湖南房地产“藩镇割据”的版图里，李文金一手构建的王国已雏形初见。他旗下的金荣集团在房地产领域正悄然谋划和实施一个宏大而有特色的拓展战略。未来两三年内，湖湘房地产的天下，定将有他“煮酒论英雄”的一份荣耀。

　　筹谋：开创自主创业路

　　1982年从中南大学学成毕业的李文金，被优选分配至国内500家大型国企之一的涟源钢铁厂工作。集年轻、专业、好学等优势于一身的李文金，凭着激情睿智，很快便在厂中脱颖而出。“好风频借力，送我上青云”。李文金顺风扬帆，一路上行。他在涟钢15年，历任过车间主任、团委书记、烧结厂厂长、质量处处长、进出口公司经理、计划处处长等职，被授予团中央“跨世纪青年人才”、“湖南省青年突击手”等荣誉称号。

　　在有望擢升为钢厂主要领导时，他突然“离经叛道”，在人们大惑不解的眼神中，毅然放弃 “金饭碗”净身出户，下海经商。对此，李文金的解释是，国有企业人才济济，走我一个无伤大局。在涌动着下海创业洪流的时代，从小就备受革命理想熏陶的我，自然雄心勃发，难以自安。特别是在国有企业受训多年，积累了工作经验，培养了创业自信。时代在召唤，命运在等待。我想，我在国有企业能够干得出色，自主创业也一样可以有所作为。

　　1996年10月，李文金在长沙高新技术开发区火炬城创建了自己的企业——长沙金荣科贸有限公司，主要从事国际铁矿贸易和国内钢材贸易。

　　公司创立之初，处于“三无”境地：无品牌、无市场、无资金。为了突破发展瓶颈，李文金从市场需求出发，突破行业重围，克服政策阻隔，将商贸与物流有机混搭，首创出进口铁矿石贸易“一船卸三港”的特殊商业模式，即将数家大型钢铁企业需求的零散矿石采购，通过流通企业集中团购并整合物流运输，极大降低原材料采购、物流等成本，创建客户与商家互利共赢的矿石进口贸易和货运代理，从而掘得金荣企业赖以生存和发展的第一桶金，为当时处于计划经济时代下的国际铁矿贸易市场建树了一个具有革命性与独创性的商业经营模式。

　　凭着这种创新经营，此后几年里，金荣集团一路高歌猛进，凭借着在国际铁矿贸易与国内钢材贸易领域的核心竞争力，金荣一度“南霸天下”，成为业界翘首。

　　人无远虑，必有近忧。21世纪后，李文金预感到，随着经济开放多维，市场不断成熟，国内钢厂开始抢夺资源，投资国内外矿山，铁矿贸易中介服务“岌岌可危”，公司必须进行产业转移。从2003年起，李文金开始逐步减少对商贸产业的投入，并根据国家宏观经济发展战略与产业发展重点，适时调整企业的产业结构，转变企业发展方式。

　　商业嗅觉极度灵敏的李文金很快发现：湖南经济发展开始提速，倍增的原材料运进和产品运出给本就捉襟见肘的湖南货运物流业带来前所未有的压力。整合湘江物流资源，发展湘江黄金水运，无疑前景广阔。李文金抓住湖南航运企业改制和并购的契机，开始收购港口、打造船务，拓展水上航运和公路陆运。他组建了湘江物流有限公司及湘江船务公司，与华菱集团联合收购岳阳港，与长沙港务局合作投资长沙霞凝港散货码头，参股湘钢湘南寒矶港，组建大型公路运输车队，全面实施“湘江——长江——沿海”物流发展战略。

　　深谋：开辟企业成长路

　　在李文金对产业结构调整的步谋中，进军物流业只是稍带重彩的一笔，真正的战略大戏，是向房地产开发领域的推进。

　　本世纪初，长沙房地产市场“山雨欲来风满楼”，李文金已开始关注与房地产有关的政策动向，谋划企业进入房地产行业的独特发展思路：从烂尾楼收购切入，逐步扩大企业对商住地产、工业地产的的投资规模。

　　2001年11月，李文金迈出了企业改写历史的第一步：收购高新区“火炬城”烂尾楼，将其打造成高新科技园，并创建为科技企业与科技成果孵化基地。

　　上世纪90年代，长沙高新技术开发区在国内大开发的风潮中，矗立起一片“火炬城”，因国家实施宏观调控，抑制发展过热，一些楼盘因为资金不足、产权纠纷等原因成为城市疮疤“烂尾楼”。对于这些“烂尾楼”，虽然政府处置态度积极，但因为资产数额巨大，祸福难测，企业鲜有问津。

　　2001年9月，在中央与省市政府的敦促下，高开区不得不加大工作力度，上门动员区内发展较好的企业收购“烂尾楼”。李文金对这些“烂尾楼”其实心仪已久，此番高新区领导上门，正中下怀。李文金深思熟虑后，毅然以2100万元率先买下“火炬城”M2组团，连装修改造在一起，共花费6000万元，但造后评估，楼盘市值1.3亿元。在随后不出一年的时间里，李文金又以1800万元买下了M1组团。两次收购后，李文金对总面积约5万平米的烂尾楼进行重新设计定位，将其打造成为科技企业的孵化基地，也就是金荣集团产业园区投资开发的第一个项目——金荣科技园。 

　　这一收购战略运作成功的意义，丝毫不逊色于当年“一船卸三港”的独创——企业低成本的扩张，增益了企业的固定资产，扩大了融资额度，为集团日后的快速发展打下了更加坚实的基础。更为重要的是，此次收购极大地激发了李文金对房地产投资的兴趣。但道路曲折，直至2007年，金荣才正式加重对房地产市场的拓展规模。

