2011年上半年长沙市内五区商品住宅消费报告

　　◇ 文/长沙市房产研究中心  申蝶

　　2011年上半年，全国房地产市场多元化调控政策密集出台，从限贷到限购再到限价，从取消优惠税费到银根紧缩再到明码标价，无不显示出国家对维持房地产市场健康平衡发展的决心。在一直紧绷的调控氛围下，长沙的房地产市场呈现出“量跌价稳”的态势，全市住宅市场供销齐降，消费热情出现下降，具体情况如下：

　　新建商品住宅   “628.05，-8.43%”

　　2011年上半年，内五区新建商品住宅批准预售面积502.11万平方米，同比减少16.94%；住宅销售备案面积628.05万平方米，同比减少8.43%；住宅成交金额335.11亿元，同比增长11.31%。

　　二手住宅   “96.84，-9.21%”

　　2011年上半年，内五区二手住宅成交面积96.84万平方米，同比减少9.21%；成交套数10285套，同比减少12.63%；成交金额22.18亿元，同比减少11.12%。

　　按揭贷款   “289.27，8.77%”

　　2011年上半年，内五区共办理个人抵押登记手续72747笔，同比减少6.03%；抵押面积817.31万平方米，同比减少6.40%；贷款金额289.27亿元，同比增长8.77%。

　　从以上三大数据我们不难看出，2011年上半年长沙市住宅市场出现降温，调控效果开始显现，新建商品住宅不仅成交量下降，新增供应量也出现较明显下滑，市场销售供应双双走低，但降价潮并未出现，二手住宅市场依然表现平淡，成交量萎缩。面对错综复杂的调控政策，2011年上半年到底什么人在购买住宅，什么户型的住房更受青睐，哪个区域的置业关注度更高，居民的住房消费水平如何，等等这些，通过对以下数据的全面剖析，我们可以探个究竟。本次新建商品住宅数据选取的是2011年上半年内五区所有在售备案的商品住宅期房数据，二手住宅数据选取的是2011年上半年内五区所有二手住宅备案数据；同时，为统计方便，本研究涉及户籍、年龄、性别等的数据均依身份证进行判断，故此类研究中并未对单位或以其他证件购房者的相关数据进行分析。

　　PART Ⅰ  住宅市场总体特征分析

　　1、住宅一、二级市场发展特征

　　■ 住宅一、二级市场活跃度双双下降，二级市场仍未见起色

　　受到调控政策的持续影响，效应开始显现，今年上半年内五区住宅一、二级市场均出现降温现象，其中新建商品住房备案销售套数同比下降6.55%，二手住宅销售套数同比下降12.63%。从新房和二手房的销售占比来看，长沙房产一、二级市场发展不平衡的现象长期存在，我市二手房市场一直处于不温不火的状态。在新房市场受到冲击的背景下，二手房市场本应有一个较好的发展时机，但事实却仍未见起色，长沙二手房市场一直是软肋。

　　PART Ⅱ  新建商品住宅消费特征分析

　　一、消费者特征分析

　　2、年龄结构

　　■ 25-50岁人群购买力强，25岁以下人群购房需求继续增长

　　作为家庭收入的主要创造者，25-50岁年龄段的中青年人群具有较强的支付能力，购房消费活跃，占比接近3/5。其中作为“80前后”人群的25-35岁年龄段基本以刚性需求为主，该类群体大多受过良好的教育，对未来收入预期看好，因而消费意识较为活跃，而35-50岁年龄段消费者，在事业上基本属于黄金时期，具有较强的经济实力，支付能力最强，改善需求意愿明显。25岁以下年龄段人群购房比重继续上升，较去年增长4.01%，出于对未来高房价的担忧，在父母的资助下选择提前购房，以及受过户、继承、赠与等税费和手续繁杂影响，部分家庭选择直接利用小孩的名义购房。

