PK篇 对比分析,数据佐证

Part 1 新建商品住房供销结构

数据重现：

2011年上半年长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）

面 积 段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供 销 比

≤60m2536411.49 795513.76 -25910.67 

60-90m21310228.08 1614227.93 -30400.81 

90-120m21315928.20 1227621.24 8831.07 

120-144m2923619.79 1215321.02 -29170.76 

＞144m2580412.44 927816.05 -34740.63 

合计46665100.00 57804100.00 -111390.81 

PK小结：

小户型、大户型供应紧俏，60-90m2套型是上半年供销的主力套型

2011年上半年长沙内五区住房供应套均面积为108.58m2，同比缩小1.67%。从供销对比来看，除90-120m2面积段套型同期新增供应大于销售备案量外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形，其中60m2以下、144m2以上套型供销比低于0.70，供销差距更为明显。上半年60-90m2、90-120m2套型新增供应比例较大，均超过新增供应总量的28%；销售备案则是60-90m2套型比例最大，接近总量的28%，其次分别是90-120m2、120-144m2套型，各占总量的21%，可以看到，当前60-90m2套型已成为我市供销的主力套型。90m2以下套型供应占比为39.57%，比去年同期增大1.13个百分点。

深度剖析：

上半年市场上供销主力套型为60-90m2小户型，这与市场判断不谋而合。小户型房需求巨大，刚性需求、投资需求等均瞄准小户型，很多初入社会的年轻人也对小户型青睐有加，因此销售异常火爆。而90-120m2大户型的供销比是唯一超过1的，但这并不代表这一户型严重滞销，90-120m2户型房交易行情其实同样较好，绝对销量喜人，只是由于上半年该户型供应量在各户型中最多，相对有房源剩余属正常现象。市场中另一个有趣的现象是户型分类的两头比较紧俏，这正应了购房者要不买小、要不买大的心理。

Part 2 新房待售

◎新建商品房待售情况分析

PK小结：

截止上半年，住宅待售面积占总量的79%，主要集中于开福区、雨花区、岳麓区

2009年以来，截止今年6月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为559.58万m2，较上月底增加10.31万m2。其中住宅434.42万m2，占79.09%；非住宅125.16万m2，占22.79%。分行政区划来看，开福区、雨花区、岳麓区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比27.53%、26.48%、24.85%；分面积段来看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比35.38%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比21.33%。

深度剖析：

目前长沙商品房市场上供应以90平方米以上的大户型为主，而很多购房者，特别是初入社会的年轻人由于经济条件等原因对小户型更加青睐，同时90平方米以下的商品房也是投资投机者的首选户型，于是在户型结构上的这一供需矛盾直接导致我市市场上待售商品房中大户型房占比较大。长沙版“限购令”中以90平方米作为调控分水岭，实行“限小不限大”，也是出于缓和这一供需矛盾，打击投资投机，促进大户型房的消化销售。分区来看，岳麓区、雨花区、开福区由于城市的快速发展、新城的建设，房地产业风生水起，发展迅猛，供应量的提升必然会有待售现象，而芙蓉区、天心区作为中心老城区，房地产快速发展期接近尾声，新增房地产项目由于地块的稀缺而有限，所以待售情况较少。

销售率排行榜

★ 热销楼盘的强弱虚实，销售率排行权威揭秘

根据长沙市房地产市场预警预报监测系统，统计得出全市上半年销售率前十名、各区县销售率前三名。

2011上半年长沙楼市销售率前十强

排 名项 目 名 称开  发  商所在区销售率

1中国铁建·山语城长沙市大联实业发展有限公司开福区97.60%

2湘域城邦湖南湘域城邦房地产开发有限公司芙蓉区96.80%

3鑫科·明珠长沙鑫科房地产开发有限公司芙蓉区96.52%

4珠江花城三组团湖南珠江实业投资有限公司开福区96.50%

5愿景 山水印象湖南致盛愿景房地产开发有限公司长沙县96.45%

6山水嘉园长沙凯创置业有限公司天心区96.44%

7西城龙庭长沙市赞佳置业有限公司岳麓区96.25%

8万芙锦园长沙东祥置业有限公司天心区95.15%

9象屿·优山美地湖南象屿置业有限公司雨花区95.14%

10Cross尚公馆湖南东景房地产开发有限公司望城区94.74%

入榜剖析：

芙蓉、开福、天心是半年度上榜楼盘主要来源地

众多排行榜中唯有销售率排行最具权威，不管楼盘房源基数多与少，销售率才是证明实力的关键。从全市上半年销售率排行榜来看，开福区的中国铁建·山语城以97.60%的销售率冲上排行榜首位，芙蓉区的湘域城邦和鑫科·明珠分列第二、三名，前三甲楼盘主要特征是开发规模不大，但却拥有火爆的销售行情。上榜楼盘所属行政区比例为天心区∶芙蓉区∶开福区∶望城区∶长沙县∶雨花区∶岳麓区=2∶2∶2∶1∶1∶1∶1，天心区终于有楼盘入榜，并且与芙蓉区、开福区的上榜楼盘数不相上下，值得注意的是各区均有楼盘入榜，旺销势头遍地结果。