　　在完成对“火炬城”的收购改造后，金荣集团曾一度想鲸吞长沙市所有的“烂尾楼”。对此，李文金组建了专业班子，对长沙市所有烂尾楼展开精细调研，后却因为对房地产市场、土地资源、城市资源缺乏深入研究及信心而放弃了收购计划。

　　至今谈起这件往事，李文金仍不免扼腕叹息：“那时我们看中的市区烂尾楼共有11处，都处于长沙市的黄金地标线上，极具投资价值。如果我们将这一计划付诸实践并坚持到底，金荣集团现在将会是湖南本土最大的房地产开发企业。” 

　　20世纪初的长沙房地产行业刚刚起步，政策相对宽松，管理不够规范，条件十分优越，机会可谓俯拾即是。当时的企业只要持有25%的自有资金就可以滚动开发，玩转项目。那时老百姓也实诚，买房子不愿按揭，甚至可以先把钱交到开发商手上。李文金回忆道：“我当时账上有4000万元的现金，一位房地产开发商邀我入伙，并说‘现在账上有2000万元现金的房地产开发商就是大老板了，可以做大项目’，但我还是犹豫了。”而后几年长沙房地产市场以腾飞之势扶摇直上，成为全国各地开发企业的必争之地，金荣却与此良机擦身而过。

　　这些经历让李文金意识到，房地产开发商不但需要很好的定力，更需要异乎常人的远见卓识：“从某种意义上说，房地产开发类似集邮，熬住了才能等到升值的一天。中国有句俗语道出了真谛：早知三日事，富贵万万年。预见是房地产开发商需要修炼的功夫的最高境界。”

　　这一次，感受到长沙房地产开发黄金时代即将来临脉动的李文金，决定不再做守望者。他说，起的不是太早，赶的也非晚集。

　　远谋：开拓企业发展路

　　由烂尾楼收购进入房地产开发领域的李文金，跟当初涉足国际铁矿石贸易一样，选择了走一条不同寻常的发展之路。

　　当多数开发商热衷于商住地产的开发时，尤其关注国家产业发展政策的李文金将产业园区投资开发作为企业的发展重点，对此，李文金的判断是，国家正处于十二五规划中的向创新型国家转型时期，而创新型国家的实现主要依靠科技来支撑，在此条件下，大批科技企业将会应运而生，那么高新技术产业及融合高科技地产、工业地产、科技服务的园区经济在国家土地及信贷政策的支持下，将会在下一个经济周期内成为中国最具发展潜力的产业。

　　李金文的计划是，金荣要成为中小企业的集融服务商，为他们量身定制各种增值、超值服务，打造园区连锁经营模式。同时，金荣对高新技术产业的风险投资与创业投资使入园的高成长性企业拥有了得天独厚的优势，这将成为金荣产业园的核心竞争力。

　　依照这种思路，李文金领导的金荣集团，已经迈出了成功的第一步。从2003年创建“金荣科技园”开始，他已成功开发了“麓谷国际工业园”一期、湖南商务会馆项目，目前正在启动株洲云龙总部企业公园、麓谷战略性新型产业基地、湖南西班牙工业园、湖南大学科技园、望城科技园、广州白鹅潭高科新城等项目。新的战略布局不止于完成上述园区的投资开发建设，李文金踌躅满志地说：“新的产业园区开发经营模式一经建立，我们将在国内大量复制，而且还将走出国门，寻求更大的生存与发展空间。”

　　金荣集团最近的两个新动作是：与全球顶尖级的科技园区开发机构——新加坡裕廊国际正式签约，金荣将按照国际水准对旗下园区进行规划、设计、运营、招商、管理；另一个是收购湖南省内两家动力电池材料厂，加大对高科技产业的风投创投。

　　对于房地产市场热点商住地产，李文金也有所涉猎。近几年集团先后投资开发了醴陵中央商业广场、湖南商务会馆及省府板块已启动规划报建的35万平米的“易品江山”等不同属性形态的综合商业、高档住宅地产。

　　产业园区投资、商住地产开发、科技孵化服务、高新技术投资将成为金荣集团下一轮产业战略的核心与重点，目前集团已在国内完成了八大园区的产业布局，并成立了高科技项目风投创投的种子投资发展基金和长沙高新开发区金种子小额贷款公司，在这些产业的格局中，房地产投资开发至今仍是中期内金荣集团的主营业务与核心产业。

　　做此布局，李文金的判断是，中国在走城镇化发展道路，并立志达到发达国家70%以上的城镇化水平，而现在我国的城镇化比例才不过40%，可见发展空间巨大。尤其是湖南，目前城镇化比率和房价都还居于全国中下游水平，房地产业更大有可为。

　　《孙子兵法·谋攻》中说：“上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下伐城”，这是李文金所推崇的商战策略。在他看来战略部署是企业的灵魂，所谓“谋定而后动，知止而有得”。

　　推崇“伐谋”的李文金，其引领的金荣集团，从入行时被传为佳话的“烂尾楼”收购，到发展中与行业先机的失之交臂，再到如今的谋势先行，接下来，或将会是一个关于拓土扩疆的传奇。

　　个人简历：李文金，生于1959年2月，湖南醴陵人，中南大学学士学位，高级工程师，中共党员。大学毕业后被分配进入涟源钢铁厂，在涟钢工作15年，先后担任技术员、车间主任、团委书记、烧结厂厂长、质量处处长、进出口公司经理、计划处处长等职。1996年8月，辞职下海，在国家级长沙高新技术产业开发区创办湖南金荣科贸有限公司。现任湖南金荣企业集团有限公司董事长兼总裁，中共湖南金荣企业集团党总支书记。