Topic6 展望篇:聚焦舆情,把握风向

Part 1 2011下半年市场走势调查与分析

今年上半年，全国房地产市场多元化调控政策密集出台，从限贷到限购再到限价，从取消优惠税费到银根紧缩再到明码标价，无不显示出国家对维持房地产市场健康平稳发展的决心。在一直紧绷的调控氛围下，长沙市房地产市场呈现出“量跌价稳”的态势，下半年将是检验国家宏观调控效果的关键期。在复杂多变的楼市环境下，分析主要根据对全市100名营销总监的调查结果，结合上半年调控政策、宏观经济、市场现状等综合因素，对全市房地产市场下半年走势作如下判断： 

（一）房地产政策以落实为主，不排除更严厉政策出台

近一年来，国家对房地产市场调控的宏观政策频繁出台，在调控对象上，涵盖了土地、新建商品住宅、二手住房、保障性住房，在调控手段上采用了限购、限地、限外、限贷、限价、加息，重点打击房地产投机行为，国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段，政策已经相当全面，因此，如何有效贯彻落实好现有政策，是2011年下半年的主要方向。但如果房地产市场调控没有达到预期效果，不排除国家出台更严厉的调控政策。通过对全市100名营销总监的调查，45%的被调查者认为下半年长沙市房地产市场宏观环境将保持现有宏观调控政策不变，36%的被调查者认为更加严峻，仅19%的人认为将会更加宽松。

（二）物价上涨压力基本可控，但金融政策继续收紧

“稳物价”、“抗通胀”是今年中央经济工作的重心，中央全面收紧银根，半年内，6次上调存款准备金率，2次加息，房地产开发资金链面临考验。虽然CPI连创新高，但下半年由于翘尾因素快速回落，新涨价因素将得到有效遏制，CPI涨幅高位回落，全年价格将在可控区间运行，但在今年总体稳健的货币政策环境下，下半年货币金融政策不会松动，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对全市房地产市场产生抑制作用。通过对全市100名营销总监的调查，76%的被调查者认为金融限贷政策对房地产开发企业影响最大，其中，在连续上调存款准备金率对企业影响看法上，45%的被调查者认为企业贷款额度明显减少，35%的被调查者认为企业销售资金难以及时到位，20%的被调查者认为开发贷款申请困难。

（三）市场供应呈现区域差异，但总体供应充足

2011年上半年，全市新建商品房累计批准预售881.10万m2，同比减少0.87%，其中内五区新建商品房累计销售备案692.56万m2，同比减少6.65%，长望浏宁新建商品房累计批准预售面积为341.41万m2，同比增长51.33%，全市商品房供应基本保持稳定，而内五区微幅下降，长望浏宁增幅较快。去年全市商品房新开工面积将会陆续进入市场形成供给，存款准备金率的不断上调，使得贷款难度加大，房地产开发企业将加快存量房销售快速回笼资金，加之存在大量待售商品住房，将使得下半年全市房地产市场继续供给充足，特别是长望浏宁因不受限购令影响将继续保持高速增长。通过对全市100名营销总监的调查显示，下半年全市商品房供应将充足，88%的企业在售楼盘的施工进度按计划进行，甚至有12%的企业加快了在售楼盘的施工进度，75%的企业下半年将有新的商品房上市。

（四）成交量将会进一步萎缩，但市场前景依然看好

由于房地产调控政策还不明朗，加之加息措施使得置业者购房负担加重，置业观望情绪较浓，2011年上半年，全市商品房累计销售备案面积为992.93万m2，同比减少9.88%；其中内五区692.56万m2，长望浏宁为300.37万m2，同比分别减少6.65%、16.52%，长望浏宁比内五区降幅更为明显，预计下半年内五区和长望浏宁成交量将继续萎缩。但根据《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2010年修订），随着长沙市城市化进程的不断推进，全市刚性需求依然旺盛，市场前景依然看好。通过对全市100名营销总监的调查显示，被调查者普遍对下半年的销售量持悲观态度，80%的被调查者认为下半年长沙房地产市场销售将呈现量跌态势；但在对下半年全市房地产市场前景调查上，被调查者对全市市场前景普遍看好，74%的人认为有困难、但有信心，24%的人充满信心，仅2%的人信心不足。

