2011上半年长沙与全国部分省会城市房地产市场之对比分析

　　◇ 文/长沙市房产研究中心  邓晖

　　由于房地产市场调控趋紧，2011上半年全国房地产市场形势都出现了显著变化，商品房销售明显放缓，房价涨幅也基本呈逐月走低之势。那么，省会城市房地产市场情况究竟怎样？长沙的对比状况又是如何？本文将基于中国部分省会城市房管局信息工作协作网络的内部数据，对武汉、成都、南京、济南、郑州、长沙、石家庄、西安、合肥、南昌、太原、贵阳等12个二三线省会城市房地产市场进行对比分析，以期从中找到答案。

　　一、城市发展情况比较

　　1. 经济总量比较

　　GDP是指一个国家(或地区）在一定时期内所有常住单位生产经营活动的全部最终成果，能较真实的反映当地的经济实力和市场规模。GDP越高，其房地产发展的空间就越大。

　　? 小结：上半年长沙GDP及同比增幅在中部六省会中仍居第二位

　　从经济总量来看，2011上半年十二城市中，武汉、成都GDP超过3000亿元以上；南京、长沙、郑州、济南GDP在2000~3000亿元；石家庄、西安、合肥、南昌GDP在1000~2000亿元；太原、贵阳GDP低于1000亿元。就中部六省会来看，2011上半年除太原外，其余各省会GDP均超过1000亿元。其中武汉最高，超过3200亿元；长沙、郑州分列二、三位，GDP总量在2300、2400两个亿元档；合肥、南昌居第四、第五位，GDP总量超过1000亿，但低于1500亿元。长沙2011上半年GDP为2416.80亿元，在十二城市中居第四位，在中部六省会中居第二位，比中部六省会第一位武汉少804.8亿元。

　　从GDP同比增幅来看，除太原外，各市同比增幅均超过全国平均增幅（9.6%）。中部六省会中合肥仍为最高，增幅达到16.3%；长沙同比增幅15.0%，高过全国增幅5.4个百分点，在十二城市中居第四位，在中部六省会中均居第二位，比中部六省会第一位合肥低1.3个百分点。

　　2. 全社会固定资产投资比较

　　全社会固定资产投资反映一个城市的建设力度，也在一定程度上反映一个城市的城市化发展阶段。固定资产投资增长速度较快往往表明城市正处于大规模建设阶段。

　　? 小结：上半年长沙全社会固定资产投资及增幅在中部六省会中均居第三位

　　从固定资产投资规模来看，2011上半年十二城市中，成都、南京固定资产投资超过2000亿元以上；武汉、合肥、长沙、西安、郑州、石家庄固定资产投资在1000~2000亿元；济南、南昌、贵阳、太原固定资产投资低于1000亿元。就中部六省会来看，2011上半年除南昌、太原外，其余各市全社会固定资产投资均超过1200亿元。其中，前三位（武汉、合肥、长沙）投资规模差距不大，顺序差距在100亿元左右；但后三位（郑州、南昌、太原）差距则较大，顺序差距超过500亿元；前三位末尾（长沙）与后三位首位（郑州）的差距也较大，超过380亿元。长沙全社会固定资产投资1679.8亿元，在十二城市中居第五位，在中部六省会中居第三位，全社会固定资产投资比中部六省会第一位武汉低204.1亿元，比第二位合肥低98.6亿元。

　　从固定资产投资增长率来看，十二省会除成都、济南、太原外，其他城市同比增幅均等于或超过去年同期的1/4，其中合肥超过去年同期的1/3，与全国平均增幅（25.6%）比较来看，成都、济南、武汉、太原低于全国平均增幅。长沙同比增幅27.4%，高于全国增幅1.8个百分点，在十二城市中居第七位，在中部六省会中居第三位。

　　二、房地产市场情况比较

　　（一）市场预期指标

　　1. 房地产开发投资额比较

　　开发投资额可以反映出未来一、两年的供应情况。适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如没有相应的市场需求相匹配，容易导致市场供过于求。

　　? 小结：上半年长沙房地产开发完成投资在中部六省会中居第三位，增幅居第二位

　　从房地产开发投资规模来看，2011上半年十一城市中，成都房地产开发完成投资最大，超过700亿元；武汉、合肥次之，投资额在500~600亿元；西安、南京、长沙、郑州处于第三层次，投资额约在400-500亿元；贵阳、南昌、济南、太原投资额较低，低于200亿元。就中部六省会来看，2011上半年中部六省会城市明显形成三个台阶：武汉、合肥房地产开发完成投资超过500亿元，处于第一阶梯；长沙、郑州房地产开发完成投资在400亿元左右，两地差距仅4.3亿元；南昌、太原房地产开发完成投资基本在100亿段，两地差距在11.51亿元。长沙房地产开发完成投资403.1亿元，在十一城市中居第六位，在中部六省会中居第三位，投资比中部六省会第一位武汉少159.7亿元，比第二位合肥少97.7亿元。

