延伸也会让拥有私家车的市民将视线转到了更远的城市外围，开车到地铁站，尔后再乘地铁去工作将成为一种新的生活选择。随着长沙市地铁向市郊通车，望城区、长沙县及金星北板块、麓南板块、芙蓉北板块、省府南板块、金鹰月湖板块等二环外甚至三环外区域将成为各大地产豪强的争夺点，将成为真正的宜居之地，而这些区域房屋价格相对中心板块便宜，性价比高，在购房总价或租金相同的情况下，居住面积变得更为宽敞。

　　?购得更“远”

　　随着社会不断发展，交通工具对于城市发展的影响越显著，从商业角度来讲，“自行车半径”代表了“乡镇”商业，“汽车半径”代表了“城市”商业，而“地铁半径”代表了“都市”商业。在没有地铁之前，大部分长沙人的购物空间是“自行车半径”即10-15 km左右，而在有地铁之后，长沙人将生活空间拓展至“地铁半径”即20-30 km左右，地铁的建设将人们45 分钟内的购物空间扩大了2-3倍，45分钟的地面交通只能通达10-15公里的范围，拥堵时可能只有5-10公里的范围，但45分钟的地铁交通可以通达20-40公里的范围。长沙只有一个商业中心，就是五一商圈，广大市民以离此中心的远近来论购物的便利性；长沙市地铁建成后，购物的便利性不再由空间位置决定，而是时间成本决定，以五一广场站为中心地铁运行30-45分钟以内的距离半径均将五一商圈直接辐射范围。而在购买住房方面，很多原来没有钱在城市中心买房的市民，可以利用地铁带来的便利，到城郊购买到更便宜的房子，实现自己的住房梦。

　　?涨得更“快”

　　地铁会产生一种磁力效应，这种效应会吸引生活、商务、商业、娱乐等等设施向轨道站点集中，这种集中会刺激周边高强度的开发和经济的繁荣。一般来说，地铁沿线的地价将会预先上扬，而在地铁建成之后，其价值将是翻倍的，而地价的上涨将直接推升房价，特别是靠近地铁站的房价，可能会出现一个明显的上涨趋势，并且上涨速度相当快。就长沙来说，比如在地铁重要受惠区域武广新城，可以看到过去一年那里的开发商频频提价，普遍涨幅在20%左右，不少楼盘甚至上涨了30%，而房源尤其是中小户型还被追涨，很紧俏。又如，当初地铁2号线一期工程一开工，沿线一些楼盘及沿街商铺就热销不断，在地铁一号线改道新河三角洲之后，湘江世纪城的开盘房价在连续上涨，而有的商铺转手溢价高达80%。值得一提的是，购房者应将置业目光适当提前。目前，长沙地铁1、2号线的延长线或支线，3、4、5、6号线的远端一些尚未成熟的片区，也就是8个城市组团的所在地，正在出现或即将出现一大批价优质优的地铁物业。购房者们不妨在《规划》正式出台后、地铁动工兴建之前，密切观察8个城市组团、两个副中心的发展，看好看准一些品质大盘、公寓和优质商铺，在时机成熟时出手。