(五)房地产市场发展多元化，品质化将成为主流

随着限贷、限购、限价等政策的相继出台，住宅投资难度逐渐增大，而住宅市场挤出效应使得大量资本将角逐写字楼、商铺等商业地产，特别是长沙作为区域性消费城市，区位、交通优势不断提升，使得下半年商业地产有望成为投资的重点；同时，长沙市旅游资源丰富，工业发达，拥有“二区九园”，将使得旅游地产和工业地产蓄势待发。随着房地产市场调控的不断贯彻和落实，刚性需求和改善性需求得到充分激发，性价比高的高端产品房源不断增加，销售旺盛，而低品质楼盘滞销严重，下半年，将重点倡导“绿色建筑”的理念，引导企业打造功能完善、配套齐全、绿色健康的新型住宅，促进房地产市场向品牌化、低碳化和绿色化转型，构建追求品质化和品位化的竞争局面。

（六）商品房新开工面积回落，但保障性住房建设力度将加大

受国家严厉的宏观调控政策影响，开发商信心受挫，土地成交量明显减退，商品房新开工面积大幅下滑，2011年上半年，全市招拍挂出让土地面积112.49万m2，同比减少16.76%，全市商品房新开工面积1085.25万平方米，同比下降17.88%，而随着国家宏观调控政策的持续落实，预计下半年开发商的观望情绪会有增无减，商品房新开工面积难以强烈反弹。但国家已明确今年全国计划建设保障性住房和棚户改造住房1000万套，而今年长沙市力争完成保障性安居工程建设37592万户的总任务，加之中央支持地方政府投融资平台公司通过发行企业债券用于保障房建设，使得今年下半年全市公租房等保障性住房建设将如火如荼。

（七）区域总体格局保持不变，望城将迎来发展契机

伴随着大河西先导区建设、地铁2号线施工建设、武广客运开通、过江通道开工及棚户区改造等重大项目建设启动，各个区域市场特征将更加放大化，而总体格局依然会保持不变。从行政区来看，岳麓区和雨花区依然为楼盘开发和楼盘消费的热点区域，开福区依托湘江世纪城、北辰三角洲、万达广场等大盘影响，供应量将继续保持高位。从板块来看，新南城板块随着长株潭融城和省府南迁，城市不断南拓，基础配套设施不断成熟，发展前景看好，置业者购房热情将高涨；而随着市政府所在地生活配套的日益成熟和先导区概念的不断升温，河西板块也将受到置业者青睐。特别是随着行政区划的调整，望城成为全市第六区，其城市建设和城市化进程将提速，并可充分利用行政区划优势，参与城市功能分工协作，使得房地产价值将得以快速提升，望城的房地产市场无疑将迎来更大的发展机遇。

（八）“限购令”对细分市场影响初显，投资投机需求得到抑制

受“限购令”影响，全市房地产细分市场供需结构出现了明显的变化。2011年上半年，90m2以下面积段结构供应量同比减少8.35%，网签销售套数同比下降15.14%，销售量下降幅度明显快于供应量，“限购令”对投机、投资需求抑制效果明显。而120-144m2和144m2以上面积段住宅的供需不平衡，两者供销比分别为0.76和0.63，供应量远低于需求量，表明全市改善性需求和高端需求总体保持旺盛态势。预计下半年，“限购令”将会使得房地产开发企业继续调整供应结构，增加90m2以上面积段住宅的供应比重，而90m2以下小户型受“限购令”影响，销售量将不断萎缩，以改善型需求和高端需求为主的120-144m2和144m2以上的大户型和高端产品供销比将会进一步平衡，高端产品户型库存继续得到消耗。通过对全市100名营销总监的调查显示，85%的被调查者认为“限购令”对本企业销售没多大影响，15%的被调查者认为“限购令”使得本企业销售明显下降。