　　从开发投资额增长率来看，2011上半年中部六省会城市中，除合肥、武汉外，同比增幅均超过30%；与全国平均增幅（32.9%）比较来看，武汉、合肥低于全国增幅。长沙同比增幅37.1%，高于全国增幅4.2个百分点，在十一城市中居第三位，在中部六省会中居第二位，增幅比中部六省会第一位郑州低1.3个百分点。

　　2.房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例

　　房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20％－25％。

　　? 小结：上半年长沙房地产开发完成投资占固定资产投资比例在中部六省会中居倒数第二位，但仍处于正常值

　　从以上数据我们可以看到，十二省会城市除南昌、济南比例偏小外，其他城市比例均在基本正常以上（15%~37%）。与2010上半年比例比较来看，中部六省会房地产开发完成投资占全社会固定资产投资的比例均有提高，房地产投资仍较为旺盛。

　　3.商品房新开工面积、施工面积、竣工面积

　　商品房新开工面积、施工面积、竣工面积是考察当前房地产开发规模及未来商品房市场供应的重要指标。因当前数据仅为上半年数据，故其间比例关系不能建立，这里仅考察其具体数值。

　　? 小结：上半年长沙新开工面积在中部六省会中居第二位，施工面积、竣工面积均居第一位

　　从新开工面积来看，2011上半年十一城市中，五城市超过1000万平米，其中成都最大，新开工面积超过1400万平米。就中部六省会来看，2011上半年合肥、长沙、武汉新开工面积基本相当，均超过1000万平米，顺序差距小于100万平米；郑州居于第二梯队，新开工面积达880万平米；南昌、太原居于第三梯队，新开工面积低于500万平米。长沙新开工面积在十一城市中居第四位，在中部六省会位居第二，比中部六省会第一位合肥少74.76万平米，比武汉多39.33万平米，是中部六省会唯一增幅为负的城市。

　　从施工面积来看，2011上半年十一城市中，成都、长沙、郑州超过6000万平米，其中成都更是超过1亿平米。就中部六省会来看，2011上半年长沙、郑州在建规模较大，均超过6200万平米；其次是合肥、武汉，施工面积在3800~4500万平米；再次是南昌、太原，施工面积，施工面积在2200万平米左右。长沙施工面积在十一城市中居第二位，在中部六省会中位居第一，比第二位郑州多164.11万平米，比武汉多1966.77万平米，同比增幅在中部六省会中位居第五。

　　从竣工面积来看，2011上半年十一城市中，长沙、成都、西安超过700万平米，其中长沙竣工面积最大，达到777.9万平米。就中部六省会来看，长沙竣工面积最大，其次为合肥，竣工面积为564.83万平米；再次为武汉，竣工面积接近360万平米；郑州、南昌、太原竣工面积较少，低于200万平米，其中太原低于100万平米。长沙竣工面积在十一城市及中部六省会中均居第一，在中部六省会中比第二位合肥多213.08万平米，比武汉多418.57万平米，同比增幅在中部六省会中位居第二。

　　（二）市场即期指标

　　1.市场规模比较（商品房批准预售面积、商品房销售面积）

　　商品房批准预售面积、商品房销售面积可以反映一个城市房地产市场的规模与容量，反映一个城市房地产市场的繁荣程度。

　　? 小结：上半年长沙新增供应量在中部六省会中居第三位，销售备案量居第一位

　　从商品房新增供销量来看，2011上半年十二城市中，成都新增供销量均最大，其中新增供应量超过1800万平米，销售量超过1500万平米。而就中部六省会来看，2011上半年中部六省会城市中，武汉新增批准预售量最大，接近800万平米；合肥、长沙新增批准预售量居于第二梯队，新增供应量在500~600万平米；再次是郑州，新增批准预售量为437.37万平米；太原、南昌最末，新增批准预售量低于150万平米。长沙新增批准预售量在中部六省会中居第三位，同比降幅居第一位。从中部六省会商品房销售备案情况来看，长沙、武汉处于第一梯队，销售备案面积超过600万平米；合肥、郑州居第二梯队，销售备案面积在300-600万平米；南昌、太原销售备案量较少，低于150万平米。长沙销售备案量在中部六省会中居第一位，但同比也呈下降趋势。