　　3、籍贯构成

　　■ 长沙城区籍居民购房行为有所退潮，本省其它地区籍购房势头强劲

　　从购房者来源来看，省内其他市州的购房者比例最高，达到56.48%，较去年增长8.23%，成为长沙市住宅消费人数最多、增长较快的人群，其中邵阳、岳阳、株州、衡阳、常德、湘潭、益阳购房者依次位居前列，约占总量的50%。长沙城区籍居民购房热情有所降温，比例为23.99%，较去年下降4.72%。外省市购房者热情也有减退趋势，占比9.61%，较去年下降4.81%，湖北、浙江、江西三省购房者人数分居前三位，分别占到全市住宅消费总量的1.52%、0.85%和0.78%。今年出台的限购令对外省市籍居民有一定的限制，对本地购房者并未受到大的影响，另外长沙城区籍部分居民已经拥有一两套房产，限购使得他们的购房需求也受到一定的抑制。

　　二、置业特征分析

　　4、置业套数

　　■ 首次置业者仍占绝对首位，多次置业者占比下降

　　2011年上半年，全市新建商品住宅市场仍然以刚性需求为主，首次置业者仍占绝对比例，占购房总量的86.51%，较去年增长4.41%，首次置业者购房主要用于自住。其次为二套住宅购买者，占9.48%，而三套及其以上住宅购买者仅占4.01%，与2010年相比较，多次置业者比例有所下降，部分改善型和投资型住宅需求受到限贷限购政策的波及，不能再买或者多买，加之房价的上涨，购买力也在下降，多次置业者需求受挫。

　　5、置业区域

　　■ 高性价比的地段置业热情高，新南城板块仍是置业的热土

　　随着长沙市城市路网等基础配套设施的不断完善，特别是地铁等轨道交通的开工建设，使得一些地段优越、交通便利的区域发展前景看好，高性价比使其具有相对较强的市场需求。从行政区来看，购房者首选行政区依然是雨花区，占总购房量的36.51%，但随着市政府所在地生活配套的日益成熟和先导区概念的不断升温，岳麓区也受到置业者青睐，占总购房量的23.64%。从板块选择来看，随着长株潭的融城和省府的南迁，城市不断南拓，新南城的配套设施不断成熟，发展前景看好，新南城板块性价比不断提高，置业者购房热情高涨，其成交套数占总量的37.47%。可以看出，城区中心已经不是购房者的首选目标，好地段、次中心、交通、价格等因素成为影响购房者的关键所在。

　　三、物业特征分析

　　6、环比价格指数特征

　　■ 环比价格指数下滑，价格涨势初步得到控制

　　2011年上半年，长沙市新建商品住宅环比价格指数总体呈现下滑趋势，1月处于高位，价格环比涨幅在全国省会城市中排第三位，2月开始涨幅逐步回落，3月、4月、5月维持在一个稳定水平，6月又略有下跌。可以看出，“国八条”、限购令、限涨令等步步紧缩的房产新政已经初见成效，楼市步入缓和通道，房价上涨的势头基本得到控制。

　　7、总价结构

　　■ 住房总价结构重心上升，50万以上价位有所增长

　　2011年上半年，全市商品住宅成交以60-80万的价位为主，占比达22.61%，其次是40-50万、50-60万的价位，两者比例相当，分别占18.27%、17.99%。相比2010年，住房单套总价结构重心上升，50万以上的高价位比例均有所上扬。

　　8、户型结构

　　■ 二房、三房仍是住宅消费的主力户型，合计占比达71.82%

　　2011年上半年，二居室、三居室是全市住宅购买的主力户型，较去年比例均有所上升，分别占比37.28%、34.54%，这是因为二居室和三居室既迎合了首次置业的基本居住需求，又能在一定程度上满足部分改善性需求，所面对的消费群相对较广，市场空间较大。然后是一居室，消费占比16.30%，四室室、五居室及以上套型消费量趋降。

　　9、套面积结构

　　■ 60-90、90-120、120-144平米的住房成交为主，大套型成交下滑

　　2011年上半年，单套面积在60-90平米、90-120平米、120-144平米的住房成交居多，分别占比29.67%、22.32%、21.63%，这基本与全市二居室、三居室单套面积相吻合。今年上半年套均成交面积有所缩小，120平米以上的中大户型成交比重下降，60-90平米户型比例上升5.11%。基本上购买大户型都会是第二、第三套房产，首付比例的提高，以及限购限贷的制约，等等这些都有可能引起大套型交易的下滑。