（九）二手房市场发展潜力巨大，但短期难有根本性改变

错综复杂的调控政策对于二手市场产生了相应的影响，特别是随着国家宏观调控的常态化，造成二手房市场波动的频率加剧。受房地产交易税费调整影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，全市二手房市场发展速度仍会较慢，2011年上半年，全市二手房成交面积200.67万m2，成交套数为18214套，同比增长-12.55%、6.73%；其中，内五区二手房成交面积126.97万m2，成交套数为11596套，同比分别减少6.60%、8.02%。长沙市“限购令”给二手房市场带来利好，许多刚性需求者和改善性需求者为规避政策，将二手房作为置业首选，为低迷的二手房市场发展带来了较大空间。但短期内全市二手房发展低迷的状况很难有根本性的改观，预计下半年的二手房市场呈现“总体稳定、局部波动”的局面。

Part 2 2011下半年新盘推介

最值得期待品牌楼盘排行榜

★ 魅力楼盘遍长沙，影响之最撼全城

依据长沙市房产研究中心调查问卷及0731房产网网上调查情况，充分参考各方评价和观点，在全市内五区、长沙县、望城区范围内最终评选出十个2011下半年最值得期待的新盘。

2011下半年长沙楼市最值得期待品牌楼盘三强

排 名项 目 名 称开  发  商所在区

1曙光领峰长沙广裕房地产开发有限公司雨花区

2城郊·涉外桃源湘潭城郊置业有限公司岳麓区

3凯通国际城长沙凯通置业有限公司  芙蓉区

2011下半年长沙楼市各区县最值得期待品牌楼盘第一名

项 目 名 称开  发  商所在区

阳光锦城湖南丽星房地产开发有限公司 雨花区 

海洋半岛湖南海洋环球置业有限公司开福区

湘江雅颂居长沙嘉里有色置业有限公司 天心区

伟晖·东方芙蓉湖南伟晖置业投资有限公司芙蓉区

达美D6区湖南达美投资有限公司岳麓区 

新城·国际花都长沙新城万博置业有限公司望城区

家和院湖南世锦置业有限公司长沙县 

入榜剖析：

交通和环境成为期待楼盘关键要素

从长沙市和各区最值得期待品牌楼盘入围榜单来看，芙蓉区的三个入围楼盘都在长沙火车站两公里范围内。这一片区公交线路密集，靠近地铁2号线，交通便利，周边配套设施完善。同样处于地铁口的幸福里三期也是位于地铁口岸，具有较好的升值潜力。而在雨花区附近的阳光锦城不仅交通便利还紧靠雨花亭沃尔玛，周边学校、商场、医院等各种配套非常完善，因此成为2011下半年长沙市最值得期待品牌楼盘之一。同样，江景资源也是大家关注的重点。其中由来自香港的嘉里建设巨资打造的江景豪宅湘江雅颂居，以及开福区靠近浏阳河风光带的海洋半岛都备受瞩目。

梅溪湖板块引领大河西楼盘走势

在大河西先导区的梅溪湖国际新城目前建设的如火如荼。梅溪湖国际新城由国际大师规划设计，非常具有代表性，未来不仅成为长沙大河西先导区的地标性建筑，还有望成为华中乃至全国最具创新和代表性的国际新城之一。这一板块不仅规划一流设计超前，还有地铁2号线经过，该板块内的楼盘因为板块整体的规划优势成为了购房者的焦点。在这板块内有达美D6区、城郊·涉外桃源的两个楼盘正陆续入市，都顺利进入了2011长沙期待楼盘榜单的光荣行列。而新晋升级的望城区板块内的华东地产航母项目新城·国际花都也强势入榜。