　　2.商品房供销比比较

　　即期消费指标，用于判断商品房市场实际供应与实际销售之间的关系，在一般情况下该指标不应小于1。该指标合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房价格趋缓，小于1表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。

　　? 小结：上半年半数城市供销均衡，长沙供销比为0.78

　　从数据来看，除长沙外，其余城市供销比例均相对合理或供应量略超同期销售量；但结合存量来看，长沙供应也是较为充足的，今年上半年更多的销售了去年以来的存量。

　　3.房产一、二级市场成交量之比

　　反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发达国家，二手房交易都占房产交易的半数以上，部分还超过了80%。通过对新建商品房与二手房交易进行比较，可以了解当前房地产市场的发展阶段。

　　? 小结：上半年长沙二手房成交量在中部六省会中居第二位，房产一、二级市场成交量之比居第一位

　　从上表数据来看，2011上半年除成都、南京外，各市二手房成交量均低于150万平米，其中郑州、太原低于100万平米。长沙二手房成交量在中部六省会中居第二位。从房产一、二级市场比值来看，除南昌、南京外，其余城市房产一、二级市场比值均超过3，表明十二城市中多数城市均以商品房交易为主，房地产市场处于快速成长期；南昌、南京比值较小，二手房市场发展相对成熟。

　　（三）市场价格指标

　　1.市场价格指数比较

　　该指数源自国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数，这里主要比较其环比价格指数趋势，以判断房价走势。

　　? 小结：月环比指数总体呈现下行，房价涨幅趋缓

　　从上表数据来看，除郑州、合肥、太原、南京、成都有个别月指数低于100外，各城市各月房价月环比指数仍高于100，表明各市房价环比仍有一定涨幅；但从各市房价指数趋势来看，基本呈现下行，表明各市房价虽有一定涨幅，但涨幅已逐月收窄。

　　2.对当前各市房地产市场形势的基本判断及结论

　　（一）国民经济增速放缓，但仍处于高位运行状态。2011上半年中国GDP增速为9.6%，其中一季度、二季度增速分别为9.7%、9.5%，增速有所放缓，但仍处在9.5%~10%的高位区间；国民经济总体运行态势良好，并继续朝着宏观调控的预期方向发展。从十二省会来看，除太原外，各市GDP增幅均超过全国平均增幅，经济总体运行良好。

　　（二）十二城市中半数房地产投资超过全国增速；中部六省会固定资产投资、房地产投资均保持较快增长。除武汉、太原外，中部六省会其他城市固定资产投资同比增幅均超全国增幅（25.6%）；除武汉、合肥外，中部六省会其他城市房地产开发完成投资同比增幅均超全国增幅（32.9%）；从房地产开发完成投资占固定资产投资比例来看，各市比例均较去年上半年有所提升，这表明虽然房地产投资与固定资产投资均呈增长状态，但房地产领域投资增幅要高于整体投资增幅，也就是说，有更大比例的资金进入了房地产市场。

　　（三）十二城市中五城市新开工面积超过千万平方米；中部六省会施工面积均超2000万平米，其中半数新开工面积超1000万平米。从中部六省会开发规模来看，上半年施工面积均超过2000万平米；而从新开工面积来看，合肥、长沙、武汉上半年新开工面积也超了1000万平米，房地产市场开发规模仍处于庞大状态，随着各项目的陆续竣工，预计近几年房地产市场供应仍将处于充盈状态。

　　（四）十二城市商品房供销比基本在可接受范围；中部六省会三城市新增供应量同比出现负增长，五城市销售备案量同比出现负增长。上半年除长沙外，十二城市供销比均在合理范围或供应量略高于销售量。但从同比来看，中部六省会中长沙、郑州、南昌新增批准预售同比负增长；除太原外，其他城市销售备案同比负增长，表明当前中部六省会大部分城市商品房销售都呈现收缩，新增供应量也出现一定的缩减。

　　（五）十二城市基本处于以新房交易为主的房地产市场快速发展阶段；中部六省会二手房交易量均低于150万平米，房产一、二级市场比值仍处于较高状态。上半年中部六省会各市二手房成交量均低于150万平米，其中郑州、太原低于100万平米；除太原外，其他各市二手房交易量均为负增长。从房产一、二级市场的比值来看，除南昌外，其他各市比值均在3以上，表明各市基本都处于以商品房市场为主的房地产市场快速发展时期。

　　（六）十二城市房价月环比指数总体下行，房价涨幅趋缓。从指数值来看，除个别城市个别月指数低于100外，大部分月份各市房价月环比指数仍高于100，但从指数趋势来看，各市指数基本呈下行趋势，这表明各市房价虽仍有一定涨幅，但涨幅已逐月收窄，涨势趋缓。