入榜楼盘的品味、风格、个性、特色是制胜法宝

从此次上榜各楼盘来看，所有上榜楼盘上半年销售率均在94%以上，基本全部售罄，且上榜楼盘绝大多数都是湖南长沙本土企业开发，与其他榜单外地名企占尽风头不同，可见本地房企具有极强的市场号召力。上榜楼盘都有自己独特的杀手锏，冠军楼盘中国铁建·山语城由世界500强企业开发，定位为长沙北部城区大规模的精品山水住宅。湘域城邦旨在打造长沙CBD核心区域的绝版楼盘。长沙首席精装修大盘珠江花城配有五星级酒店、大型酒店会所及社区便民中心、风情商业街。愿景 山水印象和山水嘉园主打山水自然美景，和谐人居环境。国家首批三网融合试点社区万芙锦城全力打造集安防+家居+生活智能三位一体的第三代智能华宅。象屿·优山美地是集特色和品质于一体的优质楼盘，深得购房者喜爱。

各区县上半年销售率前三甲

★ 芙蓉区

排 名项目名称开发商销售率

1湘域城邦湖南湘域城邦房地产开发有限公司96.80%

2鑫科·明珠长沙鑫科房地产开发有限公司96.52%

3长房·白沙湾长沙东方城房地产开发有限公司45.76%

★ 天心区

排 名项目名称开发商销售率

1山水嘉园长沙凯创置业有限公司96.44%

2万芙锦园长沙东祥置业有限公司95.15%

3星城荣域园湖南天心实业发展有限责任公司93.07%

★ 岳麓区

排 名项目名称开发商销售率

1西城龙庭长沙市赞佳置业有限公司96.25%

2青枫大厦湖南汇通实业发展有限公司94.20%

3钰龙天下湖南恒东房地产开发有限公司94.11%

★ 开福区

排 名项目名称开发商销售率

1中国铁建·山语城长沙市大联实业发展有限公司97.60%

2珠江花城三组团湖南珠江实业投资有限公司96.50%

3英祥苑湖南英祥房地产开发有限公司86.81%

★ 雨花区

排 名项目名称开发商销售率

1象屿·优山美地湖南象屿置业有限公司95.14%

2新城新世界湖南成功新世纪投资有限公司92.63%

3佳天名苑湖南瑞宁房地产开发有限公司 91.40%

★ 望城区

排 名项目名称开发商销售率

1Cross尚公馆湖南东景房地产开发有限公司94.74%

2景悦·祥和文苑长沙景远房地产开发有限公司92.01%

3北城天籁长沙湘禹房地产开发有限公司72.08%

★ 长沙县

排 名项目名称开发商销售率

1愿景 山水印象湖南致盛愿景房地产开发有限公司96.45%

2爵士湘湖南辉宏置业有限公司93.40%

3愿景 山水湾湖南致盛愿景房地产开发有限公司93.09%

入榜剖析：

各区县楼盘销售竞争激烈，上榜楼盘实至名归

从各区县上半年销售率排行榜来看，岳麓区的西城龙庭和青枫大厦分居该区前两位，虽不太起眼，却有好业绩。山水嘉园以其优美的小区环境获得骄人业绩，成为天心区冠军，万芙锦园和星城荣域园分别排第二、三名。入市已久的珠江花城凭着长期积累的人气占据开福区第二，英祥苑紧随其后。雨花区的冠军优山美地家园单枪匹马杀入全市前十，实力非浅，排在第二的新城新世界同样是实力大盘。望城区的Cross尚公馆、景悦·祥和文苑、北城天籁作为后起之秀，取得这样的销售业绩实属难得，充分证明了他们的魅力。愿景山水印象、愿景山水湾凭借着长沙县优美的山水美景吸引着各方来客，销售业绩自然不俗。芙蓉区在激烈的角逐中显示出了超强实力，鑫科·明珠、湘域城邦纷纷杀入全市前三甲。