　　10、付款方式特征

　　■ 银行按揭是主要的支付方式，一次性付款略降

　　2011年上半年，银行按揭和一次性付款是全市商品住宅购买的主要支付手段，分别占总量的54.42%和35.11%，相比去年，银行按揭贷款比例增加4.48%，一次性付款比例下滑2.83%。尽管银行按揭贷款利率优惠降低甚至取消，以及基准利率调高，银行接揭贷款仍然是最普遍的购房支付手段，相应地一次性付款方式不增反减，由于总价的上升，普通购房者负担加重，加上购房群体的年轻化，一次性付款压力增大。另外一次性付款者大多为投资客或实力雄厚的购房者，这部分群体当中有一些由于限购被限制在购房门槛之外。众所周知，公积金贷款买房比商业银行贷款划算，但是，实际买房时能用公积金贷款买房的购房者比例却非常少，占比8.89%，与去年相当。究其原因主要有两个，一是公积金贷款的办理程序相对复杂，二是开发商拒绝购房者公积金贷款，使得利用公积金贷款还未成为一种常态。

　　11、银行按揭贷款特征

　　■ 16-20年长期贷款年限依然是主流，贷款年限有延长趋势

　　2011年上半年，全市购房银行按揭贷款年限以16-20年的长期贷款比重最大，达55.78%，其次为6-10年和11-15年的贷款年限，而申请20年期以上贷款的购房者也达到了12.14%。与去年相比，银行贷款年限结构变化不大，主要是6-10年的中短期贷款比例出现下降，20年以上贷款比例有所上升。

　　PART Ⅲ  二手住宅消费特征分析

　　12、年龄构成

　　■ 25-50岁人群是主力购房者，二手住房更吸引老年人

　　2011年上半年，二手住房的主力购买者是25-50岁人群，约占70%，同新房消费相比，50岁以上购买者比例要多，25岁以下购买者比例略少，二手住房的消费群体较新房消费群体的整体年龄偏大。一般来说，二手住房的地段较好，周边配套设施较为完善，交通便利，出门相对方便，医疗配套完备，对年纪较大的人群吸引更大，那些因旧城改造、拆迁等长期生活在老城区的人，生活圈子就在那儿，不愿意离开以前生活的地方，也比较中意老城区的二手房。

　　13、籍贯构成

　　■ 长沙本市购房者居多，本省外市的购买力也较强劲

　　2011年上半年，二手住宅的购买者主要来自本市居民，占比50.16%，其中本市城区居民购房比例为38.63%；本省外市居民购房比例也占到40.50%，又以益阳市、岳阳市、湘潭市、娄底市、邵阳市的购房者居多，占到总量的20%多。同新房不同的是，二手住宅以长沙本地居民消费为主，外地购房者更青睐购买新建商品住宅。

　　14、置业区域

　　■ 雨花区成交较活跃，岳麓区成交暂处于末位

　　2011年上半年，二手住宅成交以雨花区为主，占比28.22%，其次是开福区，占比23.40%，天心区、芙蓉区、岳麓区比例相当，在16%左右。从行政区划面积来看，岳麓区远远大于其他区，但因其是新城区，基础配套设施还比较落后，这在二手住房成交中又是较重要的衡量因素，其关注度暂时不高，而该区新房的置业热情较高。芙蓉区的行政区划面积最小，但因其是老城区，二手住宅成交较为活跃，成交比例较新房要高出很多。

　　15、户型特征

　　■ 小户型二手住宅成交过半，套均面积不断增大

　　2011年上半年，全市90平米以下小户型二手住宅成交过半，占比51.32%，与去年相当。小户型二手住宅具有总价低、实用性强、配套成熟、处置灵活等优点，很适合广大刚就业人员、来长读书的大学生等财力有限、首次置业的年轻人。今年上半年二手住宅成交套均面积为94.16平米，较去年平均每套又略有增长。由于长沙版限购令并未对二手住房购买作出限制，有一定经济实力的部分家庭开始转向购买一些性价比高的较大户型的二手住宅，用于改善居住条件或投资。

　　16、户室结构

　　■ 三室是最畅销户型，二室成交比例增大

　　2011年上半年，全市二手住宅以三居室销售量最大，占比31.80%，这是因为二手三居室住宅具有在同等面积情况下较新建商品住宅便宜、配套成熟，在同等价格上可以拥有较新建商品住宅更大面积的双重优势，深受许多经济条件有限但又急需改善居住条件的家庭，如有生育需求家庭、孩子上学需要的家庭、养老需求家庭等消费群体追捧。二居室成交比例上升，较去年增长6.77%，二手住房的消费观念有所改观，消费能力有限的初次置业者选择购买较小户型的二手二居室增多，一居室也由于出售或出租方便，仍然是较为畅销的户型。

　　17、价格指数特征

　　■ 二手住宅价格稳定，1月、5月环比略有增长

　　据国家统计局数据，2011年上半年长沙市二手住宅价格稳定，环比波动很小，除1月、5月环比出现小幅增长外，2月、3月、4月、6月环比价格指数均为100.0，价格与上月保持不变。长沙二手住房市场发展较为缓慢，价格变动不像新房市场那么显著，也正因为如此，政策的出台基本针对的是新房市场，对二手市场限制较少。

　　18、支付方式

　　■ 一次性付款为主，银行信贷为辅

　　2011年上半年，二手住宅购买者采用一次性付款的比重仍然最高，占比达67.89%，相比去年还上升了2.32%，其次是银行按揭贷款，占比29.98%，较去年下降2.12%。受到新房限购的制约，那些有一定经济实力的需求者转战二手住宅市场，有能力一次性付款，在银行限贷政策“商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款”和二套房利率上浮、加息频繁、贷款审批时间大大延长等背景下，越来越多的首次置业者选择一次性付款购买价位相对较便宜的二手住房，以满足刚性需求。

　　PART Ⅳ  2011年上半年长沙市住宅消费特征的基本判断

　　2011年上半年，全市住房需求下降，投资投机需求以及部分改善需求在一定程度上受到抑制，首次置业需求高唱凯歌。购房门槛的提高，从一定程度上说可以让梯级购房行为更理性，买大还是买小，一步到位还是逐步改善住房条件，都要求购房者有一个长远的考虑。新政下置业更为理性，具体特征表现如下：

　　1、全市住宅一、二级市场均有较明显降温，新建商品住宅、二手住房成交双双下挫，销售同比均出现下滑。新房发展受限，对二手住宅市场应是一个良好的机遇，但短期内二手房发展低迷的状况未出现改观，市场仍未见起色。

　　2、首次置业者范围扩大，自住需求依然是市场的主流，限贷限购政策下，部分改善型需求和投资型需求受抑，多次置业者比例下降。

　　3、25-50岁人群，因其支付能力较强，依然是新房、二手房的主力购买者。其中，新房购买群体正偏向年轻化，25岁以下群体比重上升。相比新房，二手房因较好的地段，较完善的基础配套设施，更易受到追求生活方便的老年人的喜爱。

　　4、新房置业者首选雨花区、岳麓区，两者不仅是因为行政区域面积大，更是政府近几年重点发展的区域，其发展前景不容置疑。岳麓区因其是新城区，受二手房置业者的关注度暂时不高，社区成熟的老城区更受青睐。

　　5、全市住房消费以二居、三居为主，四居室及以上户型消费比重趋降，新房以60-90平米、90-120平米、120-144平米的住房成交为主，二手住房90平米以下的套型成交过半，大面积套型成交下滑。2011年上半年，新建商品住宅成交的套均面积为108.65平米/套，二手住宅为94.16平米/套。

　　6、新房交易支付仍以银行按揭为主，一次性付款为辅，连续加息、调高首付比例和贷款利率的银根紧缩政策并没有刺激一次性付款的增加，这或许也能从侧面反映投资消费的减少。二手住房交易仍是一次性付款为主要的支付方式，该比重略有上升，那些被限购的有经济实力的需求者转战二手房，就有能力一次性付款。

　　7、新房总价结构上升，房价上涨势头初步得到控制。随着政府一系列调控措施的出台和实施，商品房成交呈现出“量跌价稳”的态势，房价过快上涨的势头得到了初步遏制。尽管房价涨幅出现回落，但调控作用效果并不明显，当前整体市场仍处于观望状态，对于全年房价是否会下行，形势还不甚明朗。